Волшебный рубильник для апартаментов

Участники дискуссии:

Константин Сторожев: 
– Для нас год был важен, мы настроили процесс быстрого перехода из зимнего формата, преимущественно долгосрочного, обратно в краткосрочный. Гибкость позволяет нам не сильно проваливаться зимой. У нас ставка по краткосрочным контрактам в среднем сейчас составляет 3000 рублей в сутки, по долгосрочным договорам – около 47 000 рублей в месяц. Загрузка номеров, за счет технологии быстрого переключения – более  90%. Это позволяет избежать спада по доходам с сентября по декабрь. 
У нас «котловой» метод расчета: как было 25 000-27 000 рублей на номер, так и остается. 
Сейчас у нас 940 апартаментов в управлении, из них по 700 заключены долгосрочные договоры. Загружать остальные в будни и выходные – совершенно реально. При этом по-прежнему практически нет туристических групп. 
Из итогов года еще хотелось бы отметить запуск нового проекта UNO на Лиговском проспекте, совместно с Яном Бобрышевым.

Марина Сторожева:
– Мы в 2021 году поняли, что формат, который позволяет иметь максимальную загрузку, это баланс между краткосрочной и долгосрочной арендой. Он действительно эффективен. Весь 2022 год мы планируем заниматься вопросами стратегии и загрузки третьей очереди.

Евгения Иванова:
– Проект UNO в центре будет меньше, чем действующий комплекс VALO. Предполагается другая стратегия заполнения?

Марина Сторожева:
– В UNO будет преимущественно краткосрочный формат, рассчитанный на туристический поток. Долгосрочную аренду на Лиговском мы практически не предусматриваем.

Екатерина Запорожченко:
– Действительно, сейчас самая правильная стратегия – совмещение краткосрочной и долгосрочной аренды. У нас актуальное соотношение примерно 35% на 65%. В Docklands средняя стоимость аренды в месяц – 65 000 рублей, нам удалось увеличить суточный тариф для длительного проживания в 2021 году на 30%. В 2020-м мы были абсолютно шокированы ограничениями, связанными с ковидом, и старались обеспечить максимальную загрузку, поэтому у нас был не самый высокий чек. Сейчас многие готовы платить за долгосрочную аренду больше. До пандемии средняя стоимость 30-метровой студии составляла примерно 45 000 рублей в месяц плюс коммунальные услуги. Краткосрочная аренда в среднем по году – около 5000 рублей в сутки. 

Николай Антонов:
– Подтверждаю: у апарт-отелей есть волшебный рубильник, который позволяет переключаться на двухступенчатую аренду. Но есть еще и третья «ступень» – среднесрочная аренда. По краткосрочным договорам у нас средний тариф по году около 4500 рублей в сутки на Петроградке, в Like чуть поменьше, 3800. По долгосрочным – 47 000, в пандемийный период было 38 000 рублей в месяц. В низкий сезон около 80% договоров мы переводим в долгосрочный формат, 20% – кратко- и среднесрочные договоры. Среднесрочная аренда – это работа с корпоративными клиентами. Летом это были представители FIFA, сейчас – медицинский туризм, бизнес-туризм. Такие гости платят практически по ежесуточным тарифам, но с небольшой корпоративной скидкой. При этом заселяются на срок до месяца, это позволяет достигать лучших показателей.

Евгения Иванова:
– Расскажите, пожалуйста, про медицинский туризм.

Николай Антонов:
– Например, сейчас мы рассматриваем совместный проект с клиникой, которая занимается лечением онкологических больных. Если у кого-то есть около 1000 кв. м, с удовольствием можем порекомендовать арендаторов. В наши комплексы «посадить» их, к сожалению, не получается – нет таких площадей. А проект понятный: люди приезжают, живут, лечатся...

Елизавета Ковригина:
– Мы вышли на рынок в 2021 году, полноценно отработали летнюю часть сезона. Должна отметить, что у нас гораздо более существенный перекос в сторону «краткосрока». В летний сезон мы работаем только для туристов и нацелены только на посуточное проживание. С ноября часть номерного фонда выведена в долгосрочный формат, но небольшая – 10-15%.
Средняя стоимость размещения в нашем отеле в переулке Крылова – 3400 рублей за ночь, несколько ниже, чем у коллег, но площадь нашего номера – от 14 кв. м. Мы относимся к более камерному формату: 80-120 номеров в каждом отеле, так проще работать с краткосрочной арендой.

Сергей Софронов:
– Первый комплекс апартаментов, построенный нашей компанией, находится в управлении у компании МТЛ. В 2022 году мы выведем два проекта с самостоятельным управлением под брендом PSK Invest. Один из них – «тысячник» на Парнасе, он рассчитан исключительно на долгосрочную аренду. При этом для объектов сети Avenir мы ориентируемся на сочетание краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной сдачи.

Евгения Иванова:
– По Парнасу рассчитываете на сотрудников предприятий из расположенной там промзоны?

Сергей Софронов:
– Да, мы ведем переговоры, и не только с компаниями на территории промзоны. Поблизости работают крупные логистические и торговые центры, рядом есть еще инновационная промзона в районе Суздальского проспекта. Но все-таки мы больше рассчитываем на долгосрочную сдачу в аренду и позиционируем этот объект как самое доступное цивилизованное арендное предложение на рынке.

Марина Павлюкевич:
– Наш инвест-отель IN2IT находится на периферии (Витебский пр., 101), мы тоже применяем смешанный формат. Данные по загрузке пока непоказательны: объект только вышел на рынок. Из первых наблюдений: мы получили клиентов, на которых совершенно не рассчитывали. Оказалось, что наш проект находится на оживленном маршруте из Москвы в Петербург и дальше на север, у нас огромное количество «самоходов» (клиентов от стойки). Еще один плюс нашей локации: в Шушарах и Горелово находятся огромные промышленные площадки. Корпоративные клиенты требуют и среднесрочное (2-4 месяца), и краткосрочное проживание. Здесь, как мне кажется, у нас серьезные перспективы, и мы меньше зависим от туристов и пандемийных ограничений.

Константин Сторожев:
– Сколько апартаментов у вас в первой очереди? Сколько из них планируете забрать в управление?

Марина Павлюкевич:
– 533 номера, из них планируем управлять примерно 350.

Константин Сторожев:
– Количество номеров в управлении показывает, кто сильнее – отдел продаж или УК. Если «рулит» отдел продаж – таких номеров немного, когда управляющая компания – не продают без управления...

Евгения Иванова:
– Вопрос ко всем участникам дискуссии: как вы решаете вопросы с неадекватными проживающими?

Екатерина Запорожченко:
– Да, есть шумные клиенты, есть буйные. У меня тоже есть волшебный рубильник: я выключаю свет, и обычно на этом вечеринка заканчивается. Конечно, сначала мы обращаемся в службу безопасности, она звонит один-два раза, просит вести себя потише, и только потом свет выключается и включается лишь в 6 утра. 

Евгения Иванова:
– На этаже или во всем корпусе?

Екатерина Запорожченко:
– Нет, в конкретном апартаменте. 

Константин Сторожев:
– И так можно делать даже с собственником?

Екатерина Запорожченко:
– На общем собрании ТСН были утверждены правила проживания, меры ответственности...

Евгения Иванова:
– Таких нарушителей много?

Екатерина Запорожченко:
– Немного, но вечеринки случаются. Бывает, что апартаменты арендует на какое-то мероприятие взрослый человек, а день рождения справляет молодежь – человек десять, которые будут скакать до утра. Но мы предугадывали эту ситуацию и серьезно вкладывались в шумоизоляцию. Не жалейте на это денег, потому что вы столкнетесь с такой проблемой, и вам надо будет ее решать – силовыми методами или с помощью технологий.

Марина Сторожева:
– Все бывает – и вечеринки, и разборки. Мы предусмотрели это договором; каждый арендатор подписывается под правилами проживания, за нарушение которых можно выселить. Я считаю, это очень эффективно.

Кирилл Рузанов:
– У нас также составлены правила, за которые будет голосовать ТСН на первом собрании, мы там прописали ответственность за тишину. Но на многих гостей действуют переговоры, а на иностранных туристов – упоминание Russian police. Когда мы достроим комплекс, надеюсь, вернутся иностранные гости.
Предусмотрена и усиленная шумоизоляция – в номере должно быть тише, чем в жилье соответствующего класса.

Елизавета Ковригина:
– По сравнению с коллегами мы защищены меньше всех, так как это не договор аренды, а краткосрочное гостиничное размещение. Шумоизоляция – один из самых важных факторов, который закладывался в техзадание для реконструкции изначально. 

Юрий Волков:
– Возникает дилемма: если нанесен ущерб – все ли страховые случаи заявлять? Страховая компания должна платить при любом ущербе, но «бодаться» со страховой компанией дорого и занимает время. Стоит ли заниматься испорченным чайником? Может, нужно сосредоточиться только на крупном ущербе? Страховые компании хотят, чтобы с ними работали по крупным случаям – пожар и т. п., тогда им это интересно. Я считаю,  франшиза должна быть, например, на 50 000 рублей. 
Самый правильный подход – когда управляющая компания страхует всех чохом. Это выгодно и страховщикам, поэтому тариф будет ниже.

Евгения Иванова:
– Какие планы и ожидания вы связываете с 2022 годом? 

Марина Павлюкевич:
– Мы надеемся выйти на полную загрузку и на средний показатель по году на уровне 63%. Самое важное в 2022-м для нас – сдача второй очереди IN2IT.

Елизавета Ковригина:
– По действующим отелям будем работать над повышением ADR (average daily room rate, средняя цена номера в сутки. – ред.), локация это позволяет, как и комплекс услуг, которые мы предоставляем. По новым проектам: стартовали продажи объекта в Банковском переулке, на Гороховой идет полным ходом реконструкция, надеемся к концу 2022 года объект запустить, а в начале года выведем в продажу. И еще несколько проектов в проработке, о них расскажем чуть позже.

Кирилл Рузанов:
– Планируем открыть шоу-рум на объекте и завершить всю подготовку, чтобы через год, к моменту открытия, быть во всеоружии: со сформированным штатом, всеми технологическими цепочками, с системой property management и т. д. И надеемся, что сможем представить еще один или два объекта. Сейчас все стали суеверными, особенно с учетом градкомиссии, поэтому пока не согласуем – не заявим.

Евгения Иванова:
– Рассматриваете площадки в регионах?

Кирилл Рузанов:
– Пока только Петербург. Общались в Москве, но только предварительно.

Евгения Иванова:
– В Петербурге рассматриваете варианты ближе к центру?

Кирилл Рузанов:
– Мы специализируемся на более отдаленных от центра локациях.

Марина Сторожева:
– Нам предстоит очень насыщенный, активный год. У нас будет одновременно идти передача апартаментов, оснащение 2000 апартаментов, запуск четырех форматов отелей. И еще апарт-отель на Лиговском проспекте будет одновременно передаваться и оснащаться. В 2022-м мы продолжим масштабирование. Рассматриваем проекты не только в Петербурге, но и в других субъектах РФ. У нас уже есть подписанные контракты. Скучать не приходится. Еще мы будем запускать школу VALO.

Константин Сторожев:
– Плюс тысячу уже введенных номеров надо загрузить. С одной стороны, мы опять будем готовиться к летнему сезону, но при этом все время держать «ногу на тормозе», чтобы можно было получить нормальный доход. 

Игорь Пигин:
– Мы как разработчики специального ПО заинтересованы, чтобы рынок развивался. Очень надеемся, что девелоперы будут начинать новые проекты. Мы уже видим экспансию. Нашим ключевым заказчиком является компания YE`S, у нас есть проекты в Москве и за рубежом; в Астане, где мы прочувствовали специфику среднеазиатского государства, работают люди немного по-другому. Тем не менее есть примеры успешной реализации проектов. Планов много. Но в разработке программного обеспечения мы не строим жестких многолетних графиков. Мы привыкли к тому, что меняются требования, задачи, приоритеты. Если сегодня мы считаем (условно), что основное – борьба с дебоширами, завтра может оказаться, что работа с корпоративными клиентами и система лояльности для корпорантов – более приоритетный вопрос.

Екатерина Запорожченко:
– Loft na Srednem введен и  передан собственникам, начинается работа управляющей компании по загрузке этого проекта. Там будет как краткосрочная (в летний сезон), так и долгосрочная аренда. В январе мы получаем акт о вводе Docklands-2, где весь год будет посвящен отделочным работам и оснащению номеров. 
Из интересного: будем наполнять наши проекты smart-решениями, ведем переговоры с компанией, которая поставляет роботов по всей России. Это классные технологии, которые стоит интегрировать в проекты, чтобы они отличались от других. Я верю, что за этим будущее и экономия. Эксплуатация апарт-отелей – довольно дорогое удовольствие, важно снижать затраты. 
Я верю в удаленное бронирование, в удаленную регистрацию, дистанционную выдачу ключей, открытие дверей и пр. и, соответственно, экономию на персонале.

Николай Антонов:
– У нас в 2022 году будут в работе четыре апарт-отеля. Это полностью операционный бизнес, property и facility management и гостиничные услуги. В декабре мы получили акт ввода в эксплуатацию Avenue apart на пл. Мужества, в управление нам будет передано около 200 апартаментов. В январе-феврале ждем объект на Одоевского; он камерный, не более 30-40 номеров передано в управление. Avenue apart на Малом выходит примерно в начале лета, сейчас там идут отделочные работы, порядка 200-250 юнитов будет передано в управление. BonApart ждем – из-за ковидных ограничений есть проблемы с поставщиками, но, надеюсь, дождемся.
По консалтингу около десяти объектов в работе, 5-6 – до разрешения на строительство. Консультируем, чтобы девелопер вышел на РС и получил проектное финансирование от банка. 

Евгения Иванова:
– Как идет работа по региональным проектам?

Николай Антонов:
– Плотно общаемся с Новосибирском, развернули там свою базу, обучили людей, есть представительство «МТЛ Нск». Подписали контракт с апарт-отелем, который будет строиться в Октябрьском районе Новосибирска. Это хороший небольшой проект между двумя вузами. Сейчас идет оформление разрешения на строительство. 
Работаем и с югом. Консультируем и сопровождаем проект в Крыму, уже получено разрешение на строительство. Остальные регионы в проработке, они очень активно рассматривают этот продукт. Думаю, что в 2022-2023 годах будет бум.

Сергей Софронов:
– У нас планы на 2022 год тоже обширные. Запустим операционное управление в двух наших проектах: Start на Парнасе и первом сервисном объекте сети Avenir – Putilov Avenir у станции метро «Кировский завод». Во втором полугодии планируем ввести в эксплуатацию Moskovsky Avenir и Kirovsky Avenir, а в 2023 году начать передачу апартов собственникам. В первом полугодии 2022-го планируем объявить еще об одном объекте сети Avenir, место пока не раскрою.

Евгения Иванова:
– В центре?

Сергей Софронов:
– Это не центральная локация. Но, безусловно, нам был бы интересен центр с точки зрения работы с краткосрочными арендаторами. 

Елизавета Конвей:
– Для нас 2022 год начинается с нового проекта в портфеле – комплекса несервисных апартаментов бизнес-класса «Bereg. Курортный» в Сестрорецке. Продажи начались в декабре, и мы видим ультравысокий интерес к этому проекту.

Евгения Иванова:
– Как с таким количеством проектов компании решают проблему нехватки персонала?

Сергей Софронов:
– Хотя Петербург – столица сервисных апартаментов, персонала критически не хватает. В части топ-менеджмента и управленцев задача решается охотой за головами по действующим УК. Управленцев среднего звена можно брать из смежных сфер – из коммерческой, гостиничной, жилой недвижимости. Линейный персонал надо обучать. Запускаем сотрудничество с университетами, начинаем с практики студентов в нашей управляющей компании. 

Николай Антонов:
– Мы создаем внутреннюю школу для персонала – интерактивную систему дистанционного обучения. Привлекли коллег из столичного гостиничного бизнеса и наших операционных менеджеров. Рынок сейчас так устроен, что если не научишь сам, то не получишь персонала, его нет.

Константин Сторожев:
– Мы на себе испытали: при найме людей из классических гостиниц их предыдущий опыт мало помогает. У нас все другое: программное обеспечение, планирование, функционал, способ взаимодействия с гостями и пр. 
Мы делаем школу, потому что у нас в перспективе будет в три раза больше номерного фонда, и мы персонал просто не найдем. Есть только один способ – проводить обучение через свою структуру.

Кирилл Рузанов:
– Что делать? Переманивать и обучать с нуля. Брать бывший линейный персонал, перековывать в менеджеров. Это не ядерная физика, обучить людей вполне реально. Согласен, что чистый «гостиничник» ничем не поможет. 

Марина Сторожева:
– Рынок развивается, работе с такими объектами, как апарт-отели, будут учить в институтах, появятся и отдельные школы. Мы сейчас заключили договор с Петровским колледжем, который с удовольствием будет направлять к нам студентов на практику.

Елизавета Ковригина:
– В административном звене отчасти поможет цифровизация, переход на удаленное заселение и т. д. Топ-менеджеров можно растить или «хантить». Но вопрос низового звена – горничных, техников и пр. – самый острый. У клининговых компаний ограничен ресурс, мы держим свой персонал, но в ряде случаев вынуждены прибегать к услугам сторонних фирм, и это боль и проблема. Одним обучением вопрос не решить, нужен приток кадров. 

Марина Павлюкевич:
– Мы испытываем те же самые проблемы. Персонала нет, персонал дорожает, учиться не хочет. 

Евгения Иванова:
– Станут ли апартаменты востребованы у тех, кто раньше покупал квартиры в Мурино, пытался их перепродать ближе к завершению строительства или сдавал в аренду? Можно воспринимать апарты как новую сберкнижку?

Марина Павлюкевич:
– Наверное, да. Апартаменты – это более цивилизованный вид такого бизнеса. 
И рынок жилой недвижимости, и рынок апартаментов имеют огромный потенциал роста. Цивилизованное жилье – это наше будущее. Когда-то все закупались на рынках, а сейчас ходят в красивые торговые центры или покупают онлайн. 
Конечно, мы чувствуем конкуренцию с банками, которые повышают ставки по депозитам. Их доходность сопоставима с теми ставками, которые мы предлагаем. Но в случае с апартаментами люди вкладывают в актив, который растет в цене сам по себе, и доходность – это вишенка на торте.

Кирилл Рузанов:
– По-прежнему есть инвесторы, которым проще положить деньги в банк. Но я вижу, что апартаменты стали больше рассматривать те, кто раньше предпочитал квартиры в Мурино. Люди поняли специфику этой недвижимости.

Марина Сторожева:
– Сберкнижка – это что-то из прошлого. Апартаменты – тренд  будущего, у них есть понятная доходность, инвесторы понимают, как ее определять.

Елизавета Конвей:
–  Мы видим большой потенциал в формате загородных апартаментов, которые могут быть интересны покупателям для проживания в зеленом пригороде. Такие проекты должны предоставлять полноценную инфраструктуру досуга, развлечений, социализации. 

Екатерина Запорожченко:
– 36-метровый апартамент с одной спальней в Docklands в конце 2014-го стоил 4 млн рублей (с полной отделкой). Сейчас он стоит 12 млн. За 5 лет функционирования комплекса рост составил 300%. Даст ли вам это сберкнижка? Думаю, что нет. Я призываю инвестировать в недвижимость!

Николай Антонов:
– Складывать деньги в банк – утопия. Вас переиграют за счет инфляции, девальвации и пр. Старайтесь инвестировать во что-то реальное. Квадратные метры – это стабильность. С учетом нынешней стоимости доходность составляет около 8-9% годовых. Поэтому говорить о том, что это сверхвыгодная инвестиция, не приходится, скорее – сбережение рублей в бетоне, которое будет приносить пассивный доход.

Сергей Софронов:
– На мой взгляд, апартаменты конкурируют в большей степени с рынком жилой недвижимости, а не с депозитами или сберкнижкой. Для тех, кто приобретает объекты, чтобы сдавать в аренду, квартира, как и сберкнижка, являются более понятным инструментом. Если сравнивать апартаменты с квартирами, то апартаменты выигрывают за счет предоставляемых сервисов, и они сберегают не только ваши деньги, но и время. 
А это очень ценный ресурс сегодня.

Ян Бобрышев:
– Недвижимость – про долгие инвестиции, и на долгом сроке она обгоняет депозиты и однозначно выгоднее, чем вклады или сберкнижка. 

Комментарии:

Будем рады видеть всех в гостях в Дискуссионном клубе NSP. 
Следите за анонсами будущих встреч на сайте NSP.RU.