Правила съема: как арендовать дом на лето в Ленобласти

В апреле традиционно заключается максимальное количество сделок в категории «сниму домик на лето». По оценкам аналитиков, в марте спрос уже был активным, хотя (из-за известных событий) и немного отставал от «пиковых» показателей 2020 года: в «первую волну" пандемии спрос вырос в 4,5 раза.

Первое, что важно определить: кто диктует условия – арендатор или собственник?

Активность арендаторов обусловлена тем, что у многих рухнули планы на выезд за границу: авиация на приколе, кредитные карты не работают и т. д. Летний сезон 2022 года вполне можно будет назвать временем «обреченных на внутренний туризм». В том числе – и внутри региона: основной контингент «дачников» – петербуржцы.

С другой стороны, предложение активно пополняется за счет нового строительства. Как ранее отмечала NSP, в 2021 году в Ленобласти было поставлено на учет около 16 тыс. новых домов ИЖС и жилых домов на садовых участках, за первый квартал 2022-го – еще 6,3 тыс. Часть этих объектов пополнила рынок аренды.

«Предложение на рынке загородной аренды увеличивается за счет домов, снятых с продажи, – дополняет Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом». – У покупателя изменились планы, продавец не уверен в цене – причины могут быть разные. И до выяснения ситуации такие владельцы предпочитают сдавать свои домовладения».

Сокращение внешнего туризма также заставляет часть владельцев (особенно – в ближнем пригороде) переключаться на долгосрочные контракты.

 
Объем рынка

Объем рынка на разных платформах-агрегаторах выглядит по-разному. На «Авито.Недвижимости» – около тысячи объявлений «сдам дом в долгосрочную аренду» в Ленобласти и пригородах. На ЦИАН – около 400. (В 2019 году, до пандемии, было вдвое меньше.) На «Яндекс.Недвижимости» – 350 вариантов.

Диапазон ставок – от «сдам в аренду за погашение долгов по членским взносам в СНТ» до 0,5 млн рублей в месяц за особняк площадью 500 кв. м в Ольгино, рядом с «Лахта-центром» и яхт-клубом «Геркулес».

Вполне приличные предложения можно найти в ценовой группе от 50 тыс. до 100 тыс. рублей в месяц. Например, коттедж 140 кв. м на Вероярви, в Токсово. Или просторный дом на Суходольском. Или особнячок в Красноозерном – даже с кондиционером и джакузи.

Большой объем эконом-вариантов в «стародачных» массивах (Мшинская, Дунай и т. д.) в поле зрения агрегаторов не попадает, но, при некоторых усилиях, обнаруживается в тематических группах в соцсети "ВКонтакте".

«Электронные сервисы в сегменте долгосрочной аренды играют вспомогательную роль, – говорит Максим Хансон, совладелец АН Insiders. – Они помогают найти предварительную информацию, отсечь совсем уж не подходящие варианты. А дальше – все равно надо ехать, смотреть, встречаться с хозяевами...»

Ставки и условия

По словам Максима Хансона, в дорогом сегменте средние ставки на аренду загородных домов после «пандемийного бума» плавно снижаются: после нескольких месяцев в экспозиции владельцы готовы идти на уступки, чтобы не потерять сезон.

В массовом сегменте (до 50 тыс. рублей месяц) собственники склонны не столько сбрасывать цену – она и так невысока – сколько идти на другие уступки: «Можно с детьми. Можно с животными...» (В жилой квартирной аренде идут те же процессы: ограничения по национальному признаку и запрет на домашних питомцев встречаются реже, чем пару лет назад.) Требовать «оплату вперед за весь сезон» рискуют совсем немногие – чай, не Крым, и даже не Анапа. Обычная практика – оплата вперед за месяц.

На северном направлении вариантов больше, чем на южном (см. табл. 2), спрашивают варианты на Карельском перешейке тоже чаще, чем, например, в Ломоносовском районе, пусть и тоже у залива. Так сложилось, и причины понятны: домиков на южных окраинах мегаполиса достаточно, а вот леса, речки и озера – в дефиците, «за природой» чаще все же едут на север и северо-запад. Хотя есть любители Луги и Гатчины: там лето приходит немного раньше и длится немного дольше.

Частных арендодателей теснит корпоративный сектор: базы отдыха и коттеджные поселки (или части поселков), построенные специально для сдачи в аренду. Такие комплексы проигрывают частному сектору по ценам, но выигрывают по сервису: общепит, прокат лодок и инвентаря, экскурсии на фермы, гастротуры и т. д.

В арендной части коттеджного комплекса «Зюзино» на Правдинском озере построены 11 (из 16) «арендных домов». Каждый дом рассчитан на одну семью (с гостями); бронирование откроется в мае. Девелопер проекта Дмитрий Зюзин рассчитывает сдавать их по 7–9 тыс. рублей в сутки; при аренде на месяц и более – скидка 30–35%. По оценкам Дмитрия Зюзина, ставки в сегменте долгосрочной аренде остаются стабильными, в посуточной – растут, но там и риски выше, и хлопот больше.

На популярной базе «Илоранта» (Выборгский район) места размещения (коттеджи и секции в таунхаусах) на июнь уже забронированы на 90%; примерно 10% составляют долгосрочные договоры, на 10 дней и более. Стоимость аренды – около 2500 рублей с человека в сутки. По оценкам владельца базы отдыха Георгия Богачева, средний чек за год вырос на 20%. «Доходы граждан снижаются, объем рынка сокращается, но страдают от этого в первую очередь аутсайдеры, те, кто не может предоставить качественные услуги», – говорит Георгий Богачев.

Фактор «последней мили»

Разница между корпоративным сегментом и частным сектором особенно заметна в проблеме «последней мили». «Нередко так бывает: владелец сдает хороший дом, от 100 тыс. рублей в месяц и выше. Арендатора все устраивает: и цена, и сам дом, и планировки, и окружение. Но рисковать подвеской на подъезде он не готов», – рассказывает Александр Никитин, специалист агентства РФН. И это проблема: девелопер «арендного комплекса» или базы отдыха может потратиться на приведение подъездной дороги в порядок. А вот владельцу особняка в СНТ придется думать об этом самостоятельно. Потому что в садоводстве живут разные люди, и тому, кто привык ездить на Land Cruiser’е, проблемы владельца Lamborghini могут быть чужды и непонятны. И договориться «скинуться на асфальт» непросто. По словам Александра Никитина, при сдаче дома в сложившейся застройке у арендатора могут возникать вопросы, связанные с ближайшим окружением, безопасностью и др. – эти факторы также снижают ставку. Однородность окружения и соблюдение каких-то минимальных правил на базе отдыха или в закрытом поселке обеспечить проще.

Кстати: если база отдыха находится внутри СНТ – это, скорее всего, незаконно. В садоводстве нельзя заниматься предпринимательской деятельностью (включая гостиничные услуги). Сдавать собственное жилье в аренду – можно.

Лайфхак: предварительная экономия

В целом, по мнению участников рынка, сейчас в сфере сезонной аренды сложился примерный баланс спроса и предложения. Арендаторы вправе торговаться, но недолго: уже к началу мая бОльшая часть приличных и адекватных по цене вариантов будет забронирована.

Для сравнения: в Подмосковье из-за ограничений на внешний туризм спрос на загородные домовладения вырос в 2,5 раза. Ставки подросли на 15–25%. Правда, как лукаво уточняют эксперты, «рост спроса еще не конвертировался в реальные сделки».

Эксперты отмечают, что при выборе «дома на лето» много времени и сил уходит на разъезды. Поэтому стоит собрать максимум информации на предварительном этапе. Сначала – разобраться, чего же вы на самом деле хотите и почему. (Это выглядит самоочевидным, но любой риелтор вам подтвердит: в 9 случаях из 10 клиент сам не вполне представляет, что именно ему нужно.) Затем – определиться с приоритетами: направление, примерные параметры дома и участка, приемлемая цена. Если выбор сделан, то ДО заключения договора хорошо бы познакомиться с соседями, председателем СНТ, почитать отзывы в VK и т. д. Выяснить режим работы охраны (если она есть) и доступа гостей. Важно уточнить надежность связи и интернета, водо- и электроснабжения: часто ли случаются отключения? Как быстро приезжают ремонтники? Определиться, кто ухаживает за участком в период найма – или пусть зарастает? Если сломался насос – кто чинит и за чей счет? Составить опись того, что на арендованной даче есть из техники и в каком состоянии. И приложить ее к договору, который тоже нужно составить на бумаге, а не полагаться на «честное купеческое слово»!

Это все занудные мелочи, но любая из них может капитально испортить летний отдых. А зачем? Для этого, к сожалению, хватает и других, более серьезных причин.