НАШ ЦИТАТНИК: «Отмена льготной ипотеки стимулирует спрос на апартаменты, так как привлекательность квартир для инвесторов снизится. Если раньше люди покупали квартиру «под сдачу», используя льготную ипотеку, теперь они станут рассматривать другие варианты...» Евгений Тихоненко

21 июля, 16:53

Развитие рынка гибких офисных пространств обсудили на CoworkingFest

Сегодня в 09:00

Петербург в третий раз стал центром проведения деловой программы CoworkingFest – фестиваля современных гибких офисных пространств России и СНГ. Эксперты обсудили инвестиционные стратегии лидеров рынка гибких офисных пространств и частных инвесторов, варианты масштабирования сервисных офисов, а также нюансы создания современных доходных коворкингов. CoworkingFest прошел при поддержке ИИЦ «Недвижимость и строительство Петербурга».

CoworkingFest
Фото: организаторы CoworkingFest

По оценкам Андрея Лушникова, председателя Совета директоров ГК "БестЪ", основателя сети PAGE, ежегодный прирост рынка сервисных офисов в мире составляет 15–18%, и у российских регионов есть большой потенциал развития данного сегмента. По данным ГК «БестЪ», коворкинги как офисный формат присутствуют в 130 российских городах, общее количество таких проектов – около 900 шт. суммарной площадью порядка 680 тыс. кв. м. Рост использования гибридной занятости и распространение экономики совместного потребления – одни из ключевых предпосылок для дальнейшего развития данного сегмента. Коворкингами сегодня пользуются не только самозанятые, фрилансеры и компании-стартапы. Среди корпоративных клиентов также растет спрос на гибкое рабочее пространство с низким уровнем риска. К актуальным трендам можно также отнести задействование излишек на рынке недвижимости и возвращение сложных и неудобных объектов на рынок доходной недвижимости через формат коворкинга. Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate: «Москва – трендмейкер в сегменте сервисных офисов, а крупный бизнес – активный пользователь коворкингов. В мировом рейтинге городов по средней площади коворкинговых пространств Москва находится на 8-м месте (1386 кв. м, тогда как Петербург – на 17-м (890 кв. м), незначительно уступая Нью-Йорку (1067 кв. м). В Петербурге более востребован гибкий офис и смарт-офис: средний запрос арендатора – на аренду от 10 до 30 рабочих мест». Тем не менее эксперты отмечают тренд на масштабирование проектов. Так, по данным IPG.Estate, средняя площадь новых проектов в Москве начинается от 4000 кв. м.

Вслед за Москвой и Петербургом гибкие офисные пространства развиваются в регионах России и странах СНГ, причем в составе недвижимости различного формата: классических бизнес-центров, апарт-отелей, торговых и многофункциональных комплексов, а также во встроенных помещениях.

Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE: «Мы также видим перспективы в региональном развитии. Спрос в регионах на коворкинги недооценен, так же как раньше недооценен был спрос на коворкинги в спальных районах Москвы и Петербурга. Такие события, как пандемия, геополитическая обстановка, повлияли на усиление децентрализации как в спальных районах, так и в регионах. Новое поколение предпринимателей хочет жить там, где комфортно, и развивать свои города.  Развитие современных гибких офисных пространств в регионах – это неотъемлемая часть развития инфраструктуры городов РФ. Но, конечно, в некоторых регионах спрос придется формировать и вести просветительскую деятельность. Говоря о коворкингах, мы говорим прежде всего о многофункциональных пространствах, которые объединяют в себе и гибридную офисную (опен-спейс, сервисные офисы), и общественную функции. Еще один тренд, который мы четко видим, – это рост потребности в цифровизации, особенно для сетевых и крупных объектов, а также для самих арендаторов, которые хотят сдавать излишки своих площадей в субаренду, трансформируя свой офис в коворкинг». 

Михаил Бродников, генеральный директор Space 1, рассказал об опыте развития бизнеса сервисных офисов в России и за ее пределами: «Сегодня Space 1 – это 55 000 кв. м в Москве и Дубае, в том числе и 15 000 кв. м, которые дополнили наш портфель в 2024 году. Это новый продукт в нашей линейке – Space 1 JET (ex. WeWork). На сегодняшний день вакансия в классическом Space 1 менее 1%, такого же результата мы стремимся достичь до конца года и в JET. В работе с клиентами JET мы ориентированы как на привлечение крупного корпоративного бизнеса, в работе с которым у нас традиционно сильная экспертиза, так и на работу с небольшими контрактами до 20 рабочих мест. Активное развитие продолжается и в Дубае, где планируется открыть дополнительные 3000 кв. м. Параллельно с развитием нового направления и рынка Дубая мы работаем над двумя крупными проектами build-to-suit в Москве, где офисы создаются по техническому заданию клиента. К 2025 году я рассчитываю на рост текущего портфеля Space 1 в Москве и Дубае на 10%».

1 из 5
Фото: организаторы CoworkingFest

Помимо региональных и страновых рисков, эксперты обсудили грядущие изменения в законодательстве. Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»: «Всем бизнесам надо принять во внимание озвученные государством изменения в налоговую систему. Люди – это новая нефть, поэтому повышение налогов неизбежно. Но объявленные сейчас изменения – это не окончательное решение, а проект. После принятия налоговой реформы нужно смотреть на конкретную структуру компании и разрабатывать превентивные действия».

Александр Терехов, директор по цифровой трансформации SOK, подчеркнул важность цифровых технологий для привлечения широкого спектра арендаторов: внедрение цифровых продуктов в гибких сервисных офисах позволяет снизить операционные затраты, повысить уровень сервиса и способствует развитию комьюнити.

По словам Аллы Кузаевой, начальника отдела по работе с объектами коммерческой недвижимости ПАО «Ростелеком», сегодня есть спрос как на коробочные решения, так и на кастомные разработки под конкретные задачи компании. «Коробочные решения включают в себя, как правило, традиционный набор услуг: телефония, интернет, Wi-Fi, видеонаблюдение. Задача таких решений в моменте времени максимально закрыть все потребности клиента. Все чаще нас привлекают к обсуждению проектов на начальном этапе, и мы консультируем, как можно закрыть ту или иную задачу и оптимизировать затраты». Эксперт также отметила, что «интеграционные решения необязательно должны быть связаны с телеком-бизнесом, это и различное оборудование, софт, умные опоры, электрозаправки, подсветка зданий, решение от обледенения входных групп и т. д. Также немаловажным является реализация проектов и по сервисной модели. Как показывает практика, для многих собственников бизнеса эта модель становится наиболее актуальной в существующих реалиях».

Внедрение новых технологий также влияет на инфраструктуру офисного пространства. Например, применение умных систем управления или видео-конференц-связи может потребовать обновления инженерной инфраструктуры и планировочного решения. Современные офисные пространства уделяют большое внимание качественным инженерным системам с использованием энергоэффективных систем освещения, вентиляции и кондиционирования воздуха.

Алина Козлова, главный архитектор Space: «Рынок гибких офисных пространств сегодня четко сегментирован на коворкинги и сервисные офисы, которые требуют разного подхода к проектированию как с точки зрения инфраструктуры, так и с точки зрения дизайна. Инфраструктура сервисного офиса – это традиционная коридорно-кабинетная система с возможностью блочного деления, наличие разноплановых переговорных и зум-комнат, минимальное количество общих зон по типу кухонь и кофе-поинтов. Инфраструктура коворкинга, помимо опций сервисного офиса, должна включать открытые зоны для работы на закрепленных или незакрепленных местах, а также неформальные локации, положительно влияющие на формирование комьюнити: пространства для мероприятий, комнаты отдыха, игровые и т. д. Что касается дизайна, то сервисные офисы требуют более стандартного, сдержанного дизайна, который сможет подойти широкому кругу корпоративных клиентов, в то время как коворкингам важна уникальная концепция и идентичность, поддерживающая принципы формирования комьюнити».

Лариса Аниканова, генеральный директор бюро AIKIdesign: «Концепцию ненадуманных историй с привязкой к локации и большим количеством рукотворных решений и предметов из предыдущей жизни мы считаем правильной и выгодной для инвесторов, максимально применяем ее при создании коворкингов и сервисных офисов. Именно это создает притягательную, самобытную атмосферу для резидентов и прибыль для инвестора. И богатая фантазия не ИИ, а пространственное воображение и опыт дизайн-бюро, специализирующихся на создании общественных пространств, гарантируют нужный результат. Важно строить живую, настоящую историю и не гнаться за бессмысленной оригинальностью и призами. Понятные инвестиции, которые прозрачны с самого первого тестового планировочного решения, в разумный минимализм дизайн-решений, необходимый и достаточный сервисный продукт или «начинку» коворкинга дадут результат, выраженный в деньгах, доходе от объекта. 

1 из 3
Фото: организаторы CoworkingFest

Эксперты также поделились опытом и рекомендациями при комплектации гибких офисных пространств.

Юрий Можeйко, учредитель компании ГЛАССКОН: «Основным вызовом при комплектации объекта всегда является снижение стоимости при сохранении качества и номенклатуры заказа. В данном стремлении, если действовать необдуманно, можно здорово переборщить и войти в зону, в которой бюджет все равно будет казаться высоким, а качество и решения будут низкими и небезопасными соответственно. Наше стремление всегда подобрать золотую середину, при которой можно максимально сохранить требования к конструкциям и определить, что и где можно оптимизировать. Высокий срок эксплуатации конструкций, материалов и их безопасность – залог успешной работы объекта».

Александр Шнурко, операционный директор Monze: «В 2024 году требования к эргономике и комплектации офисного пространства во многом обусловлены тем, что офис стал одним из ведущих инструментов HR-бренда. В связи с этим компании посредством тех или иных мебельных решений стараются решить две задачи. Первая – за счет удобства рабочих мест привлекать, удерживать и мотивировать сотрудников. Поэтому дизайн, конструктивные решения подбираются особенно тщательно. Например, сейчас большую роль в интерьере играет «воздушность» пространства, а также реализуется экоподход: сокращается потребление бумаги. Все вместе это изменило организацию рабочих мест. Они стали меньше комплектоваться тумбами с ящиками, появилось больше простора. Вторая задача – благодаря кастомизации мебели компании создают нужную корпоративную атмосферу. Цветовой код бренда и стилизация под корпоративный дизайн усиливает HR-бренд, выстраивая ассоциативно-визуальную связь с офисом. Также в 2024 год перешел тренд из прошлых лет. Это высокий спрос на мебель для офисов гибридного формата. Если внутри офисов пустует часть площадей, они нередко превращаются в места эффективного взаимодействия коллектива. Мебель для них подбирают комфортную и менее официальную, чем для традиционных кабинетов и опен-спейс». 

Организаторы: сеть коворкингов с гибкими офисами PAGE, ГК «БестЪ», ГК IPG.Estate и CASE. 
Генеральный деловой партнер: РБК Регионы. 
PR-партнер: «Репутация». 
При поддержке: ГЛАССКОН, Monze, «Качкин и Партнеры», АО «ПСКБ Банк», «Ростелеком Бизнес», Premuim Life Group, AM PM, Space, Hotdesk, Smart Company, Бюро AIKIdesign.