Чиновники сами будут определять границы «комплексной реновации»
Противники законопроекта опасаются, что «под реновацию» попадут не самые ветхие, а «рыночно привлекательные» кварталы. Жителей при этом смогут выселять принудительно.
Петербургский парламент поддержал законопроект с поправками в городские акты, регулирующие комплексное развитие территорий. Фактически речь идет о новых полномочиях исполнительной власти – о праве чиновников передавать те или иные участки девелоперам под «комплексное освоение». При этом жителей могут переселить принудительно.
Попытки объявить разные локации «зонами КОТ», затем КРТ, затем территориями «устойчивого развития» (КУРТ) предпринимались неоднократно. Но, как правило, не были успешными. В том числе потому, что в рамках договоров КРТ власть тоже брала на себя определенные обязательства. Например, обеспечить инженерные мощности к конкретному сроку (как в Юнтолово). Или дорогами (под Сестрорецком). И тут возникали сложности. Интереснее сложилась практика в Ленобласти: например, одной из структур Газпрома «под реновацию» передали более 200 га рядом с Токсово, хотя на этой площадке не то что ветхих домов – там вообще ни одного жилого дома не было…
Очередная версия закона о КРТ обусловлена вступлением в силу федерального закона о «всероссийской реновации» – он был принят Госдумой в декабре 2020 года. И давал право регионам устанавливать собственные параметры для таких проектов.
В ЗакС законопроект «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий…» внесен губернатором. Комиссия по градостроительству рекомендовала его поддержать. Документ предлагает передать правительству города (и «уполномоченным органам») право определять границы территорий «комплексного развития», на которых существующие жилые дома будут снесены, а жители – принудительно переселены. К таким территориям будут относить кварталы с домами, построенными в период 1957–1970 годов по типовым проектам. Собственникам дается 60 дней на проведение общих собраний. Для включения дома в программу нужны голоса более половины собственников. Для отказа – треть.
Регламентируется оплата капремонта: после принятия решения об участии в программе счета передаются либо правительству города, либо компании, с которой заключен договор о КРТ.
В петербургском законопроекте есть несколько спорных моментов. Первый: лишение собственности мнением большинства. Проще говоря: те, кто ни копейки не вложил в ремонт своей квартиры, будут голосовать за переезд. А те, кто потратился и содержит жилье в порядке, окажутся в меньшинстве. Второй: сегодня реновация ограничена обязанностью переселять граждан в пределах квартала. Но если у застройщика появится возможность «осваивать» хрущевские кварталы у Московского проспекта, переселяя граждан, например, в Колпино, – тут, конечно, откроются обширные перспективы. Третий: многочисленные конфликты с «управляйками» показывают: протоколы общих собраний подделываются нередко, но к уголовным делам такие фальсификации, как правило, не приводят. Об этом же свидетельствуют скандалы, время от времени случающиеся в Москве.
Депутат Борис Вишневский (признан иноагентом в РФ) еще до внесения документа выступил против законопроекта. В частности, он считает, что границы кварталов КРТ должны устанавливаться парламентом, а не исполнительной властью, и что срок 60 дней – совершенно недостаточен для принятия решения. Он также опасается, что в первую очередь «под реновацию» пойдут не ветхие, а рыночно привлекательные кварталы.
NSP считает нужным отметить: реновация по московской схеме Петербургу не грозит. Просто по той причине, что город не имеет возможность тратить по 100–120 млрд рублей в год на переселение граждан. (В Москве переезд оплачивает мэрия, а застройщиков для возведения 25-этажек на месте "хрущевок" выбирают по конкурсу.) Сложившаяся в Петербурге практика реновации показывает, что даже на подъеме рынка затраты на расселение в составе проекта могут составлять не более 5–7%. То есть: сначала застройщик должен оплатить переселение в новое жилье и снос старого, и только потом – продавать квартиры в новостройке. В сегодняшней экономической ситуации такие проекты выглядят, мягко говоря, рискованными. Бюджет дополнительные расходы тоже не потянет.
Тем не менее есть главная проблема, от которой не отмахнуться: кварталы массовой застройки действительно выработали свой ресурс надежности. И затраты на капитальный ремонт «хрущевок» оправданы лишь в некоторых (далеко не во всех) случаях.
Следить за ходом рассмотрения законопроекта и внесением поправок можно на сайте Законодательного собрания Петербурга.
Как прошли обсуждения законопроекта о реновации
Проект в Законодательном собрании Петербурга 23 июня презентовал представитель губернатора Константин Сухенко при поддержке главы КГА Юлии Киселевой.
Депутат Марина Шишкина обратила внимание, что предложен только один критерий домов, предлагаемых под реновацию: дата постройки. Она добавила, что в градостроительном кодексе есть иные критерии для расселения, например, физический износ, отсутствие централизованных систем инженерно-технических систем. В ответе от правительства прозвучала информация о том, что первоначальная задача законопроекта – комплексное развитие территорий.
Марина Шишкина также спросила, возможно ли внести поправку о том, чтобы запретить изымать ЗНОП в таких участках. "Территория как была ЗНОП, так ей и остается", – прозвучал ответ.
Депутат Борис Вишневский (признан иноагентом в РФ) интересовался, будет ли для жителей обеспечена возможность остаться в границах административного района. "С Малой Охты можно отправиться за КАД", – сказал он. В ответ прозвучала информация о том, что гражданин может выбрать денежную компенсацию. Вишневский (признан иноагентом в РФ) отметил, что компенсацию определяет правительство, она может быть такой, на которую "ничего нельзя купить".
Депутат Денис Четырбок отметил, что практика проведения общих собраний "не всегда радужная", и анонсировал поправку об увеличении сроков общественных обсуждений.
Депутат Михаил Амосов сообщил, что есть кварталы, в которых стоят дома послевоенной постройки, они в плохом состоянии, и жители хотят, чтобы их расселили. Он интересовался, почему выбран именно такой период – с 50-х годов.