COVID проник в аренду

В Совет Федерации направлен пакет антикризисных мер, включая законопроект об одностороннем расторжении аренды. NSP решила выяснить, что думает об этом документе бизнес, кто пострадает от нового закона, а кто, наоборот, окажется в плюсе. И как идут переговоры по поводу арендных платежей на рынке коммерческой недвижимости Петербурга?

98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» дополняется пунктом 5 статьи 19, по которой предприниматели получат право до 1 октября расторгнуть в одностороннем порядке договоры аренды, если переговоры с собственником о снижении платы не дали эффекта. Арендатор в таком случае теряет внесённый депозит. Изначально таким правом власти предлагали наделить любых контрагентов, независимо от объёмов бизнеса и вида деятельности, если после введения режима повышенной готовности их доходы упали на 50% и более. Скорректированную версию законопроекта, принятую Госдумой после переговоров с собственниками и банками, называют компромиссом. 

Дмитрий Беляев, генеральный директор «КВС. Управление недвижимостью»:

– К сожалению, обсуждаемый закон всю ответственность перекладывает на арендодателя, связывает ему руки. Это вызывает истинное негодование. В первую очередь, серьёзно пострадают крупные бизнес-центры. Преимущественно это коснётся объектов А-класса, в которых были заключены долгосрочные договоры с топовыми арендаторами. Пострадают и торговые комплексы, у которых ранее был наиболее высокий трафик. У ГК «КВС» вся недвижимость класса В, и на данном этапе мы не ощущаем какого-то заметного оттока арендаторов. Пока все остаются на месте.

В последние годы правила на рынке уже диктовали арендаторы. Власть была в их руках. Для поддержания высокой заполняемости и доходности мы всегда старались идти навстречу. О навязывании условий по сложному одностороннему выходу из договора с применением штрафных санкций или другими мерами ответственности речи не шло. Поэтому нас положения принятого закона не коснутся.

По-моему, вмешательство государства в рыночные отношения может крайне негативно на них отразиться. Излишняя регламентация бизнеса скорее навредит, чем окажет поддержку. Стороны при заключении договоров должны предвидеть предпринимательские риски, включая экономический кризис и его последствия. Гражданского кодекса и сложившейся судебной практики вполне достаточно для урегулирования споров.

Бизнес органическим образом найдёт пути решения образовавшихся проблем. Кто-то отсеется, кто-то перестроится под новый уклад. Игроки рынка самостоятельно договорятся о взаимоотношениях на новых условиях. Так что вторжения извне – плохая идея.

Законопроект повлияет и на банки. Если лендлорды не смогут исполнять денежные обязательства, банки впоследствии получат не очень востребованное имущество, которое они будут вынуждены годами продавать на торгах. Это невыгодно ни одной из сторон.

Победители в ситуации пандемии очевидны – это аптеки, федеральные торговые сети, продуктовые магазины и алкомаркеты. Все те, кто не закрылся на карантин. Очевидно, что это те сферы деятельности, без которых никак не обойтись, – еда и лекарства. Службы доставки тоже оказались в выигрыше. Они колоссально увеличили свои обороты.

Пострадает в первую очередь стрит-ритейл и сфера общепита. Мы увидим много закрытий ресторанов, кафе и баров. Частные учебные учреждения, вроде автошкол, языковых курсов, коммерческих детских садов и «развивашек», а также часть фитнес-клубов, возможно, не переживут карантин. Ближайшие пару лет в сферах досуга и развлечений будет спад. Перечисленные сегменты рынка долго будут приходить в себя после вынужденного простоя в несколько месяцев. После полноценного освобождения от введённых ограничений запустятся не все. Спрос на товары и услуги нужно будет разгонять практически с нуля.

В Петербурге сейчас происходит невероятный торг между арендаторами и арендодателями. ТК и БЦ лучше открыться, сохранив арендаторов, чем выйти из карантина наполовину пустыми, поэтому стороны стараются учесть интересы и особенности деятельности друг друга. Мы стремимся сохранить отношения со всеми нашими арендаторами. Сегодня девиз: «Договорись любой ценой».

Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank:

– Применение закона в торгово-развлекательных центрах внесёт больше неопределённости, чем ясности в отношениях между арендаторами и арендодателями. Существуют крупные сети, у которых каждый магазин – отдельное юридическое лицо. Они по документам относятся к малому и среднему бизнесу, хотя по общему обороту сети представляют крупный.

Поправка, касающаяся только предприятий малого и среднего бизнеса, категорично снижает количество арендаторов, которые смогут воспользоваться возможностью разрыва договоров. Определяющим критерием является численность сотрудников (до 100 – для малого бизнеса, до 250 – для среднего), поэтому большинство предприятий общественного питания и сетевого ритейла попадают в категорию крупного бизнеса.

К малому и среднему бизнесу относятся 5–25% арендаторов торгового центра. С учётом поправок от 13 мая к пострадавшим отраслям причислены «торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах», организации в сегменте культуры, досуга и развлечений, а также общественного питания, т.е. практически все, кто ведёт деятельность в торговом центре.

Законопроект имеет не только экономическое, но и важное символическое значение, поскольку впервые за 30 лет развития современного рынка торговой недвижимости государство вмешалось в коммерческие отношения, регулируемые договорами.

Дмитрий Некрестьянов, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры»:

– Как только законопроект был опубликован, бизнес разделился на два лагеря: ликующие арендаторы и воинствующие арендодатели. Это понятно, поскольку первая редакция законопроекта грубо нарушала баланс интересов арендатор/арендодатель по целому ряду параметров: не были разграничены краткосрочные и долгосрочные договоры, право на односторонний отказ не ограничили по времени, не был установлен срок вступления в силу одностороннего уведомления, что исключало для арендодателя возможность снизить потери за счёт поиска новых контрагентов (что в обычной жизни как раз и покрывают штрафные санкции и обеспечительный платёж), критерием выбрали не снижение выручки, а снижение доходов, к тому же без привязки к определённому периоду (а ведь выручка бизнеса может носить «сезонный» характер).

В результате государственной интервенции вместо устранения негативных последствий пандемии все риски арендатора власти предложили возложить на арендодателя, лишив его гарантированных ГК РФ возможностей по защите имущественных интересов. Но стоит признать, что позиция по защите интересов исключительно арендодателей тоже ущербна, так как лишившийся доходов арендатор с учётом сроков работы судебной системы может и добьётся расторжения договора, но все 8–12 месяцев суда формально будет обязан вносить арендную плату, к тому же находясь в заведомо невыгодном положении в диалоге с арендодателем. А значит, сама идея о внесудебном отказе от договора может быть оправдана, но при условии баланса интересов сторон.

Мне представляется важным при оценке возможности одностороннего отказа от обязательств принимать во внимание добросовестность арендатора (определяя её по состоянию до марта этого года), снижение выручки по сравнению со среднемесячной, рассчитанной как среднее арифметическое за предыдущие полгода, а также заблаговременное (за два месяца) уведомление об одностороннем отказе от договора. При этом внесённый обеспечительный платёж должен быть возвращён, если только уже после принятия закона были не исполнены обязательства, не связанные с выплатой аренды, а также если он не был зачтён в счёт оплаты какого-либо из предшествовавших пандемии периодов.

Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью»:

– Лучше если бы государство помогало бизнесу «по восходящей», то есть поддержало малый и средний бизнес в тех отраслях, которые сильнее других пострадали от кризиса. Благодаря господдержке такие компании смогли бы платить за аренду офисов и торговых точек, а регулярно поступающая аренда обеспечила бы в дальнейшем устойчивый приток инвестиций в недвижимость. Готовность предпринимателей инвестировать в недвижимость обеспечивается долгосрочными прогнозами. Потенциальный инвестор считает не только конъюнктуру будущего спроса, его структуру и объём, но и налоговую нагрузку, риски. Действия государства, когда оно задним числом меняет основные условия прямых договоров аренды (срок и цену), увеличивают риски инвесторов и ухудшают прогноз для любого объекта недвижимости.

В долгосрочных контрактах ответственность за досрочное расторжение симметрично распределяется на арендатора и на арендодателя. Если инициативу проявляет арендатор, собственник должен получить компенсацию. Она идёт на покрытие убытков, ремонт и перепланировку помещения, поиск нового клиента. Простое обнуление договоров – бомба замедленного действия, которая может привести к прямым потерям арендодателей, особенно в тех случаях, когда были сделаны инвестиции в подготовку помещения для крупного арендатора.

Существенного сиюминутного эффекта этот законопроект не даст. Здравомыслящие собственники и управляющие коммерческой недвижимостью уже два месяца назад проанализировали списки арендаторов. Компании из сфер общепита, туризма, фитнеса, проведения массовых мероприятий получили арендные каникулы. Те, кто не закрылся, но пострадал от снижения спроса и покупательской способности, получили скидки до 30%. И, конечно, такие компании останутся на месте. Но в чуть более отдалённой перспективе законопроект сыграет с рынком злую шутку.

Больше всего пострадали сейчас владельцы торговых и спортивных комплексов, государству стоило бы задуматься об их поддержке. Хорошо заполняются загородные гостиницы, пансионаты, курорты, но и у них возникли непредвиденные издержки. Затрудняюсь сказать, чувствует ли себя хорошо хоть кто-то за пределами государственного сектора.

Елена Бодрова, исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов:

– Принятая в первом чтении редакция законопроекта вызвала большой резонанс на рынке, потому что это было вторжение во многие существенные условия договора. Все сразу же забыли о том, что они жёсткие для обеих сторон, и двадцать лет контрагенты как-то договаривались между собой, включая непростые периоды кризисов. Благодаря чётко прописанным условиям сотрудничества сегмент коммерческой недвижимости был понятен банкам, инвесторам. И важнейшим его элементом были длительные договоры аренды и вся система взаимоотношений арендаторов и арендодателей.

Очень приятно, что принятие законопроекта отложили, провели ряд консультаций и убрали возможность для злоупотреблений со стороной арендаторов.

Надо понимать, что по большинству договоров стороны уже согласовали новые условия. Значит, закон будет распространяться на тех, кто не в состоянии договариваться, и в этом смысле он действительно сделает арендодателей более сговорчивыми. Обратите внимание, что расторжение в одностороннем порядке допускается, только если сторонам не удалось договориться. Таким образом, закон возвращает всех в правовые рамки свободы договора и побуждает к переговорам, наделяя некую часть арендаторов, пострадавших от режима повышенной готовности, особыми правами.

Наталья Киреева, заместитель руководителя отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге:

– В актуальной редакции законопроект вряд ли существенно изменит ситуацию на рынке недвижимости Петербурга. Большинство профессиональных девелоперов и собственников помнит кризисы 2008 и 2014 годов. Они понимают, что с арендаторами надо вести диалог, разбираясь в каждом конкретном случае индивидуально.

Для рынка торговой, офисной и складской недвижимости начинается новая эпоха взаимоотношений арендатора и арендодателя, время нестандартных решений и нетипичных коммерческих условий, «переговорная» стадия отношений.

Самая драматическая ситуация сейчас в стрит-ритейле. Очевидно, что малый и средний бизнес в Петербурге не обладает таким запасом прочности, чтобы пережить два месяца (и больше) простоя, даже в случае полного отказа от арендной платы. Отмена запланированных крупных мероприятий и неопределённые сроки восстановления внешнего и внутреннего туристического потока снизят пешеходный трафик на основных торговых улицах города. Длительное отсутствие посетителей в кафе, ресторанах и магазинах приведёт к их полному закрытию и освобождению помещений. При наличии жёстких условий выхода из договоров аренды для малых и средних предприятий принятый законопроект смягчит ситуацию, но бизнес не спасёт.

Иван Васюков, адвокат:

– Принятые Госдумой поправки в 98-ФЗ свелись к перекладыванию всего бремени пандемии и принятых властями запретительных мер на плечи арендодателей. Они дали арендаторам право на одностороннее расторжение договоров без штрафных санкций. Однако не каждый арендатор получает такую «льготу». Для этого он должен быть причислен к лику «особо пострадавших», плюс договор аренды должен быть заключён до даты введения режима повышенной готовности. В списке особо пострадавших прямо не указана продовольственная и непродовольственная розница. То есть отсечка по составу арендаторов огромна.

Поправки дают право на расторжение договоров аренды без штрафов, но с удержанием обеспечительного платежа арендодателем даже при условии отсутствия нарушений. А ведь ключевая функция обеспечения – стимулировать арендатора не нарушать договор. Поправки оставляют депозиты за арендодателями, что антиконституционно и нарушает право частной собственности на средства депозита.

Самое главное, поправки обошли момент предоставления «каникул» и отсрочек по оплате. Вменяемые арендодатели дают «каникулы» на период ограничительных мер, если такие меры сделали использование арендуемого помещения невозможным. Это правильный и логичный шаг. Нет возможности пользования – нет оплаты. Да и новых арендаторов теперь трудно найти.

Поправки в 98-ФЗ между тем вообще не дают никаких арендных каникул. Даже предпринимателям из особо пострадавших отраслей.

В целом поправки аморальны, нарушают Конституцию РФ и положения Гражданского кодекса РФ.