НАШ ЦИТАТНИК: «Мы должны решить, где будем работать, если все застроим жильем. Уже сегодня маятниковая миграция между Петербургом и Ленобластью составляет 400 000 человек...» Александр Беглов

5 декабря, 20:15

Как отразится на экономике проектов и на конкуренции между регионами запрет строить выше 12 этажей в Ленобласти?

Как отразится на экономике проектов и на конкуренции между регионами запрет строить выше 12 этажей в Ленобласти?

Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко поручил пересмотреть ранее утверждённые проекты планировки территорий, которыми были предусмотрены дома выше 12 этажей. Строить высотки разрешат только тем девелоперам, которые помогают с завершением долгостроев. Соответствующее постановление правительства 47-го региона выйдет в апреле. Ограничения коснутся, в первую очередь, крупных комплексных проектов на границе с Петербургом. Но и в целом по области застройка станет пониже.

Как это отразится на экономике проектов и на конкуренции между регионами? 
Приведёт ли это решение к сокращению ввода жилья в регионе?
Станут ли областные объекты более привлекательными для покупателей (среднеэтажная застройка «человечнее») или менее (малоэтажка в среднем дороже)? 
Правильная ли это стратегия: разрешать «дополнительные» этажи в обмен на помощь дольщикам?
Приходилось ли вам по ходу реализации девелоперских проектов в Петербурге и области сталкиваться с изменением правил задним числом? 
И можно ли как-то подстраховаться от непоследовательности властей (например, сразу разрабатывать несколько вариантов застройки, строить сложные прогностические модели, воспользоваться услугами астрологов и прочих предсказателей будущего)?

Михаил Москвин, заместитель председатель правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ:
– Документы об ограничении этажности (о приведении ПЗЗ в поселениях к региональным нормативам) на согласовании в профильных ведомствах и у юристов. Примем их не позднее начала мая.
Запрет на строительство в регионе жилых зданий выше 12 этажей действует с июля 2018 года. С тех пор мы выдали всего пять разрешений на строительство с превышением высотности, при условии достройки проблемных объектов. Разрешили Группе «ПИК» возводить высокие дома в обмен на достройку ЖК «Карат» в Кингисеппе и ЖК «Мир» в Девяткино (бывший застройщик – «ГлавСтройКомплекс»). В посёлке имени Тельмана разрешили дополнительные этажи застройщику, который пришёл вместо компании «Квартал 17А». В Новогорелово – при условии завершения ЖК «Яблоневый сад» в Верево. В Девяткино – в обмен на достройку объекта в Сосново. Однако с июля 2018-го не все муниципальные образования привели свои ПЗЗ в соответствие с нормативами. До 2012 года градостроительные полномочия в ЛО были у муниципалитетов. Постепенно мы стали ограничивать эту деятельность. В 2015-м полномочия по выдаче разрешений на строительство объектов выше трёх этажей перешли к областному правительству. То есть дома выше 12 этажей, которые ещё строятся, – это по разрешениям, выданным до середины 2018 года. Отменить РС можно, только если застройщик потерял права на участок. Но теперь все объекты, которые выше положенного, – уже в процессе строительства. Новых не будет. За исключением тех, что в обмен на завершение долгостроев. Но осталась лазейка. Формально в Свердловском ГП можно по ПЗЗ строить дома высотой до 70 метров. Теперь мы эту теоретическую возможность закрываем.

Ольга Смирнова, операционный директор PLG:
– С учётом того, что мотивом для запрета строительства домов выше 12 этажей служит желание властей «отметить» девелоперов, которые помогают с завершением долгостроев, вопрос о том, как отреагирует рынок на рассматриваемые изменения, не является релевантным. Как могут отреагировать покупатели на желание властей отблагодарить отдельные компании, которые помогают решать некие проблемные вопросы? Очевидно, что такое решение принималось безотносительно интересов покупателей.
Миссией и предназначением градостроительного законодательства, по моему мнению, является создание предпосылок для создания умной, современной, сбалансированной среды для жизни людей. Девелоперы – лишь инструмент, «руки» в процессе формирования такой среды. Когда истинные смыслы развития территорий заменяют на практику регуляторных ситуационных решений, искажается сама природа девелопмента в значении «развитие».
Мы дважды столкнулись с необходимостью свернуть начатые инвестиционные проекты после получения всей разрешительной документации. Понесли огромные убытки. Оба раза власть пересматривала принятые решения под давлением градозащитного сообщества.
Комплексно и универсально подстраховаться нельзя, потому что неизвестно, как именно и в какой момент изменится позиция властей. Можно лишь оперативно реагировать и нивелировать убытки и трудности. Я считаю практику, которая делает нормой необходимость вести девелоперский бизнес в неизвестности, при постоянно высоких GR-рисках, – порочной, как для развития территорий, инвестиционного климата и бизнеса, так и для самих граждан.

Александр Брега, генеральный директор компании «Мегалит»:
– Многие девелоперы сталкивались с тем, что в ходе разработки проекта законодательство меняется, и приходится заново переосмысливать архитектуру и корректировать технико-экономические показатели. К сожалению, переходный период в этих случаях обычно не предусмотрен. Особенно страдают крупные проекты. В частности, на этапе разработки «Приморского квартала» нам пришлось трижды переделывать документацию из-за законодательных нововведений.
По поводу планов Ленобласти и конкуренции регионов – проблема комплексная. Новым территориям требуется иной подход к застройке, который будет предполагать создание не только метров, но и среды, инфраструктуры. И если сегодня вывод новых проектов несколько притормозится, это позволит углублённо пересмотреть подходы к освоению локаций, а также сделать жилую среду более комфортной и человечной.

Алина Плетцер, генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»:
– Очень не хочется ворчать, но и позитивно оценить инициативу по внезапному ограничению высотности тоже не получается. У нас очередной раз меняются правила игры во время самой игры. И застройщики опять оказываются «в заложниках» ситуации. Мало того, что в разных (соседних) регионах кардинальным образом отличаются требования, и это каждый раз необходимо учитывать при планировании строительства, так ещё и девелоперы всё время всем должны. Должны банкам по кредитным обязательствам при работе со счетами-эскроу, должны дольщикам, должны исполнительным властям в части обязательного строительства инфраструктуры и возведения социальных объектов. Теперь ещё одним пунктом добавится «должны» в части завершения долгостроев. В обмен на обещания сделать послабления по вопросу высотности. Но платить-то за всё это в итоге будут покупатели. Поэтому рассуждать о доступности и привлекательности жилья в постоянно меняющихся условиях и при обременении застройщика дополнительными требованиями вряд ли правильно.

Андрей Сорочинский, председатель совета директоров ГК «Полис Групп»:
– С точки зрения качества жилой среды – решение, на мой взгляд, обоснованное. Это вопрос приоритетов: придерживаться ли ранее принятых параметров, утверждённых до периода активной массовой застройки, или всё же изменить их, с учётом накопленного негативного опыта. Областная администрация выбрала качество, пожертвовав неизменностью правил.
Кроме того, проект планировки – это достаточно ранняя стадия реализации замысла. От него до воплощения в строительстве, в квадратных метрах – огромная дистанция. Так что, полагаю, проекты, попадающие под новые ограничения, можно будет скорректировать без серьёзного ущерба.
И решение о допустимости отклонений по высоте для застройщиков, помогающих с долгостроями, тоже можно понять. Власть должна иметь в своём распоряжении не только кнут, но и пряник. Особенно если речь идёт о решении серьёзных социальных проблем.

Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers:
– Несомненно, отмена ранее утверждённой градостроительной документации – далеко не позитивное решения для девелоперов. Финансовые модели крупных проектов строятся на основе утверждённых ППТ, и внесение подобных изменений не лучшим образом скажется на финансовых результатах. Желание властей понятно: необходимо найти стимул для достройки проблемных объектов, и многие девелоперы, действительно, пойдут на эти условия. Возникает вопрос: установлены ли чёткие критерии, какое количество квадратных метров в проблемных объектах нужно построить и сколько квадратных метров в новостройках это поможет сохранить? Нововведения, в первую очередь, ударят по проектам, основанным на принципе «выжать максимум квадратных метров из участка», в которых не приходилось говорить о каком-либо комфорте для проживания. Возможно, «вынужденная» малоэтажность заставит застройщиков пересмотреть подходы к бизнесу в пользу более комфортной среды.

Виталий Никифоровский, вице-резидент ГК Springald:
– Экономика жилищных проектов, естественно, пострадает. Уже запущенных строек эти нововведения вряд ли коснутся, хотя, я не удивлюсь, если какие-то разрешения на строительство отзовут – такое уже случалось.
Новшества однозначно станут серьёзным ударом для девелоперов, которые закладывали высоту в среднем вдвое выше 12 этажей и, соответственно, потеряли 50% прибылей проекта, а также для лендлордов, поскольку стоимость их участков значительно упадёт на таких новостях.
Что касается конкуренции между регионами, то её как таковой нет. Жильё в пределах КАД стоит ощутимо дороже. Полагаю, в Ленобласти сократятся объёмы ввода. Уменьшение этажности зданий вызовет необходимость задействовать больше площадей, а участки не резиновые, да и расширение пятен застройки – это серьёзные вложения в инфраструктуру.
Станут ли областные объекты более привлекательными для покупателей? Вряд ли. Определяющим фактором там является цена. Возможна конкуренция между уже реализуемыми и завершёнными проектами и теми, которые стартуют по новым правилам примерно в тех же локациях. В таких ситуациях возможен отток покупателей в более комфортную среднеэтажную застройку.
А вот практика разрешать «дополнительные» этажи в обмен на помощь дольщикам – очень скользкий путь. Как чиновники будут определять – какому количеству дольщиков надо помочь, чтобы получить заветные этажи? Это непаханое поле для разнообразных коррупционных схем.
К сожалению, практика изменения задним числом правил для девелоперов не редкость. Петербург – абсолютный рекордсмен по подобным фокусам. У нас полученное разрешение на строительство после очередных итераций в законодательстве может оказаться уже вроде и не разрешением, и не на строительство. Наглядный пример – Петроградская сторона, где участки в частной собственности с оформленными разрешениями внезапно перекрашивают в зелёные зоны.
Можно ли застраховаться от непоследовательности властей? Можно. Можно закрыть строительный бизнес и уйти в монастырь. Монахов изменения законов точно не трогают (хотя и это не факт).

Дмитрий Некрестьянов, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:
– В целом Ленинградская область дала недвусмысленный намёк застройщикам, как сохранить повышенную высотность – принять участие в решении проблем обманутых дольщиков. Можно сказать, это прагматичный подход государственных органов и готовность к диалогу, что само по себе неплохо. Однако диалог пока проходит с «позиции силы», что для государства, конечно же, неправильно. Власть как заведомо более «сильная» сторона не должна использовать переговоры в таком негативном варианте. Надо не отменять уже согласованное, а обсуждать возможность увеличения технико-экономических показателей планируемого. Вот тогда диалог с бизнесом будет по-настоящему эффективным, а инвестиционная привлекательность региона существенно возрастёт.

Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens:
– Снижение плотности застройки, этажности – это уже настолько понятный тренд, что выглядит почти банальным. Не думаю, что движение в этом направлении критично отразится на экономике уже начатых и будущих проектов. Наоборот: они станут более конкурентоспособными.
Безусловно от стабильности законодательной базы, от прозрачности правил игры на всех этапах реализации проекта зависит финальный результат. В том числе – наличие либо отсутствие долгостроев. В финансовую модель можно заложить рост инфляции, увеличение стоимости материалов, но изменения нормативной базы – это неконтролируемый риск. Он влечёт за собой увеличение сроков согласования, влияет на прибыль и т. д.
Компаниям, которые помогают достроить проблемные объекты, обязательно нужна поддержка и мотивация. Но станут ли помощью лишние этажи, если у клиента будет альтернатива в виде среднеэтажной застройки у конкурентов через дорогу?
Для создания комфортных малоэтажных пригородов нужно иметь не менее комфортные финансовые условия и эффективные банковские инструменты. Просто снижать этажность с учётом жёсткой ценовой конкуренции – это как делать операцию без наркоза. Условия получения банковских денег напрямую связаны с показателями финансовой модели. С уменьшением количества этажей снижается маржинальность, привлечь капиталы в такие проекты будет сложнее. Значит, необходим дифференцированный подход.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
– На экономике проектов, где уже куплена земля, новшества, конечно, отразятся негативно. Однако это не означает, что в перспективе поручение губернатора приведёт к сокращению ввода жилья. Если есть спрос, то будет и предложение, которое этот спрос удовлетворит. Если рассуждать о создании комфортных условий проживания, для области, на мой взгляд, застройка должна быть на уровне 5-7 этажей. Но и 12-этажные дома гораздо лучше, чем высотки. Они более удобны с точки зрения среды обитания, парковок и прочего.
Конечно, у того девелопера, который возьмётся достраивать проблемные дома, где все квартиры распроданы и зарабатывать больше не на чем, должна быть какая-то экономическая мотивация. Это могут быть участки, предоставленные на льготных условиях, либо другие преференции. Однако такая декларация о возможности пересмотра параметров застройки наводит на неприятные мысли о вероятных манипуляциях со стороны властей. 
С изменением правил задним числом я не сталкивался, а вот наиболее частый случай, когда девелоперы уже получили 80% согласований по проекту, а тут вдруг закон или норма поменялись. Тогда приходится всё пересогласовывать заново. И я знаю застройщиков, которые занимались этим по несколько раз. Ну, а единственный способ подстраховаться – иметь необходимый административный ресурс.

Дмитрий Кузьмин, глава МО «Муринское городское поселение»:
– В Мурино по действующим ППТ остались только 12-этажные жилые комплексы. Исключение – проблемный ЖК «Охтинский» (бывший ЖК «Воронцов»). В нём, по данным правительства Ленобласти, купили квартиры более 300 дольщиков, но дом не построен, а прежний остов снесён. То есть процесс надо начинать с нуля, с соответствующими затратами.
Правильная стратегия у властей в данном случае или нет, мне сложно судить. Тут всё определяют конкретные договорённости между заинтересованными сторонами: дольщиками, застройщиком и областным правительством. В случае с ЖК «Охтинский» ситуация, как говорится, складывается к выбору без выбора: либо обманутых дольщиков заселить, либо сохранить 12 этажей в будущей новостройке.
На публичных слушаниях по ПЗЗ в октябре мы были свидетелями крайне напряжённых и недружелюбных взаимоотношений будущих соседей – местных жителей и дольщиков нового ЖК «Охтинский».  Каждая группа отстаивала свои интересы. 
Сейчас 214-ФЗ изменился, и ненадёжные компании жильё не строят. Но приходится завершать старые долгострои, которых в Мурино немало. 

Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнёрами банка «Открытие»:
– С точки зрения горожанина, всё очевидно: чем меньше этажей – тем лучше. И пригородные кварталы не должны превращаться в спальные районы, ещё и в такой жёсткой версии, как в Мурино или Кудрово. Но дальше начинает работать экономика. Наш потребитель (покупатель жилья) склонен экономить на всём. А нередко и не имеет финансовой возможности приобрести более комфортное жильё. И чтобы среднеэтажные кварталы в ближайших к мегаполису районах Ленобласти были востребованы, нужна более сбалансированная бюджетная политика. В том числе – в плане вложений в социальную и дорожную инфраструктуру. Если все затраты переложить на застройщика, квартиры в таких кварталах будут дороже городских. И никто туда не поедет.

Дмитрий Михалёв, руководитель службы по работе с государственными органами СК «СПб Реновация»: 
– Среднеэтажная застройка в пригородной зоне выглядит более естественной. Но конкуренция между областными и городскими районами не сводится только к параметрам застройки и ценам. Покупатель, принимая решение, учитывает много факторов. В том числе (и может быть, в первую очередь) – ежедневную логистику: сколько времени придётся тратить на дорогу, какова загруженность трасс и так далее.
Приобретая жильё в Колпинском районе, можно работать в центре Петербурга. А если, например, в Гатчинском районе – это уже проблематично.

Светлана Денисова, руководитель отдела продаж СК «БФА-Девелопмент»:
– Я всегда считала, что город не должен «вываливаться» за свои границы. Это экстенсивный путь развития, который выбирают вместо того, чтобы заниматься проблемными зонами внутри Петербурга. А позиция Ленобласти совершенно справедлива. Власти недвусмысленно говорят, что перевыполнили планы по строительству жилья, которое по факту возводят не для жителей региона, а для петербуржцев. Тем более остаётся пространство для договорённостей.
Эти шаги будут иметь понятные последствия. Если «срезать» половину дома, стоимость «квадрата» естественно увеличится. А сейчас как раз на фоне подорожания жилья в Петербурге, интерес застройщиков к Ленобласти вновь увеличивается. Нужно ли это самой Ленобласти? Вполне логично, что за пределами города застройка должна быть малоэтажной.
Единственная проблема в том, что власти могут пересмотреть уже утверждённую документацию. Это всегда очень расстраивает. Надо хотя бы на шаг вперёд думать и вводить ограничения своевременно.

Алексей Белоусов, генеральный директор СРО Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:
– Строительство – это не торговля пирожками: сегодня испёк, завтра продал. Это долгосрочный процесс: покупка земли, проектирование, получение разрешительной документации, сама стройка. Всё это занимает несколько лет, и чем больше проект, тем дольше он реализуется. Изменения требований, которые случаются, к сожалению, очень часто, серьёзно бьют по экономическим показателям таких долгоиграющих проектов. Мы постоянно говорим о том, что стройке нужна стабильность, призываем хотя бы несколько лет не менять правила. Чтобы можно было закончить проект на тех же условиях, на которых его начинали. Но наши призывы власти не всегда слышат, а желание что-то улучшить и подкрутить у них, наверное, будет всегда. Так что эти риски девелоперам приходится закладывать в каждый проект: если не понимаешь, что будет завтра, лучше подстраховаться.
Нынешние изменения, без сомнения, негативно повлияют на отрасль. Некоторым застройщикам придётся заморозить реализацию одних проектов, а про другие и вовсе забыть, поскольку они станут нерентабельными или убыточными.
При этом новостройки в Ленобласти из-за снижения этажности привлекательнее не станут. Жильё в пригородных районах интересовало покупателей из-за цен – существенно более низких, чем в Петербурге. Это и есть основное конкурентное преимущество таких проектов. Привлекательные цены компенсировали транспортные трудности, высокую плотность застройки, отставание социальных объектов. Если же уменьшить этажность, цены будут приближаться к городским, и тогда покупатели без сомнения выберут новостройки в Петербурге.
Не думаю, что разрешение повысить этажность в обмен на помощь обманутым дольщикам, это тот подход, который должны использовать власти. Если они хотят помочь дольщикам, решать этот вопрос надо не за счёт застройщиков, а вместе с ними. Бюджет так или иначе должен выделять деньги и на строительство социальных объектов, и на инженерную подготовку территории, чтобы все эти затраты не оказались заложены в цене квадратного метра. Но, к сожалению, бюджеты регионов ограничены, а федеральные дотации на эти цели не являются приоритетными.
Вопрос страхования от непоследовательности властей переходит в политическую плоскость. Пока управление происходит во многом в ручном режиме. А это не гарантирует той стабильности, которой хотели бы застройщики.

Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП Дювернуа Лигал:
Речь идет о приведении в соответствие ППТ с региональными нормативами градостроительного проектирования, которые вступили   в силу с 1 января 2018 года. Этот вопрос не коснется проектов с уже выданными разрешениями на строительство, а также ППТ, которые были утверждены до изменения РНГП.  Но точно скорректирует планы застройщиков, осуществляющих проекты комплексного развития территории.
Правильность расчета на интерес  девелоперов  к многоэтажной  застройке в области в обмен на решение проблем дольщиков   сможет продемонстрировать только время. На мой взгляд, Ленинградская область серьезно не рассматривалась большинством застройщиков, как территория для высотного строительства, если мы не говорим о границах с Петербургом, где хотя бы в долгосрочных планах предусмотрено строительство новых станций метро.