Денег на стройки не хватит

С открытием спецсчетов в уполномоченных банках, как требуют поправки в 214-ФЗ, застройщики и банкиры успешно справились. А вот с использованием эскроу-счетов и проектного финансирования могут возникнуть серьёзные проблемы.

О взаимоотношениях застройщиков и банкиров шла речь на бизнес-завтраке, организованном оргкомитетом профессионального конкурса «Доверие потребителя». Большинство застройщиков без проблем уже открыли специальные счета. Банки оперативно проверяют законность платежей, и особых задержек пока не возникает. Однако строителей живо интересует будущее. Они пытаются понять, как обязательное проектное финансирование скажется на стоимости проектов.

«Строительное сообщество скоро разделится на тех, кому уже сейчас доступно проектное финансирование, тех, кому оно не нужно, и тех, кто получить его уже не сможет. А вот в какой пропорции – это самый важный вопрос», – полагает сопредседатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Константин Пороцкий.

Начальник отдела финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Маргарита Клименко уверена, что новые требования к прозрачности застройщиков сделают их проекты более интересными банкам: «Проблемы с получением кредитов в основном вызваны «котловым» методом финансирования строек одной компании. Мы такие проекты вообще не финансировали. В новой схеме много преимуществ. Например, при работе с эскроу-счетами застройщикам не придётся вносить взносы в компенсационный фонд. Если есть 100%-е банковское финансирование, значит, не надо продавать квартиры с дисконтом на начальной стадии. Да и доверие граждан к рынку увеличится». Она полагает, что при проектном финансировании расходы застройщика увеличатся несущественно. А вынужденное повышение цен может быть полностью нивелировано дополнительной защитой для дольщиков. Что касается ставок для застройщиков, в Сбербанке уверены, что они будут уменьшаться по мере накопления средств на эскроу-счетах. Когда объём средств граждан превысит размер ссудной задолженности девелоперов, ставка может составить, например, 0,01%.

А вот о конкретных размерах процентных ставок для застройщиков банкиры предпочли умолчать. Мол, всё зависит от множества факторов. Главный – стоимость денег на рынке, и никто не знает, как она изменится вместе с ключевой ставкой.

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова привела неутешительный пример. Один из крупнейших федеральных банков недавно обозначил свои требования к застройщикам, желающим получить кредиты. И они намного жёстче критериев, установленных 214-ФЗ. «Например, по закону у застройщика должен опыт строительства не менее 10 000 кв.м, а банк требует 75 000 кв.м. В законе говорится, что достаточно 20% собственных средств от стоимости строительства, а банк дополнительно требует наличия всей суммы на обслуживание кредита», – констатирует Светлана Денисова.

Если застройщики не смогут получить доступ к банковским деньгам, это грозит появлением новых обманутых дольщиков.