Спрос снизился не настолько, чтобы сворачивать стройки

В кризис объемы строительства неизбежно сокращаются. Тем не менее ГК «Лидер Групп» в 2015-м в Петербурге и Ленобласти запустила пять проектов. Это как новые объекты, так и несколько очередей в уже строящихся жилых комплексах. План на этот год — завершить более 300 000 кв.м жилья. О том, чем руководствовалась компания, выбирая такую стратегию, рассуждает директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» в Петербурге Виталий Виноградов.

– Предложение на рынке и так уже существенно превышает спрос. Вы думаете иначе?

– Есть жилье, которое строится в Петербурге, а есть проекты в пригородах, например в Кудрово, Мурино, Шушарах и т. д. В городской черте спрос превышает предложение уже лет 15–20. Я убежден, что мы не увидим обратную ситуацию. Пятен под застройку в пределах мегаполиса с каждым годом все меньше. Даже если активно осваивать земли, занятые предприятиями, все равно рынок не будет затоварен. Все новые дома в спальных районах пользуются стабильным спросом. Исключения бывают, когда застройщик ошибся с концепцией. Например, включил в него колоссальное количество трех- и четырехкомнатных квартир, огромных «двушек» и т. д. Но это единичные случаи.

В заКАДье же, например в Мурино, работают больше 25 застройщиков, и среди них лишь немногие создают действительно хороший продукт, который нормально продается и в непростые времена. Безусловно, мы фиксируем снижение спроса, но не такое, чтобы сворачивать стройки и говорить о глубоком кризисе. Если мы сейчас заморозим работы, через год-два получим провал в предложении, ликвидировать который быстро не получится. Поэтому мы действуем последовательно и даже внутри себя умудряемся не конкурировать. Например, в Девяткино у нас в продаже четыре разных проекта (ЖК «Три кита», Vitamin, «Территория», «Девятый вал»), но у них разные сроки сдачи, концепции, объемно-планировочные решения, предложения по оплате и т. д. А вот с другими застройщиками конкурировать интересно.

– Что в вашем понимании «правильная концепция»?

– В структуре нашей группы есть проектное бюро. И мы можем управлять планировками в ручном режиме, реагируя на спрос. У наших домов в Девяткино есть своя охраняемая территория, высотность — от девяти до 18 этажей. Только в «Девятом вале» две 25-этажки. А жить в 25- и в 12-этажном доме — это большая разница.

Предлагаем покупателям три вида отделки. Если дольщик выбирает полную отделку, у него есть три варианта дизайна.

В наших проектах в Девяткино запроектировано шесть детских садов, физкультурно-оздоровительный центр с двумя бассейнами, двухэтажный детский театр. Не говоря о помещениях для диспетчеров, консьержей, системе безопасности и охраны и т.п. — непременные для нас атрибуты.

– Насколько все же снизился спрос, по вашим оценкам?

– Прежде всего, изменилась его структура. В 2014-м доля инвестиционных сделок доходила до 30% — все хотели вложить деньги в недвижимость. Поэтому покупали маленькие студии и однокомнатные квартиры. А в 2015-м доля инвесторов уменьшилась до 5% в лучшем случае. Стали более востребованными квартиры «для жизни». Это большие одно-, двух- и трехкомнатные варианты. Ипотека под вменяемый для нашей экономики процент позволила людям улучшать жилищные условия. В результате число сделок снизилось примерно на 30%, а выручка застройщиков только на 15%. Это позволяет совершенно спокойно работать, ничего не замораживая.

– То есть много просторных квартир — это не всегда ошибочный подход…

– У нас в ассортименте присутствуют и просторные, и компактные варианты. Мы проводим серьезные маркетинговые исследования перед стартом проекта. Например, в районе проспекта Маршала Блюхера изначально был спрос на большие квартиры. Поэтому в ЖК «Медалист» мы их и заложили. А в Девяткино стометровые «трешки» не будут востребованы.

Конечно, спрос меняется, но проектировать много студий в доме комфорт-класса, расположенном в спальном районе, неправильно в любом случае. Мы понимаем, что если на площадке десять квартир, из которых восемь студий и две «трешки», ликвидность трехкомнатных резко упадет.

– Что будет в 2016 году?

– За наши объекты я спокоен. В прошлом году мы вывели на рынок проекты «Балканы» и Leningrad, несколько очередей в других ЖК. Спрос будет. Вот только сроки строительства мы заложили более длительные, чем сделали бы год назад. Подстраховались таким образом.

– С «Балканами» и Leningrad'ом понятно — в этих районах предложение невелико, но в Девяткино очень большие объемы строительства…

– Сегодняшние темпы реализации, например в ЖК «Три кита», позволят завершить стройку, даже если продажи упадут вдвое. В проекте «Территория», который мы вывели в конце прошлого года, акцент сделан прежде всего на планировках. Как правило, студия — это вытянутый прямоугольник шириной 3,5 метра с одним окном: ни гардероб разместить, ни «поиграть» с расстановкой мебели. Сейчас у нас появились варианты той же площади, но шириной 4,5-5 метров, с двумя окнами, с четким зонированием на кухню и комнату (причем их можно поменять местами). Весьма востребованы и двухкомнатные квартиры метражом около 50 кв.м, где кухня с двумя окнами занимает 17–19 метров.

– Застройщики рассчитывают на продолжение ипотеки с господдержкой. Предположим, этот вариант все же не сработает. Есть ли у вас «план В»?

– Радует, что программу субсидирования ипотеки продлили. Но у нас есть и «план C». Все секреты раскрывать не буду. Самое очевидное — придумывать новые формы рассрочки. Нам в этом отношении проще, поскольку у нас есть объекты и с договорами долевого участия, и с ЖСК. ДДУ не предполагает продления рассрочки после ввода объекта в эксплуатацию, что, конечно, неправильно, и это надо на законодательном уровне менять. Зато ЖСК позволяет предоставлять рассрочку на любое время. У нас по схеме ЖСК есть и практически сданные дома с достаточным числом свободных квартир, и новые проекты с хорошим спросом и вальяжной рассрочкой до 2019 года. Так что перестроим легким движением руки свои программы, и все.

– Разве слишком длинные рассрочки не подозрительны?..

– Все зависит от конкретной компании. Если она строит один дом и предоставляет рассрочку на 10 лет — это действительно странно, хотя и тут надо разобраться. Возможно, цена «квадрата» такая, что компания спокойно берет кредит в банке и дает рассрочку покупателям.

Крупные же фирмы могут перераспределять финансовые потоки. Допустим, один объект продается хорошо, там и рассрочки нет. На другом реализация квартир идет медленнее. Поэтому для кого-то рассрочка на два года — это много, поскольку других источников финансирования нет, а для кого-то и 10 лет нормально. Хотя такой длительный период, скорее, имеет отношение к маркетингу, а не к реальным условиям продажи.

– А «вариант C» — это, наверное, покупка банка?

– Речь только о перераспределении внутренних ресурсов, не более того. Всегда можно привлечь банковские деньги и на них строить. Да, жилье будет дороже, но потребители оценят темпы работ и будут покупать. Свободные финансовые ресурсы у населения пока еще не кончились.

– Вопрос в том, захотят ли они их в стройку вкладывать.

– Может, и не захотят, но тогда куда инвестировать? Скупать евро и доллары — не вариант, это уже все понимают. Людям надо где-то жить независимо от кризиса. Логику тех, которые долго копят и обитают в тесной квартире, хотя есть возможность улучшить условия, я не понимаю. Сейчас, правда, таких все меньше. Копить мало кто хочет.

– Вы приобрели два проекта у корпорации «Элис». У обоих участков непростая судьба, много юридических сложностей. Долго ли к ним присматривались? И почему все же решились на сделку?

– Наша компания тщательно анализирует все «за» и «против» до заключения сделки, но сами решения принимает быстро. Если слишком долго присматриваться, то либо что-то поменяется не в твою пользу, либо сосед тебя опередит. Мы оценили все риски и решили, что они не критичные. И жизнь показала, что это правильно.

– В кризис можно было найти проекты попроще…

– Простых участков в городе практически не осталось. Условно ими можно считать площадки, которые город продает на торгах. Но и у него нет вариантов, где можно сразу и без проблем начинать стройку. За действительно интересные проекты приходится бороться. Если бы участки под ЖК «Leningrad» и «Балканы» были простыми, их давно бы застроили.

– Как продвигаются ваши проекты на намывных территориях Васильевского острова?

– Пока мы можем говорить только про комплекс «Капитан Немо», где есть разрешение на строительство. (Другие проекты мы на рынок пока не выводили.) Строительная готовность этого ЖК — 85%. Предстоит закончить внутреннюю инженерию, выполнить благоустройство и завершить отделку мест общего пользования. Соглашение с городом и договоры с ресурсоснабжающими организациями, которые мы подписали, предусматривают, что до конца года к участку подтянут инженерные сети.

Разногласия есть по поводу инженерного обеспечения других проектов, но не по «Капитану Немо». Надеюсь, к началу отопительного сезона мощности будут готовы.

Судьба будущих строек — пока вопрос открытый. Мы понимаем позицию властей, но отсутствие средств в бюджете не означает, что все расходы на дороги и «социалку» должны взять на себя застройщики.

Начинать новые объекты на намыве мы пока не видим смысла: условия, которые диктует Смольный, могут сделать их убыточными.

При этом потенциал у территории огромный. Но реноме места уже, к сожалению, пострадало. От своих участков мы не отказываемся и продавать их не планируем. Да и пока вопросы с сетями не решатся, на землю вряд ли найдется много претендентов.

– Между тем на рынке появляются новые компании из Москвы и других регионов, которые покупают проблемные объекты с долгами и обманутыми дольщиками…

– Хочется пожелать им успеха. Может, они просто не видят других шансов выйти в Петербург. Кстати, сделать это гораздо сложнее, чем в Москве и Московской области. У нас конкуренция жестче, объем рынка раза в четыре меньше, чем в столичном регионе, люди более тщательно выбирают жилье. Непроработанные проекты зависают или застройщики выходят в ноль. Мы видели много компаний с грандиозными амбициями, которые громко заявили о себе, а потом либо ушли, либо стали местечковыми фирмами.