НАШ ЦИТАТНИК: «Цены на новостройки в начале 2023 года, скорее всего, будут снижаться только на ранее переоцененные проекты. В основном же в ближайшее время они сохранятся на текущем уровне…» Наталия Коротаевская

31 января, 20:09

Борис Мошенский: «Если не будет нового шторма, в 2024-м может начаться восстановление»

29 ноября 2022 в 08:00

События 2022-го сильнее ударили по рынку коммерческой недвижимости Петербурга, чем по жилому сектору. Однако массовый исход западных брендов и айтишников не обвалил коммерцию. Активность теплится во всех сегментах, но в некоторых оптимизма больше. О предварительных итогах года, о достижениях и неудачах, а также о перспективах мы беседуем с Борисом Мошенским, генеральным директором компании Maris.

Мошенский Борис Наумович
генеральный директор
Maris

 Каким для вас был уходящий год? Как отразились внешние факторы на работе компании? 
– Год был интересный, а наши достижения в брокеридже – очень хорошие. С начала года мы закрыли сделок по аренде и продаже на офисном рынке на 53 тыс. кв. м, и это без учета большой сделки на 80 тыс. кв. м в «Невской Ратуше». 
Такие сделки  бывают крайне редко, и хочется посмотреть на объем, который делается в среднем за год. Пока мы в лидерах среди петербургских брокеров. 
В конце 2021-го, когда мы формировали планы, у меня было ощущение, что 2022-й станет фантастическим и по количеству сделок, и по объему выручки. У нас были наработки, и я думал, что год будет лучшим за всю историю компании. Вся экономика и рынок недвижимости как раз начинали выходить из анабиозного состояния пандемии. Не все срослось, часть сделок развалилась. События типа пандемии, СВО или мобилизации ставят бизнес на паузу. Следом тормозятся и все процессы с недвижимостью. 
 
– Пауза продолжается или рынок выходит из ступора? 
– Мне кажется, продолжается. Многое будет зависеть от происходящих событий и от того, случатся ли новые вызовы. После дефолта 1998-го власть оставила бизнес в покое: не вводили новых законов и регулирований. Это дало плоды: началось позитивное движение, и уже к 2000-му мы были с растущей экономикой. Конечно, некорректно сравнивать ту ситуацию с нынешней. Но «в моменте» параллель провести можно. Если сейчас бизнес не трогать, наверное, мы будем как-то жить дальше, приспосабливаться и развиваться. 
 
– Вам тоже пришлось отпочковаться от западного бренда. Что давала Maris международная ассоциация с CBRE? 
– С ней у нас был обычный договор о сотрудничестве, который так и назывался – Co-operation Agreement. Ключевое слово – кооперация, это был взаимовыгодный контракт. Мы никогда не зависели от партнера ни финансово, ни юридически, основные деньги зарабатывали сами. Но все-таки вместе с коллегами из CBRE мы каждый год работали с иностранными компаниями, как небольшими, так и с транснациональными, предоставляя широкий спектр услуг в Петербурге и Ленобласти. Помимо того, что нам передавали клиентов, в том числе и именитых, ценность глобальных компаний в том, что они имеют разветвленную сеть офисов, обеспечивая полное покрытие земного шара. И набор компетенций очень широкий.  
Первое благо – доступ к клиентам, а это деньги. Мы зарабатывали, а им было важно обеспечить услугу клиенту по всему миру. Но была и нематериальная сторона. Будучи интегрированными в глобальную сеть, мы имели возможность делиться опытом с коллегами из разных стран, получать информацию с разных рынков, анализировать ее и адаптировать в бизнес-процессах. Их офисы тоже получали информацию от нас о российском рынке. Мы участвовали в различных мероприятиях, которые организовывал CBRE для сотрудников и клиентов. Этот аспект стратегически, может, даже более значимый, чем возможность зарабатывать деньги на корпоративных клиентах. 
Договор с CBRE  мы расторгли за неделю, ничего смертельного не произошло, никаких дополнительных расходов. Мы, безусловно, сможем работать без них, но мне очень жаль, что эта связь оборвана.    
 
– Говорят, сейчас из коммерческой недвижимости чувствуют себя неплохо только производственно-складские комплексы и микрорайонные ТЦ. Вы согласны?  
– Малые форматы давно чувствуют себя неплохо, они в равновесном состоянии. Производственно-складская недвижимость – по-разному, у нас очень много работы, но до сделки доходят единичные клиенты. Деньги у бизнеса может и есть, но спрогнозировать завтрашний день никто не может. Это сильно мешает. 
Востребованы коворкинги, а также офисы с качественной отделкой. И это реакция рынка, типичная для всех последних кризисов: в фаворе готовые офисы. Все, что без отделки, даже если ее пообещают сделать быстро, клиенты не берут. 
 
– Как в целом оцениваете ситуацию в офисном секторе?  
– Год назад вакансия была минимальной. Наступил 2022-й, исход айтишников. По нашим оценкам, они освободили в Петербурге 110 тыс. кв. м. Произошло это не одномоментно, сначала – официальные уведомления, потом постепенное освобождение. Процесс не завершен и по сей день. Но из тех помещений, которые поступили на рынок, уже сдано в аренду 50%. В городе давно не было такого количества готового и качественного предложения. 
Вакансия подрастет, но не критично для рынка. На 1 ноября она составляет 9%, думаю, за оставшиеся два месяца эта цифра не сильно увеличится. «Невская Ратуша» уже ушла с рынка, остается «ЧВК Вагнер центр», который введен в эксплуатацию. Это хороший БЦ класса В, собственник планирует сдавать офисы с отделкой, доступно к аренде около 12 тыс. кв. м. Повторю, что СВО и мобилизация вызывали частичный отток арендаторов из БЦ в хороших локациях, с качественной отделкой и даже с мебелью. Конечно, они сдадутся в первую очередь. Чуть дольше будет заселяться новый БЦ, но пустовать годами точно не будет. 
 
– Остались ли в Петербурге потенциальные арендаторы, кроме структур Газпрома и его сателлитов? 
– По итогам трех кварталов, нефтегазовый сектор занял 34% рынка, конечно, он драйвер. Доля IT-сектора снизилась до 15%, на сферу услуг приходится 13%, на торговлю – 9%, столько же – на строительные компании. Но есть и российские IT-компании, начинающие развиваться, для них открылась ниша в связи с уходом иностранцев; растет сфера электроэнергетики.  
Такой же расклад примерно будет и по итогам года. 
После пандемии изменились требования арендаторов. Стала обязательной отделка, желательно мебель, индексация, а также гибкость выхода из договора. Обычно по крупным лотам (от 5 тыс. кв. м) досрочный выход бывает невозможным, заключаются контракты на 5 лет без права расторжения. Такие договоры были и у нас, это и есть инвестиционная привлекательность объекта. Когда можно такие контракты заключать? Когда ты видишь перспективу, а когда ее нет, все рушится. Поэтому сегодня все арендаторы просят максимально комфортный выход из договора. 
 
– Арендодатели идут навстречу? 
– Это всегда вопрос переговоров, в некоторых случаях идут. 
 
– Много ли БЦ, выставленных на продажу, и есть ли интерес к их покупке? 
– Интерес есть. В этом году частные инвесторы приобрели флагманские БЦ «Тринити» и «Электро», а также «Скандинавиан». Покупатели разные, с разными суммами, но при каждом негативном «звонке» они ставят планы на паузу. Покупка «Эталоном» бизнеса ЮИТа – это тоже отчасти инвестиционная сделка. Таким образом они тоже могут проходить. 
Интересных предложений немного, но они всегда были в дефиците. Есть БЦ Space, и покупатель на него обязательно найдется. Есть активы иностранных компаний. Но проблема в юридической плоскости, ибо прямые сделки купли-продажи должны идти только с одобрения спецкомиссии. Говорят, получить его очень непросто, хотя кому-то это удалось, как, например, в случае с ЮИТом. Вторая загвоздка – финансы. Если компания иностранная и деньги нужно перевести за рубеж, может возникнуть проблема из-за санкций. 
 
– Вы участвовали в подготовке масштабного проекта «Горская» к международному конкурсу? Что полезного почерпнули из этого кейса? 
– Для нас это был первый опыт участия в международном конкурсе. Мы его до сих пор осмысливаем. Проект интересный и перспективный. Все участники высказали огромное количество идей. Это был колоссальный опыт, надеемся, что не последний. Хочется, чтобы теперь проект не превратился в банальную жилищную застройку. 
 
– У вас есть УК Maris, которая занимается управлением и технической эксплуатацией зданий. Работаете только с БЦ? Сколько объектов в управлении? 
– На сегодня – семь офисных зданий класса А и В общей площадью 122 тыс. кв. м. Так сложилось, что мы занимаемся в основном офисами, хотя начинали с ТЦ. При выборе объекта всегда смотрим на собственника и его стратегию. Одни экономят, стремясь максимально заработать сегодня и не думая о завтрашнем дне. Это не наш случай. Мы также не стремимся наращивать объем своего портфеля.  Стараемся, чтобы здание по ходу операционной деятельности как можно дольше сохранялось в первозданном виде, а это подразумевает осмысленные затраты. Если владелец разделяет эту точку зрения, мы находим общий язык. БЦ «Тринити» и «Электро» мы вели с момента ввода в эксплуатацию и содержали в таком виде, который позволил продать их по максимально возможной рыночной цене. У покупателя не было ни одного серьезного вопроса по качеству и техническому состоянию объектов. Это дорогого стоит.  
 
– Какие сделки 2022 года считаете важными и знаковыми? 
– Кроме уже упомянутой «Невской Ратуши», можно отметить: БЦ «Скандинавиан» (12,4 тыс. кв. м), «Граффити» (5,2 тыс. кв. м), «Нобель» (5,2 тыс. кв. м), Lighthouse (4,1 тыс. кв. м), «Элкус» (2,4 тыс. кв. м), «Промбокс» (2,6 тыс. кв. м) и др. И эта активность как сигнал всему рынку: ребята, не так все плохо на самом деле. 
Я не могу выделить какие-то из них, для нас это результат многолетней работы. И год еще не завершился, у нас есть другие проекты в разработке. 
2022-й запомнится огромным числом сделок по продаже иностранных компаний россиянам. Такого не было никогда, надеюсь, больше не повторится. 
 
– Какие из ваших услуг наиболее востребованы рынком? И насколько меняется спрос из-за политических и экономических событий? 
– События, конечно, влияют. Движение есть по офисам; по складам и производству работы очень много, а сделок мало. Не очень востребована оценка, потому что ушли иностранные компании; думаю, в среднесрочной перспективе будет меньше консалтинга, связанного с новыми проектами. 
По технической эксплуатации сейчас самый больной вопрос – где достать комплектующие для оборудования и какие бюджеты закладывать на следующий год. Все подорожало, и непонятно, где теперь брать запчасти, особенно для высококлассных зданий,  где установлено в основном импортное оборудование. 
 
– В этом году Maris 18 лет. Что удалось сделать из задуманного? 
– Главное – удалось создать слаженную команду единомышленников. Это как раз то, что позволяет фирме существовать так долго. У нас никогда не было взрывного роста или глубокого падения. Неудачи были, их всегда гораздо больше, чем побед.  
Вопрос в том, как к ним относиться и какова их цена. Любая неудача – это всегда анализ и опыт.  
 
– Ваши прогнозы по рынку: какие сегменты быстрее всего восстановятся и когда? 
– Выскажу не прогноз, а пожелание. Хочется обойтись без новых мощных потрясений. В той изоляции, в которой мы оказались, существовать можно и даже отчасти развиваться. Что-то удастся заместить, но, конечно, не все. Вероятно, 2023-й будет тяжелым. Повторюсь, нам нужен какой-то период без катаклизмов. Тогда люди начнут задумываться о перспективе, хотя бы краткосрочной, и тогда на рынке начнется движение. Это может произойти в любом сегменте: офисах, ритейле, складах, производстве. Но вряд ли мы увидим закладку новых проектов в следующем году. Глава ЦБ говорила, что основной негатив в экономике станет очевиден в третьем и четвертом кварталах 2022-го, и она не ошиблась. А недвижимость – как зеркало.  
Если не будет нового шторма, возможно, в 2024-м появится тренд на восстановление.