НАШ ЦИТАТНИК: «В 2024-м вступил в силу закон об НДС для застройщиков нежилой недвижимости. Все, кто успел получить разрешение на строительство апарт-отелей до этого, еще выведут свои проекты, но дальше это будет очень редкий продукт и другая стоимость реализации...» Яна Лепешина

18 апреля, 21:24

Алексей Белоусов: «Количество законов еще не говорит о том, что они работают»

8 августа 2023 в 14:45

Строительная отрасль избавляется от лишних административных процедур, идет ее цифровизация, но при этом хромает качество профильного законотворчества, а также применение законов к реальности. О проблемах отрасли в целом и системы саморегулирования в частности рассказывает член Совета и председатель Экспертного совета НОСТРОЙ по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

Белоусов Алексей Игоревич
Белоусов Алексей Игоревич
генеральный директор
СРО Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга»

— Какие проблемы в строительстве наиболее актуальны? 
— В последние годы мы наблюдаем много положительных изменений, которые не могли реализовать продолжительное время. Количество административных барьеров если и не сократилось в разы, то заметно уменьшилось. По самому сложному объекту, которому надо пройти все без исключения согласования, список процедур уменьшился примерно на 20%. И этот процесс продолжается, есть контроль за появлением новых процедур. 
Кроме того, отрасль за последние три года получила беспрецедентную поддержку – взять хотя бы ипотеку. Идет цифровизация: многие процедуры переводят в электронный вид, что делает их прозрачнее и сокращает время. 
Постоянно совершенствуется градостроительное законодательство. Только за прошлый год приняты 22 новых закона и нормативно-правовых акта Минстроя России, связанных с мерами поддержки. Так что каких-то серьезных проблем, которые бы существенно тормозили развитие, я назвать не могу. Но это не значит, что их нет совсем. 

— А что не устраивает? 
— Недостаточные темпы цифровизации, все еще многовато административных барьеров. И, конечно, хорошо, что законы меняются в лучшую сторону, но если делать это слишком часто, рынку приходится очень тяжело. Вспомните, например, законодательство о комплексном развитии территорий: сначала были КОТы, потом КУРТы, теперь КРТ. Методика, подходы и процедуры постоянно менялись, и в последний раз очень существенно. Тем, кто начал проекты давно, приходится в очередной раз перестраиваться. Формулировки стали четче, подробно расписаны механизмы, но приходится переделывать многие документы. Требуется и корректировка региональных законов и нормативных актов. Эта работа должна выполняться быстро, но на деле это не так.  

— Отрасли до сих пор нужна поддержка? 
— Серьезную поддержку получили подрядчики, работающие в рамках государственного и муниципального заказа, которым разрешили увеличивать цену контракта. Этот узкий рынок болезненно реагировал на любые изменения, поскольку они в основном предполагали введение новых штрафов, сокращение сроков, урезание смет и т. д. Поэтому в этой сфере было немного подрядчиков. Возможность изменить цену контракта, если выросла стоимость энергоресурсов, стройматериалов, логистики, – стимул, который позволил вовлечь больше компаний, хотя раньше они, понимая все риски, даже думать о госзаказе не хотели. 
 
— Переход на ресурсно-индексный метод избавит от необходимости менять стоимость? 
— Эта мера будет востребована всегда, пока мы живем в нестабильное время. Сейчас, например, нельзя говорить о какой-то стабильной инфляции, нет гарантий, что цены существенно не вырастут. Газ, например, подорожал на 8%.
Если вернуться к мерам господдержки, появилась ипотека на ИЖС, есть предложение распространить на этот рынок эскроу-счета. Казалось бы, небольшие шаги, но они стимулируют рынок, и надо продолжать в том же духе. 
 
— Многие проблемы отрасли можно решить корректировкой законодательства? 
— Принять хороший, грамотный закон – только половина дела. Вторая половина – сделать так, чтобы он работал. На бумаге красиво и гладко, а на деле, как в поговорке, – забываем про овраги. Читаешь закон – вроде все хорошо. Но когда начинается его применение, находятся дыры, лакуны, возможность для двойного, а иногда и тройного толкования. Важна и связка с региональными законами, поскольку сделать федеральный документ прямого действия зачастую просто невозможно. 
 
— Разве рамочные законы не вреднее? 
— Смотря где, смотря в чем. Например, закон о льготной ипотеке, хоть и рамочный, но работает во всех субъектах РФ. Субсидирование ставок работает везде, как и эскроу-счета. А представьте, что появится федеральный закон о подготовке проектов планировки и межевания. Чтобы он заработал на региональном уровне с учетом всех особенностей местоположения и административного деления – где-то потребуется местный закон, а где-то постановление правительства региона.  Так что связка федерального и регионального уровня – очень важный элемент в законодательстве. 
 
— Большинство проблем лежит в плоскости законодательства или все же экономики? 
— Они между собой неразрывно связаны. Если экономика идет вниз, какие бы идеальные законы ты ни принял, они не позволят отрасли быть стабильной. И наоборот – если с экономикой все хорошо, можно работать даже при законах, которые будут тормозить ее развитие.  
 
— Как глава Экспертного совета НОСТРОЙ что можете сказать о качестве современного законотворчества? 
— Очень много профильных законов написано теми, кто не имеет отношения к отрасли. Большинство таких документов не выдерживают никакой критики. Например, законопроект, запрещающий сдавать социальные объекты позже жилья. В целом по стране такие объекты в основном строятся за счет бюджета. Совместить эти финансовые потоки и увязать сроки просто невозможно. Группа депутатов Госдумы посчитала, что нельзя въезжать в новый дом, пока рядом не будет детского сада. Идея здравая, но поскольку механизм реализации этого закона не придуман, да его и нельзя прописать, это не более чем популизм. Ну или бюджет должен строить садики и школы заранее. Но на это никто не пойдет. Хотя бы потому, что пустующая школа или садик «лопают» бюджетные деньги почти с той же скоростью, что и работающие – охрана, содержание, отопление и т. д. 
  
— Таких инициатив много или это редкость? 
— К счастью, такие инициативы так же легко умирают, как и рождаются. Шансов, что они станут законом, мало. Но иногда мы видим и серьезное лоббирование. Например, законопроект, который позволяет региональному оператору капремонта самому покупать все необходимые материалы. Сейчас подрядчики, выбранные на конкурсах, приобретают материалы самостоятельно и, если находят дешевле, могут покрыть какие-то другие затраты. Но маржа все равно низкая; претендентов на выполнение контрактов и сейчас найти сложно. А если еще и отстранить их от покупки материалов, подрядчиков вообще не найдем.
План капремонта в Петербурге на 2023 год превышает 28 млрд рублей. Примерно половина – затраты на материалы. Представьте, что на эту сумму надо закупить продукцию, где-то ее складировать, а потом развозить по всему городу: сюда – 100 кв. м кровельного железа, сюда – 20 кг краски, туда – тонну штукатурки и т. д. Лоббирование у этого проекта серьезное, и шансы на принятие высоки, но мы понимаем, к каким катастрофическим последствиям он может привести. Причем идея опять же здравая: оператор купит большим оптом, то есть дешевле, а значит, и стоимость работ сократится. Но про логистику забыли, про подрядчиков забыли, как и про затраты на склады и т. д.

— Какие законодательные изменения нужны на городском уровне?
— Нам, конечно, нужен более подробный и внятный закон о комплексном развитии территорий. Который бы учел все нюансы межевания участков, отношений с собственниками, вопросы с дорогами и проездами, с сетями, с уймой мелких объектов, которые требуют сервитутов, но сами по себе никому не нужны и т. д. Решить все эти вопросы очень сложно. Сейчас даже «ДОМ.РФ», который работает на федеральной земле и за федеральные деньги, не может стартовать из-за таких проблем. Количество законов еще не говорит о том, что они работают. И чтобы заработали местные законы, иногда приходится менять федеральные. 
Никуда не делись и латентные процедуры согласований. Их нет на бумаге, но они есть на практике. Градостроительная комиссия, например. Ее нет в исчерпывающем перечне процедур и в других нормативах. Но она работает. Аналоги есть и в других регионах. На местном уровне вводятся элементы регулирования рынка, которые находятся за пределами федерального права. Понятно, что Петербург – город сложный, вопросов с социальной инфраструктурой много. Как таковая комиссия нужна, ее решения вполне разумные и взвешенные, но вот сроки их принятия – непредсказуемые. Если мы хотим ее сохранить, надо включить ее в перечень процедур, четко указать сроки и регламент работы. А пока комиссия может собраться раз в месяц, а может и раз в квартал; решение может появиться спустя месяц или два, да и не по всем объектам принимаются решения. В итоге ни один проект планировки территории, даже для линейных объектов, в нормативные сроки (11 месяцев) не утвержден.  

— Какие проблемы наиболее актуальны для системы саморегулирования в строительстве? 
— Саморегулирование в строительстве давно состоялось. Все уже работают по этой схеме. Как по инициативе самих СРО, так и Минстроя России, расширяются функции. Например, ведение реестра специалистов – полностью функция и ответственность НОСТРОЙ. Много вопросов мы решаем в отношении снятия административных барьеров и законодательных инициатив. 
 
— Можно сказать, что функция допуска на рынок уже отработана, и теперь важнее другие задачи? 
— Все еще есть «коммерческие» СРО, которые выдают допуски за деньги, проверки там проходят за деньги. Перефразируя Ленина – «научная» система выжимания денег. Остается лишь сожалеть, что некоторые наши коллеги-строители, не думая о репутации, вступают в такие СРО, из которых выйти гораздо дороже, чем войти. 
Сейчас на институт саморегулирования возложена новая функция – система независимой оценки квалификации специалистов. Десятки тысяч строителей подтвердили ее в центрах оценки, которые есть уже во всех субъектах РФ. Новая схема действительно позволяет оценить знания, опыт и практические навыки инженеров-строителей, что очень важно для безопасности строительных площадок и уже построенных зданий. В этом отличие от старой процедуры повышения квалификации, которая в большинстве случаев происходила за минуту после оплаты.  
 
— И каков уровень знаний специалистов? 
— На первых порах экзамен сдавала только треть претендентов. Сейчас ситуация выправилась — квалификацию подтверждают более 80%. Люди начали серьезно готовиться. Появились и центры, где можно пройти реальное обучение. Это нормально, что с первого раза какой-то процент экзамен не сдает. Ненормально, что система повышения квалификации давала стопроцентный результат после оплаты. 
 
— Каких важных изменений ожидать? 
— Мы ожидаем увеличение числа отраслей, которые перейдут на систему саморегулирования. Например, всерьез заговорили об управляющих компаниях в сфере ЖКХ, много инициатив по производителям стройматериалов. Это очень важные смежные отрасли. 

— Верите в эффективность этой схемы в смежных отраслях? 
— Этот опыт мы во многом переняли у наших зарубежных коллег. Но и в России издавна использовались те или иные модели саморегулирования. Например, купеческие гильдии, работавшие по своим внутренним законам, мастеровые объединения и т. д. Большое упущение, что все это оказалось забыто при советской власти. Сейчас мы не просто слепо копируем западные модели, а выстраиваем достаточно своеобразную систему, которая базируется на нашем историческом опыте.