Общие метры и sharing-экономика

Сфера недвижимости считается консервативной. Новые форматы появляются относительно редко, а успешными становятся единицы. Российский рынок, как известно, живёт по своим правилам и с заметным отставанием от западного. 

В нашей стране, например, уже стали популярными апарт-отели, развиваются коворкинги, а вот склады индивидуального хранения self-storage особо не прижились. Строить кампусы для студентов, как в Великобритании, инвесторы в России не спешат, зато стали появляться современные пансионаты для пожилых. Модные форматы коммерческой недвижимости обсудили участники делового завтрака BestBreakfast.

Правила съёма

Объём экономики совместного пользования в России в 2018 году достиг 511 млрд рублей, подсчитали в Российской ассоциации электронных коммуникаций. «На этой волне рынок апартаментов в Петербурге пережил взрывной рост спроса. Это коснулось как аренды, так и продажи. В апарт-отели «перетекают» арендаторы жилья из частного сектора, а также клиенты классических сетевых гостиниц уровня «три-четыре звезды». Качественные сервисные апарт-отели даже в низкий сезон обеспечивают загрузку на уровне 80%, а во время Чемпионата мира они были загружены более чем на 90%», – говорит директор по развитию ГК «БестЪ» Елена Ширшова. По итогам 2018 года совокупный номерной фонд действующих сервисных апарт-отелей составил 3625 номеров. В 2019-м на рынок выйдет 4475, в 2020-м – ещё 5245 номеров.

Таким образом, к 2021 году общий объём рынка достигнет 13 345 юнитов. Практика показывает, что 20-25% апартаментов владельцы используют для собственного проживания, остальные сдаются в аренду. Апартаменты уже сейчас составляют конкуренцию классическим трёх-четырёхзвёздочным гостиницам, а через несколько лет будут работать абсолютно на равных, считают эксперты. Ограничить развитие сегмента может дополнительное регулирование отрасли. Так, прозвучавшая в конце прошлого года инициатива Смольного запретить апарт-отели на некоторое время вызвала панику на рынке. «Правовых механизмов для этого на сегодня нет. Единственный возможный способ – внести изменения в Правила землепользования и застройки, но это довольно сложно», – считает Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП «Дювернуа Лигал». К тому же значительная часть апартаментов продаётся по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», и подобные запреты могут привести к лишней напряжённости. «Пока никаких нормативных актов, которые подтверждали бы заявление Смольного, нет даже в разработке», – успокаивает участников рынка Ольга Батура.

При продаже апартаментов покупателям обещают гарантированную доходность, предлагая разные программы на выбор. «Мы в своих проектах даём средневзвешенную доходность 12-14% годовых с учётом капитализации при покупке на стадии строительства», – уточняет Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью». Сергей Ногай, руководитель проекта SALUT!, говорит о доходности в 8-10%. 

«Доходность очень сильно зависит от времени входа в проект. На ранней стадии она может достигать 15%, на поздней показатель снижается до 10%», – поясняет Константин Сторожев, генеральный директор компании «Вало-Сервис». 

«Каморкинги» вместо офисов

Рынок гибких офисов, или коворкингов, такой же новый, как и рынок апартаментов, но он более динамичный, считает Елена Ширшова. Сегодня в Петербурге действуют 45-49 коворкингов общей площадью 15 000-18 000 кв.м. Рынок в 2018-м увеличился примерно на 40%. В Москве на коворкинги приходится около 1% от офисной недвижимости, в Петербурге – гораздо меньше. А в Лондоне, например, коммунальные офисы занимают уже 5% от общего объёма рынка. Считается, что основной спрос на них создают не фирмы, а физлица, занятые фрилансом или удалённой работой. Но спрос на гибкие пространства есть и со стороны компаний. В Петербурге он может стать особенно активным, так как в традиционных бизнес-центрах остаётся всё меньше свободных площадей. 

Современным коворкингам лишь около 15 лет, но этот принцип организации работы известен уже давно. Например, в Лондоне XVII века многие торговые компании вели бизнес из кофеен. Именно они стали деловыми центрами практически на сто лет. Их примеру следовали брокеры, публицисты, представители прессы. Эдвард Ллойд, основатель всемирно известной страховой компании, начинал именно в своей кофейне, популярной среди моряков. 

«Я большой поклонник шэринга и коворкинга, – говорит Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ». – Смысл коворкинга не в том, чтобы все там общались, а в том, чтобы не сидеть в своём офисе. Ты берёшь минимум площади и имеешь возможность сидеть в общественном пространстве, выходить в люди, черпать какие-то идеи». Многие представляют себе коворкинг как кафе с компьютерами, но западные коворкинги – это объекты по 3000-5000 кв.м. «Это не только для стартаперов, но и для серьёзных бизнесменов, у которых открываются новые направления. Вспомните, как тяжело рынок переходил от собственности к аренде, а сейчас арендовать офис – уже что-то само собой разумеющееся. Но сейчас и аренда стала «тяжела»: никогда не угадаешь, сколько тебе надо места», – считает г-н Лушников. «Последний открытый нами объект в «Бертгольд Центре» на 90% состоит из смарт-офисов, которые снимают банки, «Партия еды», – рассказывает Владимир Дорофеев, партнёр сети коворкингов «Практик». – К нам поступают запросы от Yota, МТС, Газпрома. Кабинеты, которые мы сдаём компаниям, ограничены по рабочим местам. Мы экономим на сантиметрах, рабочая зона – 60 на 110 см, соответственно за вдохновением ты выходишь в общие зоны, а потом опять на два часа возвращаешься на своё место, «каморкинг».

«Мы как девелоперы сами в этот бизнес не пойдём.  Но мы не против коворкингов и ведём переговоры с сетевыми операторами, – рассуждает управляющий директор сети бизнес–центров «Сенатор» Дмитрий Золин. – Безусловно, Петербургу нужны коворкинги, но их не должно быть много, не надо безумствовать. Помните, как в прошлом году было с биткоином? 
Вот сейчас то же самое происходит с этими коворкингами».

«Sharing-экономика – пользоваться лучше, чем владеть, – это хорошая западная штука. Но там в XX веке была собственность, а у нас нет. И люди, наоборот, хотят владеть, обладать, им нужно стать собственниками пусть даже чего-то маленького», – считает Александр Басалыгин, создатель кластеров «Архитектор», «Флигель», «Третий кластер» и других общественных пространств.

Возрастной ценз

Недвижимость для пожилых – ещё один перспективный, но недооценённый пока на российском рынке сегмент. По данным отчёта проекта «60+», объём рынка частных пансионатов для пожилых Петербурга и Ленобласти по итогам 2018 года превысил 2 млрд рублей. Число частных стационаров для пожилых людей за два года увеличилось со 100 до 127, а число номеров выросло на 29%. Операторов, работающих в этом бизнесе, тоже становится больше. За два года их число увеличилось с 64 до 73. Рынок долго оставался в «серой» зоне, и сетевых операторов на нём до сих пор немного. Качественных пансионатов постепенно становится всё больше, в том числе и за счёт поддержки со стороны государства. Примерно каждый пятый пансионат входит в реестр поставщиков госуслуг, а значит, пребывание в нём частично оплачивает государство. В 2018 году Петербург и Ленинградская область вместе выделили на это 1 млрд рублей. В петербургской агломерации строятся объекты в формате стационаров для постоянного пребывания, но мировой опыт гораздо шире. Есть дома для независимого проживания, дома ассистированного проживания, дома с круглосуточным уходом. Самыми перспективными считаются мультиформатные центры, сочетающие разные формы проживания и ухода за пожилыми людьми.

«В Петербурге больше 60% рынка занимают коттеджи и квартиры, в которых оказывают услуги пожилым. Порядка 40% – это пансионаты и переоборудованные гостиницы. Формат независимого проживания не развивает ни одна компания. С кем бы из девелоперов мы ни общались, никто не готов быть первым. Хотя в нашем регионе уже 2 млн пожилых людей, а через 10 лет их будет 2,3 млн. Есть всего несколько примеров, когда инвесторы вложились в пансионаты. Пока глобального притока инвестиций в этот сегмент мы не видим», – говорит Вадим Бараусов руководитель проекта «60+», исполнительный директор НП «Объединение компаний индустрии услуг старшему поколению».

«Есть несколько причин, по которым компании не хотят инвестировать в пансионаты для пожилых. Первая – это менталитет. Ещё у нас не хватает операторов. Есть очень большой оператор в лице государства и ещё десяток по всей России. 
Но среди них нет тех, кто мог бы гарантировать инвесторам долгосрочную доходность», – констатирует Алексей Маврин, председатель совета директоров СГЦ «ОПЕКА».

Иванова Евгения