Центробанк: квартиры в домах 2020-2026 годов постройки на 9% дешевле строящихся

Эксперты Банка России опубликовали разработанную ими эконометрическую модель стоимости жилья, которая позволяет более точно рассчитывать ценовую разницу между новостройками и вторичной недвижимостью, вычленяя «новую вторичку» — то есть дома, построенные не более семи лет назад.

Модель учитывает, что вторичное жилье, в отличие от только что построенного, как правило, уже отремонтировано. С учетом необходимых затрат на ремонт в новом жилье модельная оценка разрыва стоимости «первички» и «вторички» достигает 18%. Без учета этих затрат — 9%.

Как указывают разработчики, Росстат приводит существенно отличающиеся цифры. В среднем по России разница в ценах на первичном и вторичном рынках жилья в начале 2026 года составляла 52%.

Это связано с тем, что Росстат учитывает при сравнении весь вторичный жилой фонд в многоквартирных домах, построенный как в XXI веке, так и в предыдущие периоды.

При этом по качеству дома последних лет постройки обычно значительно превосходят «старую вторичку».

Кроме того, Росстат не делает поправку на то, что в России есть регионы с более дорогим жильем. Это Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край. Это также влияет на конечный результат при сравнении цен.

Нужно сравнивать цены на сопоставимое жилье или использовать модельные оценки, говорят в Банке России.

Аналитики регулятора также пришли к выводу, что широкое распространение льготных ипотечных программ и программ «льготной ипотеки от застройщика» способствовало росту разрыва цен. Модельная оценка разрыва увеличилась на 11 п.п. с 2020-го по 2025 год.

ЦБ предупреждает: разница в 52% создает прямую угрозу для заемщика. Если он перестанет обслуживать ипотеку, вырученных от продажи квартиры на вторичном рынке денег может не хватить для погашения кредита. Для банка это также риск неполного возврата средств.

То есть разработанная регулятором методика оценки имеет сугубо практический смысл. Она нужна ЦБ для принятия решений по макропруденциальным лимитам и надбавкам к коэффициентам риска по ипотеке на строящееся и готовое жилье, чтобы учитывать разницу цен между недвижимостью из разных сегментов. Анализ подтвердил обоснованность требований к минимальному первоначальному взносу — он покрывает риски снижения стоимости строящегося жилья при его продаже на вторичном рынке.

Требование в 20% к минимальному первоначальному взносу по ипотеке является необходимым для защиты заемщика и банка от возможного обесценения стоимости строящегося жилья при его продаже на вторичном рынке, указал регулятор. Банк России и сами банки сохраняют право устанавливать повышенные требования к первоначальному взносу для защиты от иных рисков на рынке недвижимости.

Эксперты «Домклик» уже не раз указывали на то, что некорректно сравнивать весь массив вторичного жилья с новостройками. Они изучили статистику продаж квартир в домах, построенных за последние десять лет, и выяснили, что медианная цена «квадрата» в таких квартирах выше, чем в строящихся проектах. Так, в «новой вторичке» кв. метр стоит 192,2 тыс. рублей, в новостройках — 190 тыс.

В 2026 году рост цен на первичное жилье замедлился, тогда как на вторичном рынке цены выросли на фоне повышения доступности рыночной ипотеки, говорят в «Домклик».