Застройщики заплатят за всё

Некоторым застройщикам придётся платить взносы в Фонд защиты прав дольщиков, даже если они будут работать с эскроу-счетами. Такие неутешительные выводы сделали петербургские девелоперы, анализируя очередные законопроекты.

Речь идёт о двух законопроектах, внесённых в Госдуму депутатами во главе с председателями двух думских комитетов – Николаем Николаевым (Комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям) и Анатолием Аксаковым (по финансовому рынку). Документы весьма обширные – один из них занимает более 100 страниц – и предполагают массу изменений. Основные поправки связаны с возможностью создания субъектами РФ унитарных НКО для достройки проблемных объектов. Предусмотрено также досрочное прекращение страховых полисов и банковских гарантий, выданных застройщикам в пользу Фонда защиты прав дольщиков.

Напомним, что с появлением в 2017 году Фонда все застройщики должны отчислять в него 1,2% со стоимости каждой проданной квартиры. По проектам, стартовавшим раньше, надо было купить страховой полис или получить банковское поручительство, которые должны были (теоретически) гарантировать исполнение застройщиком обязательств перед дольщиками. Новые поправки предлагают страховки и гарантии отменить, а не менее 99% от полученной страховой премии (приходящейся на оставшийся срок страхования) – передать в Фонд защиты дольщиков. Действующее Общество взаимного страхования застройщиков предлагают преобразовать в АО, чтобы оно смогло заниматься иными видами страхования, либо ликвидировать.

Зачем нужны деньги, становится понятно из другого законопроекта. Он разрешает регионам в целях завершения проблемных объектов создавать свои фонды субъекта РФ. Их профинансирует федеральный Фонд защиты прав дольщиков за счёт средств, предоставленных РФ или иным публично-правовым образованием. Эти местные фонды смогут покупать имущество и обязательства застройщика-банкрота перед дольщиками, если для достройки будут использовать бюджетные средства. Но такое финансирование возможно, только если стройка началась до 1 июля 2019-го и квартиры продавались не только через эскроу.

Много внимания в документе уделено переходу на проектное финансирование. И здесь  петербургские застройщики нашли ряд неприятных новелл. Например, жёсткие требования к застройщику (соблюдение финансовых нормативов, опыт строительства, объём собственных средств, целевое их расходование и т.д.) будут распространяться и на компании с уже запущенными проектами, которые с 1 июля перейдут на продажи с использованием эскроу. Кстати, сохранив право работать без эскроу-счетов, девелопер уже не сможет перейти на новую схему.

Причём если у застройщика есть и обычные договоры долевого участия, и новые (с использованием эскроу), то платить взносы в Фонд надо будет по всем сделкам. То есть и с тех, средства по которым «заморожены» на эскроу-счетах. Кроме того, взносы предусмотрены не только в отношении квартир, но и машино-мест и нежилых помещений.

«Экономический смысл норм – плати в Фонд и по старым, и по новым договорам с эскроу, пока не завершил начатые проекты. Обосновывают это тем, что пока не закончены все старые стройки, есть риск, что компания обанкротится. Банк вернёт деньги с эскроу, а Фонд  будет достраивать такие объекты, но ему на это нужно больше средств. То есть дополнительной защиты для граждан здесь нет. Просто застройщиков фактически принуждают все проекты перевести на эскроу, что позволит избежать жёстких ограничений 214-ФЗ и не платить взносы. А те, кто этого не сделают, вынуждены будут пополнять фонд», – поясняет генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб», член Совета Ассоциации «Национальное объединение строителей» Алексей Белоусов.