Апартаменты съехали за город
Спрос на сервисные апартаменнты по итогам первого квартала в Петербурге упал на четверть.
Свободное предложение на рынке апартаментов по итогам I квартала 2020-го уменьшилось на 18% – до 8000 номеров общей площадью 278 000 кв.м, доля сервисных апартаментов выросла до 83%, сообщает Knight Frank St. Petersburg. За первые три месяца рынок пополнился только одним объектом: открылся четырёхзвёздочный VALO Mercure, управлять которым будет Accor Hotels. По объёму номерного фонда сервисных апартов лидируют: Выборгский (32%), Невский (20%) и Московский (19%) районы.
С января по март в эксплуатацию сданы два объекта – «Vertical на Лесной» и «WINGS на Крыленко». Запущен сданный в конце 2019 года апартамент-отель Like под управлением «МТЛ. Управление недвижимостью» (ГК «БестЪ»).
По сравнению с четвёртым кварталом 2019-го спрос на апартаменты уменьшился на 11%. Отрицательные показатели – у сервисных (- 24% за квартал) и элитных (- 4%) объектов. Продажи остальных форматов выросли. На фоне пандемии и изоляции в два раза (по сравнению с четвёртым кварталом 2019 года) увеличился объём сделок в рекреационном сегменте. По итогам квартала средние цены на апартаменты увеличились на 3–5% – до 161 000 руб./кв.м.
До конца года рынок, вероятнее всего, ожидает стагнация цен и снижение показателей продаж, а значительная часть объектов, заявленных к сдаче в этом году, будет введена не ранее 2021-го, считают в Knight Frank St. Petersburg.
Аналитики VALO отмечают изменения конкурентной среды: петербургские гостиницы опустели более чем на 80%, цены на проживание сократились в 2-3 раза, и многие из них решили приостановить деятельность. Одновременно резко упал спрос на аренду квартир: за 10 000 рублей можно снять однокомнатную у метро, за 20 000 - трехкомнатную квартиру с неплохим ремонтом в новых спальных районах города. При этом наметился небольшой рост спроса на комнаты. Арендаторы вынуждены ухудшать условия проживания из-за падения доходов, потери работы, и переезжать из отдельного жилья в комнаты. По прогнозам, жилая аренда до конца года может подешеветь еще на 10-25%. Апарт-отели переориентируются на формат долгосрочной аренды.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Марина Павлюкевич,
генеральный директор PLG:
- Мы придерживаемся мнения о том, что большая часть потенциальных покупателей сервисной недвижимости не перейдут в жильё только из-за сниженных цифр по ипотеке на квартиры. Апартаменты и инвест-отели имеют достаточное количество уникальных преимуществ, которые влияют на выбор, даже в условиях более высокой ипотечной ставки. Например, возможность получать пассивный доход от краткосрочной сдачи в аренду через отельного оператора. Тем не менее, многие девелоперы анонсируют субсидированные ипотеки, за свой счет компенсируя разницу между коммерческой ставкой и той, что запущена в рекламу. Далее эта компенсация может быть заложена в новую стоимость квадратного метра – но это уже на совести каждого отдельного игрока.
Смещение сроков сдачи жилых домов приведет к снижению уровня доверия со стороны потребителя. Думаю, дольщикам важнее, держит ли бизнес собственные обещания, чем тот факт, что задержка ввода произошла на законных основаниях. Мы не планируем придерживать выход новых проектов. Обе очереди инвест-отелей «Интуит» и «Про.Молодость» строятся по первоначальным графикам. Проект на Приморском проспекте также двигается со своей скоростью к запуску. В целом по рынку проектов будет заявляться меньше. Все-таки надо обладать большой смелостью для вывода нового продукта на рынок в таких условиях, думаю, что многие займут выжидательную позицию. Снижение предложения на рынке, в свою очередь, поддержит рост цен, который не остановится, несмотря на рецессию.
Екатерина Запорожченко,
коммерческий директор ГК Docklands development:
- Стоит спросить, как застройщики жилья будут компенсировать разрыв с «сельской» ипотекой, по которой покупают загородные дома в Ленобласти. Условия всегда будут отличаться, ведь это разные продукты, разные цели их приобретения. Апартаменты покупают для извлечения прибыли и просчитывают доходность перед покупкой. Не стоит забывать, что и для апартаментов есть банковские продукты с привлекательной ставкой. Для строящихся проектов минимальная ставка сейчас в составляет 4,4%, это специальная программа субсидирования от ВТБ.
Проектное финансирование – гарантия соблюдения сроков строительства. Объекты, которые строятся по этой схеме, защищены от переносов. Остальные, в случае возникновения трудностей по причине пандемии, смогут воспользоваться спецмерами, которые действуют для застройщиков жилья и апартаментов. Полагаю, большинство застройщиков придержат запуск новых проектов и сконцентрируется на тех, которые находятся в стадии строительства.
Николай Антонов,
генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (ГК «БестЪ»):
- Спада спроса мы пока не ощутили. На покупку юнитов в Avenue-Apart на Малом банки и раньше выдавали ипотеку под интересную для заемщиков ставку (по партнерским программам с ГК «БестЪ»), так что льготы от государства не произвели особенного впечатления на покупателей. Хотя ипотечных покупок у нас в проекте достаточно много.
Мы пошли на определенные льготы для покупателей, потому что в МФЦ перестали регистрировать сделки. А регистрация сделок связана с финансированием строительства. Поэтому группа «БестЪ» предложила клиентам беспроцентную рассрочку до окончания строительства, скидку на онлайн-бронирование и увеличила скидку по системе лояльности.
В мировой практике рекреационные апартаменты – интересный и перспективный сегмент. Но в наших условиях его вряд ли можно рассматривать как серьезный инвестиционный инструмент. Сейчас сдать загородные апартаменты легко. Но пандемия не вечна. А туристы приезжают в Петербург не ради природных красот, а чтобы насладиться красотой города, участвовать в спортивных, культурно-деловых и научных событиях. Им нужны центральные районы. Так что интерес к покупке рекреационных апартаментов – ситуативный и вряд ли будет долгим.
Не думаю, что рынку грозит заморозка проектов. Все, кто собирался ввести свои объекты в 2020 году, сдадут их. Но если ситуация с регистрацией сделок в МФЦ затянется, то у некоторых застройщиков начнутся проблемы с оплатой материалов, техники, работы сотрудников. Это вызовет уход с рынка слабых игроков и рост цен на объекты тех застройщиков, которые сохранят темп строительства. В зоне риска – проекты, где у девелопера хватило денег только на участок, а строительство он рассчитывал финансировать за счет дольщиков.
Константин Сторожев,
генеральный директор компании VALO Service:
- Мы оперативно перестроили работу. Чтобы ускорить загрузку апарт-отеля, мы подключили отдел продаж VALO. За апрель заключили 61 долгосрочный арендный договор – по рынку это отличный показатель. За май на сегодняшний день у нас уже 37 сделок. Несмотря на падение цен на рынке аренды, снижение спроса и высокую конкуренцию, за счет грамотной ассортиментной политики и дифференцированного ценообразования, средняя арендная ставка ежемесячно растет. Средний чек за аренду в VALO Hotel City в апреле составил 26 000 рублей за студию, в мае – 27 000 рублей. Фактически пандемия придала мощный импульс развитию рынка цивилизованной долгосрочной аренды и доказала эффективность апартаментов как инструмента для получения дохода. Сегодня апартаменты остаются единственным инструментом на рынке недвижимости, который приносит инвесторам доход.
Катерина Соболева,
вице-президент Becar Asset Management:
- Спрос на апартаменты действительно упал. Время принятия решений увеличилось из-за ситуации неопределенности, покупатели выжидают. Многие оказались в «подвешенном» состоянии с работой. Мы прогнозируем, что спрос восстановится достаточно быстро. Как только ограничения будут сняты, рынок оживится. Те кто придерживал деньги, постараются войти в проекты как можно скорее.
Ставка в 6,5% для многих может показаться привлекательной. При этом нужно четко понимать цели покупки квартиры. Если квартира покупается для сдачи в долгосрочную аренду, то ее доходность будет меньше предложенной ставки. При этом если говорить о входе в проект коливинга на начальном этапе, то тут ставка может достигать и 15%, что в свою очередь будет без проблем покрывать платежи по ипотеке в 9,5% годовых и даже генерировать прибыль.
Все кто планировали старты проектов, их выпустили или готовят их к запуску. Becar в ближайшее время выведет в продажу второй корпус коливинг YouCо. Пригород сейчас внимательно рассматривают много компаний и примеряют собственные проекты на эти локации. Безусловно мы увидим в будущем анонсы загородных проектов в популярных близлежащих локациях. Но говорить о глобальном изменении вектора девелоперов не приходится. Эти проекты будут немногочисленными.