НАШ ЦИТАТНИК: «Вместо развития мы все занимаемся маневрированием, а горизонт прогнозирования минимален. Надо дать нобелевскую премию тому, кто скажет, что будет через полгода в экономике в целом и на рынке недвижимости...» Леонид Рысев

27 мая, 13:18
13 февраля в 07:06

Что опять не так с апартаментами?

Дискуссия о статусе апартаментов заходит на новый круг. Теперь с подачи Совета Федерации.

Сенатор Николай Журавлев опять предложил приравнять апартаменты к жилью. Эта поправка может быть включена в законопроект о статусе апартаментов ко второму чтению. «Наша позиция такая: мы должны легализовать те апартаменты, которые сейчас построены», – заявил г-н Журавлев. (Цитату приводим по РБК.) Сразу всплывает бессмертная фраза Виктора Черномырдина: «Никогда такого не было, и вот опять!» И хочется уточнить: кому должны? И, значит, то, что уже построено, – нелегально? И те разрешения на новые комплексы, которые столичная мэрия исправно выдает каждый месяц – тоже как бы незаконны? И целый сенат с этим ничего не может сделать?

 

Ретроспектива

 Дискуссия вокруг апартаментов тянется не первый год. Спорят: что это такое, зачем оно и что с этим дальше делать. Для справки: апартаменты как массовое явление появились в Москве, в начале «нулевых», когда столичные власти стали придерживать участки под жилье. Застройщики начали покупать офисные и административные здания на «промке», перепланировать их на клетушки и продавать, называя «апартаментами». Одного из таких продвинутых девелоперов я тогда встретил на конференции по недвижимости. «Как будете регистрировать?» – спрашиваю. – «Главное – ввязаться, построить, а там посмотрим!» – лучезарно улыбаясь, ответил он. Апофигеем этого процесса стало возведение комплекса «Москва-Сити», с апартаментами в башнях. (Изначально там была промзона; мэр Сергей Собянин в 2010 году назвал комплекс «градостроительной ошибкой».)

В результате сейчас мы имеем три совершенно разные истории. Одна – в Сочи и Крыму, где «апартаментами» сплошь и рядом называют некие строения на участках ИЖС, а то и вовсе на "сельхозке"; их сдают посуточно. Или наоборот: старые пансионаты нарезают на клетушки и после условного ремонта продают по ДДУ. (Недавно в Краснодарском крае ввели запрет на эти схемы.) Другая – в Москве, где основной объем апартаментов составляет "псевдожилье", построенное на земле, вовсе для этого не предназначенной. Третья – в Петербурге, где апарт-отель – это, как правило, разновидность гостиницы, зато администрация, под общий туман, норовит числить его жильем, чтобы содрать с застройщика средства на "социалку".

Когда вам рассказывают про апартаменты, сразу попросите собеседника уточнить: что именно он имеет в виду?

 

Зависит от ракурса

 Моя знакомая по блогу в «Снобе» несколько даже удивленно сообщила на мой запрос: да, у нее апарты в Москве, она их сдает, никаких проблем. Московский Росреестр регистрирует договор как аренду жилья, а сами помещения – как жилые... На минуточку: комплекс, в котором находится это «жилье», – здание бывшего НИИ, земля – «промка». По словам моей собеседницы, там зарегистрировано ТСН, товарищество продает доли в общем имуществе... Этот пример я привожу просто для того, чтобы вы, уважаемый читатель, представили пропасть, зияющую между российским законодательством и повседневной столичной практикой.

Обратимся к цифрам. По данным уважаемой компании Colliers, в Москве в 2021 году из общего объема апартаментов 24% составляли сервисные апарт-отели. А 76% – не-сервисные, то есть "псевдожилье". В Петербурге, по сведениям не менее уважаемой компании Knight Frank, все наоборот: доля сервисных апартов составляет 83%, есть еще элитные и рекреационные, а "псевдожилье" занимает статистически малозаметную дольку в 2–4%.

При этом в Петербурге, как мы отметили, на гостиничный формат навешивают дополнительную социальную нагрузку, зато в Москве бестрепетно выдают все новые разрешения на строительство (или реконструкцию) объектов под "псевдожилье" под видом апартов. И теперь неопределенность статуса действительно волнует уже тысячи и десятки тысяч покупателей-москвичей.

Естественно, проблема апартов выглядит по-разному, в зависимости от расположения наблюдателя по отношению к Бологому.

 

Личный интерес

 Но Дума находится именно в Москве. И Совет Федерации тоже. И правительство. Поэтому преобладающий взгляд такой: бедные владельцы апартов вынуждены платить высокие налоги (2% от кадастровой стоимости), а еще у них коммерческие тарифы на коммуналку (примерно на 20% выше), а еще их не прописывают, и с детскими садиками трудно. Чтобы устранить вопиющую несправедливость, давайте приравняем апарты к жилью.

Немного напоминает сетования думцев на ассортимент и цены в местном буфете.

И все же. Казалось бы: ну, какое дело сенатору от Костромской области до проблемы столичных апартаментов? Тем более что в Костроме и апарт-отелей-то нет. Если верить Booking’у, вроде бы есть один, на улице Ивана Сусанина, 41, но это неточно. Потому что кадастровая карта утверждает, что по этому адресу находится жилой дом.

Далее мы вступаем на зыбкую почву предположений. В декларациях об имуществе, которые депутаты и сенаторы обязаны заполнять и публиковать, нет такой графы – «апартаменты». (Потому что их нет в правовом поле, помните?) Вот дачи и участки – есть, квартиры и машины – непременно, но апартаментов – нету. Зато есть скромная графа «иные объекты» или просто «нежилые помещения». И вот этого добра – в избытке. У кого-то одно-два, у некоторых – несколько, а, например, у архангельского сенатора Александра Некрасова – 11 штук площадью от 60 до 300 кв. м.  Совсем необязательно «иное» – это апартаменты. Может быть, какие-нибудь нежилые сарайки на личных участках. Но, полагаю, мы вправе предположить, что кто-то из сенаторов владеет и апартаментами.

И дело совсем не в том, на какие доходы имущество приобретено. Мы заранее согласны, что все законно и правильно. Проблема опять-таки в статусе. Потому что ни федеральный депутат, ни тем более член СовФеда по закону не имеют права заниматься предпринимательской деятельностью. Только научной или преподавательской. Ну, согласитесь, неловко: сенатор – и вдруг владелец сети магазинов. Или ресторанов. Или гостиниц... Могут возникнуть сомнения в непредвзятости.

А если апартамент не жилье, то он – что? Правильно. Разновидность гостиницы. Со всеми вытекающими. Так что активность сенаторов в этом вопросе вполне объяснима.

Конечно, наши законодатели не первый год во власти. И нельзя исключать, что в короткое время все подозрительные или просто сомнительные объекты окажутся во владении членов семьи. Супруга не подойдет, она тоже в декларации, а вот теща – вполне. Тем более что у федеральных чиновников и законодателей тещи и мамы нередко склонны к предпринимательству и необычайно в нем успешны, несмотря на преклонный возраст. Круче их только выпускники юрфака ЛГУ 1975 года...

Есть еще один аргумент: если причислить апартаменты к жилью – может, и появится шанс подвинуться поближе к заветному показателю: строить 120 млн кв. м жилья в год. Пока даже вместе с домиками на садовых участках не очень получается.

 

Резюме

 Из сложившейся ситуации хорошего выхода нет. Если оптом «легализовать» столичные апарты – тогда придется сразу списать в правовой утиль Земельный кодекс с его требованием, чтобы строение соответствовало назначению участка. В Петербурге при таком подходе "псевдожилье" моментально расплодится, и в лесных зонах тоже (в лесу теперь разрешены «рекреационные объекты»). Если запретить – существенная часть таких объектов окажется самостроем, со сносом в перспективе. Предложенный Думой законопроект с «гибридным» подходом (МФК с жилыми и нежилыми помещениями, причем с правом перевода из одной категории в другую) тоже не слишком жизнеспособен и ранее возникших проблем не решает. Честно (но маловероятно) было бы установить для Москвы особое законодательство.

Компромиссный вариант – прописать в законе о туристической деятельности и в положении о классификации гостиниц минимальные требования для «гостиниц без звезд». И включить в эту категорию "псевдожилье". Не лучший, но хоть какой-то выход из тупика.

Рис. Вячеслава Шилова