НАШ ЦИТАТНИК: «Остановить рост цен на стройматериалы удалось общими усилиями Минстроя, ФАС, Минпромторга и НОСТРОЙ. Однако это рыночные отношения. Металлургам, например, выгоднее продать продукцию за рубеж. Так что нельзя исключать дальнейшее увеличение цен...» Антон Мороз

28 сентября, 07:01

Уроки Невской мануфактуры

Уроки Невской мануфактуры

Пожар на Октябрьской набережной ликвидирован, стены исторического здания остывают, и можно начинать разбираться в случившемся.

Фото: gov.spb.ru

Погиб пожарный, пострадали его коллеги, десятки предпринимателей лишились бизнеса, сотни людей – работы. Утрачен объект культурного наследия. В отношении здания-памятника готовился проект редевелопмента.

Возможно, в нынешних условиях сохранить объект не удалось бы, даже если бы не случилось пожара. При современных требованиях к жилым комплексам получить экономически рентабельный проект крайне сложно. Нормы охраны памятников слишком строгие, чтобы рядом с ними разместить достаточно жилья, да ещё обеспеченного школами и садиками. А пока инвесторы пытаются договориться с городом, исторические постройки сдаются арендаторам. Те используют помещения по своему усмотрению. Зачастую – для целей, несовместимых, например, с деревянными перекрытиями и старой электропроводкой. А если здания не горят, то разрушаются по другим причинам – от аварий водопровода и т. д.

По первым оценкам экспертов, одной из главных причин быстрого распространения пожара стали деревянные перекрытия. В промышленных зданиях такие конструкции применялись реже, а вот в жилом историческом фонде домов с деревянными балками – больше половины. Не хочется представлять последствия, если полыхнёт в третьем-четвёртом дворе, куда и пожарной машине под арку не въехать.

По мнению NSP, дополнительным фактором риска становится множество арендаторов и отсутствие эффективной схемы управления зданием. Играет роль и неопределённость дальнейшей судьбы комплекса: сколько лет идут переговоры по Апраксину двору? А по Конюшенному ведомству? «Красному треугольнику»? Пока Смольный торгуется с инвесторами об условиях – тот не будет серьёзно вкладываться в наследие...

И ещё вопрос, который необходимо задать. Пожарные, мчась под сиреной на вызов, знали о деревянных перекрытиях, о том, что горит производство из ПВХ, а этажом ниже находится мебельный цех?

Промышленное прошлое

Суконная и одеяльная фабрика британского подданного Джеймса Торнтона открылась в 1841 году. Изначально это было двухэтажное здание с ручными ткацкими станками. В 1860–1866 годы по проекту архитектора Александра Занфтлебена построен шестиэтажный производственный корпус (на 20 оконных осей) с трёхэтажным флигелем. Рядом с ним – шестиэтажная рабочая казарма и три двухэтажных жилых дома, включая дом самого Торнтона. В 1870–1890 годах по проекту того же архитектора к существующему производственному корпусу пристроено новое шестиэтажное заводское строение длиной около 100 метров. После появилась и южная дымовая труба. Севернее разбили английский сад, построили каменные дома для служащих и квалифицированных рабочих, деревянное жильё для обычных тружеников, больницу с амбулаторией и родильным приютом, здание для увеселения рабочих с театральным залом.

Семейство Торнтонов покинуло страну в 1917 году. В 1919-м фабрику национализировали. Она возобновила работу в 1921 году и была переименована в фабрику шерстяных изделий «Красный ткач». В 1929-м на месте разобранного южного крыла появился новый четырёхэтажный корпус, другие постройки также переоборудовали, чтобы запустить производство технических сукон. В 1933 году предприятию было присвоено имя Эрнста Тельмана.

В 1992 году фабрика превратилась в акционерное общество «Невская мануфактура», а производство суконных изделий полностью остановилось к 2014-му. По заказу пользователя объекта была проведена государственная историко-культурная экспертиза; в 2015 году КГИОП признал комплекс объектом культурного наследия регионального значения. В его состав вошли главный производственный корпус с водонапорной башней, дом владельца и дымовая труба. В 2018 году было утверждено охранное обязательство: до сентября 2023 года собственник должен был выполнить реставрацию главного корпуса с водонапорной башней. В комитете говорят, что так и не получили заявление на выдачу задания и проектной документации по реставрации.

Светлые перспективы

Однако у собственника – АО «Невская мануфактура», которое связывают с банкиром и предпринимателем Алексеем Устаевым, – планы по развитию этой территории были. Ещё в 2016 году на Градостроительном совете был представлен проект совместного развития этой площадки и соседней – бывшей фабрики Варгуниных (позднее – имени Володарского, Невская писчебумажная фабрика). Предприятие ЛПО «Бумага» сейчас принадлежит компании «Невское наследие», связанной с «БФА-Девелопмент». Проект, разработанный «Студией 44» Никиты Явейна, предусматривал строительство жилого квартала на территории примерно 16 га.

В компании «БФА-Девелопмент» подтвердили планы по обустройству квартала. Разработан и находится на утверждении проект планировки территории, ограниченной Октябрьской набережной, улицей Тельмана, Дальневосточным проспектом и улицей Новосёлов. Документ предусматривает создание на этой площадке жилой застройки комфорт-класса с сохранением облика исторических зданий комплекса Бумажной фабрики Варгуниных и фабрики Торнтона. В старинном здании фабрики должны были разместиться квартиры в стиле «лофт». Историческое здание заводоуправления хотели приспособить под пищеблок и административный корпус детского сада. Заводская труба предназначалась для вентиляции подземного паркинга. Здание фабрики «Бумага» собирались превратить в фитнес-центр с бассейном и полем для мини-футбола. Реализация этого проекта так и не началась. А бывшие производственные помещения сдавались в аренду под самые разные цели.

Раскалённая современность

Корпус фабрики загорелся в понедельник, 12 апреля, примерно в 12.30. Свидетели говорят, что огонь появился в помещениях на третьем этаже, где предположительно размещалось производство надувных лодок из ПВХ. Пожар распространялся очень быстро, уже через час ему присвоили пятый (максимальный) уровень сложности. Огнём было объято более 10 000 кв.м. Пожарные эвакуировали около 40 сотрудников, а также – обитателей хостела, оборудованного в бывшем фабричном клубе, и жителей многоквартирного дома, когда-то также построенного для рабочих.

К вечеру постройки тушили уже около 350 пожарных, работали примерно 70 единиц техники и четыре вертолёта, два из которых представило Минобороны. Пострадали три сотрудника МЧС, один из пожарных погиб.

Утром 13-го пожарные ещё вели проливку и разборку конструкций, ликвидировали локальные очаги. Продолжалось горение в завалах на площади около 500 кв.м. Тушение пожара заняло больше суток, исторические здания выгорели практически полностью – остались только кирпичные стены.

В МЧС сообщили, что в бывших фабричных помещениях неоднократно выявлялись нарушения, в том числе – отсутствие или неисправность систем противопожарной сигнализации и пожаротушения, оповещения и дымоудаления. Пожарные составляли протоколы, обращались в суды. Последняя проверка была в марте этого года. Следователи задержали генерального директора АО «Невская мануфактура» и его заместителя. Теперь они подозреваемые по делу об «оказании услуг, не отвечающих требованиям безопасности жизни и здоровья, повлекших по неосторожности смерть человека». Глава СКР Александр Бастрыкин поручил передать уголовное дело в центральный аппарат. Вечером 14 апреля Невский районный суд удовлетворил ходатайство следствия об избрании меры пресечения в виде заключения под стражу до 11 июня в отношении генерального директора "Невской мануфактуры" Максима Макеева. 

Закопчённое будущее

КГИОП также направил в МВД заявление – по статье о нарушении требований сохранения или использования объектов культурного наследия, повлекшее по неосторожности их уничтожение или повреждение в крупном размере. Председатель КГИОП Сергей Макаров заверил, что на месте памятника ничего другого строить нельзя: «Его можно только отреставрировать – то есть на этом месте возможно лишь точно такое же здание. В какой части мы сможем сохранить подлинные конструкции и элементы, будет понятно по результатам обследования». Но по его словам, пожарным удалось отсечь огонь по одной из лестничных клеток, и, возможно, осталась аутентичная, не тронутая огнём, южная часть здания. Это помогло бы при реставрации и воссоздании оригинальных построек фабрики Торнтона.

Компания «Невская мануфактура» заявила, что намерена начать восстановление объекта в кратчайшие сроки, проведя обследование и разработав проект реставрации, и просит КГИОП поскорее провести соответствующее совещание.

Губернатор Александр Беглов, побывавший на Октябрьской набережной, заявил, что региональный памятник обязательно подлежит восстановлению: «Будем требовать от собственников, чтобы эти здания были восстановлены».

Депутат Законодательного собрания Оксана Дмитриева считает, что такая трагедия подозрительна, но закономерна: «В 2015 году участок переведён из промышленной зоны в зону жилищного строительства. Застройщик неоднократно обращался за разрешением на превышение высотного регламента. Всё шло к тому, что там всё застроят высотными домами. Насколько известно, в здании Невской мануфактуры не было систем противопожарной сигнализации и систем пожаротушения. Можно предположить, что собственник готовил здание под снос, возможно, за счёт обрушения во время пожара». Она уверена, что участок вместе с имущественным комплексом надо изъять у собственника, который должен будет полностью возместить вред – этой суммы должно хватить на восстановление памятника и его приспособление под новые функции: технико-внедренческая зона либо туристическо-развлекательный кластер с общественным пространством.

На заседании Законодательного собрания объявили минуту молчания в честь погибшего пожарного, а спикер Вячеслав Макаров предупредил депутатов и сотрудников о необходимости соблюдать меры противопожарной безопасности и отметил: «Говоря про Невскую мануфактуру – теперь это лакомый участок для строительства, и главное, чтобы там не появился громадный комплекс из стекла и бетона».

Мнения экспертов

«Закон «Об объектах культурного наследия...» допускает изъятие у собственника памятника, если он не выполняет требований к его сохранению или совершает действия, угрожающие сохранности и влекущие утрату им своего значения. На здание Невской мануфактуры эти положения распространяются в полной мере. Органом, уполномоченным на подачу такого иска, является КГИОП.
Указанный закон также допускает безвозмездное изъятие участка, расположенного в границах территории объекта культурного наследия, являющегося его неотъемлемой частью, в виде применения санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискации). Насколько реальна подача такого иска, пока сказать сложно. Если у собственника нет средств на восстановление, все расходы лягут на бюджет. Уничтожение или повреждение объектов культурного наследия является уголовным преступлением.
Требования о восстановлении, безусловно, будут предъявлены, закон это предусматривает. Однако реальная возможность восстановления зависит от того, на кого было оформлено право собственности, и от платежёспособности собственника.
Перспективы исков арендаторов пока оценить сложно. Разумеется, они будут предъявлены, и основания для их удовлетворения имеются, поскольку фиксировались многочисленные нарушения в плане пожарной безопасности. Но надо смотреть условия конкретных договоров, в которых на арендаторов могут быть возложены определённые обязанности по соблюдению правил. Кроме того, и в этом случае фактическое возмещение убытков зависит от платежёспособности арендодателя»

Александра Дегтярёва
адвокат, партнёр Адвокатского бюро «ФРЕММ»

«Причина трагедии не в количестве арендаторов. Какой бы ни был арендатор, он получает лишь услугу. Качество этой услуги определяется подходом арендодателя. Много ли вы видели пожаров в бизнес-центрах класса А? Если соблюдаются все нормы пожарной безопасности, у арендаторов нет шанса спалить дотла объект аренды – это нереально. Прекрасный пример грамотного подхода со стороны арендодателя – сеть БЦ «Сенатор», где, независимо от класса, всегда высочайшее качество предоставляемых в аренду объектов.
Надо, наконец, понять, что весь исторический центр с дореволюционными домами с деревянными перекрытиями – это бомба замедленного действия. Невская мануфактура – очень печальный и наглядный пример, как могут гореть такие здания. А теперь подставьте на месте «Невской мануфактуры» даже не «Красный треугольник», а любой квартал в историческом центре. Жилые дома с деревянными перекрытиями, коммуналки, забитые легковоспламеняющимися бытовыми предметами.
В Петербурге развитию исторического центра мешает отсутствие комплексного закона о реновации. Есть в городе законы, определяющие, что нельзя делать в историческом центре, но нет закона, говорящего, что в нём можно делать, а самое главное – каким образом это делать. Реновация исторического центра не может проходить точечно – эта история жизнеспособна только с применением поквартального развития территорий. Ждём принятия федерального закона о реновации.
Что касается Невской мануфактуры, то 73-ФЗ чётко определяет, что здание должно быть восстановлено. Другой вопрос, что конструкции, которые остались после пожара, для последующего использования непригодны – обычный кирпич разрушается изнутри от высоких температур, кроме того, он, как губка, впитал в себя продукты горения, и сейчас является источником распространения канцерогенных веществ. Здания придётся разобрать и воссоздать, но это вполне решаемый вопрос.»

вице-президент ГК Springald
Виталий Никифоровский вице-президент ГК Springald

«Количество арендаторов не является основным фактором риска. Но безответственное отношение к эксплуатации недвижимости может привести к аварийному состоянию здания и чрезвычайным ситуациям. Негативно на работу объекта может также сказаться наличие большого количества собственников, потому что в таком случае никто не несет полной ответственности за принятие решений. Введение централизованного управления зданием через единую УК позволит обслуживать его по установленным правилам, минимизировать риски.
Значительная часть исторических комплексов - частная собственность. В связи с этим есть две причины, тормозящие их развитие. Первая: владельцы, которых устраивает регулярный арендный доход и которые принципиально не инвестируют средства в улучшение качества здания. И таких, к сожалению, очень много. Вторая: собственникам в рамках одного объекта, как правило, крайне сложно о чем-то договориться. Классические примеры - Апрашка и «Красный треугольник». Основная проблема, которая зачастую возникает при редевелопменте объектов и территорий - это консолидация прав: часть собственников готова влиться в процесс реновации, а часть не готова, и рычагов воздействия на них нет»

генеральный директор Knight Frank St. Petersburg
Пашков Николай Павлович

«Безусловно, множество собственников влечет за собой риски. Наличие основного инвестора, конечно же, снижает эти риски, особенно, когда он реконструирует объект под единым руководством.
С одной стороны, у нас есть законодательство, которое обязывает восстанавливать. С другой, есть физика, которую никто не отменял: если кирпичи очень сильно нагреть, потом полить водой, могут произойти необратимые изменения. Поэтому реставрация может оказаться очень тяжёлой. Нужно дождаться, когда всё прогорит, остынет, потом тщательно обследовать конструкции.
Такие опасные зоны могут возникнуть где угодно. В данном случае всё быстро сгорело потому, что здание было достаточно крепким, а перекрытия – деревянными. Если где-то загорелось и пламя ушло в перекрытия, то пожар практически не остановить. Эти здания не оснащены современными средствами пожаротушения и дымоудаления. Плюс они исторически не были рассчитаны на такое использование, как используется сегодня. Таких зданий много на Обуховской обороне. А Красный треугольник – вообще полузаброшенный объект, там может сгореть всё что угодно. Но бОльший риск – на действующих объектах, в том числе и на "Апрашке".
Для комплексного развития таких кварталов требуется ряд факторов. Первое, этим должна заниматься специализированная компания, которая профессионально занимается эксплуатацией коммерческой недвижимости. Во-вторых, это достаточно дорого, потому что реставрация – это не просто ремонтные работы, а методики КГИОП. Мы столкнулись с этим по полной программе при реставрации здания силовой подстанции Эриха Мендельсона и продолжаем сталкиваться по другим объектам. Реставрация существенно увеличивает затраты, если эти здания – памятники. А потенциал сгоревших корпусов, безусловно, есть. Хороший пример реставрации - новые корпуса Новой Голландии, которые недавно ввели в эксплуатацию, где сейчас сидят айтишные подразделения Газпрома. Но тут – сумма факторов: у людей есть деньги и возможности, и хорошие арендаторы. У других эти факторы складывается очень тяжело, если вообще складываются.»

директор по развитию ГК «Балтийская коммерция»

Материал будет дополняться.