Более 60 владельцев домов и участков во Всеволожском районе получили повестки в суд

Дома и наделы расположены в границах коттеджного поселка «Кинза», рядом с Хапо-Ое. В исковом заявлении (копия документы есть в распоряжении редакции) администрация Всеволожского района требует исключить из ЕГРН сведения о границах 65 участков, принадлежащих гражданам. Заявление было подано 23 мая; а уже на следующий день, 24 мая, Всеволожский городской суд распорядился наложить арест на спорные наделы. То есть – запретить любые действия с ними. Причем в постановлении указано: имеет место «реестровая ошибка». Ее исправление «не влечет за собой лишение права собственности». Просто участки, принадлежащие владельцам, находятся не там, где должны (рядом с деревней Мяглово), а в другом месте (рядом с Хапо-Ое)…

Рассмотрение дела назначено на 8 августа.

Между тем еще в апреле та же Всеволожская администрация исправно разрешала строительство на спорных участках и регистрировала возведенные на них дома.

Что же произошло?

В 2013 году из владений АОЗТ «Всеволожское» был выделен участок площадью 10,7 га. Но оказался (почему-то) не в деревне Мяглово, где и расположены земли «Всеволожского», а рядом с Хапо-Ое. В 2015 году новые (неправильные) сведения были внесены в кадастр для «исправления реестровой ошибки». Территория из «сельхозки» превратилась в земли населенных пунктов со статусом ИЖС. Затем земля меняла владельца, была поделена на участки по 7–12 соток и в 2019-м распродана в розницу как проект «Кинза». Реализацией поселка занималась компания «Сигмакс»…

«Ошибка» была выявлена в ходе проверки, в результате сличения данных из ЕГРН – с картой. В ответе чиновников указано: были получены сведения о нарушениях закона при определении границ 77 участков, выделенных из состава земель АОЗТ «Выборгское» и АОЗТ «Щеглово».

Коллеги из 47news предполагают (наверное, не без оснований), что в данном случае, как и во многих других, была использована схема «летающей земли». Когда условные паи бывших сельхозпредприятий с помощью подмены координат («исправление ошибки») превращаются во вполне конкретные наделы, с новым статусом (ИЖС вместо "сельхозки") и даже совсем в другом месте (перемещаются из полей у Щеглово, например, в центр Токсово или на берег Ладоги).

Мы не беремся сейчас судить о деталях и характере ошибок или правонарушений. Для нас очевидно другое: сегодняшние владельцы домов и участков не имеют отношения к организаторам схемы. Они действительно «добросовестные приобретатели». Потратившие 2–2,5 млн рублей на приобретение участка и от 6 млн до 15 млн – на постройку домов. (По словам жителей, 24 дома в поселке уже построены.)

Теперь собственникам грозит признание построек незаконными, а прежних сделок – недействительными. С последующим требованием снести дома за свой счет… Подчеркнем еще раз: на протяжении нескольких лет никаких ограничений на операции с участками не было, никаких нарушений при регистрации построек не отмечалось.

Владельцы создали группу в социальной сети "ВКонтакте". О проблеме удалось рассказать губернатору Александру Дрозденко. Тот пообещал, что собственники «пострадать не должны» и что проблему решат после 3 июля. По словам активистов, в кулуарах чиновники обсуждают с ними «возможность выкупа участков у муниципалитета» – по рыночной стоимости. А иначе – выставят на торги… «За что мы должны платить еще раз?» – возмущаются владельцы.

Действующее законодательство также предусматривает компенсации «добросовестным приобретателям», если те полагались на данные ЕГРН, а у них изъяли имущество. Размер возмещения – на усмотрение суда. Как правило – существенно ниже рынка.

Все-таки снос, по мнению NSP, маловероятен. Прецедентов в Ленобласти не было.

Хуже другое. Получается, теперь ни один покупатель участка или дома не может чувствовать себя в безопасности? И записи в ЕГРН – ничего на самом деле не гарантируют? Надо нанимать юристов, изучать «историю вопроса», и если хоть какой-то момент вызывает сомнения – отказываться от сделки?

Мы не преувеличиваем. В ответе администрации есть такая фраза: «Фактов нарушений земельного законодательства РФ при постановке на кадастровый учет участков из состава земель бывших сельхозпредприятий на территории Всеволожского района значительно больше, чем это было выявлено прокуратурой ЛО...»

В переводе с бюрократического на русский: ждите новых сюрпризов!

NSP также считает нужным обратить внимание вот на что. Маловероятно, что новые владельцы 10 га не могли появиться на территории конкретного МО "вдруг" или «просто так», в результате «исправления ошибки». Новые координаты на «неразграниченных землях» вносились в кадастр не «от фонаря», но, скорее всего, по согласованию (и с ведома) местных чиновников. Иначе можно было угодить и в сложившуюся застройку, не так ли? Или наступить на интересы другого собственника.

Но ни в одном из предыдущих процессов, связанных с «летающей землей», деятельность муниципальных чиновников не получила правовой оценки. Бывшие руководители областного Росреестра осуждены на реальные сроки, даже кадастровый инженер получила четыре года условно. Но на муниципалах пристальный взор Фемиды тускнеет. Они неизменно не при делах.