26 мая 2019 время: 01:03
курс $64.61 €72.32
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


13 мая 2019

Верховный суд уточнил правила раздела недвижимости при разводе. Панацея ли брачный контракт?

Насколько наше семейное законодательство прозрачно с точки зрения рынка недвижимости? Является ли панацеей брачный контракт? В долевое строительство или в приобретение готового жилья супруги вписываются вместе? Оговаривают ли они заранее возможный развод и раздел собственности? Особенно если речь идёт о выплате ипотеки. Насколько усложняют сделки, в частности, по продаже недвижимости прежние семейные отношения собственника? И приходилось ли вам делить имущество? 

Надежда ЗОТОВАруководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»: 

– Если надел перешёл в собственность супруга по решению ОМСУ, такие акты не относятся к безвозмездным сделкам. Суд может признать имущество совместной собственностью, если супруг докажет, что в период брака он сделал вложения, значительно увеличивающие его стоимость (реконструкция, капитальный ремонт и так далее). 
Брачный контракт – относительно новая для нас практика. Отсюда и весьма узкая направленность таких договоров: ими можно регулировать только имущественные отношения. В Европе и США в них часто прописывают обязанности в отношении ребёнка или ведения домашнего хозяйства. Думаю, со временем отношение к брачному контракту изменится. При этом его всё же можно оспорить, если условия ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное поло­жение.

Наталья ЮРЧИС, руководитель юридического отдела департамента продаж жилого фонда агентства «Петербургская Недвижимость»:

– Несомненно, брачный договор при разводе может помочь предотвратить имущественные споры. 
Я как юрист положительно отношусь к тому, чтобы супруги определяли на будущее режим имущества, приобретаемого в браке, и его судьбу после развода. В России практика подписания таких контрактов не распространена в первую очередь из-за нашего менталитета. 
Что касается приобретения готового жилья, чаще всего договор заключается на имя одного из супругов. Оба супруга оформляют его, когда хотят сразу определить свои доли в имуществе или когда недвижимость приобретают совместно с другими членами семьи, например, при использовании субсидий или материнского капитала. Правда, теперь при оформлении имущества супругов в долевую собственность потребуется брачный контракт или нотариальное оформление сделки купли-продажи. 

Ольга УЛЬЯНОВАдиректор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:

– У нас ещё слишком низкий уровень финансовой и юридической грамотности населения. Считается неприличным, вступая в брак, думать о деньгах и оскорблять недоверием будущего супруга. Хотя, безусловно, брачный договор, особенно в отношении имущественных вопросов, сильно упрощает жизнь. Если его нет, супруги часто оформляют недвижимость в равных долях, а если хотят исключить её из общего имущества, оформляют квартиру на ближайших родственников, чаще на родителей. 

Сергей ФЁДОРОВ, руководитель направления складской и индустриальной недвижимости Rusland SP: 

– Брачный контракт имеет смысл подписывать, если у обоих супругов или одного из них есть существенные активы. В России уже накоплена практика по судам между супругами за недвижимое имущество и другую собственность. Из известных историй – суд между Романом Абрамовичем и Дарьей Жуковой. Она, в частности, получила апартаменты в ЖК «Голландия», напротив Новой Голландии.

Юлия КОМБАРОВА, генеральный директор Юридического бюро № 1:

– Брачный договор – надёжный документ, который оспаривается только по очень веским основаниям. Например, когда суд расценивает его как попытку переписать имущество на супруга перед банкротством. В России брачный договор обычно подразумевает, что активы каждого из супругов не являются совместно нажитым имуществом и не делятся при разводе. Иногда банки предлагают ипотечным заёмщикам подписать брачный договор, если доходы супругов непропорциональны. В таком случае берёт ипотеку тот, у кого наибольший заработок. Также брачный договор поможет, если у второго супруга плохая кредитная история.
Молодожёнам неловко говорить о разделе имущества: они влюблены и испытывают свадебную эйфорию. Чаще всего брачные договоры заключают через какое-то время после свадьбы. Как правило, инициатором выступает более состоятельный супруг, почувствовав ухудшение отношений. Поэтому брачный договор – это зачастую первый признак скорого развода. Нередко такое происходит, если жена сидит в декрете, а муж заводит роман на стороне. В таком случае советуем женщинам включить в брачный договор соглашение об уплате алиментов выше прожиточного минимума, а часть имущества переписать на детей. 

Александр РУБАН, юрист компании «Адвокат ФРЕММ»:

– Семейное законодательство чётко регламентирует сделки с  недвижимостью. Верховный суд давно уже разъяснил, что надо обращать внимание на то, откуда взяты деньги на покупку и в какой момент была оплата. 
В нашей стране брачный договор регулирует только имущественные отношения. И в него нельзя включить какие-то санкции, например за измену, как это любят делать звёзды в Голливуде. Но правовая культура граждан постепенно растёт. К юристам чаще стали обращаться за консультацией и разработкой проекта брачного договора. Правда, в основном не до вступления в брак, а уже в браке, ещё чаще – накануне предстоящего развода.
Люди почему-то стесняются до брака обсуждать возможность развода и раздела того, чего ещё нет. Может быть, суеверно опасаются, что слова и мысли могут материализоваться?
В приобретение жилья супруги часто вписываются вместе – на общие средства купить недвижимость проще. Но развод и раздел, увы, заранее не оговаривают.
Прежние семейные отношения сделки никак не усложняют: либо у тебя есть согласие бывшего супруга на продажу, либо нет. Ждут три года исковой давности и пытаются потом выкрутиться. Нередко по жадности начинают делить всё сразу после развода. И это самые распространённые споры, с которыми обращаются к юристам. Хотя раздел бизнеса при разводе – более частое явление, чем просто раздел имущества.

Катерина СОБОЛЕВА, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management: 

– Делить поровну – правильное решение: часто люди долго живут в гражданском браке и приобретают вместе какую-то собственность. Многие заключают брачный контракт уже во время сделки, например, если невозможно получить ипотечный кредит на одного из супругов. 
Сложно выделить сегмент, в котором совместная покупка происходит чаще.
Теперь на вторичном рынке при покупке согласие супруга не нужно, но оно обязательно при продаже, так как имущество в любом случае считается совместно нажитым.

Яна ДОЛОТОВА, директор по маркетингу и взаимодействию с агентствами компании «Л1»: 

– Суду сложно определить реальный вклад одного из супругов в имущество, нажитое во время брака. Фемида должна быть беспристрастна. Вступая в брак, люди заранее должны знать, что их вклад в благосостояние будет оцениваться 50/50 независимо ни от чего.
Брачный контракт – документ, который подтверждает согласие супругов на тот или иной раздел в будущем. Думаю, процент таких соглашений будет увеличиваться. Люди становятся практичнее, а статистика разводов неутешительная. 
Как правило, жильё супруги оформляют на двоих. На подписании договора они редко оговаривают возможный раздел. Чаще всего ипотечные квартиры продают из-за развода. С реализацией такого жилья серьёзных проблем нет.
Мне приходилось делить имущество, по умолчанию 50/50. 

Дарья ФИЛИНА, партнёр, руководитель практики «Недвижимость и строительство» компании Legal to Business:

– На наш взгляд, судебная практика сложилась, и законодатель достаточно урегулировал имущественные отношения супругов. Однако есть пробел в отношениях людей, состоящих в гражданском браке.
Брачный контракт – не панацея, но он существенно упрощает жизнь гражданам при расторжении брака и судам при рассмотрении споров.
Брачный контракт заключают немногие, большинство уверено в нерушимости семейных уз. Обычно такие договоры составляют люди с уровнем достатка значительно выше среднего, собственники бизнеса или просто те, кто столкнулся с подобными проблемами раньше. 
При покупке жилья на «первичке» граждане зачастую пользуются ипотекой. В большинстве случаев одно из главных условий её выдачи – включение второго супруга как созаёмщика или поручителя. Так банки пытаются минимизировать свои риски, в том числе связанные с расторжением брака и разделом имущества.

Александр ПЕРМИНОВисполнительный директор компании «Паритет Групп»: 

– Брачное законодательство, как и любое другое в нашей стране, крайне неразвито. Как повысить правовую грамотность, я не знаю. Знал бы – сидел бы в Думе или в правительстве. На фоне правовой безграмотности большинства появляются брачные аферисты и аферистки, процветает своеобразное рейдерство. Даже состоятельные люди попадают в такие ловушки.
Я никогда не подписывал брачных контрактов, но, думаю, никто из моих «бывших» на меня не в обиде. И они, и я – порядочные люди, а это, пожалуй, главное, что нужно знать о человеке, с которым планируешь связать жизнь. А вообще было бы правильно, чтобы заключение брачного контракта стало необходимым приложением к акту регистрации брака. Правда, нельзя исключать, что множество пар распалось бы уже на этом этапе. Но и имущественных конфликтов поубавилось бы.
На примере сотрудников знаю, как совместно взятая ипотека осложняет бракоразводный процесс. С одной стороны, ипотеку можно рассматривать как дополнительную семейную скрепу, с другой – в случае развода (или, не дай бог, смерти) она сильно бьёт по второму супругу.