Досудебное решение споров о качестве новостроек снова действует
Правительство РФ вновь вводит обязательный досудебный порядок урегулирования споров о качестве новостроек между застройщиком и дольщиком. Особый порядок будет действовать до конца 2024 года.
Необходимость изменения правил передачи квартир дольщикам и устранения недоделок застройщиком обсуждается уже несколько лет. В Госдуму вносили несколько законопроектов, которые должны были предотвратить случаи «потребительского терроризма» со стороны граждан, однако ни один так и не приняли.
В итоге особый порядок передачи квартир правительство РФ утвердило своим постановлением весной 2022 года в качестве антикризисной меры. Он действовал до конца 2022 года, но затем срок продлили до 31 июня 2023-го. В самом конце прошлого года вышло новое постановление правительства РФ, которое почти дословно повторяет документ 2022 года и действует до конца 2024-го.
В этом году по соглашению между дольщиком и застройщиком можно изменить срок передачи квартиры (или иного объекта долевого строительства) без корректировки проектной декларации, но только после ввода дома. Девелопер может уведомлять дольщика о завершении строительства, о готовности квартиры к передаче и предлагать изменить срок передачи по электронной почте.
Если существенных нарушений нет, то недочеты указываются в акте, а застройщик должен их безвозмездно устранить.
При серьезных нарушениях требований к качеству квартиры, к подписанию передаточного акта (или иного документа о передаче квартиры) надо привлекать эксперта. Им может быть специалист по организации архитектурно-строительного проектирования или строительства, сведения о котором есть в национальном реестре специалистов. Также он должен работать в компании (или с ИП), которая является членом саморегулируемой организации проектировщиков. Правила проведения им технического обследования, как и оплата его услуг также прописаны в постановлении правительства РФ.
Если эксперт подтвердит наличие существенных недостатков, то дольщик вправе отказаться от подписания акта и потребовать их бесплатного устранения в течение 60 дней или вовсе отказаться от квартиры, потребовав вернуть деньги и проценты. Но требовать от застройщика уменьшения цены договора или компенсации расходов на самостоятельное устранение недостатков, дольщик может только если девелопер отказался выполнять эти работы сам или не выполнил их в срок. Если и выплатить компенсацию строитель отказался (на это дается 10 дней), то дольщик может обращаться в суд.
Дольщик также должен обеспечить доступ в квартиру рабочих для устранения недоделок, иначе он лишается возможности требовать их устранения или снижения цены договора. Также дольщик не может уклоняться от осмотра до подписания передаточного акта, в противном случае через месяц застройщик сможет составить такой акт в одностороннем порядке.
Также в постановлении отдельно оговорено, что вопросы приема-передачи объектов долевого строительства (если речь про гражданина, использующего квартиру только для личных и семейный нужд, а не для предпринимательской деятельности) регулируются исключительно законом «Об участии в долевом строительстве...». То есть, например, законодательство о защите прав потребителей, которым активно пользовались «потребительские террористы», здесь не работает.
