НАШ ЦИТАТНИК: «Государству не следует поддерживать спрос на некомфортные типологии жилья. В большинстве случаев, если семья покупает за счет ипотеки с господдержкой однокомнатную квартиру, она в дальнейшем уже лишается возможности улучшить свои жилищные условия…» Наталья Трунова

6 июля, 07:23

Что ждет Петербург: эксперты обсудили, как и в каком направлении город будет развиваться

Свободные участки под застройку в центре Петербурга практически закончились, возможности инвестирования в редевелопмент уменьшаются. Эксперты рынка недвижимости на встрече в Дискуссионном клубе NSP обсудили, что ждет город, как сохранить его бесценное наследие, как и в каком направлении он будет развиваться.

"Именины Петербурга под музыку Вивальди" в рамках Дискуссионного клуба NSP проходили в исторических стенах Екатерининского собрания на наб. канала Грибоедова, 88–90. Собрались участники рынка: чиновники, девелоперы, консультанты, юристы. Формальный повод – именины города. На самом деле, давно хотелось встретиться лично и очно, чтобы обсудить самое главное: что ждет Петербург. Деловая часть была умеренно дополнена светской: небольшим, но качественным концертом. Партнером мероприятия стал «Петербург-Концерт». Екатерина Артюшкина, генеральный директор «Петербург-Концерта», сообщила, что здание ждет масштабная реконструкция, которая затронет около 6000 кв. м. Так что место для разговора о судьбе наследия было выбрано не только удачно, но и со смыслом.  

Участники дискуссии: 

  • Алексей Михайлов, заместитель председателя КГИОП 
  • Михаил Мамошин, руководитель «Архитектурной мастерской Мамошина» 
  • Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» 
  • Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» 
  • Иван Архипов, директор по развитию ГК «Балтийская коммерция» 
  • Максим Жабин, заместитель генерального директора ИСК «ЛенРусСтрой» 
  • Станислав Скачков, заместитель руководителя управления инвестиционными проектами ООО «Мегалайн» 
  • Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС 
  • Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» 
  • Андрей Косарев, генеральный директор Nikoliers в Петербурге 
  • Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens  
  • Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой Санкт-Петербург» 
  • Александр Смирнов, руководитель проектов ООО «Старт Девелопмент» 

Модераторы 

Фото: Юрий Славцов 

Анастасия Ясинская: 
– В период турбулентности праздники очень важны. Оказаться в теплой доверительной атмосфере, сказать важные вещи. День города – подходящий для этого повод. 
 
Дмитрий Синочкин: 
– Особенно важны регулярные, обычные праздники, которые повторяются из года в год. Чтобы течение времени не прерывалось. 

Анастасия Ясинская: 
– Петербург представляется константой в бурно меняющемся мире. Нашу дискуссию мы поделили на три части, условно: Петербург прошлого, настоящего и будущего. 
Само собой, мы не относимся к центру Петербурга, как к прошлому. Здесь есть огромный потенциал развития. Меняются правила игры и ситуация в стране; возможно, не стоит рассчитывать на такие объемы финансирования, какие были на 300-летие. Но интерес частных компаний остается, и бюджет продолжает инвестировать в реставрацию и реконструкцию. Какие новые возможности открываются сегодня, в какой форме наиболее уместно сотрудничество городских властей и бизнеса? 

Дмитрий Синочкин: 
– Петербург живет дольше любого из императоров. Значит, смыслы, заложенные в нем – надолго. Задача сегодняшней встречи – найти баланс между сохранением и развитием, увидеть «зоны роста» и перспективные экономические механизмы. 

Феноменальный Петербург 

 Алексей Михайлов: 
– Искренне люблю этот город и считаю его лучшим из всех, где я был. Но такое сосредоточение богатства требует специального подхода. Около 9000 объектов культурного наследия, огромные площади сохранившейся исторической среды. Петербург возник на основании свода правил. С самого начала регламентировался процесс строительства, устанавливались параметры и форма объектов. Ничего странного нет в том, что и сейчас город достаточно жестко охраняется регламентами в отношении как памятников, так и исторической среды. Помогает ли это развитию Петербурга или мешает, каждый решает для себя. 
Правила не меняются – они развиваются. Мы все глубже погружаемся в историческую ткань, изучаем и ищем способы установить ограничения, которые сохраняли бы город, но не мешали его развивать. Сочетание сохранения и развития – это не просто слова, но принцип, которого мы стараемся придерживаться. Это тяжело: мы постоянно идем по лезвию бритвы. «Склонимся» в сторону сохранения, и нас не поймут те, кто развивает город. В сторону развития – также найдутся оппоненты.  
Нужны четкие, понятные и незыблемые правила для тех, кто занимается развитием и приспособлением объектов культурного наследия. Сами по себе эти правила не появятся. Уже анонсирована большая работа: мы хотим уйти от формального установления ценности исторических зданий, исходя из года постройки, и перейти к качественному определению ценности рядовой застройки. Такой подход вызывает множество негативных отзывов, но хочу еще раз подчеркнуть: это обсуждение будет проводиться открыто, с участием профессионального сообщества. 

Анастасия Ясинская: 
– Градозащитники уже подсчитали, что новый подход приведет к потере 10% исторических зданий. Градус дискуссии нарастает… 

Алексей Михайлов: 
– Возможно, меня неправильно поняли. Я говорил о том, что около 10% исторической застройки плохо изучены, нужно исследовать ее более детально. К качественному подходу необходимо переходить, поскольку степень манипуляций с годами постройки уже зашкаливает. В целом режимы, установленные 820-м законом, отработаны, действуют более 10 лет, и никто их кардинально менять не будет. Но накопился ряд вопросов. 
Что касается самих объектов культурного наследия: мы не первый год обсуждаем с коллегами целесообразность историко-культурной экспертизы по ряду позиций. Во многих регионах в органах охраны работает меньше десятка человек. Они не могут так детально смотреть документацию, как мы. И для них это как раз и делает институт историко-культурной экспертизы. Но на самом деле ряд позиций экспертизы в чистом виде дублирование. Например, не очень понятна необходимость историко-культурной экспертизы проектов реставрации: их и так выполняют аттестованные Минкультом специалисты, работающие в аттестованной им же организации. И еще три аттестованных эксперта должны проверить двух таких же экспертов, а потом еще и орган охраны проверяет… Получается излишняя бюрократизация. Решения пока нет, надо понять, где экспертиза действительно нужна, где избыточна.  
Стараемся не оставлять без внимания и другие программы. Например, программа «Рубль за метр» еще не раскрыла свой потенциал. Есть вопросы с монополистами, с землей, но когда все будет отработано, то это будет прекрасная практика. Ищем оптимальные механизмы, стараемся прислушиваться к мнению профессионального сообщества. 

Дмитрий Синочкин: 
– Позиция ведомства обозначена, понятие правильного города («города по правилам») принимается. Какова позиция архитекторов? 

Михаил Мамошин: 
– Мы живем в феномене. Само создание Петербурга феноменально: пришел человек, решил строить здесь, и возник город. Таких городов очень мало, обычно они развивались естественным способом, из каких-то небольших поселений. А наш создан умышленно. Изначально это европейский фасад России. Делали все, чтобы здесь Европа звучала более убедительно, чем в самой Европе. Например, наше «штукатурное барокко». Во всем мире оно каменное, робкое, не имеет такой выразительности. А у нас штукатурная классика очень выразительна. Интересен имперский период – представлены практически все стили! Есть байка, что барон Осман тайно приезжал в Петербург и жил здесь, прежде чем приступить к преобразованию Парижа... А после 1917 года случилось то, чего не было ни в одном европейском городе – все остановилось! В Европе появился конструктивизм, функционализм и т. д. В основном из-за отсутствия денег после Первой мировой. Учителя наших учителей поступили мудро и вынесли всю событийность пролетарской архитектуры за пределы исторического центра, сохранив этот оазис.  
А из барских квартир создали пролетарские фаланстеры; «коммуналки» блестяще решили жилищную проблему, не надо было ничего строить, только поделить… 
В 1950-х годах произошел еще один невероятный поворот. В Москве на международном архитектурном конгрессе была высказана здравая мысль: оставить старые города в покое и строить на периферии. Многие европейские города, пострадавшие во Второй мировой войне, испортили новыми постройками – модерн деформировал среду. А Петербург – город, застывший перед Первой мировой войной. Тысячи туристов со всего мира приезжали к нам, чтобы посмотреть, какой была европейская столица до Первой мировой войны. Эти феномены привели к появлению города, в котором мы сейчас живем. 
Но жизнь ставит новые задачи. Странно, но в центре города я должен соблюдать те же самые нормы, что и в проекте на Глухарской улице. То же количество гостевых машино-мест, процент озеленения и т. д. У меня в квартире в центре очень относительно выполняется норма инсоляции, но меня-то она устраивает! Необходимо сделать новые нормы для центра. Тогда мы получим хороший инструмент преобразования среды. Из-за действующих норм реконструкция жилья во вторых и третьих дворах просто невозможна! Каким бы талантливым не был архитектор…  

Иван Архипов: 
– Главное ограничение для развития центра – земли больше не делают. Свободные «пятна» практически закончились. Все предложения, позволяющие что-то построить в центре, известны, за такие участки просят колоссальные деньги, но реализовать эти проекты непросто. И происходит это редко. Настанет момент, когда участков не станет совсем, и тогда мы все пойдем по пути реконструкции старых зданий, приспосабливая их под современное использование, наполняя современным смыслом и содержанием. 
Законодательству о градозащите много лет, и оно принципиально шикарно. А КГИОП – одно из немногих ведомств, с которым есть смысл разговаривать. Хочу сказать добрые слова о комитете и сотрудниках, хотя они и выпили нам много крови. Экспертизы и согласования очень удлиняют процесс. Но в комитете работают профессионалы, они всегда подскажут, каким путем идти. За последние годы многое стало лучше. Это касается сохранения наследия, реставрации фасадов, включения в инфраструктуру заброшенных объектов – многие из них постепенно вовлекаются в оборот. 
С другой стороны, непрофессионалы кричат о сносе объектов культурного наследия. Подчеркну: ни один из памятников не снесен! Есть исторические здания, которые охраняются только в силу года постройки. И есть четкие правила: что охраняется, что нет и что можно делать, а что нельзя. Профессионалам противостоят учителя, библиотекари. Они, безусловно, вправе иметь свою точку зрения, но с профессионалами должны дискутировать профессионалы. 
Например, здание бань Евдокимовой на Малом проспекте П.С. Это же завод, причем давно. Что там осталось от бань? Что там сохранять? Мне непонятно. А из этого делают пиар-кампанию федерального уровня. Формальный повод – год постройки. Есть процедура, которая позволяет или не позволяет его снести, а далее – чистая судебная казуистика. Но суд не проясняет суть вопроса: что мы охраняем и почему. 
У нас не бывает простых проектов. Но если ты все правильно делаешь, то почему должны быть проблемы? Согласен, что нужны понятные правила – надо охранять не по дате постройки, а по ценности и контексту. И решать это должны профессионалы, и каждому зданию в квартале должен быть назначен определенный статус. А без этого конфликты возникают на пустом месте – как, например, вокруг здания ВНИИБ. 

1 из 13

Дмитрий Некрестьянов: 
– Сейчас действительно целесообразно обсуждать подход, о котором говорит КГИОП. Появились, наконец, границы и режим исторического поселения. Теперь в этих зонах надо согласовывать в органах охраны еще и внешний вид объекта. В историческом центре такое согласование может заменить ограничения на снос по году постройки. 
Охрана исторических зданий – это охрана среды, в которой находится памятник. Вы не будете воспринимать знаменитую картину как шедевр, если ее повесить в туалете. 
А в престижной галерее даже в подделке можно увидеть кисть мастера. Это вопрос восприятия. Нельзя все здания «заморозить» по году постройки. Есть надежда, что мы от этого уйдем, и «горячих точек» станет меньше. Нередко нет четких документов, определяющих возраст постройки. Часто речь идет о полуразрушенных зданиях, где много кирпичей с других построек. Выводы экспертизы можно прогнозировать, правильно выбрав место, где взять кирпич на пробу...
Есть нерешаемые проблемы из-за технических нормативов. Например, режимы зон охраны обязывают восстанавливать объект в тех же габаритах. А это невозможно сделать, не потеряв в площадях, тем более – с учетом требований к парковкам, озеленению и т. д. Хорошо еще, что нормативы применяются в границах квартала, а не объекта, иначе вообще был бы тупик. Но часто дело обстоит именно так: снести нельзя, и построить нельзя – только бросить и ждать, пока само развалится. Проблемы с инсоляцией, пожарными правилами, санитарными – нерешаемы. Я видел предписание пожарных, которые требовали в доме-памятнике расширить лестницу и указывали, что дверь не в ту сторону открывается. Тупик! Надо добиваться изменения технических требований для центра. Пятна действительно заканчиваются, мы вскоре массово перейдем к реконструкции, и все эти проблемы всплывут. 
Режимы 820-го закона также создают проблемы. Например, требование восстановить в прежних габаритах: атриум можно сделать или нет? Каждое поколение юристов добавляет к этой теме все новые формулировки в Градкодекс, сейчас что-то понять уже зачастую сложно. 
На мой взгляд, стоит отказаться от термина «историческое здание»: в сознании горожан такой объект превращается в памятник. А это все же вопрос среды. В Европе есть примеры вторжения в историческую среду, мы пытаемся этого избежать.
Что касается «аренды за рубль»: с точки зрения экономики это абсолютно нелогичная программа. Инвестор, неся максимальные затраты на этапе реконструкции, несет еще и максимальные затраты на аренду. И только когда все работы выполнены, начинается какая-то экономия. Эта программа для оптимистов! К тому же есть негативные примеры в Москве: инвесторы реконструировали здания, потратили огромные средства, но потом объекты понадобились государству, аренду расторгли и здания забрали. Игра в аренду с государством это даже не покер — вы просто просаживаете деньги, как в игральном автомате… 

Оптимизация комфорта 

Анастасия Ясинская: 
– В ближайшие годы платежеспособный спрос будет ограничен. Есть ли в нынешних условиях будущее у комфортной жилой среды? Можно ли ее развивать, в каких проектах и на каких территориях, от каких опций откажутся застройщики, а какие будут стараться сохранить? 

Андрей Косарев: 
– Рынок вступил в новые реалии, что заставляет девелоперов пересматривать бизнес-подходы. Меняются спрос, стоимость денег и себестоимость строительства. 
По данным Nikoliers, за пять месяцев 2022 года девелоперы приобрели под жилищную застройку около 140 га на сумму $164 млн. Из них 126 га – это участки за КАДом. Впервые за долгое время площадки в периферийных районах Петербурга и ближайшей Ленобласти вновь интересны девелоперам. Наибольшим интересом пользуются Всеволожский и Пушкинский районы. Хотя за последние три года объем строящегося жилья в Ленобласти сократился в два раза, нынешние земельные сделки в перспективе исправят этот дисбаланс, в то время как в Петербурге и его центральных районах объемы ввода, наоборот, будут сокращаться.  
Сегодня девелоперам интересны два типа проектов и, соответственно, земельных участков. Первая группа – проекты за КАДом с высокой степенью готовности граддокументации (ГПЗУ, ППТ) и с разрешением на строительство. Девелоперов привлекают такие локации, поскольку в них можно построить более доступное жилье, что разумно с учетом снижения спроса и доходов населения. К тому же в сегменте комфорт-класса не так ощутимы проблемы с западными комплектующими, отделочными материалами, инженерией. Такие проекты станут реализовываться очередями, и приоритет застройщики будут отдавать умеренным вложениям в инфраструктуру, поскольку масштабные инвестиции в строительство дорог, создание инженерной и социальной инфраструктуры станут менее оправданны. 
Вторая группа проектов – небольшие жилые комплексы в городских локациях, в зоне сложившейся застройки. В основном речь о строительстве клубных домов. Такие проекты привлекательны низкой степенью нагрузки на инфраструктуру, понятным и предсказуемым спросом даже в текущих условиях и обозримыми сроками продаж. 
В 2021 году мы провели исследование «Миллионы квадратов», в рамках которого проанализировали пять ключевых и перспективных локаций для девелопмента в Петербурге – Черная речка, Петровский остров, Большая и Малая Охта, «новый» Лиговский и Московский проспект, а также Гавань на Васильевском острове. В этих локациях мы нашли порядка 376 га, на которых в перспективе можно будет возвести около 4,9 млн кв. м. Если на Петровском острове запас земельных участков почти исчерпан – осталось всего 10 га для строительства 100 тыс. кв. м, то в районе Лиговского и Московского проспекта есть еще 214 га, на которых можно разместить 2,8 млн кв. м.  
Понятно, что сейчас активность девелоперов по поиску новых площадок снизилась, и сделок с землей совершается меньше, но рано или поздно ситуация нормализуется, и застройщики обратят внимание на эти перспективные площадки. Спрос на качественный продукт всегда достаточно высокий, и девелоперы, которые умеют создавать такие проекты, будут успешны в любой ситуации.  

Юлия Ружицкая: 
– У нас два больших проекта комплексного освоения территорий – «Юнтолово» и «Северная долина». Оба относятся к сегменту «масс-маркет», находятся внутри КАД, рядом с метро, но удалены от центра. Понятно, что в свете последних событий застройщики работают с себестоимостью – с фасадами, местами общего пользования, благоустройством и элементами инфраструктуры. Но отказ от каких-либо опций зависит от каждого конкретного проекта и его местоположения, поэтому и подход к себестоимости принципиально разный. В «Юнтолово» уникальным фактором является среда вокруг проекта: можно одновременно жить на природе, но в черте города. Мы не хотим отказываться от разнообразного благоустройства и делать его проще, не замораживаем развитие инфраструктурных проектов, в том числе гребного клуба, а, наоборот, хотим открыть его уже в этом году. Но при этом мы понимаем, что покупатели склонны экономить. Поэтому изменили очередность вывода квартир в продажу. Начинаем с демократичных по цене очередей, а не повышенной комфортности. Уходим от вариативности отделки: если раньше было пять вариантов отделки, то теперь их будет чуть меньше. 
Безусловно, можно экономить на каких-то инженерных решениях, например, на некоторых опциях «умного» дома , которые менее востребованы, менять вектор работы с коммерческими помещениями: отказаться от соседских комьюнити, оптимизировать площади квартир и квартирографию. Однако этой тенденции и так несколько лет. 

Мария Черная: 
– Во всех странах присутствия наша компания строит типовое жилье по сборно-монолитной технологии. Повторяемость решений и процессов позволяет экономить на закупках, материалах, одинаково хорошо делать типовые операции, контролировать расходную часть. 
Очень важно понимать, кто твой клиент и чего он хочет. Нет квартиры, одинаково хорошей для всех и каждого. Нет обобщенного портрета покупателя. Мы регулярно проводим исследования во всех странах присутствия; в Петербурге опросили более тысячи горожан. Здесь самая низкая удовлетворенность жилой средой из всех стран, где мы проводили опросы. И так было всегда. 
Одна из причин – у нас очень требовательные люди, а не только недостаточно хорошая среда. Улучшить качество жизни в глазах петербуржцев в первую очередь может чистый дом, за которым хорошо следят и в котором безопасно.
А вот доступность общественного транспорта незначительно повысит качество среды в глазах петербуржцев. В нашем городе общественный транспорт пока является синонимом самого дешевого способа передвижения, а не самого быстрого и удобного, к чему нам нужно, безусловно, стремиться. Именно поэтому жители больше заинтересованы в парковочных зонах (и соответственно – собственных автомобилях), нежели в близости к общественному транспорту. Хотя важность его развития стоило бы еще раз отметить. 
Подготовка, проектирование и строительство занимают 4-6 лет, а дальше 50-100 лет дом живет собственной жизнью, и его надо обслуживать. Качество жизни в новостройках напрямую зависит от отношения самих жителей к собственному дому как имуществу и от профессионализма УК. 
Нам нужны стандарты управления жилой недвижимостью – этот рынок непрофессионален. Надо работать с репутацией и создавать конкуренцию. Новостройки через пять-семь лет уже совсем не такие, какими были при вводе: многие функции утрачены, оборудование сломано, места общего пользования повреждены и т. д. Так же важно формировать отношение самих жильцов к своим домам. Надо понимать, что собственность — это готовность платить за свое имущество. В Bonava мы реализуем много образовательных программ, рассказываем, как грамотно использовать и обслуживать инженерные системы и т. д. 
Должен сформироваться профессиональный рынок аренды – государственный и частный. Чтобы люди могли арендовать квартиру, если не хотят заниматься покупкой жилья и нести соответствующие расходы. 

1 из 13

Максим Жабин: 
– Наша компания менялась от проекта к проекту, и наши ЖК трансформировались во времени. ЖК «Новое Горелово» стартовал в 2015 году, и с тех пор сильно изменился. Есть даже внутренняя миграция: жители переезжают из первых корпусов в более новые, где МОПы интереснее, планировки эффективнее. 
Сегодня мы говорим про исторический Петербург. Но я житель заКАДья! Застройщику надо быть большим чудаком, чтобы не хотеть строить в Петербурге, но мы исходим из своей финансовой и бизнес-модели и считаем, что мы – родоначальники нового Петербурга. Петербург – это сложный инфраструктурный проект, порождение своего времени. Любой градостроитель совершал ошибки, и мы не исключение. Давайте признаем откровенно: Петр I тоже не лучшее место выбрал для строительства города. А массовая застройка в Мурино, Шушарах, на Парнасе происходила из-за классической парадигмы: «Деньги были, деньги будут, но сейчас их нет». Сегодня девелоперам важно создавать комфортную среду на принципах адекватности, необходимости и достаточности. 
Проекты в заКАДье закрывают самые необходимые потребности: безопасная среда, где можно переночевать, поесть, есть социальная инфраструктура и т. д.  
Спрос неизбежно будет смещаться в недорогие проекты за городской чертой. Но ровно до того момента, когда городские власти определятся с новой программой реновации. Тогда в черте Петербурга появятся еще сотни гектаров перспективных территорий. Но это произойдет не завтра и не послезавтра. 
Надо адаптироваться к сегодняшним реалиям. Но у нас есть принцип: мы никогда не экономим, мы оптимизируем. Если клиент привык к каким-то «фишкам», их нельзя просто забрать, иначе покупатель займет выжидательную позицию. Люди готовы жить в не очень комфортных условиях, но подождать лучших времен, чтобы купить жилье, отвечающее их потребностям. А мы воюем за клиента, а не за деньги, которые получим, продав ему квартиру. Речь не про экономию, а про перераспределение затрат – например, с МОПов на благоустройство территории. 
Так, в нашем новом проекте «ЛесArt» в Новоселье важна близость к лесопарку. Но надо чем-то еще привлечь покупателей, чем-то отличаться от других. Вместе со «СберТелекомом» решили оптимизировать историю с «умным домом». Это огромный список опций, и мы видим, за что клиент готов заплатить, за что – нет. Составили минимальный базовый перечень: дистанционная сдача показаний счетчиков, защита от протечек, управление светом. 
Подсмотрели у одного западного архитектора идею, которую будем реализовывать в следующих очередях: три класса жилья в одном доме. В Петербурге, кстати, раньше так и строились доходные дома: подвал, бельэтаж, верхние этажи. Теперь в одном доме, используя одну технологическую цепочку, но разные материалы, можно обеспечить все целевые аудитории. Так что проекты заКАДья не только смогут выжить, но и поставлять образцы Петербургу! 

Алексей Белоусов: 
– Строители работают в теснейшем взаимодействии с органами власти. И от них зависит в том числе и успешность наших проектов. В наше турбулентное время принято беспрецедентное число законов и нормативных актов для поддержки строительной отрасли. Это и льготная ипотека, и упрощение согласований, и возможность увеличения стоимости госконтрактов. 
Практически во всех субъектах РФ региональные власти также приняли какие-то меры, чтобы поддержать местных строителей. Даже Москва выпустила два постановления. А в Петербурге – ни одного. Хотя напрашиваются самые простые, понятные, но действенные меры, которые можно реализовать хоть сегодня. Например, можно просто изменить дату в соглашениях с городом и отложить ввод социальных объектов на конец строительства проекта. Элементарно, но у застройщиков появятся несколько миллиардов рублей оборотных средств. В кризис 2008 года город давал отсрочку по платежам в бюджет, были налоговые каникулы по объектам инфраструктуры… 

Пригороды будущего 

 Анастасия Ясинская: 
– Наше предположение: будущее Петербурга – в децентрализации, в создании городов-спутников. И это будут не спальные кварталы за чертой города, а комплексные проекты, с собственным набором функций. 

Иван Носов: 
– Нынешняя история действительно не про экономию, а про оптимизацию.  
И она происходит нон-стоп. Однажды сделав шаг в сторону хорошего продукта, ты не можешь от него отказываться в новых проектах – от безбарьерной среды, полов без порогов и т. д. Отката назад уже не будет. 
Наш комплексный проект в Новосаратовке готовился без малого 10 лет. Поэтому он проработан глубоко, и учтено все: транспортные развязки, социальная инфраструктура, зоны жилой и деловой застройки, вплоть до потенциального выхода метро и возможного продолжения «Чижика». Территория настолько большая, что по регламенту требуется даже строительство бани, что нами также предусмотрено. Учтены все ошибки. То есть: это не стихийное развитие территории, а результат многолетней работы проектировщиков в тесном сотрудничестве с правительством Ленобласти и профессиональным сообществом. Поэтому нет никаких оснований сравнивать Новосаратовку со стихийной застройкой того же Мурино. Новосаратовка – это не про многоэтажную застройку, плохо можно жить и в малоэтажных проектах. Это история про соразмерность и плотность, про необходимые торгово-бытовые объекты на первых этажах, про современные садики и школы в шаговой доступности, внутриквартальные проезды, связь с федеральной трассой «Кола» и пр. 

Дмитрий Синочкин: 
– Насколько вы зависимы от федеральной программы дорожного строительства? 

Иван Носов: 
– Мы на нее очень рассчитываем, безусловно, не только мы, но и все участники рынка. Мы понимаем, что для Ленобласти и муниципалов хорошо подготовленный качественный проект будет существенным аргументом для получения денег из федеральной казны на развитие дорог. 

Анастасия Ясинская: 
– Пока не идет речи о переносе сроков или упрощении проекта, так? 

Иван Носов: 
– Как, например, «откатить» назад объемно-планировочные решения? Это невозможно, и в этой «оптимизации» нет смысла. При проектном финансировании банки «отрезают» от рынка романтиков – если баланс не сойдется с запасом, хотя бы на бумаге, то проекта не будет. 
Возможна экономия на отделочных материалах. Например, для первых очередей проекта на Черной речке мы выбирали бельгийскую и немецкую терракоту, хотя в тендере участвовали и поставщики из Китая. Сегодня, когда Бельгия отказалась поставлять материалы, мы вернулись к китайским производителям и получили отличный продукт… 

Станислав Скачков: 
– Наш проект в Горской – один из немногих, где предполагается создание новых рабочих мест. На ПМЭФ-2021 мы подписали соглашение с правительством Петербурга о развитии этой территории.  
Мы разработали концепцию, которая состоит из четырех основных кластеров: IT-деревня – объекты инфраструктуры для высокотехнологичных, наукоемких компаний с дата-центром, зона объектов нового промышленно-складского формата light industrial для субъектов малого и среднего предпринимательства, гостиничная и сервисная инфраструктура и музей дамбы.  
В сентябре 2021 года подписали дорожную карту с АСИ, нас поддерживает Минстрой.  
За год проведена колоссальная работа. Мы объявили и провели международный архитектурный конкурс. Из 76 компаний, которые подали 23 заявки от 3 индивидуальных претендентов и 20 консорциумов из 16 стран, отобрали трех финалистов. Это консорциумы под лидерством ООО «Марис Пропертиз», ООО «Семрен и Монссон Мос» и Wowhaus (ООО «Ваухаус»). На ПМЭФ-2022 победитель представит свои архитектурные решения.  
Обращу внимание, что наш проект обеспечит только в региональный бюджет доход около 15 млрд рублей. Наша задача – не просто реализовать инвестиционный проект, а развивать научный потенциал, построить помещения для малого и среднего бизнеса. Создать комфортную городскую среду, которая станет новым центром притяжения для туристов и жителей города, а также обеспечить рабочими местами будущую территорию Сестрорецкого намыва. Это в том числе снизит маятниковую миграцию.  

1 из 13

Анастасия Ясинская: 
– Меняется ли сейчас концепция, разработанная несколько лет назад? 

Станислав Скачков: 
– Как ни удивительно, у нас изначально получилась настолько гармоничная концепция, что наши исследователи и международные консультанты подтвердили правильность набора и функционала. Немного могут поменяться размеры тех или иных зданий, но концепция в целом была подтверждена тремя работами финалистов. Конечно, они добавляют новых идей, в этом и была задача конкурса, «донасытить» проект, сделать его максимально эффективным. Но сроки реализации и бюджеты остались неизменными. К концу 2022-го мы уже готовы начать строительство и сдать первые объекты в конце 2024–2025 гг. 

Александр Смирнов: 
– За все время существования проекта города-спутника Южный мы ни разу не отклонились от основной идеологии. Он позиционируется именно как город-спутник, с соответствующей инфраструктурой и взаимосвязанными элементами. Первый вектор – совместно с ИТМО реализуем проект «Хайпарк». Летом начинаем строительство. Затем бизнес-парк будет обрастать жилым районом с социальной и деловой инфраструктурой, в конце года переходим к возведению жилья. Второй вектор, над которым мы работаем, – медицинский кластер с современными учреждениями. Предыдущие два года показали, что спрос на современную и безопасную медицину есть. А у нас будет весь цикл от оздоровления до реабилитации.  Третья фаза и драйвер роста – досугово-рекреационный комплекс полного цикла.  

Наталья Осетрова: 
– Децентрализация идет, и не только в Петербурге, но и во всем мире. Она напрямую связана с городским планированием, а это долгий цикл – 10, иногда 15 лет. Когда подключаешься к существующей городской инфраструктуре – это несложно. Другое дело, когда город-курорт появляется в чистом поле, где, кроме природных преимуществ, ничего нет. Когда создаешь собственный «Водоканал», получаешь лицензию на недропользование, подтягиваешь магистральные сети, получаешь миллионы кубометров газа, чтобы комплексно обеспечить все 100 га… Это длительные процессы, тем более – с проектным финансированием: требования банка, государственные экспертизы и пр. Все, кто связан с проектированием, знают, какой вагон документов нужно собрать, проверить, получить замечания, их устранить. Это занимает годы! Но для создания объекта качественно нового уровня другого пути нет. 
Стройка идет, в 2023 году первые очереди Gatchina Gardens будут построены, мы подвели все сети, выполнили ландшафтные работы.  

Дмитрий Синочкин: 
– У вас продажи идут по верхней планке не только в Гатчинском районе, но и во всей Ленобласти – 245 тыс. рублей за кв. м. Вас это огорчает или радует? 

Наталья Осетрова: 
– Не огорчает, потому что мы над этим работали. Для нас важно было предложить продукт международного уровня. У нас уже благоустроены 16 га парковой территории с ресторанным комплексом, велодорожками. Собственно курортные объекты появятся в 2024–2026 годах, мы сейчас на стадии проектирования. И уже скоро наш проект будет формировать верхнюю планку, на него будут ориентироваться. Как и мы в проектировании учитывали опыт дворцово-парковых ансамблей Гатчины, Павловска. Они были прекрасны, потом почти исчезли; теперь мы возвращаемся к ним на новом витке. История развивается по спирали…  

1 из 5


Будем рады видеть всех в гостях в Дискуссионном клубе NSP.   
Следите за анонсами будущих встреч на сайте NSP.RU.