Застройщики в заложниках у банков

Застройщики жалуются на доминирующее положение банков, предоставляющих проектное финансирование. Те предъявляют завышенные требования, а девелоперы практически бесправны.

О том, как обеспечить финансовую устойчивость застройщиков в условиях нового законодательства, говорили на совещании в Совете Федерации. Вице-президент НОСТРОЙ Антон Глушков заявил, что теперь банки занимают доминирующее положение. По его словам, формальным требованиям для предоставления проектного финансирования соответствуют около 60 банков. Но тех, кто на самом деле готов этим заниматься, можно пересчитать по пальцам. В некоторых регионах это максимум два-три кредитных учреждения. «Такое положение позволяет диктовать условия, которые по рукам и ногам связывают застройщика. В залог, например, требуют не только участок, но и незавершённые объекты, или достроенные, но ещё не проданные активы. Вплоть до части собственности в компании-застройщике. Помимо залога участка банкам, например, необходимо и поручительство бенефициаров. Но из новой редакции 214-ФЗ непонятно, кто это: физические лица-учредители или «материнская» компания. Неточности позволяют вольно трактовать закон. Законодательство для застройщика предусматривает жёсткую финансовую дисциплину. Такие же чёткие правила должны распространяться и на кредитные учреждения», – полагает Антон Глушков.

Залог за полцены

Руководитель аппарата Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко тоже сетует на завышенные и непрозрачные требования к застройщикам, которые банк не раскрывает – или одобряет кредит, или отказывает без объяснений. «В этом вопросе деятельность банков не регулируется, а застройщики фактически бесправны. В кредитные договоры включаются пункты, позволяющие банку в любой момент изменить ставку. Или право одностороннего расторжения договора в любой момент: потребовав возврата всех средств, банк за полцены заберёт объект и другие залоги». Не решён вопрос и с финансированием других затрат заказчика – банки готовы кредитовать фактически только строительство, а в каждом проекте есть иные статьи расходов.

Многие участники рынка рассчитывали на новые правила формирования резервов, которые устанавливает Центробанк. Они утверждены, и вскоре вступят в силу. Однако заместитель председателя ЦБ России Ольга Полякова пояснила, что на основании этих требований каждый банк сам разрабатывает внутренние документы. То есть нормы ЦБ не означают, что в кредитных учреждениях будет общий подход к оценке проектов.

Дополнительные гарантии

По словам г-жи Поляковой, из 60 уполномоченных банков 32 заявили, что готовы финансировать стройки. До 2024 года они могут потратить 16 трлн рублей (это даже больше, чем требуется по прогнозам госкомпании «ДОМ.РФ»). 

«Банки обязаны оценивать риски и возможность застройщика обслуживать и возвращать кредит. То есть оценивать потенциальную рентабельность, бизнес-план, поскольку у девелопера, особенно после введения правила «один застройщик – одно разрешение», ничего нет, кроме участка. Основной источник фондирования – деньги дольщиков, которые защищены системой страхования вкладов. А залог минимизирует риски, поэтому если банк требует в залог землю или гарантий головной организации, это может снизить и стоимость кредитов. В этом нет ничего сложного», – успокаивает Ольга Полякова.

Отвечая на опасения застройщиков о завышении ставок по кредитам, она заявила, что они при открытии эскроу-счетов будут выдавать проектное финансирование по плавающей ставке: «Когда ещё нет ни одного дольщика, среднерыночная ставка составит 12%. По мере поступления средств на эскроу ставка будет снижаться и на сроке кредита в два года составит от 7,5–8%, а может быть и ниже в зависимости от скорости продаж. В банки уже поступили заявки от 188 застройщиков на 55 млрд рублей. Открыто около 500 счетов эскроу, а реальные ставки даже ниже вышеобозначенных», – заверила Ольга Полякова.

Она также объяснила, почему ЦБ против поэтапного раскрытия эскроу-счетов.  Администрирование этого процесса – очень сложный механизм, эффективного варианта пока никто не предложил. Непонятно, на каких этапах возможно частичное раскрытие счёта и какими документами выполнение этого этапа подтверждать.

Застройщики теряют возможность манёвра. Ранее в кризис при увеличении ипотечных ставок они могли предоставлять покупателям рассрочки и дополнительные скидки. Теперь ресурса для этого нет. «Изменение макроэкономической ситуации и взлёт ключевой ставки мы отдельно не обсуждали. Но в этом случае будут работать другие механизмы, например, субсидирование ипотеки. Никто вас не оставит с дольщиками и эскроу-счетами, с ключевой ставкой, например, в 17% и стоимостью проектного финансирования в 22%. Мы все хотим, чтобы страна развивалась», – пообещал замглавы Минстроя Никита Стасишин.