Гуманный офис
Офисный рынок выстоял в пандемию, не продемонстрировав резких скачков уровня вакансии и ставок. Но сегмент ждут перемены, уверены участники Admin Breakfast by Kinnarps «Формула эффективного и привлекательного офиса». Речь об иной организации пространств бизнес-центров и рабочего режима сотрудников.
Объём предложения качественных офисов в Петербурге сегодня составляет 3,8 млн кв.м, из которых 2,5 млн относятся к классу В, а 1,3 млн – к классу А. По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, на 2021-й девелоперы анонсировали ввод в эксплуатацию 218 000 кв.м офисной недвижимости. Таким образом, уже в этом году объём рынка может перевалить отметку в 4 млн «квадратов». При этом средняя вакансия составляет 7,1%, это около 300 000 кв.м. Столь низкий показатель объясняется в том числе невысокой динамикой прироста новых офисных площадей в последние годы. Так, по итогам 2018-го было введено 138 000 кв.м офисов, в 2019-м – и того меньше: 134 000 кв.м. Для сравнения: в 2016-м показатель составил 252 000 кв.м, в 2015-м – 204 000 кв.м. Лидером по объёму предложения остаётся Московский район (17%), за ним следует Приморский, поднявшийся в рейтинге благодаря «Лахта-центру».
В первом квартале 2021-го наблюдался рост доли сделок с офисными помещениями площадью менее 1000 кв.м, а вот ни одной крупной сделки (с блоками более 5000 кв.м) заключено не было, говорит Алёна Бердиган, руководитель отдела офисной недвижимости Maris в ассоциации с CBRE. При этом конкуренция среди бизнес-центров отсутствует – предлагать арендаторам практически нечего. «Но мы смотрим на рынок достаточно оптимистично, клиенты сейчас активно ищут площади», – отмечает она.
«Прошлый год был сложным, это был год неопределённости, больших вопросов, но он подтолкнул рынок к новым тенденциям», – считает Нелли Алейникова, руководитель отдела корпоративных услуг и продаж коммерческой недвижимости Maris в ассоциации с CBRE. На завтраке в первую очередь речь шла об Activity Based Office, основанном на концепции «подвижной» работы. Она подразумевает перемещение сотрудников по офису (или отсутствие в нём) в зависимости от задач, намеченных на определённое время, – работа в «тихой» зоне или в отдельном кабинете, переговоры или встреча с коллегами в конференц-зале либо любом другом предназначенном для этого помещении, отдых в зоне приёма пищи, звонки в специальной телефонной будке и т. п. Такая концепция, очевидно, подразумевает отказ от закреплённых мест. Их средняя загрузка в течение дня в традиционном офисе составляет сегодня около 50%, отмечает Павел Смирнов, исполнительный директор Kinnarps. Сотрудники могут быть: в командировке, в отпуске, на «удалёнке», на больничном, на встрече с клиентами или коллегами, на обеде, в другой части офиса и пр. Вариантов масса, а оплаченное рабочее место в это время простаивает. Другой нюанс – привычный всем «старый» офис не способствует креативному мышлению в полную силу, снижает эффективность и работоспособность персонала. «Один час неэффективного сотрудника ежемесячно обходится компании от 7500 до 25 000 рублей», – утверждает Павел Смирнов. Теория Activity Based Office появилась до пандемии, но её развитию мешало предубеждение работодателей против работы дома. Ковид заставил всех перейти на «удалёнку» и показал, что для многих занятость вне офиса может быть столь же эффективна, как и в нём. И хотя сейчас многие компании переходят на гибридный формат (часть недели – в офисе, часть – дома), в целом эксперимент с удалённой работой можно считать вполне успешным.
Чтобы создать оптимальный офис, необходимо разработать актуальную концепцию рабочего пространства под задачи и культуру компании; проанализировать и определить количество необходимого пространства и использовать его эффективно; вложиться в технологичную и универсальную рабочую среду и составить правила, поддерживающие эффективность, рассуждает Павел Смирнов. Модернизировать пространство есть смысл в любой фирме, даже самой малочисленной, добавляет он. Хотя, конечно, на большой площади можно развернуться в полную силу, да и выглядит всё эффектнее – переговорные разной площади, кафетерий со столовой, открытые проектные зоны, различные коллективные и отдельные рабочие места, телефонные комнаты, зал для собраний, библиотека, игровая и пр.
В целом, нужны разные пространства для разной степени концентрации внимания. При этом лучшее решение – всегда уникально, а у каждой компании своя специфика, отмечает Павел Смирнов. Но во главе концепции всегда должны стоять интересы и потребности сотрудников, о которых вспоминают далеко не при каждом ремонте или переезде.
«Дизайн-решения современных офисов движутся в сторону трансформируемых многофункциональных пространств. Многие говорят, что в классических офисах становится тяжело работать, – рассказывает Аня Саркисьянц, основатель студии Designiс. – Одно и то же помещение может быть переговорной комнатой, зоной коллаборации с подиумом и маркерными досками, тренинг-классом или местом сбора одновременно всех сотрудников для фуршета. Мы больше не бетонируем коммуникации, офисные решения и пр. Во всём должна быть мобильность». Тенденция к созданию более комфортных и менее формальных рабочих пространств существует не первый год, отмечает Аня Саркисьянц. Она усиливается по мере того, как в командах начинают преобладать представители поколения Z, привыкшие работать откуда угодно. Создать в офисе домашнюю атмосферу, которая привлечёт сотрудников, помогают ковровые покрытия, тёплое освещение, шторы и другой текстиль, библиотека, полезные снеки и вода в свободном доступе, обилие комнатных растений и т. п. «Молодое поколение, рождённое после 2000-х, хочет работать в социально и экологически ответственных компаниях. По-другому формируется культура потребления», – добавляет она.
Базовым вариантом современного офиса для тех, кто не готов сразу решиться на глобальные перемены, можно считать давно известный на рынке хот-дескинг. Он позволяет разместить в офисе сотрудников, перешедших на гибридную схему или часто бывающих на выездах, при этом заметно экономит пространство. По оценкам консультантов, при переходе на такой формат можно сразу «сокращать» минимум 30% рабочих мест.
«Офисы должны стать совершенно другими, – резюмирует Евгения Игнатьева, административный директор Nexign. – Более экономными, эффективными и адаптированными для удалённой работы». Для этого в них необходимо организовать гибридные рабочие места, комфортные переговорные и зоны для отдыха, понадобятся умные планировочные решения и SMART-технологии, которые позволят бронировать в офисе стол или переговорную на определённое время, показывать свободные места и т. п.
