Строители столкнулись с ограничениями: вступил в силу запрет на стройку в зонах затопления

4 августа 2026 года в России вступили в силу закон № 301-ФЗ, который вносит поправки в Водный Кодекс и в закон  "О безопасности гидротехнических сооружений". Главная цель документа — предотвратить трагедии и разрушения во время наводнений, затопления и подтопления.

Проект закона внесли в Госдуму в августе 2025 года. Авторы, среди которых петербургский сенатор Андрей Кутепов, в пояснительной записке указали, что хотят урегулировать порядок берегоукрепления: дать регионам право самим решать, кто будет этим заниматься. Проблема сохранения побережья особенно актуальна для Петербурга: в отдельные годы береговая линия сокращается до 3 метров — размываются пляжи...

Госдума приняла законопроект в первом чтении в декабре 2025 года, а на подготовку поправок повлияла трагедия: в апреле 2026 года в Дагестане случилось сильное наводнение — погибли шесть человек, пострадали более 6 тыс. Тысячи домов оказались подтоплены. 

В мае 2026 года Президент РФ выпустил перечень поручений по защите от наводнений и паводков. Первым пунктом — рекомендация принять законопроект до 1 августа и «предусмотреть дополнительные меры, исключающие возможность освоения зон затопления, подтопления до обеспечения инженерной и иной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод».

Так что ко второму чтению появились поправки, запрещающие строительство в опасных зонах. Первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Роман Лябихов в комментарии «Парламентской газете» отмечал, что в границах зон затопления строительство возможно при обеспечении инженерной защиты. Однако сложившаяся практика позволяла получать разрешение на строительство, если в документах указаны не существующие, а планируемые защитные сооружение.

Член комитета Госдумы по экологии, природным ресурсам и охране окружающей среды Зариф Байгускаров тому же изданию рассказал, что основная цель поправок — предотвратить катастрофические последствия таких наводнений, как в Дагестане — 2026 года, в Оренбургской области в 2024-м.

21 июля 2026 года Госдума приняла законопроект, 24 июля его одобрил Совет Федерации, а 4 августа подписал Президент РФ.

«Закон предусматривает запрет любого капитального строительства в зонах затопления и подтопления, что соответствует поручению Президента об ужесточении режима в этих зонах. Исключение составляют только инженерные сооружения, предназначенные для защиты территорий от негативного воздействия вод», — прокомментировали в Смольном принятие закона.

Что попадает в зоны затопления и подтопления в Петербурге

В Петербурге эти зоны много лет изучает комитет по природопользованию (КПООС). Еще в 2022 году прогнозировались различные варианты повышения уровней воды и возможные меры, среди которых ограничения намывов, установление зон затопления и подтопления, включение в Генплан сооружений для защиты берегов. 

Зоны затопления и подтопления отражены в РГИС в статусе особого режима использования (зоны ОРИ). Туда попадают значительные прибрежные территории: в Юнтолово, Лахте, включая участки под новые башни и перспективный вестибюль метро, территория зоопарка, зоны на Петровском острове и др.

Фактически, следуя закону, разрешение на строительство теперь будет получить гораздо сложнее. Даже если проект уже прошел экспертизу, поскольку требуется, чтобы документация соответствовала нормам, действующим на дату выдачи разрешения на строительство, поясняет юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнеры» Екатерина Дятлова. По ее словам, само по себе строительство защитных сооружений теперь не является основанием для разрешения на строительство (см. комментарий эксперта).

Информация о зонах затопления и подтопления в границах Петербурга доступна на сайте градостроительного портала, на сайте РГИС (требует сертификат Минцифры или специальный браузер; ниже в галерее указано, какие разделы надо открыть). 

Кроме того, данные размещены на сайте Невско-ладожского бассейно-водного управления в виде распоряжений с координатами. Зоны затопления и подтопления постепенно вносит в ЕГРН и Росреестр: сведения должны содержаться в выписках на участок. 

Информация о зонах затопления и подтопления в Ленинградской области представлена на официальном сайте правительства региона.

Екатерина Дятлова, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»: "Само по себе строительство объектов инженерной защиты не прекращает существование зоны затопления (подтопления)"

— Федеральным законом от 04.08.2026 № 301-ФЗ (далее — Закон № 301-ФЗ) были внесены изменения в законодательство РФ, в т.ч. в Водный кодекс РФ, в части регулирования хозяйственной деятельности в зонах затопления и подтопления. Теперь в границах таких зон запрещается: 

• всякое строительство объектов капитального строительства (ОКС), за исключением строительства сооружений инженерной защиты предназначенных для защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод; 
• освоение территорий в целях строительства ОКС, за исключением осуществления инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод. 

Напомню, что ранее строительство ОКС в зонах затопления и подтопления допускалось при условии обеспечения таких объектов методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод, то есть строительство таких объектов могло начинаться одновременно, а сам факт установления такой зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) не являлся препятствием для застройки.

С учетом внесенных изменений концептуально поменялся подход для застройки территорий в зонах затопления и подтопления.

Если в отношении территории решением Федерального агентства водных ресурсов (его территориальных органов) установлена такая ЗОУИТ, то для возможности осуществления строительства необходимо: 

• сначала осуществить инженерную защиту территории от негативного воздействия вод; 
• затем прекратить существование зоны в связи со строительством объектов инженерной защиты решением Федерального агентства водных ресурсов; его территориальных органов (основание — пп. «а» п. 20 Положения о зонах подтопления). 

Стоит помнить, что для строительства объектов инженерной защиты необходимо будет получить необходимые права на проведение работ (права на участок, право на строительство), а само по себе строительство объектов инженерной защиты не прекращает существование ЗОУИТ, для этого требуется решение уполномоченного органа (для территории в границах Санкт-Петербурга — Невско-Ладожское бассейновое управление, для Москвы и Московской области — Московско-Окское бассейновое водное управление).

После прекращения существования ЗОУИТ (после принятия соответствующего решения) ограничения, предусмотренные такой зоной, автоматически прекращают действие, а застройка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом с учетом действующих ЗОУИТ.