НАШ ЦИТАТНИК: «Чтобы в комплексном проекте ИЖС начал сказываться эффект масштаба и были оправданы затраты на "социалку", в нем должно быть не менее 1-1,5 тысячи домовладений. Чтобы реализовать такой объем, нужны десятилетия. Или придется уходить в демпинг...» Максим Хансон

21 апреля, 05:19

Квартиры в петербургских новостройках в конце зимы подорожали, в областных подешевели

Увеличился разрыв в ценах между ЖК, которые возводятся в городских районах, и новостройками в Ленинградской области.

Фото: NSP.RU

По итогам февраля 2024-го средние цены предложения в петербургских «спальниках» выросли на 0,8%.

За год в обжитых городских районах массовой застройки индекс средних цен поднялся на 6,9%, до 259,7 тысячи рублей за кв. м. А в Ленинградской области – наоборот, спад: минус 0,8% за февраль, минус 0,2% за год, текущий уровень – 146,8 тысячи руб./кв. м. Сильнее всего за 12 месяцев подорожали новостройки в пригородных районах Петербурга: плюс 9,2%. 

Дрейф предложения 

Увеличился разрыв в ценах между ЖК в городских районах и в области. Например, новостройки во Всеволожском районе уступают петербургским «спальникам» 43%, год назад разница составляла 39%. Расхождение областных ЖК с жилыми комплексами в пригородах (Пушкинский, Колпинский, Петродворцовый, Курортный) увеличилось с 9% до 16,3%. 

Все более заметное расхождение цен между городом и областью, по-видимому, объясняется смещением предложения. По данным аналитиков сайта Наш.дом.рф, в марте 2023 года в Петербурге продавалось 3,23 млн кв. м, год спустя, в марте 2024-го, – 2,67 млн кв. м. На 13,3% меньше. В Ленобласти: 1,4 млн кв. м, в марте 2024-го – 1,65 млн кв. м. На 18% больше.

Примерно такой же расклад дает аналитика ИИЦ «Недвижимость Петербурга»: в феврале 2023 года в городских новостройках было сосредоточено 67% квартир (от общего объема предложения в регионе), в феврале 2024-го – 58%. Девелоперы предпочитают область, и даже большой объем малоэтажных комплексов в южной части города и новостройки в Шушарах пока не могут изменить соотношения. Кстати: в Шушарах находятся 77 из 100 квартир в новостройках с бюджетом сделки менее 3,3 млн рублей. 

Средние цены предложения на квартиры в новостройках Петербурга (за исключением центра) в феврале слегка подросли, наиболее заметно, на 0,8%, – в спальных районах, на 0,5% – в пригородах. В большинстве городских районов январская динамика была незначительной, диапазон – от плюс 3,5% до минус 3,6% (см. табл. 2).

По итогам года выделяется историческая часть Фрунзенского района: плюс 22,5%, более 300 тысяч рублей за кв. м. Причины: заметно выросли ценники в ЖК «Витебский парк» и «Аэронавт», а в конце года добавился комплекс «Куинджи» (все ЖК на Лиговском проспекте). 

Ценовой рейтинг городских районов в зимние месяцы не изменился. С большим отрывом лидируют Центральный и Петроградский. Там ценники находятся на уровне 450 тысяч рублей за «квадрат». Рубеж в 400 тысяч превышен также в исторической части Приморского и Василеостровского районов. На спальных территориях впереди застройка намывных территорий Васильевского острова, без малого 300 000 за «квадрат» (см. табл. 2). В рейтинге городских окраин лидирует Невский район (Уткина Заводь и Усть-Славянка), в пригородной зоне – Петродворцовый (ЖК в Стрельне). 

Число рекламируемых проектов в городской черте за год немного выросло: 362 объекта против 356. При этом, повторимся, структура предложения в регионе кардинально изменилась в пользу Ленобласти. 

Основную массу городских новостроек стабильно представляют кирпично-монолитные дома. Квартиры с числом комнат меньше трех в сумме составляют 87% предложения.  

Динамика цен
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Ценовой застой 

В Ленобласти в феврале цены на новостройки снизились на 0,8% – притом что в Петербурге они в основном росли. По итогам 12 месяцев – та же картина: областные ЖК в минусе (0,2%). Текущий уровень средних цен составляет 146 787 рублей за квадратный метр (см. табл. 1). 

В прилегающих к Петербургу районах динамика разнонаправленная. Во Всеволожском и Гатчинском цены снизились, в Ломоносовском и Тосненском выросли. Минус 10,4% годовых в Гатчинском районе обусловлены уходом из листингов сданного в сентябре гатчинского ЖК «Феникс» и выходом на рынок в июне 2023-го недорогого ЖК «Новая страница» в Коммунаре. В ценовом рейтинге лидирует Всеволожский район, отстает Гатчинский.

В популярных локациях февральская динамика была незначительной, диапазон – от плюс 3,5% до минус 1,7%. За год существенная корректировка цен – минус 11,6% –  зафиксирована только в Федоровском Тосненского района: снизились цены в ЖК «Счастье 2.0».

Самой дорогой из локаций вблизи Петербурга стабильно и с большим отрывом остается Кудрово: 185 566 рублей за «квадрат». Внизу рейтинга прочно утвердились Романовка и Щеглово (менее 100 000).

Число областных объектов в продаже в 2024 году составляет 101 ЖК. Год назад их насчитывалось 83, так что прирост составил 22%. Наиболее заметен прирост ассортимента во Всеволожском и Гатчинском районах. В наиболее популярных локациях Всеволожского района объем застройки меняется мало: сколько ЖК сдают, столько и начинают строить. По количеству проектов вне конкуренции Мурино, где строится 16 объектов.

За год в два раза увеличилась доля квартир, реализуемых в Ломоносовском районе – за счет проектов в Новоселье и Лаголово. 

Пока стратегия сдерживания цен не приводит к заметному увеличению продаж в областных комплексах. Данные Росреестра по количеству ДДУ будут доступны в середине марта.

Приведенные в таблицах данные получены в результате анализа предложений квартир, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и строительство Петербурга». Цены на апартаменты не учитывались. Понятие «спальный район» не включает в себя зоны застройки старого фонда. Также в «спальники» не входят зоны, удаленные от метро, например, Парголово или Пулковские высоты (это, в нашей классификации, «Дальний город»). 

Динамика цен
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Динамика цен на новостройки по основным локациям ЛО
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Распределение предложения новостроек между СПб и ЛО
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»