В Петербурге подготовили новый Генплан, осталось утвердить его в Законодательном собрании

 Напомним, новый Генплан рассчитан до 2040 года с прогнозом до 2050-го. Документ, который задаст основные векторы развития мегаполиса на столь долгую перспективу, вызвал небывалый интерес у петербуржцев. К проекту были поданы рекордные 11 тысяч поправок, рассмотрение которых заняло почти год. Кратко – о хронологии событий.  

Больше конкретики 

 Проект нового Генерального плана появился на сайте ФГИС ТП (ресурс Минэкономразвития, где публикуется градостроительная документация) еще в 2020 году. Так что у заинтересованных горожан было достаточно времени, чтобы изучить документ, хотя вряд ли многие знали о такой возможности. 

Одно из основных отличий нового Генплана: в нем обозначены объекты регионального значения. Это о крупных и важных стройках, таких как большие школы, медицинские учреждения, музеи, развязки, депо, станции метрополитена и пр. Еще одно важное новшество: поменялся список функциональных зон, их стало меньше за счет объединения. 

В ноябре 2020 года редакция газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» (сайт nsp.ru) провела круглый стол, на котором проект нового Генплана обсудили застройщики, директор СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга» Юрий Бакей, руководители профильных комитетов Смольного. «Еще в 2015 году, когда готовились довольно крупные поправки в Генплан, мы пришли к выводу, что основное направление развития – это южная планировочная зона. Это земли южнее Шушар, захватывающие часть Колпинского, Московского и Красносельского районов, но прежде всего Пушкинского. Для города перспективная застройка связана в основном с освоением бывших сельскохозяйственных территорий – это основной резерв», – рассказал тогда Юрий Бакей. А директор по развитию компании BONAVA Александр Свинолобов обратил внимание на то, что проведена скрупулезная работа по сопоставлению функционального назначения участков. 

«В итоге многие площадки, пригодные для жилищного строительства, перешли в зону «П» (промышленность), а там невозможно строить даже апартаменты. А ведь на них можно было бы реализовать хорошие и компактные жилые проекты. При этом понятно, что найти действующее промышленное предприятие в черте города на участке 1–2 га почти невозможно. В основном это офисы и склады», – добавил он. Компания BONAVA в 2022 году заявила об уходе с российского рынка, но вопрос, обозначенный г-ном Свинолобовым не потерял актуальности. Забегая вперед скажем, что немало поправок в Генплан подавали предприятия, желающие перевести земли промышленного назначения в зону, допускающую жилую застройку.  

Суета по плану 

 Однако ни в 2020-м, ни в 2021 году проект нового Генплана на публичные слушания / общественные обсуждения не выносили. Это произошло только в 2022 году. Любопытно, что чиновники решили назвать документ «проектом изменений в Генплан», хотя название «новый Генплан» фигурирует даже в официальных пресс-релизах Смольного. 

Обсуждения проходили стремительно: на поправки гражданам и юрлицам выделили всего неделю. И общественность не подвела, успев подать порядка 11 тысяч замечаний и предложений. Все их предстояло рассмотреть специально созданной комиссии, которая официально начала свои заседания в марте 2023 года. Был принят специальный документ, где чиновники перечислили требования к поправкам (по идее, именно им должны руководствоваться члены комиссии, одобряя или отклоняя ту или иную поправку). 

В июне 2023 года Законодательное собрание быстро приняло поправки в закон об объектах регионального значения, сократив список «значков» с крупными стройками, отображаемых в Генплане. Например, из перечня убрали крематории, кладбища, подземные и надземные переходы, места стоянки для судов и др. 

В течение весны и лета 2023 года комитет по градостроительству и архитектуре публиковал протоколы комиссии по Генплану. Из них жители и юрлица узнавали о судьбе своих поправок или поправок, касающихся их квартала/района. Работа комиссии завершилась к ноябрю 2023 года. 

Впрочем, не все точки над «i» еще расставлены. Во время рассмотрения проекта Генплана в ЗакСе депутаты тоже смогут вносить поправки – из числа тех, что уже предлагались, но были отклонены. Кроме того, парламентарии могут предложить вернуться к «исходной версии Генплана» в той или иной части. По информации «НП», такие поправки уже готовятся. 

Мы же пока решили рассказать о наиболее значимых поправках, инициированных физическими и юридическими лицами, а также госструктурами, которые рассмотрела профильная комиссия.  

По просьбам трудящихся 

 О строительстве железнодорожной пассажирской инфраструктуры в Петербурге речь шла давно. В итоге комиссия по Генплану утвердила идею пассажирских перевозок по двум железнодорожным «полукольцам», которые свяжут разные районы Петербурга. Одно должно пройти от Токсово до Гатчины, второе – от Белоострова до Ораниенбаума. Стоимость строительства инфраструктуры для таких объектов – это, по оценкам специалистов, сотни миллиардов рублей. 

В новом Генплане обозначены места для десятков будущих станций метрополитена. В частности, появилась ветка метро в Пушкинском районе: станция «Центральная усадьба», о которой просили в поправках жители Шушар, а также трассировки продолжения Кировско-Выборгской линии метрополитена для улучшения транспортного обеспечения города-спутника Южный. 

Идея продлить в аэропорт строящуюся ветку трамвая Купчино – Шушары – Славянка тоже нашла отражение в проекте Генплана. 

Поправки касаются и нескольких строек, получивших широкий общественный резонанс. 

Так, поступило огромное количество предложений с просьбой перевести в зону «Р2» территорию перед гостиницей «Охтинская» (там может появиться жилье для судей Верховного суда). В итоге, по решению комиссии, рекреационный статус дали только небольшому участку.

Смольный также согласился установить зону рекреации для участка на пр. КИМа, 1 (на месте бывшего стадиона «Калининец»), где собственник собирался возвести «спорткомплекс» на 720 номеров. Компания «Деловой остров» судилась со Службой госстройнадзора за отказ выдать ей разрешение на строительство «спортивной базы», но проиграла. 

Из Генплана не стали исключать намывные территории около Сестрорецка – в районе парка Тарховка. Это давний инвестиционный проект компании «Северо-Запад Инвест», которая собиралась намыть порядка 370 га. Авторы поправок предлагали перевести этот участок в земли водного фонда, защитив от намыва. 

Отклонены и поправки против расширения намыва на Васильевском острове. 

Несмотря на несколько сотен подписей, не принята поправка, авторы которой предлагали отказаться от строительства магистрали вдоль набережной Макарова и заместить зону «ТИ» на зону «Р2» на участке от набережной реки Смоленки до моста Бетанкура. Граждане хотели таким образом сохранить парк Заросли, расположенный на этом участке. 

Зато комиссия по подготовке изменений в Генплан учла предложение о переводе из рекреационных зон участков, которые нужны для строительства дороги к лыжно-биатлонному комплексу в Зеленогорске рядом с озером Щучье, одновременно отклонив предложения по переводу участков в рекреационную зону. Тут Смольный хочет создать биатлонный комплекс международного уровня.  

Жилая перспектива 

 Большая часть предложений, само собой, касалась смены категории земель (преимущественно – промышленных) на жилую. Самым крупным можно считать перевод 140 участков совокупной площадью без малого 1000 га в Каменке Приморского района. Они принадлежали ООО «Технополе» (учреждено Юрием Чичояном и Анной Персияновой); большая часть земель находится в функциональной зоне «ЖМР» и зарезервирована под многоквартирное жилье за пределами расчетного срока нынешнего Генплана (2025 год). Комиссия одобрила их перевод под среднеэтажную застройку. Очевидно, что собственники готовили территории для продажи застройщику. В сентябре их приобрела Setl Group. На 933 га можно построить более 4 млн кв. м жилья.

В той же Каменке жители домов рядом с Шуваловским карьером безуспешно пытались перевести в зону рекреации несколько наделов общей площадью свыше 14 га, где сохранились остатки леса, которые местные называют «Шуваловским лесом». Однако активисты не сдаются: параллельно они судятся с администрацией Петербурга, требуя признать недействительной «жилую» зону для территории «Шуваловского леса». В октябре 2023-го граждане проиграли суд в кассационной инстанции, но собираются оспаривать это решение в Верховном суде. Недовольство горожан понять можно: многие покупали квартиры в новых ЖК «с видом на лес», который теперь собираются срубить и застроить такими же высотками. К тому же лесополоса является естественной преградой от шума и вредного воздействия соседней промзоны. Спорные участки собиралась застраивать структура компании Seven Suns Development, однако, как рассказали «НП» защитники леса, теперь эти земли будет осваивать «Группа ЛСР», которая, кстати, возвела у лесополосы ЖК «Шуваловский». 

Смольный одобрил и смену функционала 43 га в Стрельне, напротив Константиновского дворца. Пока это чистое поле, предназначенное для сельскохозяйственного использования. По Генплану территория относится к зоне «1ЖД» (садоводства, ИЖС). Структура Veren Group (ООО «СЗ «МКД 5») просила изменить зону на «Ж2» (зона малоэтажной смешанной жилой застройки, не выше 3 этажей). Компания предоставила концепцию, по которой общая жилая площадь квартала превысит 277 тыс. кв. м, а население – 6,5 тыс. человек. Комиссия по поправкам в Генплан согласилась с переводом, но в своей редакции: примерно шестая часть территории отведена под рекреацию, совсем небольшой кусочек попал в общественно-деловую зону (зона «Д»), остальное разрешено застраивать малоэтажным жильем.  

«Промка» в приоритете 

 Из-за острого дефицита свободных земель в городе застройщики активно осваивают бывшие промплощадки. Однако в русле импортозамещения Смольный стал «тормозить» редевелопмент, отказывая инициаторам проектов в переводе земель в другую категорию. Например, некое ООО «Эрроу Эссет Менеджмент» желало изменить функциональную зону пяти участков на улице Седова в Невском районе (по совокупности – около 40 га). Это территория вагоноремонтного завода «Трансмашхолдинг», где планировали построить порядка 400 тыс. кв. м жилья. Производство предполагалось перебазировать в Колпино, и в 2021-м предприятие даже подписало оферту на выкуп земли по новому адресу. Но комиссия в итоге отклонила предложение. Кстати, Смольный уже дважды отказывал инициаторам перевода этой площадки: в 2018-м и в 2020-м. 

Загадочное ООО «Московское шоссе 13» из Первопрестольной собралось застроить жильем (или подготовить для дальнейшей продажи) обширную территорию бывшего мясокомбината им. Кирова («Самсон») на Московском шоссе площадью 30,6 га. По доверенности от собственников девяти наделов эта фирма подала заявку на изменение зоны с деловой («Д» и «И») на жилую («Ж4»). Судя по представленным технико-экономическим показателям, здесь запланированы разновысотные (до 24 этажей) дома общей жилой площадью 300 тыс. кв. м, рассчитанные на 11 тыс. человек.

Комиссия «учла» заявку инициатора, но в своей редакции: согласилась перевести часть наделов в жилую зону, оставив бОльшую часть территории в зоне «Д».

Кстати, параллельно идут судебные тяжбы между КГИОП и двумя девелоперскими структурами: «Интергрупп» и «Московское шоссе 13». Комитет требует восстановить незаконно демонтированные трубу и часть металлических конструкций теплоэлектроцентрали, а также другие охраняемые здания. Один из девевелоперов подал встречный иск. Одно из последних решений суда – признать памятником теплоцентраль (литера ВМ) и снять с охраны главный производственный корпус (литера АЕ), а также здания под литерами АЖ, АИ. Решение по ограде мясокомбината Фемида отдала на усмотрение КГИОП. В споре активно участвуют и градозащитники. Комплекс мясокомбината был построен в стиле конструктивизма в 1931–1933 годах по проектам архитекторов Ноя Троцкого, Розалии Зеликман и Бориса Светлицкого. 

Еще одна промышленная площадка в Московском районе частично переведена под жилье. Квартал размером 16,3 га находится в восточной части района, где расположены АТП № 17, а также разнообразные производственно-складские объекты. Полтора десятка собственников просили перевести участки под жилье. Комиссия согласилась изменить функционал только половины квартала (участки вдоль пр. Юрия Гагарина).

Кроме того, Смольный дал добро на перевод около 20 га территории бывшего ДСК-3 на Автовской улице в Кировском районе в общественно-деловую зону. Здесь «Группа ЛСР» может построить около 200 тыс. кв. м жилья. 

Коммерческий интерес 

 Комиссия удовлетворила ряд предложений по переводу участков «под коммерцию». Так, по заявке комитета по инвестициям в деловой и транспортной зонах окажутся более 20 га рядом с «Лахта-центром» и яхт-клубом «Геркулес». 

ТГК-1 (входит в Газпром) собирается построить офисы и спортивные объекты недалеко от «Невской Ратуши». Компания владеет почти 12 га в Центральном районе, где расположено большое хозяйство ТЭЦ. С переходом на газ освободился значительный объем площадей, которые собственник хочет использовать более рачительно. Часть наделов он просил перевести в общественно-деловую зону, с включением жилья и инженерной инфраструктуры («Д» и «И1»). Комиссия согласилась, но с нюансами.

Чиновники также согласовали заявку на изменение функциональной зоны на площади Растрелли, где планируется строительство колокольни-доминанты Смольного собора.

Комиссия по подготовке изменений в Генплан вроде бы определилась со статусом Тучкова буяна на пр. Добролюбова, но судьба этой территории по-прежнему довольно туманна. Так, судя по представленным картам, на одном кадастровом участке предусмотрены две функциональные зоны: деловая и рекреационная. Что появится в «рекреационной» части Судебного квартала, где уже залита бетонная плита, – неизвестно. Впрочем, о составе «деловых» объектов тоже можно лишь гадать. Сомнений не вызывает разве что театр Бориса Эйфмана.  

Мнения экспертов