Участники вторичного рынка научились обходиться без ипотеки

Цены на протяжении года дифференцировались: «сталинки» и «новая вторичка» на 4–6% подорожали, панельные «хрущевки» и «корабли» предсказуемо подешевели. Но в целом за два года петербургские квартировладельцы стали на 15% беднее. Заклинания про недвижимость, которая «всегда в цене», вступают в противоречие с реальной инфляцией.

По количеству сделок на вторичном рынке провальным получился 2022 год. В 2021 году в регионе зарегистрировали 167 тысяч сделок, в 2022-м – 115 тысяч, на 45% меньше. В 2023 году рынок восстановился, и даже с запасом: 157,3 тысячи договоров купли-продажи. В 2024-м результат на 20% скромнее, но все же очень достойный: 131 тысяча продаж (см. табл. 2). Ралли ключевой ставки, заградительные параметры рыночной ипотеки, конечно, сказались на оборотах. Но далеко не так драматично, как ожидали эксперты.

В Москве – похожая картина. По ценам – стагнация и практически «отсутствие динамики», по оборотам: продажи в 2023 году на 32% выросли, в 2024-м – на 16% упали.

В январе в Петербурге квадратный метр на вторичном рынке стоил около 200 тысяч рублей, во Всеволожском районе Ленобласти – 150 тысяч. Удобно считать. 

Кстати: 15 лет назад, в январе 2010 года, квартиры в рублях на вторичном рынке стоили в 2,7 раза дешевле – около 74 тысяч за «квадрат». А вот в долларах – на 25% дороже: тогда петербургский квадратный метр соответствовал сумме в 2485 долларов. Сейчас – 1963 доллара. Кроме того, нынешний доллар на треть слабее того, давнего. Впрочем, высокие чиновники говорят, что россиянам доллары ни к чему. 

Встречный драйв 

Объем предложения на вторичном рынке колебался, по данным ЦИАН, от 22 тысяч до 29 тысяч вариантов (см. табл. 1). Важным регулятором стал сегмент аренды. 

«Вторичный рынок адаптировался к новым условиям, – отмечает Елена Каменева, директор офиса «Адвекс – Санкт-Петербург». – И практически вернулся к докризисным оборотам. Но если раньше, в эпоху недорогой ипотеки, сделки с привлечением кредита составляли 70% и более, то сейчас – 30% и менее. Те, кто раньше купил бы в кредит, вынуждены арендовать. В ходу наличные расчеты, встречные продажи и т. д.».

По оценкам Дмитрия Щегельского, генерального директора АН «Бенуа», не менее 75% сделок на вторичном рынке – это встречные продажи-покупки, для улучшения жилищных условий, они совершаются «по необходимости». «Инвестиционные покупки практически свелись к нулю», – заключает г-н Щегельский.

«Ипотека на «вторичке» пошла на убыль осенью прошлого года, после существенного повышения ключевой ставки. Сейчас доля ипотечных сделок составляет, по экспертным оценкам, до 20–25%, – комментирует генеральный директор АН «Итака» Василий Павлов. – Покупатели по-прежнему берут ипотеку, но меньшие суммы и на короткий срок. Как правило – до продажи какой-то альтернативной квартиры».

Отдельный интерес представляет собой продажа имеющегося жилья для покупки квартиры в новостройке. Здесь важную роль играет существенный разрыв цен между первичным и вторичным рынком. Год назад, по данным аналитиков «Бюллетеня недвижимости», разница в стоимости «квадрата» составляла около 40 тысяч рублей (200 тысяч рублей за кв. м на «вторичке», 240 тысяч – в новостройках). Сейчас – почти 50 тысяч. Правда, цены предложения в новостройках можно уверенно обозначить как «номинальные». Подсчитать фактические, по реальным сделкам, достаточно сложно, из-за разнообразных скидок, рассрочек и акций.

«Реальную стоимость актива отражает не сумма, которую за него заплатили, а цена, за которую его сегодня можно продать», – напоминает Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость». (Мнения экспертов об эффективности сделок «трейд-ин» см. на соседней странице.) И все же желание использовать семейную ипотеку велико: на фоне рыночных ставок в 22–26% кредит под 6% представляется весьма выгодным. Но чтобы набрать на первый взнос, надо продать что-то из имеющегося; так льготы, хоть и косвенно, стимулируют вторичный рынок. 

Квартирография застоя 

За год на вторичном рынке в Петербурге подорожали самые маленькие и самые большие квартиры. 

Цена на студии подросла на 5,5%, на крупногабаритные квартиры – на 5,1%. Средний показатель по Петербургу – плюс 2% за год. Квадратный метр студии обойдется покупателю в 230,2 тысячи рублей, в однокомнатной – 211,6 тысячи (см. табл. 6). Эти два вида компактного жилья в совокупности занимают 37% предложения (год назад – 39%). Еще 27% экспозиции составляют двухкомнатные варианты. По данным агентства «Невский Простор», в январе 2025 года в Петербурге продается 6,2 тыс. «двушек»; многокомнатные представлены гораздо скромнее – всего 1,8 тыс. лотов.

Отметим также, что 41% предложения на вторичном рынке составляет так называемая новая вторичка – квартиры в домах, построенных после 2008 года. Эта доля рынка заметно растет: в 2020 году этот показатель составлял 28%.

Самое дорогое типовое жилье в Петербурге – в Василеостровском, Приморском и Московском районах: более 200 тысяч за кв. м (см.табл. 7). Самые доступные квартиры (менее 180 тысяч за «квадрат») – в Кировском, Красногвардейском и Красносельском. 

По расчетам агентства «Итака», средняя стоимость «квадрата» на «вторичке», по сведениям о реальных сделках, в 2023 году составляла 168 362 рубля, в 2024-м – 174 939 рублей. Плюс 3,9% за 12 месяцев, плюс 1,1% за предыдущий год… 

Объем предложения также распределяется вполне предсказуемо: 23% от общего количества вариантов (без учета пригородов) приходится на Приморский район, 18% – в Выборгском, 7% в Московском. За последний год доля Приморского и Выборгского несколько увеличилась, Московского – сократилась. Меньше всего вариантов в Петроградском районе – всего 3%. Зато и средние цены здесь (без учета элитных вариантов) за год выросли на 6%, от 199,7 тыс. до 211,7 тыс. рублей за кв. м. 

Предпочтения покупателей отражает динамика цен по типам домов (см. табл. 8). За 12 месяцев подорожали: «сталинки» (+5,4%) и «новая вторичка» (+3,4%). В минусе остались панельные «хрущевки» и «брежневки», а также «корабли». Даже теряя доходы, граждане не хотят переплачивать за квартиры в стареющих домах. Со всеми оговорками про зеленые дворы и обжитые кварталы.  «На протяжении года средние цены менялись мало, – подтверждает Елена Каменева. – Однако квартиры в «сталинках» и в «новой вторичке» все же плавно росли в цене. Тогда как жилье в старых панельных домах, наоборот, понемногу дешевеет».  

Прогноз: туман сгущается 

К началу февраля квадратный метр подорожал в 47 городах-миллионниках, сообщает портал «Мир квартир». В том числе в Москве (+1%) и в Петербурге (+0,7%). Можно ли осторожно предполагать, что в первом квартале рынок активизируется, – пока неясно. Эксперты портала «Мир квартир» также отмечают: предложение на вторичном рынке постепенно сокращается, что также может быть стимулом к некоторому повышению средних цен. 

Аналитики «Бюллетеня недвижимости», наоборот, фиксируют некоторое снижение индекса вторичного жилья в Петербурге: минус 0,3% за январь. 

Руководитель сайта IRN.ru Олег Репченко также полагает, что в московском регионе более вероятный сценарий – снижение: «Цены смотрят вниз… Вторичный рынок пока поддерживают покупатели, перешедшие из новостроек, ведь «вторичка» дешевле. Но тем не менее дорогая ипотека здесь тоже ограничила спрос. Поэтому в 2025 году вторичное жилье может подешеветь на 10–15%...» 

«Мы не ожидаем роста активности в первом квартале, – говорит Елена Каменева. – Скорее весной, с началом туристического сезона, когда квартиры из долгосрочной аренды начнут перетекать в «краткосрок», и предложение уменьшится. Возможно, придет часть средств с депозитов: граждане понемногу начинают их закрывать». 

По данным ЦБ, у физлиц в Петербурге и Ленобласти на счетах находится около 4 трлн рублей. По мнению большинства аналитиков, именно от движения этих сумм и будет зависеть состояние рынка недвижимости, вторичного – также.