НАШ ЦИТАТНИК: «Важно, чтобы государство продолжало поддерживать ипотеку. Сейчас у застройщиков, особенно в масс-маркете, доля сделок с ней достигает 90%...» Эдуард Тиктинский

2 декабря, 20:55

Новые ограничения по ипотечным займам, насколько они серьезны: спрашиваем экспертов

Центробанк с 1 декабря 2022 года вводит ограничения по ипотечным займам с первым взносом менее 10%. Кроме того, глава Банка России Эльвира Набиуллина пообещала ужесточить условия для совместных программ (со ставками в 1% и ниже).

Насколько серьезны эти ограничения? Повлияют ли они на рынок новостроек? Много ли среди ваших потенциальных покупателей тех, для кого размер первоначального взноса критически важен? Какую долю в продажах занимают сделки по «совместным программам»? Готовят ли ваши специалисты «асимметричный ответ»: какие альтернативные варианты могут заменить совместное субсидирование ставок? 

Дмитрий Фалкин, коммерческий директор Группы RBI: 
– Не думаю, что решение ЦБ как-то заметно повлияет на рынок – существенной доли в объеме продаж сделки с ипотекой по программам с низким первоначальным взносом все-таки не занимали. Да, их активно рекламировали, но сказать, что такие программы выступали драйверами рынка, нельзя. Более серьезные изменения могут повлечь за собой заявления Центробанка об усилении контроля за субсидированной ипотекой. 
 
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group): 
– В нашей компании не более 10% ипотечных сделок осуществляется с минимальным первоначальным взносом (ниже 10%). Большинство покупателей предпочитают сначала накопить на взнос от 15% и выше. В случае с низким первоначальным взносом существенно возрастает ставка по кредиту. В то же время мы считаем важной саму возможность оформить кредит без наличия/с минимальным первым взносом. Жизненные ситуации бывают разные. Например, на рынок вышел проект в той единственной локации, которую рассматривал потенциальный покупатель. Или нужно переехать, а снимать жилье не хочется. Или, к примеру, не успели продать квартиру на вторичном рынке, а нужно срочно приобретать на первичном. Во многих схожих ситуациях клиенты готовы брать кредит с повышенной ставкой, планируя закрыть его в ближайшее время. Поэтому мы рекомендуем всем потенциальным покупателям, которые рассчитывали взять ипотеку с минимальным взносом, не откладывать покупку. 
Что касается совместных программ, то они продолжают действовать – покупателям не стоит переживать. Это самые популярные виды ипотечных программ на первичном рынке сегодня, а условия у них самые разнообразные, как и процент по кредиту. К примеру, до 28 октября на готовые квартиры Setl Group действует ипотечное предложение со ставкой 2,5% на весь срок.  
  
Яна Вирченко, директор по продажам компании «Полис»: 
– Ограничения в виде минимального первоначального взноса и возможной процентной ставки сузят границы возможных предложений. Все будут работать в определенных рамках. Сейчас мы видим большой разброс. С другой стороны, у многих клиентов пропадет возможность комфортно купить недвижимость. А для одобрения ипотеки потребуется показать больший доход и иметь на руках первоначальный взнос. Но если сохранят ставки 2-6%, застройщики все же смогут привлекать клиентов. На мой взгляд, при ставке в 3-4% можно купить квартиру на выгодных условиях с минимальными платежами и небольшой переплатой. В дальнейшем это позитивно отразится на ценообразовании вторичного рынка.  
Среди наших покупателей немало тех, кто хочет приобрести жилье без первоначального взноса. Но критерии одобрения для таких клиентов жесткие: отсутствие других кредитов, официальная постоянная работа, высокий доход. Далеко не все желающие соответствуют требованиям, таких сделок у нас немного. Чего нельзя сказать о субсидированных ставках, доля таких сделок составляет более 50%. Понятно, что с отменой программ под ставку 0,01-1% спрос сократится. Потребуется время на адаптацию рынка. В ограничениях есть определенный плюс: стоимость квартиры будет ближе к рыночной, и в дальнейшем ее несложно будет перепродать. 
 
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»: 
– Дефолтные заемщики не нужны никому, ни банкам, ни застройщикам. Мы так же, как и Центробанк, заинтересованы в том, чтобы кредиты были нашим покупателям по силам. Просто надо понимать, что финансовая и жизненная ситуация у людей разная. Кому-то удобнее рассчитываться большими платежами в рассрочку. А кому-то, у кого нет крупных накоплений, но есть стабильный доход и востребованные рынком компетенции, удобнее платить дольше, но небольшими взносами. Почему Центробанк решил регулировать и эту сторону вопроса, непонятно. 
По статистике, более половины ипотечных сделок сегодня – это сделки с применением субсидированной ставки. Это востребованная услуга, покупатели сейчас уже намного грамотнее и ответственнее, чем в начале «нулевых», когда дефолты носили массовый характер. Разумеется, отмена субсидированных ставок скажется на продажах, и без этой меры уже сильно просевших. 
 
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens: 
– Для сегмента бизнес-класса эти корректировки и ограничения не являются существенными. Всегда есть и должен быть какой-то порог, который в том числе защищает и интересы покупателей. 
При покупке недвижимости крайне важно, чтобы желания обязательно совпали с финансовыми возможностями. Когда человек надеется, что сможет справиться с выплатами, а потом выясняет, что нагрузка больше, чем он может себе позволить, именно порог ограничений регулирует сделку. Кому сейчас нужны лишние стрессы и разочарования? 
 
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»: 
– Предлагаемые ограничения достаточно существенны и важны для рынка. С такими сделками, где используются субсидированные ставки, и сегодня все непросто. Оценочные компании не всегда готовы включать сумму комиссии (которую застройщик платит банку за снижение ставки) в рыночную цену квартиры. Возникают расхождения, возрастает риск отказа по кредиту – в общем, есть дополнительные хлопоты. 
Тем не менее это один из важных инструментов. Его нельзя назвать основным, в нашем случае он дает 25-30% сделок. Если Центробанк, чтобы снизить риски, собирается отменить или ограничить эту схему – хотелось бы видеть альтернативу, понимать, какой иной продукт мы сможем использовать, чтобы поддержать спрос не только на первичном, но и на вторичном рынке. (Доля сделок по улучшению жилищных условий, когда человек продает одну квартиру, чтобы купить другую, составляет примерно половину.) Первоначальный взнос важен для большинства клиентов: необязательно это «ноль», может быть и 5%, и 7% – важно, чтобы такая схема в принципе была доступна. Нужен дифференцированный подход, нельзя просто исключать из ипотеки сделки с низким взносом. Иначе мы оставим вне рынка целые категории граждан: у многодетной семьи может быть приличный доход, но почти никогда не будет накоплений в размере 20-30% стоимости квартиры.
Опыт финансового кризиса 2008 года показывает: есть у человека 10% суммы или нет – возможность дефолта зависит не от этого, а совсем от других причин. Риторика ЦБ РФ мне кажется несколько надуманной. 
Альтернативные решения, конечно, готовятся, отчасти они у нас уже есть: длительные рассрочки, программа «Накопи на ипотеку». Но все же каждый должен заниматься своим делом: когда девелоперская компания начинает брать на себя функции финансового института – это неправильно. Мы вынуждены идти на это, развивать соответствующие компетенции. Если так дальше пойдет, придется обращаться за лицензией к Центробанку… 
 
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»: 
– Ограничительный подход к первому взносу считаю правильным. Приобретение и содержание недвижимости требует значительных расходов и соответствующих финансовых возможностей. Способность накопить на первый взнос важна как для заемщика, так и для рынка в целом – для его стабильности и прогнозируемости. 
Государство должно развивать альтернативные способы обеспечения жильем граждан, которые не хотят или не могут себе позволить дорогостоящее владение недвижимостью. Например, государственный арендный фонд. 
Сейчас из наших банков-партнеров только Сургутнефтегазбанк предлагает программу с нулевым взносом. Но по этой программе довольно высокая процентная ставка, и она не пользуется ощутимым спросом. 
Что касается совместных программ, мы сотрудничаем с Росбанком. Мы снижаем процентную ставку максимум до 1,7% годовых по программе IT-ипотеки. По всем остальным программам (семейная ипотека, ипотека с господдержкой и стандартная ипотека) ставки выше – от 2,7% годовых. 
Субсидирование ипотеки на квартиры у нас возможно только на готовые объекты (в том числе шоурумы) и некоторые очереди. Минимальный первоначальный взнос – 25%. 
И мы не видим альтернатив, ипотека, по сути, единственный рабочий инструмент. Рассрочки мы не предоставляем. А 100%-я оплата, с учетом высокой стоимости наших квартир, доступна небольшому числу покупателей. 
Программы субсидирования ипотеки часто имеют маркетинговую привлекательность. Клиенты могут обращаться в компанию по рекламе про 0,1%. Но в итоге покупают по другим программам. 
 
Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург»: 
– Сейчас ипотека с нулевым взносом занимает небольшую долю, в том числе потому, что банки предлагают достаточно низкие ставки и хотят получить хотя бы минимальный первоначальный взнос. Отмена таких программ окажет влияние на рынок новостроек, оценить его масштабы затруднительно. 
Практически все клиенты смотрят на размер первоначального взноса. В ситуации, когда ипотечный кредит выдается под 0,1%, люди хотят растянуть платежи на максимальный период и минимизировать первоначальный взнос. В нынешних условиях, с учетом субсидирования, вкладывать большую сумму в первоначальный взнос нет смысла. В условиях ограниченного роста доходов клиенты стараются взять наибольшую возможную сумму. Поэтому первоначальный взнос в размере 15% – оптимальный вариант. 
В сделках «Главстрой Санкт-Петербург» доля ипотеки составляет порядка 90%, из них 4/5 приходится на программы субсидирования. 
Пока неясно, каким образом Центробанк будет ограничивать использование субсидированных ставок и в каких масштабах. Как только появится понимание, мы обязательно предложим альтернативные условия приобретения жилья. 
 
Александр Терентьев, руководитель отдела продаж Vertical Digital Village: 
– Мы не работали по программам с первым взносом менее 10%. Но клиенты при первом обращении часто про них спрашивают. Еще один важный вопрос – сумма ежемесячного платежа. Именно с минимальным или нулевым первым взносом ежемесячный платеж оказывается довольно весомым. Мы полагаем, рынок новостроек сильно не пострадает из-за отсутствия подобных программ. 
Субсидированные ставки действительно довольно популярны, особенно при продаже апартаментов. Воспользоваться господдержкой при покупке апартаментов нельзя, а базовые ставки банков довольно высокие. 
Большая часть ипотечных сделок в нашей компании осуществляется именно по субсидированным ставкам. Я не думаю, что увеличение ставки до 1-2% сильно скажется на покупательском спросе. Размер ежемесячного платежа все равно останется привлекательным, а процент по кредиту заметно ниже инфляции и ставок по депозитам. Поэтому какой-то «асимметричный ответ» не имеет смысла. 
Важно отметить, что не всегда субсидированная ставка ведет к увеличению стоимости объекта для покупателя. Какую часть «субсидии банку» включать в стоимость объекта, а какую в затраты застройщика, каждая компания решает самостоятельно. 
 
Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101»: 
– Предстоящие ограничения «в моменте» могут вызвать снижение покупательской активности. Но с точки зрения перспектив рынка они вполне понятны и своевременны. 
Сейчас абсолютное большинство ипотечных сделок проходит в рамках программ господдержки. В сочетании с субсидированием от девелоперов они позволяли довести уровень ставок и уровень ежемесячного платежа до приемлемых для рынка значений. 
Программы господдержки ипотеки хотя и выступают эффективным инструментом стимулирования продаж, при этом замедляют развитие рыночных механизмов. Прекращение их действия, особенно если оно произойдет без резкой смены конфигурации рынка и в сочетании с планомерным снижением ключевой ставки, позволит обеспечить естественное функционирование рынка на долгосрочную перспективу. 
При разработке новых ипотечных продуктов мы будем исходить из нормативной базы и требований ЦБ. Новая линейка, как представляется, должна учитывать несколько популярных сценариев покупки и финансовые возможности ключевых целевых аудиторий.  

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»:
- Компания «КВС» начала работать с ипотечной программой без первого взноса два месяца назад. Мы провели несколько таких сделок, однако данная кредитная программа не стала популярной среди наших клиентов. На ипотеку с первым взносом до 10% пришлось всего около 1% кредитных договоров. Почти все покупатели квартир в домах «КВС» оформляют семейную или льготную ипотеку по субсидированным ставкам: по этим государственным программам минимальный первый взнос составляет 15%. При этом средний первый взнос при оформлении кредита — 18-19%.
Мы планируем продолжать субсидировать ипотеку: в первую очередь, программы льготной и семейной ипотеки. Кредиты с минимальными ставками — это по-прежнему лучший способ стимулировать продажи и сделать покупку квартиры доступной для большего числа людей».

 Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development (девелопер инвест-отеля VIDI):
- Как правило, субсидированная ставка чаще применяется при ипотеке в жилых объектах. Приобретая апартаменты высокого класса, клиенты предпочитают использовать программы рассрочек. В нашем случае 70% сделок происходят с применением рассрочек от застройщика с первым взносом на уровне 10-20%. Это нормальная тенденция для рынка апартаментов и инвест-отелей. 
Что касается готовящихся ограничений, то они экономически обоснованы – ведь наибольший процент просрочек по ипотеке приходится именно на кредиты с минимальным первым взносом.