Поймать баланс: есть ли альтернатива комплексному развитию территорий?

Вполне предсказуемо вопросов у участников круглого стола оказалось больше, чем ответов. Тема КРТ обсуждается на разных уровнях, волнует многих и не имеет легких решений. Реализуемые проекты сталкиваются с уймой сложностей. Однако, похоже, альтернативы комплексному развитию и правда нет. 

Эффективное развитие крупных территорий и решение масштабных городских задач, таких, например, как реновация устаревшего жилого фонда, невозможно без разумного компромисса и учета разнонаправленных интересов. Должен быть соблюден баланс финансовой привлекательности объектов для потенциального инвестора и социальной ответственности сторон. На свободных же территориях крайне важно не допустить хаотичной застройки, столь характерной для «нулевых».  

Откуда есть пошло КРТ 

Андрей Кулаков:  
— Когда мы рассуждаем о том, откуда взялась идея о комплексном развитии территорий, термин «комплексное» надо понимать как антипод слову «точечное». Получив вызов в виде точечной застройки в 1990-х и «нулевых» годах, государство стало размышлять, как эту проблему решить.  
Первым вариантом становится комплексное освоение территории (КОТ), регламентированное в Земельном кодексе. Этот институт не решал проблему расселения граждан из ветхого жилья, но позволял как-то нормировать комплексную застройку. Смысл в КОТ вкладывался достаточно простой: строить на основании проекта планировки территории (ППТ), а не просто так. При этом в тот момент инструмент ППТ отличался от нынешнего. Например, еще не было понятия нормативного проектирования, когда в рамках ППТ и при его утверждении орган власти может регламентировать: сначала строится школа и детские сады, а лишь потом — жилые дома.   
Реновация как инструмент расселения жителей из ветхого жилья появилась в Петербурге вместе с программой развития застроенных территорий (РЗТ). Это была первая попытка решить вопрос ветхого жилого фонда комплексно, внутри планировочной единицы. Однако в рамках РЗТ не были решены проблемы последнего жильца, стартового пятна и целый ряд других. 
В 2014 году на федеральном уровне формулируется другой подход: регулировать застройку через градостроительную политику, а не через политику по предоставлению земельных участков. Появляется термин «комплексное устойчивое развитие территорий» (КУРТ). Речь шла о едином инструменте, который сочетал бы механизмы РЗТ, КОТов, а также градостроительные нормы. В Петербурге, кстати, ни одного КУРТа так и не было реализовано, да и в других регионах эта схема тоже не получила широкого распространения. 
Комплексное развитие территорий (КРТ) возникает как некая вершина эволюции градостроительных механизмов в 2020 году. В законодательстве предусмотрены четыре вида КРТ, и я бы разделил их на проекты, которые реализуются по публичной инициативе и по частной инициативе. Инструмент КРТ не идеальный, но он постепенно развивается. Одно из последних изменений в законодательстве: благодаря Петербургу города федерального значения получили возможность регулировать зоны расселения в рамках КРТ жилой застройки.  
Пару слов о тех поправках в законодательство о КРТ, которые, на мой взгляд, были бы оправданны. Во-первых, нужно урегулировать сочетание КРТ и соглашения о защите и поощрении капиталовложений (СЗПК). Это дало бы стабилизацию (фиксирование) градостроительных норм, которая нужна девелоперу с момента включения его проекта в КРТ и до момента получения разрешения на строительство. Сейчас заключить СЗПК возможно только после оформления разрешения на строительство.  
Второй момент — возмещение расходов на инфраструктуру (школы, детсады и т. п.) от 50% до 100% их себестоимости: в зависимости от того, какого типа обеспечивающая инфраструктура будет признана необходимой. Большинство застройщиков были бы не против вернуть хотя бы 50% затрат.    
Очень большим подспорьем могла бы стать льготная «КРТ-ипотека» (например, под 2–4%), чтобы у людей, которые выезжают из расселяемого жилья, была возможность по-настоящему улучшить жилищные условия и переехать, куда они пожелают (хотя бы и в Москву).     

Станислав Шульженко:  
— Поддерживаю коллегу по поводу соглашения о защите и поощрении капиталовложений.  Инвестор сталкивается с тем, что за время разработки документации нормы (например, по обеспеченности парковочными местами) меняются. И в таких случаях органы публичной власти действуют по-разному в плане согласования проектов.  Мы с этой историей столкнулись впервые, когда реализовали проект КРТ в Нижнем Новгороде. Ситуация там следующая: вы можете заключить соглашение о СЗПК после того, как получили разрешение на строительство. Это означает, что все затраты, связанные с подготовкой проекта и с получением проектного финансирования, вы (в случае чего) не возмещаете. 
Как руководитель рабочей группы по КРТ Общественного совета при Минстрое России скажу: до конца 2025 года ожидать каких-то революций в сфере КРТ, исходя из тех законопроектов, которые рассматриваются сейчас в Госдуме, не стоит. Хотя вопросы совершенствования налогового законодательства, инструментов НДС, налоговых вычетов и обсуждались. Однако эти поправки, будучи поддержанными в Минстрое, к сожалению, не прошли после обсуждения с Минфином.  
Поэтому рассчитывать в ближайшее время на уменьшение налогового бремени инвесторам не приходится. Это константа, с которой надо жить.  

Анна Нежинская:  
— Давайте подробнее обсудим риски и особенности совмещения КРТ с другими программами: соглашением о защите капиталовложений, ГЧП, льготными займами на реставрацию… 

Андрей Кулаков:  
— Законодательство о КРТ, к сожалению, не отвечает на вопросы финансирования и способа введения бюджетных денег в такие проекты. Хотя могло бы. В таком случае КРТ заработало бы как государственно-частное партнерство. Поясню подробнее: допустим, город или муниципалитет хочет помочь застройщику со строительством школы или детского садика. Инструменты для этого ограничены. Даже если мы предусмотрим в соглашении о КРТ, что социальный объект возводит частный инвестор, а публичная сторона обязуется его выкупить, это станет нарушением 44-го федерального закона (закона о госзакупках.  — «НП»). Поскольку в этом документе предусмотрена единственная схема закупки у единственного поставщика — приобретение готовой недвижимости, а не будущей вещи.  
Нужны программы софинансирования при работе с объектами культурного наследия (ОКН) и историческими зданиями (здания в Петербурге, построенные до 1917 года. — «НП»). На мой взгляд, и здесь можно подключить режим КРТ, если синхронизировать профильное законодательство с законом о защите конкуренции. То есть дом-памятник надо передать инвестору на каком-то основании. Сейчас, если ОКН находится в публичной собственности, он будет передаваться на отдельных торгах по концессии, а не как того требует КРТ. 

Станислав Шульженко:  
— На примере расскажу о совмещении механизмов КРТ и регулирования объектов культурного наследия. В Нижнем Новгороде мы реализуем несколько проектов КРТ, в том числе проект ЖК «Черниговская». Мы приобрели в частную собственность территорию, включающую объекты культурного наследия регионального значения (комплекс зданий мельницы купцов Башкировых).  
В рамках проекта мы должны были реновировать эту территорию, а также перечислить денежные средства на расселение аварийного жилищного фонда и на восстановление объектов культурного наследия. Со своей стороны, администрация Нижнего Новгорода и правительство Нижегородской области обеспечивают территорию инфраструктурой, включая объекты социального назначения (школы и детсады), и выполняют берегоукрепление, что важно для Нижнего Новгорода. 
Коротко о цифрах. Проект предусматривает восстановление ОКН общей площадью порядка 20 тысяч кв. м (и стоимостью около 350 млн рублей). Расселению также подлежат примерно 2000 кв. м жилого фонда.  
Новое строительство оценивается в 127,4 тыс. кв. м. Социальная инфраструктура: два детсада на 140 мест (3675 кв. м). 
Историческая мельница Башкировых у нас по проекту преобразуется в жилье. Мы разработали проект охранной зоны (на это ушло три года), обследовали ОКН и выявили в процессе уйму подводных камней, как это обычно и бывает. Но главный вопрос заключался в возможности получения проектного финансирования. Правительство Нижегородской области и лично губернатор Глеб Никитин обратили внимание на эту проблему. Сейчас в Госдуме находится законопроект о внесении изменений в 214-й ФЗ в части проектного финансирования. Речь идет о том, чтобы оно стало доступно для нежилых объектов культурного наследия, находящихся в федеральной собственности. Поправки касаются самых разных инвесторов, необязательно работающих в рамках КРТ. Надеюсь, закон будет принят.  

Кто в ответе за «социалку»?  

Анна Нежинская: 
— С КРТ связана весьма противоречивая судебная практика. Предлагаю остановиться на ней более детально. 

Станислав Шульженко:  
— В судебной практике по КРТ я бы выделил несколько интересных прецедентов. Первый — так называемое Сочинское дело. Застройщик получил градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), но не успел оформить разрешение на строительство до того, как его участок попал в зону КРТ. Спор, касающийся этой коллизии, дошел до Верховного суда, позиция которого свелась к следующему: застройщик в соответствии с градостроительными принципами обязан обеспечить жилищное строительство объектами социальной инфраструктуры. Верховный суд тем самым четко ответил на вопрос: есть ли альтернатива КРТ? Девелопер в любом случае обязан обеспечить жилые новостройки социально-коммунальной и транспортной инфраструктурой. Такой механизм есть, например, в масштабных инвестиционных проектах.
Еще один прецедент: 2024 году Верховный суд рассмотрел примечательное дело в том же Краснодарском крае. Инвестор приобрел на торгах участок под застройку, где изначально не предусматривалось жилищное строительство. Территория попадала в категорию охраняемой, там была установлена транспортная зона и т. д. Почему сделка с участком состоялась, не до конца понятно. Вероятно, инвестор руководствовался неким неформальным обещанием властей внести изменения в Правила землепользования и застройки. Но вышло наоборот: режим хозяйственной деятельности для участка даже ужесточился. После этого застройщик обратился в суд, дело прошло через все инстанции, дойдя до кассации. Итог: договор аренды был признан недействующим как заключенный в нарушение законодательства. Суды сослались на то (цитирую почти дословно), что застройщик «как профессиональный участник рынка недвижимости должен был предполагать все последствия». Поэтому, взяв эту землю в аренду, он (в отличие от органа публичной власти) отвечает за последствия своих действий. По сути, риски застройщика — это его проблемы. Вопрос: ответила ли публичная власть за заключение договора аренды, который не мог быть изначально исполнен, — оставляем за скобками. 
Любопытный прецедент касается также Гатчинского района Ленобласти. Правообладатель обратился в администрацию района, чтобы заключить договор о КРТ земель сельхозназначения. Речь не шла о том, чтобы застраивать участки, которые могли пойти под «сельхозку». Инвестор представил заключение о том, что земли сельхозназначения не пригодны для такого использования и поэтому должны быть переведены в категорию земель населенных пунктов. Администрация отказала, застройщик отправился в суд и выиграл две инстанции. А вот кассация решила иначе (а затем ее позицию подтвердил и Верховный суд). Смысл такой: докажите, что органы публичной власти обязаны заключать договор о КРТ по инициативе правообладателей. Суд также счел, что заключение о невозможности использования земель по сельхозназначению в данном случае особого значения не имеет.  
Интересен спор в Кирове. Там в одном из договоров КРТ было предусмотрено, что администрация вправе отказаться от него в одностороннем порядке, если не будут внесены соответствующие изменения в Генплан и ПЗЗ. Суд решил: администрация не может включать такие условия в договор, поскольку это фактически снимает с нее ответственность за реализацию проекта КРТ, что недопустимо.  
Я много говорю о Нижегородской практике как о передовой. Там все органы публичной власти, имеющие отношение к объектам, которые создаются в рамках КРТ, участвуют в реализации проекта. Это абсолютно логично. Договор о КРТ по инициативе правообладателя — не просто медийный документ. По сути, он имеет силу решения органа публичной власти.  

Андрей Кулаков: 
— «Сочинское дело» очень известно среди юристов, которые занимаются земельным правом и сопровождают строительство. Застройщику дали понять: «Ты заранее посмотри, обеспечена ли в городе, где ты собираешься работать, вся социальная инфраструктура». Причем, на самом деле, неясно: идет ли речь о квартале, в котором запланирован проект, или о территории всего населенного пункта. Основной вывод из «Сочинского дела»: не хочешь КРТ — получи полную непредсказуемость. Сам высчитай, что и насколько у тебя обеспечено «социалкой», и ходи по лезвию, рискуя отказом в выдаче разрешения на строительство в последний момент. 
Казалось бы, в законе предусмотрена последовательность: землю купил, ГПЗУ получил, с этого момента — стабилизация правил. И если нормы поменяются, ты все равно можешь строить исходя из тех, что действовали на момент оформления ГПЗУ. Однако у юристов всегда были опасения, что на самом деле никакой стабилизации нет. «Сочинское дело» это еще раз продемонстрировало. Причем не только нет стабилизации, но и все, что касается обеспечения социальной инфраструктурой, висит на застройщике.  
Не стану утверждать, что застройщик в этой сфере ничего не должен. Вопрос в инструменте, который должен распределить бремя ответственности в части создания инфраструктуры между инвестором и государством. 
Петербургская специфика 

Михаил Амосов:  
— Мы все лето обсуждали на комиссии поправки в Правила землепользования и застройки. Они на выходе, и в декабре выйдет постановление правительства, утверждающее ПЗЗ. В них есть и зоны, зарезервированные за КРТ. Меня беспокоит, как бы эти площадки не превратились из территорий развития в территории стагнации.   
Я как депутат, например, столкнулся с такой ситуацией. В моем избирательном округе есть несколько территорий, которые вошли в программу развития застроенных территорий (РЗТ). С одной из них, насколько мне известно, застройщик работает, с двумя другими — пока нет.  Но поскольку земля зарезервирована за организацией, которая должна осуществлять реновацию, с ней ничего нельзя делать, даже элементарное благоустройство. Муниципальные власти при этом ссылаются на нецелевое расходование средств. 
В результате квартал, который давно отведен под преобразования, ни во что не преобразуется. Он деградирует. 
Есть смутное ощущение, что мы можем получить то же самое с КРТ не только жилой застройки, но и нежилой. Мы сейчас обозначили эти зоны в ПЗЗ. А что дальше?  

Евгений Бондарчук: 
— Мы были инициаторами включения двух территорий в зону КРТ нежилой застройки. И нас волнует судьба этих участков. На мой взгляд, город по этому вопросу должен проявить более сильную позицию, продемонстрировать, как он видит развитие территорий «серого пояса». Нужно создать институт в лице оператора КРТ. Это форма публично-частного партнерства, позволяющая распределять риски. 

Андрей Кулаков:  
— Инструмент КРТ нежилой застройки запускается достаточно легко, если у территории нет каких-то особенностей, связанных, например, с охраной объектов культурного наследия. Поскольку есть основание для его запуска: действующее использование территории (нежилых зданий) не соответствует актуальному градостроительному регулированию в рамках ПЗЗ.  
Важно помнить: КРТ — единственный юридический механизм, позволяющий что-то изъять из частной собственности. Если рассматривать такой комплекс недвижимости, как, например, «Красный треугольник», где сотни владельцев площадей, консенсус по определению невозможен. Тогда и требуется «сильная рука», которая объявит: фактически территория не соответствует текущему градрегулированию, а значит, мы ее реновируем.  
Вплоть до 2020 года (появления законодательного определения КРТ) вопрос был нерешаем.  

Александр Свинолобов:  
— Пожалуй, весь осознанный девелопмент в Петербурге формировался на моих глазах. Наверное, первым примером КРТ в городе можно считать намыв. В этом комплексном проекте город взял на себя определенные обязательства: в частности, разработать ППТ. И девелопер взял на себя определенные обязательства. По сути, это и есть принципы КРТ, хотя на намыве и не все сложилось так, как договаривались изначально.  
Что мы видим сейчас? Несколько застройщиков работают в квартале. Им город ставит задачу выйти на градкомиссию с единой позицией о том, где разместить «социалку» и как ее профинансировать.  
А как житель я хочу видеть, что Петербург развивается разумно и поэтапно. Объективно дома, построенные в 1950–60-х, лет через десять-двадцать придут в негодность чисто физически. И тогда город, скорее всего, столкнется с проблемой, что никаких объемов капитального строительства не хватит на реновацию этих пятиэтажек. В такой ситуации реновация может заработать по какому-то понятному алгоритму, поскольку произойдет реальное выбытие жилого фонда, которое придется замещать.   

Наиля Мухомедзянова: 
— Мы давно реализуем в Петербурге программу реновации (РЗТ), которая отличается от нынешнего механизма КРТ жилой застройки. Практика большая: 22 квартала, четыре договора с городом. Сложности, с которыми мы сталкиваемся, можно разделить на три блока.  
Во-первых, «синдром последнего жильца». Мы пришли к тому, что не заключаем основные договоры купли-продажи с гражданами, пока не договоримся о предстоящем переезде со всеми 100% жителей. 
Во-вторых, отсутствие стартовых пятен для входа в квартал. Зачастую невозможно разместить социальный объект или построить первый дом для переселения жителей. (В рамках программы развития застроенных территорий мы обязаны предоставлять квартиры для переезда в пределах того же квартала.) Здесь помог бы вариант, при котором стартовое пятно допустимо формировать не в пределах квартала, а, допустим, в границах муниципалитета (или соседних муниципалитетов).  
В-третьих, перманентные изменения законодательства. Например, мы столкнулись с тем, что дома, расположенные на территории кварталов РЗТ, попали в перечень объектов культурного наследия (по местному закону 820-7).  

Анастасия Ясинская: 
— Насколько это вообще реально — стопроцентное согласие жителей? Звучит как нечто недостижимое… 

Наиля Мухомедзянова: 
— Тем не менее мы реализуем проекты. Среди них есть и весьма успешные.  
Мы полностью выполнили программу в двух кварталах города — Колпино 10 и Малая Охта. В квартале Красный Кирпичник идет уже третья очередь улучшения жилищных условий граждан, они переезжают в новое жилье в пределах квартала.  Старые корпуса мы сносим: пять — в прошлом году, два дома — в этом. 
В Курортном районе еще до реализации программы мы улучшили жилищные условия 50 семьям. Среди них были и погорельцы, и люди, обитавшие в аварийных домах, которые отапливались углем.  
В этом году мы приступим к передаче в собственность города для нанимателей жилищного фонда порядка 300 квартир.   
Всего за время реализации программы мы уже улучшили жилищные условия более 1000 семей.  

Анна Нежинская: 
— Наверное, всем интересна финансовая сторона вопроса. Сколько стоит переселение жителей из одной «хрущевки»?  

Наиля Мухомедзянова: 
— Мы подсчитали, что в Сосновой Поляне на расселение стандартной «хрущевки» на четыре подъезда (80 квартир) требуется 500–600 млн, включая организацию переезда. Его мы тоже оплачиваем жителям, как и нотариальные услуги.  

Анастасия Ясинская:   
— По опыту группы «Самолет», Петербург — самый сложный город в плане реализации программ КРТ и развития застроенных территорий? 

Наиля Мухомедзянова: 
— У нас действительно есть опыт КРТ в других городах. Так, в Нижнем Новгороде проект рассчитан на 15 лет, и мы в течение двух лет уже переселили граждан из девяти домов, улучшив их жилищные условия.   
В Екатеринбурге мы работаем с компактными кварталами: в одном — семь домов, в другом — шесть. Один из них оказался с сюрпризом: это бывшее общежитие, и заявленное количество семей для улучшения жилищных условий отличалось от фактического. Расселять такие объекты, конечно, труднее. Однако в итоге все получилось, и люди переехали в современное жилье.  

Андрей Кулаков:  
— Если представить себе, что стабилизация законодательства произошла бы в 2006 году и на ход РЗТ не повлиял бы 820-й закон о культурном наследии, процент реализации ваших проектов был бы иным?  

Наиля Мухомедзянова: 
— Да, например, в квартале Нарвская застава в Петербурге мы даже успели разместить строительный городок. Но после принятия закона об охранных зонах для исторической застройки не сумели продолжить работу на этой территории. 
 
Михаил Амосов:  
— Раз речь зашла о жителях и об их позиции, хочу дополнить. Я считаю, нужно задуматься о КРТ нежилых территорий. В жилых кварталах особых перспектив у подобных проектов я, если честно, не вижу — исходя из ощущений от общения с людьми. В моем округе есть квартал 1950-х годов застройки, и там, прямо скажем, некачественное жилье. Я уже много лет депутат, и ко мне приходят люди с разными вопросами по поводу ремонта и т. п. А сейчас, когда речь идет о реновации, ситуация сложилась такая: в одном доме провели ремонт, привели в порядок места общего пользования, и жители не хотят оттуда уезжать, их все устраивает. А в другом, наоборот, люди ждут, чтобы их расселили, причем побыстрее.   
И здесь я перекину мостик к РЗТ и КРТ. В Законодательном Собрании есть консенсус: нужно положительное голосование жителей перед включением дома в программу КРТ. И здесь есть риск, что картина получится очень пестрая. Территория под застройку будет напоминать сыр с дырками, где дырки — дома, отказавшиеся от КРТ.  
И это, на мой взгляд, уже нельзя считать комплексным развитием территории. 
По моим ощущениям, в большинстве кварталов хрущевской застройки жители будут против. У них прекрасная инфраструктура вокруг: школы, поликлиники, магазины… Много зелени, плотность застройки небольшая. Я постоянно получаю соответствующие сигналы из кварталов, включенных в программу реновации.  
Отсюда и мысли о приоритете КРТ нежилой застройки. Хотя, в отличие от Москвы, земля в Петербурге в основном сосредоточена в частных руках. А это означает чересполосицу, со всеми вытекающими. 

Андрей Кулаков:  
— Когда получится «сыр с дырками» —  домами, которые не вошли в КРТ,  — застройщик в такой квартал тоже не пойдет. Ему же надо «социалку» спроектировать, а где ее разместить?  
А про стагнацию территорий я бы прокомментировал так. Действительно, когда квартал частично застроен, есть риски, но не только в этом случае. Вот, например, прецедентное дело в Петербурге: территория не застроена, но оказалась в границах КРТ. Инвестор истребовал использование земельного участка целевым образом для создания социального объекта. Ему отказали, потому что территория не соответствует «разрешенному использованию» (цитирую буквально). Дело дошло до суда, и он подтвердил: можно не предоставлять земельный участок, если он в зоне КРТ. И в этом смысле КРТ — квазирезервирование и может превратиться в инструмент стагнации.   

Станислав Шульженко:  
— Поддержу: есть кейс, когда оспаривается предоставление участка под объект социально-культурного назначения (в Петербурге на Дальневосточном проспекте). Верховный суд решил: раз территория накрыта зоной КРТ, то ее развитие допустимо лишь в параметрах ППТ.   

Александр Свинолобов: 
— Идеальный для девелопера вариант: город берет квартал и расселяет жителей — сам. А затем сам выставляет юридически чистый участок на торги. Инвесторы набегут! Они заплатят, чтобы купить этот квартал и застроить его хорошим жильем. Если ситуация подразумевает развитие событий: «вот товар — вот купец», я рассчитаю модель и, если она сойдется, куплю — даже задорого. Потому что мне не придется бегать и решать проблему «последнего жильца».  

КОТы или КРТ?  

Юдита Григайте:  
— Для нас при реализации масштабных проектов альтернативой стали КОТы.  Наша компания застраивает довольно обширный район в Янино с 2015 года — это 42 гектара.  КОТ — прекрасная возможность совершенствовать как продукт, так и вести освоение территории поэтапно, в том числе комплексно. Одно из серьезных преимуществ таких проектов: покупателям можно предложить более качественную среду зачастую по более доступной, чем при точечной застройке, цене; а у девелопера есть возможность поэтапно строить и выводить жилье на рынок в разумных объемах.  
Что касается КРТ, этот механизм еще требует доработки, а в рамках реновации застройщикам необходима бОльшая поддержка государства.  

Анастасия Ясинская:  
— Вы формируете консорциумы с другими девелоперами, работающими в пределах Янино?  

Юдита Григайте: 
— Вы про Голландскую улицу говорите? (Голландская — улица в Янино, реконструкция которой с расширением идет уже несколько лет. — «НП».)  
Мы занимаемся ее реконструкцией вместе с рядом других девелоперов.  
Делается четырехполосная дорога со светофорами и пешеходными переходами. В скором времени проект завершится, а в декабре запланировано открытие движения. Договориться о сотрудничестве по таким проектам бывает не всегда просто, но мы находим компромиссы.  

Чем помочь? 

Андрей Кулаков:  
— Давайте попробуем подвести итог, коротко высказавшись о том, какая поддержка нужна девелоперам. 
В моем представлении — нужны поправки в ФЗ-44, чтобы город мог выкупать у застройщика школы и детсады на старте проекта, как будущие вещи. Пусть за 80% себестоимости, но на старте, чтобы этот договор можно было включить в проектное финансирование.  

Станислав Шульженко: 
— Инвестору надо, чтобы его слушали и слышали. Это называется хорошая управленческая культура. Важно, чтобы в правительстве региона управления по архитектуре, по публичному имуществу и распоряжению земельными участками взаимодействовали между собой. Чтобы не возникало историй, когда продается площадка, которую нужно развивать комплексно. И еще в свете неблагоприятной демографической ситуации стоит подумать о возможностях дальнейшей эксплуатации социальной инфраструктуры, например, об использовании школ и детсадов в качестве объектов многофункционального использования (культурных центров и пр.). Это даст инвестору дополнительные возможности.  

Александр Свинолобов:  
— В Петербурге посчитать затраты на реализацию девелоперского проекта практически нереально. Я уверен на 99,9%: ни у кого из коллег не сходится на финальном этапе финансовая модель с той, которую они разработали на старте. Если речь о небольших проектах, тут еще можно что-то просчитать, а если о масштабных — фактически невозможно. И это является самой большой проблемой для девелоперов.  

Наиля Мухомедзянова:  
— Конечно, нужны налоговые льготы для участников КРТ. Необходимо решение по стартовым пятнам. Если будет больше поддержки, больше станет и желающих участвовать в таких программах.   

Евгений Бондарчук:  
— КРТ нежилой застройки — инструмент, безусловно, эффективный. Чтобы он заработал в Петербурге, не хватает лишь одного — политической воли города. Все остальное, включая законодательную базу (пусть и не идеальную), имеется. 
Работать можно.  

Ниже мы приводим значения некоторых терминов, использованных по ходу круглого стола. Мы не стремились воспроизвести юридически точные формулировки, но постарались, чтобы читателям было проще изучать публикацию. 

► КРТ (комплексное развитие территорий) — застройка квартала или более крупных территорий по согласованному проекту планировки территории. Может включать или не включать расселение и снос жилья на этой территории. Механизм КРТ действует на федеральном уровне с 2020 года. Важно, что регионы принимают уточняющие законы, регулирующие местные особенности КРТ. 

► РЗТ (развитие застроенных территорий) — программа, которая включает расселение и снос жилья для последующей застройки квартала по единому плану. В Петербурге при реновации жителей нужно переселить в новые дома в том же квартале (другие варианты возможны лишь по согласованию с самими жителями). Это одно из принципиальных отличий РЗТ от КРТ «хрущевок» в Петербурге. 

► КОТ (комплексное освоение территорий) подразумевает создание сбалансированного проекта и застройку квартала с необходимой социальной инфраструктурой. 

► СЗПК (соглашение о защите и поощрении капиталовложений) — один из механизмов поощрения инвесторов. Включает возможность «заморозки» ряда условий, в том числе платежей и отчислений. Кроме того, СЗПК позволяет возмещать некоторые затраты на инфраструктуру. 

► ОКН (объект культурного наследия). Этот статус может получить здание, комплекс зданий и т. п. Такие постройки запрещено сносить, а реконструкция их ограничена и требует дополнительных согласований. 

► ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) — документ, в котором указаны информация о наличии сетей, ограничения на застройку участка, описываются его границы и т. п. Одна из особенностей в том, что получение ГПЗУ дает «заморозку» или «стабилизацию» указанных в нем условий и ограничений на три года: т. е. возможность проектировать и согласовывать проект по тем правилам, которые действуют на момент получения ГПЗУ. Это прописано в статье 57.3 Градостроительного кодекса РФ. 

► ППТ (проект планировки территории) — документ, в котором описывается план застройки квартала, включая сносимые здания, новые дороги и т. п. 

► ПЗЗ (Правила землепользования и застройки) — обширный документ, в котором для каждого квартала города или поселения прописаны правила: что cтроить можно, а что нельзя. Обычно представляет из себя карту (либо несколько карт) и текстовый документ.