Екатерина Немченко: «Лучшее время для покупки – момент, когда мысль о новой квартире пришла вам в голову»

– Как вы оцениваете сложившуюся ситуацию на рынке с учетом того, что высокая ключевая ставка держится с прошлого года, почти год как отменена массовая льготная ипотека, и все это сопровождается стремительной инфляцией?  
– Те факторы, которые вы перечислили, существенно влияют на рынок. В прошлом году эксперты прогнозировали, что девелоперы будут придерживать вывод на рынок новых проектов, откладывать старт очередей строительства. Так и вышло, девелоперы не спешили наращивать объем строительства и предложения. Но бесконечно «переносить вправо» сроки невозможно: у застройщиков есть обязательства и требования, которые нужно соблюдать. Поэтому сейчас мы видим достаточно регулярные анонсы стартов продаж. Наступило время принятия решений: или продавать земельный участок со всей документацией, или приступать к самостоятельной реализации проекта.  

– Есть мнение, что из-за снижения спроса, связанного с сокращением ипотечного кредитования, застройщики будут существенно снижать цены на жилье в новых проектах. 
– Это распространенное заблуждение, которое формируют горе-эксперты, на самом деле плохо разбирающиеся в вопросе. К сожалению, снижение цен на новостройки, особенно на новые проекты – невозможно. Все они сейчас выходят с более высокими ценами, чем предшествующие. Причина на поверхности – текущие условия формирования себестоимости.  

– Иными словами, инфляция на застройщиков тоже распространяется? 
– Безусловно. Нужно понимать, из чего складывается стоимость строительства. Себестоимость любой жилищной стройки включает: стоимость земельного участка, СМР, ТУ и технические  присоединения к сетям, социальную нагрузку в виде строительства детских садов и школ, коммерческие расходы и стоимость проектного финансирования. 
Мы видим, как за прошлый год выросло в цене большинство из этих составляющих. Стройматериалы в среднем в прошлом году подорожали на 7–10%, а расходы на оплату труда в строительном секторе увеличились на 32–35%! Стоимость проектного финансирования напрямую связана с ключевой ставкой. Если два года назад строительные компании брали кредит под 8–10%, теперь это 26–28%. Вот и получается, что мнение о сверхприбылях, которые генерируют застройщики, – еще один миф.  
Рентабельность проектов жилищного строительства по отрасли в среднем уменьшилась за последние два года в два раза, с 28% до 14–15%. Застройщики в настоящее время работают на низкой марже, несопоставимой с мерой рисков, принимаемых на себя компаниями. Так что у застройщиков нет возможности играть ценой и выводить новые проекты по низкой стоимости. 

– В общем, откладывать покупку квартиры в надежде на снижение цен не стоит? 
– Абсолютно точно. Меня часто спрашивают: когда правильный момент для приобретения недвижимости? Я всегда отвечаю: правильный момент – это когда эта мысль пришла вам в голову. Если откладывать, вы упустите выгоду: цены вырастут, вы не успеете купить тот вариант, который понравился, имеющиеся деньги обесценятся и т. д. Если появился на рынке интересный проект, обязательно стоит присмотреться. Ведь следует помнить, что наиболее привлекательные цены в проекте бывают только на старте, и в процессе строительства они будут расти.  

– До введения проектного финансирования разница между ценой квартир на старте и на финише проекта была больше, чем сейчас. С чем это связано? 
– Когда жилье строилось на средства дольщиков, застройщику с самого начала было необходимо обеспечить стройку деньгами с рынка. Она целиком зависела от регулярности и размера финансового потока. Исходя из этого и распределялись цены. После введения проектного финансирования в 2019 году застройщик получает деньги на стройку в виде проектного финансирования от банка, а средства от продажи квартир копятся на эскроу-счетах. Поэтому разрыв в стоимости жилья на старте и по окончании строительства сократился, и рост цен во время реализации проекта теперь более плавный. 

– Означает ли это, что инвестиционные сделки, которые в иных случаях приносили 100% дохода, – уже история? 
– Да, такие сделки сейчас практически отсутствуют. Портрет инвестора изменился, и инвестиционные схемы стали более долгосрочными. Я бы выделила два основных варианта. Первый – это покупка квартиры для собственных нужд, но с отложенным использованием. Чаще всего это жилье для детей. Выбирают ликвидный проект, вкладывают деньги и тем самым обеспечивают будущее ребенка. Либо ребенок сам будет в квартире жить, когда вырастет, либо использует как стартовый капитал для инвестиций в другую недвижимость, а пока дети растут, квартиру можно сдавать.  
Второй вариант – для тех, кто хочет защитить накопления от инфляции и со временем преумножить их. Такие инвесторы выбирают максимально ликвидные объекты: с хорошими планировками, близко к метро. 
К подобным я бы отнесла наш новый ЖК «Гранат» на улице Фучика, недавно выведенный в продажу. Неслучайно этот красивый проект сразу попал в поле зрения инвесторов и вызвал большой интерес. «Гранат» находится всего в 12 минутах пешком от метро «Бухарестская», причем дорога к метро лежит через зеленый сквер. А если на автомобиле, то 20 минут – и вы в центре города, или полчаса – и попадаете в аэропорт или за город, гуляете в парке в Пушкине. Сейчас в Петербурге единицы новостроек, расположенных так удачно. Кроме того, в локации с колоссальным потенциалом: это редевелопмент, и процесс преображения территории уже идет. Проект предлагает большой выбор планировочных решений, возможность приобрести квартиру с отделкой и без отделки. А самое главное – есть очень удобные финансовые инструменты, позволяющие приобрести заветную недвижимость. Поэтому спрос на квартиры в ЖК «Гранат» высокий, мы успешно выполняем план продаж.  

– Учитывая проблемы с ипотекой, какие сегодня есть финансовые сценарии? 
– Это, например, рассрочки от застройщиков. В том же ЖК «Гранат» предлагается несколько вариантов. 
Скажем, первый взнос – привычные 20%, а потом год вообще без платежей. Через год начинаются комфортные платежи фиксированного размера, например, для однокомнатной квартиры это 35 тысяч рублей в месяц. Полностью закрыть стоимость договора нужно только через 3 года. К тому моменту наверняка снизится ключевая ставка, и можно будет оформить ипотеку.  
Этот вариант рассрочки также хорош для тех, у кого деньги лежат на депозите. Банки уже постепенно снижают ставки. Сделав первый взнос, клиент может зафиксировать стоимость недвижимости, и пока это выгодно, держать основные средства в банке. А потом ими закрыть договор. Так что есть смысл уже сегодня продумать сценарий перевода средств в ликвидную недвижимость. Другой вариант рассрочки – с первым взносом всего 15% и небольшими регулярными платежами.  
Опытные инвесторы сразу поняли привлекательность этих схем, в результате 65% продаж первого месяца в «Гранате» – это инвестиционные сделки. 

– Каков сейчас процент ипотечных сделок у вашей компании и как этот показатель изменился за последний год? 
– В 2023–2024 годах до 92% наших продаж было с привлечением ипотечных средств. Сейчас эта доля снизилась и составляет 65–70%. В основном это семейная ипотека, на нее приходится 98% всех продаж с использованием заемных средств.  

– Означает ли это, что через какое-то время мы увидим увеличение площади квартир и числа комнат? Раз в основном покупки совершают семейные люди, застройщикам придется пересмотреть квартирографию? 
– Мы действительно наблюдаем увеличение спроса на многокомнатные квартиры, но делать выводы о резком изменении квартирографии будет ошибочным. Во-первых, сейчас реализуются проекты, которые разрабатывались несколько лет назад. Менять квартирографию будущих проектов, ориентируясь на текущий спрос, определенный условиями льготной программы ипотеки, ошибочно. Ключевая ставка снизится, кредиты станут более доступными, и спрос изменится. 
Во-вторых, распространенность семейной ипотеки не означает, что люди покупают только большие квартиры. Актуальность студий и однокомнатных квартир сохраняется – их приобретают на будущее для детей.  

– Что может повлиять на ситуацию со спросом на рынке?  
– В первую очередь это снижение ключевой ставки. От нее зависит многое: стоимость проектного финансирования, условия ипотеки. Ипотечная ставка на уровне 10–12% была бы вполне комфортной для покупателей.  

– А исходя из реальной ситуации, как будет развиваться рынок? 
– Каждый застройщик разрабатывает свою стратегию. Кто-то фокусируется на достройке начатых проектов, кто-то формирует земельный банк на будущее, кто-то принимает непростое решение о сокращении присутствия на рынке. 
Принимаются не только осторожные, но и радикальные антикризисные решения. Например, давать сумасшедшие скидки, не заботясь о рентабельности, или продавать активы, сворачивать деятельность. В перспективе мы можем столкнуться с уходом с рынка игроков, в том числе крупных компаний. Но есть законы рынка и понимание, что ситуация изменится. И если сейчас застройщики сокращают объемы, то через несколько лет, когда улучшится доступность кредитных средств и сыграет отложенный спрос, на рынке возникнет дефицит. Он в свою очередь спровоцирует рост цен. И тогда в выигрыше окажутся компании, которые позаботились о формировании земельного банка, остались на рынке и предлагают качественные, продуманные проекты. 

РЕКЛАМА / Застройщик: ООО РСТИ НА ФУЧИКА-1 (СЗ) (входит в Холдинг «РСТИ») / Проектная декларация на сайте наш.дом.рф