Развитие рынка гибких офисных пространств обсудили на CoworkingFest

По оценкам Андрея Лушникова, председателя Совета директоров ГК "БестЪ", основателя сети PAGE, ежегодный прирост рынка сервисных офисов в мире составляет 15–18%, и у российских регионов есть большой потенциал развития данного сегмента. По данным ГК «БестЪ», коворкинги как офисный формат присутствуют в 130 российских городах, общее количество таких проектов – около 900 шт. суммарной площадью порядка 680 тыс. кв. м. Рост использования гибридной занятости и распространение экономики совместного потребления – одни из ключевых предпосылок для дальнейшего развития данного сегмента. Коворкингами сегодня пользуются не только самозанятые, фрилансеры и компании-стартапы. Среди корпоративных клиентов также растет спрос на гибкое рабочее пространство с низким уровнем риска. К актуальным трендам можно также отнести задействование излишек на рынке недвижимости и возвращение сложных и неудобных объектов на рынок доходной недвижимости через формат коворкинга. Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate: «Москва – трендмейкер в сегменте сервисных офисов, а крупный бизнес – активный пользователь коворкингов. В мировом рейтинге городов по средней площади коворкинговых пространств Москва находится на 8-м месте (1386 кв. м, тогда как Петербург – на 17-м (890 кв. м), незначительно уступая Нью-Йорку (1067 кв. м). В Петербурге более востребован гибкий офис и смарт-офис: средний запрос арендатора – на аренду от 10 до 30 рабочих мест». Тем не менее эксперты отмечают тренд на масштабирование проектов. Так, по данным IPG.Estate, средняя площадь новых проектов в Москве начинается от 4000 кв. м.

Вслед за Москвой и Петербургом гибкие офисные пространства развиваются в регионах России и странах СНГ, причем в составе недвижимости различного формата: классических бизнес-центров, апарт-отелей, торговых и многофункциональных комплексов, а также во встроенных помещениях.

Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE: «Мы также видим перспективы в региональном развитии. Спрос в регионах на коворкинги недооценен, так же как раньше недооценен был спрос на коворкинги в спальных районах Москвы и Петербурга. Такие события, как пандемия, геополитическая обстановка, повлияли на усиление децентрализации как в спальных районах, так и в регионах. Новое поколение предпринимателей хочет жить там, где комфортно, и развивать свои города.  Развитие современных гибких офисных пространств в регионах – это неотъемлемая часть развития инфраструктуры городов РФ. Но, конечно, в некоторых регионах спрос придется формировать и вести просветительскую деятельность. Говоря о коворкингах, мы говорим прежде всего о многофункциональных пространствах, которые объединяют в себе и гибридную офисную (опен-спейс, сервисные офисы), и общественную функции. Еще один тренд, который мы четко видим, – это рост потребности в цифровизации, особенно для сетевых и крупных объектов, а также для самих арендаторов, которые хотят сдавать излишки своих площадей в субаренду, трансформируя свой офис в коворкинг». 

Михаил Бродников, генеральный директор Space 1, рассказал об опыте развития бизнеса сервисных офисов в России и за ее пределами: «Сегодня Space 1 – это 55 000 кв. м в Москве и Дубае, в том числе и 15 000 кв. м, которые дополнили наш портфель в 2024 году. Это новый продукт в нашей линейке – Space 1 JET (ex. WeWork). На сегодняшний день вакансия в классическом Space 1 менее 1%, такого же результата мы стремимся достичь до конца года и в JET. В работе с клиентами JET мы ориентированы как на привлечение крупного корпоративного бизнеса, в работе с которым у нас традиционно сильная экспертиза, так и на работу с небольшими контрактами до 20 рабочих мест. Активное развитие продолжается и в Дубае, где планируется открыть дополнительные 3000 кв. м. Параллельно с развитием нового направления и рынка Дубая мы работаем над двумя крупными проектами build-to-suit в Москве, где офисы создаются по техническому заданию клиента. К 2025 году я рассчитываю на рост текущего портфеля Space 1 в Москве и Дубае на 10%».

Помимо региональных и страновых рисков, эксперты обсудили грядущие изменения в законодательстве. Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»: «Всем бизнесам надо принять во внимание озвученные государством изменения в налоговую систему. Люди – это новая нефть, поэтому повышение налогов неизбежно. Но объявленные сейчас изменения – это не окончательное решение, а проект. После принятия налоговой реформы нужно смотреть на конкретную структуру компании и разрабатывать превентивные действия».

Александр Терехов, директор по цифровой трансформации SOK, подчеркнул важность цифровых технологий для привлечения широкого спектра арендаторов: внедрение цифровых продуктов в гибких сервисных офисах позволяет снизить операционные затраты, повысить уровень сервиса и способствует развитию комьюнити.

По словам Аллы Кузаевой, начальника отдела по работе с объектами коммерческой недвижимости ПАО «Ростелеком», сегодня есть спрос как на коробочные решения, так и на кастомные разработки под конкретные задачи компании. «Коробочные решения включают в себя, как правило, традиционный набор услуг: телефония, интернет, Wi-Fi, видеонаблюдение. Задача таких решений в моменте времени максимально закрыть все потребности клиента. Все чаще нас привлекают к обсуждению проектов на начальном этапе, и мы консультируем, как можно закрыть ту или иную задачу и оптимизировать затраты». Эксперт также отметила, что «интеграционные решения необязательно должны быть связаны с телеком-бизнесом, это и различное оборудование, софт, умные опоры, электрозаправки, подсветка зданий, решение от обледенения входных групп и т. д. Также немаловажным является реализация проектов и по сервисной модели. Как показывает практика, для многих собственников бизнеса эта модель становится наиболее актуальной в существующих реалиях».

Внедрение новых технологий также влияет на инфраструктуру офисного пространства. Например, применение умных систем управления или видео-конференц-связи может потребовать обновления инженерной инфраструктуры и планировочного решения. Современные офисные пространства уделяют большое внимание качественным инженерным системам с использованием энергоэффективных систем освещения, вентиляции и кондиционирования воздуха.

Алина Козлова, главный архитектор Space: «Рынок гибких офисных пространств сегодня четко сегментирован на коворкинги и сервисные офисы, которые требуют разного подхода к проектированию как с точки зрения инфраструктуры, так и с точки зрения дизайна. Инфраструктура сервисного офиса – это традиционная коридорно-кабинетная система с возможностью блочного деления, наличие разноплановых переговорных и зум-комнат, минимальное количество общих зон по типу кухонь и кофе-поинтов. Инфраструктура коворкинга, помимо опций сервисного офиса, должна включать открытые зоны для работы на закрепленных или незакрепленных местах, а также неформальные локации, положительно влияющие на формирование комьюнити: пространства для мероприятий, комнаты отдыха, игровые и т. д. Что касается дизайна, то сервисные офисы требуют более стандартного, сдержанного дизайна, который сможет подойти широкому кругу корпоративных клиентов, в то время как коворкингам важна уникальная концепция и идентичность, поддерживающая принципы формирования комьюнити».

Лариса Аниканова, генеральный директор бюро AIKIdesign: «Концепцию ненадуманных историй с привязкой к локации и большим количеством рукотворных решений и предметов из предыдущей жизни мы считаем правильной и выгодной для инвесторов, максимально применяем ее при создании коворкингов и сервисных офисов. Именно это создает притягательную, самобытную атмосферу для резидентов и прибыль для инвестора. И богатая фантазия не ИИ, а пространственное воображение и опыт дизайн-бюро, специализирующихся на создании общественных пространств, гарантируют нужный результат. Важно строить живую, настоящую историю и не гнаться за бессмысленной оригинальностью и призами. Понятные инвестиции, которые прозрачны с самого первого тестового планировочного решения, в разумный минимализм дизайн-решений, необходимый и достаточный сервисный продукт или «начинку» коворкинга дадут результат, выраженный в деньгах, доходе от объекта. 

Эксперты также поделились опытом и рекомендациями при комплектации гибких офисных пространств.

Юрий Можeйко, учредитель компании ГЛАССКОН: «Основным вызовом при комплектации объекта всегда является снижение стоимости при сохранении качества и номенклатуры заказа. В данном стремлении, если действовать необдуманно, можно здорово переборщить и войти в зону, в которой бюджет все равно будет казаться высоким, а качество и решения будут низкими и небезопасными соответственно. Наше стремление всегда подобрать золотую середину, при которой можно максимально сохранить требования к конструкциям и определить, что и где можно оптимизировать. Высокий срок эксплуатации конструкций, материалов и их безопасность – залог успешной работы объекта».

Александр Шнурко, операционный директор Monze: «В 2024 году требования к эргономике и комплектации офисного пространства во многом обусловлены тем, что офис стал одним из ведущих инструментов HR-бренда. В связи с этим компании посредством тех или иных мебельных решений стараются решить две задачи. Первая – за счет удобства рабочих мест привлекать, удерживать и мотивировать сотрудников. Поэтому дизайн, конструктивные решения подбираются особенно тщательно. Например, сейчас большую роль в интерьере играет «воздушность» пространства, а также реализуется экоподход: сокращается потребление бумаги. Все вместе это изменило организацию рабочих мест. Они стали меньше комплектоваться тумбами с ящиками, появилось больше простора. Вторая задача – благодаря кастомизации мебели компании создают нужную корпоративную атмосферу. Цветовой код бренда и стилизация под корпоративный дизайн усиливает HR-бренд, выстраивая ассоциативно-визуальную связь с офисом. Также в 2024 год перешел тренд из прошлых лет. Это высокий спрос на мебель для офисов гибридного формата. Если внутри офисов пустует часть площадей, они нередко превращаются в места эффективного взаимодействия коллектива. Мебель для них подбирают комфортную и менее официальную, чем для традиционных кабинетов и опен-спейс».