В Думу внесен пакет из трех законопроектов про открытие эскроу-счетов для ИЖС

Первый законопроект № 471420-8 – это, собственно, отдельный закон, который так и называется: «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Второй – № 471420-8 – вносит изменения в Градкодекс, в законы о страховании вкладов и о госрегистрации недвижимости. Третий – № 471415-8 – про изменения в Налоговый кодекс. Депутат Сергей Колунов, член комитета Госдумы по строительству, заявил, что этот пакет рассмотрят на заседании 28 ноября.

Важно, что в этих законах и поправках речь идет не о комплексных проектах, а именно о строительстве отдельных домов ИЖС. Там есть ограничения: нужен типовой проект; строить желательно из стандартных домокомплектов; договор подряда надо будет заключать по типовой форме; информацию о себе застройщику придется размещать в Единой информационной системе и т. д. 

Если застройщик (компания или ИП) все условия выполнит, банк откроет для него эскроу-счет и предоставит кредит на строительство – как в многоквартирной застройке. Хлопот много, зато клиент (заказчик) будет уверен, что его деньги не пропадут. И даже если банк лопнет, сохранность средств на эскроу-счете (до 10 млн рублей) будет гарантирована государством. Изменения в Налоговый кодекс предусматривают освобождение участников такой схемы от НДС.

Авторы законопроекта указывают в пояснительной записке, что принятие этих правил «будет способствовать достижению национальных целей по ежегодному улучшению жилищных условий не менее 5 млн семей и увеличению объемов жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год».

Более категорично высказался вице-премьер Марат Хуснуллин: «Внесли закон о возможности строить ИЖС через счета эскроу, чтобы крупные застройщики и банки тоже в этот бизнес входили. Поэтому если мы этих шагов не сделаем, то у нас в 2024–2025 году будет не рост, а будет провал ИЖС». (Цитату приводим по «Интерфаксу».)

Девелоперы и эксперты оценивают инициативу правительства по-разному.

«Важно, как будут сформулированы и как будут действовать ограничения и условия, – комментирует Максим Хансон, руководитель АН Insiders. – Критичное условие – стоимость проектного финансирования. Подрядчику гораздо удобнее строить на клиентские деньги. Или даже вкладывать собственные средства: это лучше, чем брать в банке под 18–20%».

Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость», считает, что введение эскроу в частном строительстве придаст новый импульс развитию отрасли: «Удешевление за счет НДС даст снижение себестоимости строительства и поможет привлечь в сегмент ИЖС крупные компании. Конкуренция вырастет. Для потребителя это плюс. Правильно, что законодатели идут по пути стандартизации, применения типовых домокомплектов. Если эти законы примут, начнется бой за право на льготы, за право вписаться в эту историю».

«Большинство небольших строительных компаний с оборотом до 160 млн рублей и так освобождены от уплаты НДС, – напоминает Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости». – Значит, мы увидим вытеснение с рынка загородной недвижимости крупными компаниями мелких или средних. Или наоборот».

Пока из направленных в Думу материалов неясно, чем именно новый порядок должен привлечь строителей и клиентов. Обещание повышенной надежности – стимул слабый: как отмечает Максим Хансон, рынок в целом работает надежно, случаи мошенничества есть, но единичные. Возможно, «пряник» еще не предъявлен публике. Однако специалисты Минфина осторожно намекают, что льготная ипотека на «загородке» может быть увязана с проектным финансированием и эскроу-счетами.

Более подробный анализ законопроектов, касающихся ИЖС, будет уместен после внесения поправок ко второму чтению.