НАШ ЦИТАТНИК: «В 2024-м вступил в силу закон об НДС для застройщиков нежилой недвижимости. Все, кто успел получить разрешение на строительство апарт-отелей до этого, еще выведут свои проекты, но дальше это будет очень редкий продукт и другая стоимость реализации...» Яна Лепешина

18 апреля, 14:53

Что менялось в законах и нормах о строительстве и недвижимости в 2023-м и начале 2024 года?

Законодательные новации касаются документов территориального планирования, разрешений на строительство и ввод, КРТ, а также правил налогообложения, приватизации памятников, перепланировки помещений и даже гостайны.

Рис. Ивана Анчукова

Генеральная линия 

 В конце 2023 года вступил в силу новый Генеральный план Петербурга (закон СПб № 785-169 от 21.12.2023). Он рассчитан до 2040 года с перспективой до 2050-го. В ходе общественных обсуждений граждане подали к проекту 11 тысяч поправок. 

В итоговом документе укрупнились функциональные зоны. Теперь во всех из них можно строить объекты охраны правопорядка и госуправления, а также линейные объекты. В зонах рекреационного назначения и отдыха допускается размещение религиозных объектов.  Среди крупных транспортных проектов нового Генплана – развитие сети метрополитена, трамвайных веток, два железнодорожных диаметра для пассажирского сообщения. Если все запланированное построят, на электричке можно будет доехать от Белоострова до юго-запада Петербурга. В числе важных особенностей документа – отказ от масштабного перепрофилирования промышленных территорий «серого пояса» в жилые зоны. 

Правительство РФ также утвердило правила подготовки и утверждения единого документа терпланирования, который может объединять Генплан и ПЗЗ (постановление правительства РФ № 1076 от 29.06.2023).

Вместе с тем сократились сроки обсуждения градостроительных документов (закон СПб № 718-161 от 29.11.2023). Изменения потребовались из-за корректировки федерального законодательства. Теперь на проведение экспозиции во время публичных слушаний по Генплану (предусматривающих очные встречи, когда можно давать устные замечания и предложения) отводится не менее семи дней, по ПЗЗ – не менее 10, а по проектам планировки территорий – не менее девяти дней. Для экспозиции в ходе общественных обсуждений (только заочно, поправки подаются письменно) по Генплану – не менее семи дней, по ПЗЗ – не менее 15 дней и по ППТ – не менее девяти. 

В декабре 2023 года утверждены новые петербургские нормативы градостроительного проектирования (постановление правительства СПб № 1357 от 19.12.2023). Документ регламентирует состав ППТ и другой градостроительной документации. Обновлены нормы по транспортной инфраструктуре: прописано количество развязок и внеуличных переходов на город, изменены нормы для велодорожек. Указаны девять городских объектов обработки, утилизации, обезвреживания ТКО (речь, вероятно, идет в том числе и о сортировочных станциях).

В прошлом году в Ленобласти начал действовать порядок согласования архитектурно-градостроительного облика будущих капитальных объектов. Общие требования к облику и порядок согласования утверждены правительством РФ (постановление № 857 от 29.05.2023). К началу сентября 2023 года областные поселения должны были утвердить карты территорий с обязательным согласованием застройки. В Петербурге такой порядок действует давно, а в 47-м регионе этой темой занимался консультационно-экспертный совет, но его одобрение не было обязательным. В январе 2024 года в Ленобласти был утвержден регламент согласования; теперь полномочия перешли от муниципалитетов на региональный уровень.

В целом, законодательство в сфере градостроительства у нас одно из самых динамичных. Так, 1 февраля 2024 года вступают в силу очередные изменения в Градкодекс и ряд других актов  (438-ФЗ от 04.08.2023). Масштабные поправки касаются установления границ населенных пунктов и территориальных зон при наличии пересечения с границами других участков. Изменения в документы терпланирования будут вноситься в упрощенном порядке, без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

В Земельный кодекс вносятся изменения, дающие возможность в ряде случаев создавать участки, границы которых пересекают границы территориальных зон, лесничеств, зон с особыми условиями или ООПТ.

Росреестр наделяется полномочием по исправлению (устранению) реестровых ошибок в местоположении капитальных объектов или границ участков. 

Дело житейское 

 Не обошлось и без очередных поправок в другой основополагающий документ – Жилищный кодекс. Так, с 1 апреля 2024 года меняется порядок легализации перепланировок. Изменения внесены в соответствии с федеральным законом № 608-ФЗ от 19.12.2023.

Перепланировкой будет считаться любое изменение границ и/или площади помещений. (Ранее точного определения перепланировки в законе не было.) Владелец помещения обязан зарегистрировать перепланировку в течение 30 дней.

Регламентирована процедура перевода помещения из жилого в нежилое. Если для этого не нужно переустройства или перепланировки, то изменение статуса будет регистрироваться со дня внесения изменений в сведения Росреестра.

Ранее неоднозначность формулировок приводила к спорам о моменте «фактического окончания перевода помещения», потому что от функции, например, зависит начисление налогов.

1 сентября вступают в силу поправки в Жилищный кодекс, предусмотренные федеральным законом № 561 от 27.11.2023. Новый регламент предусматривает, что сроки проведения капремонта в многоквартирном доме будут зависеть от степени износа конструкций и сетей. 

Порядок технического обследования установят по усмотрению региональных властей. 

На стадии обсуждения законопроекта его авторы указывали, что региональные программы капремонта (почему-то) не связаны с фактическим состоянием жилого фонда, что система мониторинга отсутствует, а решения принимаются на глазок.

Одновременно вносятся коррективы в полномочия общего собрания собственников. Владельцы квартир вправе принять решение о проведении технического обследования здания за свой счет. Результаты экспертизы местные власти будут обязаны учитывать при принятии региональной программы капремонта. 

Памятный подход 

 В прошлом году в стране изменился подход к приватизации объектов культурного наследия. (370-ФЗ от 24.07.2023). Теперь способ приватизации памятника зависит от его сохранности. Объекты в удовлетворительном состоянии можно продавать на аукционе вместе с землей. В неудовлетворительном состоянии – через конкурс. Собственность оформят после завершения реставрации. При приватизации памятника покупатель имеет право арендовать участок, на котором он расположен, за символическую плату в 1 рубль в год на период работ по восстановлению. После его завершения собственник получит приоритетное право выкупа земли. Такой подход применяется к памятникам, находящимся в собственности Петербурга, Москвы и Севастополя. 

Одна из главных тем 2024 года – принятие новой редакции закона СПб № 820-7 о границах объединенных охранных зон. Законопроект вызвал ожесточенные споры. Одно из принципиальных новшеств – изменение подхода к охране исторических зданий (не относящихся к памятникам и выявленным объектам культурного наследия). Пока охраняемыми (то есть защищенными от сноса) в Петербурге считаются все здания, возведенные до 1917 года.  Законопроект делит их на несколько категорий – от «ценных средовых объектов» до «несредовых» (то есть малоценных). Защиты могут лишиться почти 400 построек, их перечень выложен на сайте КГИОП. У противников такого подхода тоже есть масса аргументов. 

Зеленый шум 

 В конце года в Петербурге депутаты в очередной раз пересмотрели перечень зеленых насаждений общего пользования (закон СПб № 758-163 от 21.12.2023). В закон о ЗНОП внесли около тысячи поправок. Значительная их часть корректирует границы участков ЗНОП и меняет их статус – территории, подконтрольные комитету по благоустройству, передавались муниципалитетам и наоборот. Часть ЗНОП перешла в резерв (например, Канонерский парк), но возможности для их застройки это не дает. 

На федеральном уровне 1 марта 2024 года вступает в силу Приказ Минприроды России от 07.08.2023 № 495 «О внесении изменений в Состав проекта освоения лесов…»

Изменен состав проекта освоения лесов, порядок его разработки, приняты требования к электронному формату документа. Некоторые подразделы проекта дополнены новыми сведениями. Актуализация этого документа важна для бизнеса: в 2022 году правительство РФ разрешило освоение лесов «в рекреационных целях», включая строительство апартаментов и баз отдыха на лесных землях.

Правила проведения конкурсов и аукционов на осуществление рекреационной деятельности в национальных парках начнут действовать с 1 сентября 2024 года. Они утверждены постановлением правительства РФ № 2112 от 11.12.2023. Напомним: перечень объектов, допускаемых к строительству при осуществлении рекреационной деятельности, утвержден распоряжением правительства РФ № 2294-р от 26.08.2023; особенности такого строительства регламентированы постановлением № 2124 от 11.12.2023. В этих документах много правильных слов о «предотвращении негативного воздействия», а также – список запрещенных материалов (на основе карбамидных, фенолформальдегидных и эпоксидных смол) и т. д.

Одновременно вступают в силу дополнения в Лесной кодекс, регулирующие вопросы использования лесов для осуществления изыскательской деятельности (676-ФЗ от 25.12.2023). 

КРТ притормозили

 Еще одна дискуссионная тема – реализация в Петербурге положений федерального законодательства о комплексном развитии территорий. Пока в этом вопросе – пауза: до 1 января 2025 года продлена приостановка действия ряда положений петербургского закона о градостроительной деятельности, регулирующих вопросы комплексного развития территорий (КРТ). Отсрочка прописана в законе СПб № 724-149 от 29.11.2023. 

Местное законодательство о КРТ принималось в спешке и вызвало массу протестов. Закон позволял переселять обитателей «хрущевок» в дома не в этом же квартале, а в любом районе города. Из обустроенных спальных районов жителей могли переселить и за пределы КАД – в Колпино или в Шушары. «Рамочный» закон приняли летом 2022 года, но действовать он так и не начал. Действие положений, касающихся определения границ территории КРТ, критериев включения в нее конкретных домов или установления срока проведения общих собраний отложили до 1 января 2024 года, а теперь перенесли еще на год.

Между тем на федеральном уровне с 1 января вступили в силу изменения в Градкодекс, также касающиеся регулирования проектов КРТ (627-ФЗ от 25.12.2023). Вводится новое понятие: «оператор комплексного развития территории». (Это юрлицо, которое занимается реализацией проекта КРТ без заключения договора, на основании решения органа власти.) Оператор может проводить торги, заключать договоры субаренды и т. д. Кроме того, новый порядок позволяет выдавать градпланы и готовить проектную документацию до образования земельного участка. Уточнены этапы процедуры принятия и реализации решения о КРТ нежилой застройки. 

Фискальный интерес 

 С 1 января вступает в силу федеральный закон № 389-ФЗ от 31.07.2023, который вносит изменения в Налоговый кодекс и некоторые другие акты. Теперь услуги застройщиков при передаче апартаментов, оплаченных по ДДУ, снова будут облагаться налогом на добавленную стоимость: 20%. С 2010 года застройщики были освобождены от этого налога.

В Петербурге для девелоперов, работающих в сегменте апартаментов, по сути возникает «двойное налогообложение». С лета 2021 года все жилищные проекты (включая апарты) согласуются градостроительной комиссией. Эта инстанция определяет размер «социальной нагрузки» в размере (примерно) 20 тысяч рублей за кв. м «улучшений». То есть для федеральной казны апартаменты – это не жилье, поэтому НДС. А для Смольного – почти что жилье. Поэтому пусть оплачивают «социалку».

Кроме того, в стране начали действовать изменения в порядке начисления земельного налога (федеральный закон № 389-ФЗ от 31.07.2023). С 1 января 2024 года владельцам участков с постройками нужно будет указывать в уведомлении, какую часть участка занимает возведенное на нем строение, и отмечать его кадастровый номер. Это касается жилых построек, а также объектов инфраструктуры ЖКХ.

Одновременно вводится «беззаявительный порядок» прекращения начисления налога на имущество в случаях гибели или уничтожения объектов налогообложения. Предполагается, что ФНС получит сведения о снятии объекта с учета из Росреестра. Но лучше все же проверить это в личном кабинете налогоплательщика.

Этот же закон вводит налоговые преференции для владельцев личных фондов. Личные фонды появились в России в 2022 году. Это некоммерческая организация, учреждаемая, например, для управления наследством. При получении объектов из личного фонда наследники будут освобождены от уплаты НДФЛ. 

В целях госбезопасности 

 Приняты Госдумой, но на момент подготовки материала еще не подписаны президентом изменения в УК и УПК РФ. Поправки дополняют список наказаний за преступления против интересов государ-ства – конфискацией денег, ценностей и «иного имущества», включая недвижимость. Список преступлений обширен – более 30 пунктов. Сюда входят призывы к экстремизму, поддержка деятельности «нежелательных организаций», фейки в отношении армии и т. д. При этом имущество может быть конфисковано не только у самого нарушителя, но и у лица, которому оно было передано, если это лицо «знало или должно было знать, что оно получено в результате преступных действий». Или использовалось для совершения правонарушений. Юристы пока спорят, будут ли конфисковывать квартиру, в которой иноагент Иванов ставил преступные лайки под постами. И сходятся в основном на том, что многое будет зависеть от судебной практики.

Статья 280.4 (публичные призывы к деятельности, направленной против безопасности России) дополнена новыми признаками: конфискация может быть применена, если преступление совершено «из корыстных побуждений»», а также «по мотивам ненависти или вражды в отношении какой-либо социальной группы». Например, в отношении чиновников.

Арест на имущество может быть наложен сразу после возбуждения дела, конфискация применяется после вынесения обвинительного приговора и подтверждения его в апелляционной инстанции.

1 мая начинают действовать федеральные законы, трактующие особенности кадастрового учета объектов, информация о которых представляет гостайну (509-ФЗ и 518-ФЗ от 02.11.2023).

В этих документах регламентирован порядок кадастровых работ с «режимными» объектами, а также перечень лиц, имеющих допуск к такой информации.

Законом закрепляется, что сведения о находящихся в государственной собственности зданиях, сооружениях, помещениях, предприятиях и т. д. не вносятся в ЕГРН, если эти сведения представляют гостайну. На такие объекты может быть зарегистрировано право собственности РФ. В ряде случаев права на такие объекты, как и ограничения этих прав вообще не подлежат государственной регистрации. Соответствующие изменения вносятся в Градкодекс и закон о госрегистрации недвижимости.

Сейчас в этой деликатной сфере наблюдается некоторый разнобой. Например, некоторые арбитражные дела, касающиеся приватизированных участков Ржевского полигона, засекречены, другие – находятся в открытом доступе. 

Постоянство временных мер 

 На федеральном уровне особое внимание законодателей привлекли меры, которые вводились как временные и чрезвычайные, из-за пандемии или санкций. Теперь они, как правило, становятся постоянными 

Так, на весь 2024 год продлен «особый порядок» подготовки документов по планировке территории, градпланов, разрешений на строительство и на ввод (постановление правительства РФ № 2301 от 25.12.2023), а также – упрощенный порядок проведения госэкспертизы.

Также не менее года будут действовать особые правила передачи объекта долевого строительства, принятые в марте 2022 года (постановление правительства РФ № 2380 от 29.12.2023). Особые правила касаются сроков передачи квартиры по ДДУ, а также ограничивают возможности отказа от подписания акта приемки-передачи (только при «существенных нарушениях» – см. материал ниже). 

Редакция NSP благодарит АБ «Качкин и Партнеры» за предоставленные материалы и разъяснения.