«Задача – приватизировать»

Последние годы Петербург старался не расставаться с объектами недвижимости. Но новая администрация готова передавать городские активы инвесторам. Обсуждаются разные варианты: приватизация, концессия, аренда, доверительное управление. 

Об этом и многом другом рассуждали участники «круглого стола» «Распродажа начинается? Новая политика Смольного в сфере приватизации городского имущества и предоставления прав на него». Встречу организовало издательство «Недвижимость Петербурга» при поддержке Комитета имущественных отношений.

Валерий Калугин:

В начале 2019 года мы получили предупреждение УФАС с требованием расторгнуть договор с Фондом имущества Петербурга. Полномочия по реализации объектов переданы ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга». В результате приватизационные процессы остановились примерно на два с половиной месяца. Мы постарались сохранить специалистов, которые выполняли эти функции в Фонде, и перевели их в ГКУ. В целом мы восстановили приватизацию, и сейчас у нас серьёзные планы по проведению торгов.
Сегодня в разной степени готовности находятся около 1500 лотов, большая часть из них – аварийные квартиры. Идёт работа, связанная с вовлечением в оборот новых объектов. Потенциал большой, поскольку неиспользуемых площадей много.
С июня в соответствии с требованиями 178-ФЗ «О приватизации» торги должны проходить в электронной форме. Мы заключили соглашение с Российским аукционным домом об использовании их электронной площадки, на которой уже объявлены первые торги. Кроме того, мы готовим конкурсную документацию на отбор специализированного продавца. Простые объекты, например нежилые помещения не в центре города, квартиры и пр., будем продавать сами. Объекты с хорошим расположением, потенциально интересные инвесторам, выставим через профессиональную организацию – чтобы они не шли в общем потоке за три копейки. В целом задача – приватизировать. Но она требует не только организационных решений, но и вдумчивого подхода.
Сейчас мы разрабатываем концепцию управления имуществом Петербурга на ближайшие три-пять лет. В её основе будут лежать такие понятия, как инвентаризация и учёт объектов, будут представлены наши подходы к распоряжению недвижимостью. Мы понимаем, что часть объектов необходима для нужд города. Кроме того, есть дорогие активы, от аренды которых город должен получать ежегодную плату. Оставшееся имущество будем продавать: на бюджете лежит его эксплуатация и содержание, доходов оно не приносит. 
Знаковые объекты, на приватизацию которых нам всё время намекают журналисты, мы готовим очень аккуратно. Очень много органов федеральной власти рассматривают Петербург как одну из самых важных площадок в своей деятельности. И никто в Приморском районе помещение не ищет. И мы лавируем между тем, чтобы удовлетворить государственные потребности, и выставить на торги что-то интересное. 

Анастасия Ясинская:

Как проходит приватизация по 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения...»?

Валерий Калугин:

Мы должны выйти на недельный срок обработки заявлений по всем процедурам, в том числе по 159-ФЗ. Мы переработали регламенты, сократили процедуры и переводим все отношения между ГКУ и комитетом в единый программный продукт. Это существенно упростит работу.
По 159-ФЗ сейчас в работе 42 пакета, потенциально под действие закона подпадают около 7000 объектов.

Анастасия Ясинская:

Сколько вы рассчитываете заработать в этом году на приватизации? 

Валерий Калугин: 

Порядка 6 млрд рублей. На сегодня заработали 1,7 млрд, это с учётом двух месяцев фактического простоя в работе. Но мы точно выйдем на показатели 2018 года.

Ольга Ворохобина:

В ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» создано управление приватизации и арендных отношений. В него вошли четыре отдела, которые состоят из сотрудников Фонда имущества – 27 человек. Все приступили к исполнению своих обязанностей. На июль объявлены торги по 28 объектам приватизации на основании распоряжения 233-р, 10 объектов предлагаются в аренду. Первые торги состоятся 10 июля. Аукционы будут проходить каждую неделю – 17, 24, 25, 31 июля. В этом же темпе собираемся продолжать работу.
Чтобы стать участником торгов, необходимо получить цифровую подпись в удостоверяющих центрах и пройти авторизацию на площадке. Любое лицо может подать запрос, чтобы ему дали разъяснения по аукционной документации. Адресовать его можно и площадке, и организатору торгов. Вся информация размещена на сайтах комитета, на torgi.gov.ru lot-online.ru, сайтах Фонда имущества и ГКУ. Там же расписан порядок действий, есть вся информация об объектах.

Дмитрий Иванен:

ГУП «ГУИОН» выиграло два открытых конкурса на оценку недвижимого имущества, проведённых комитетом. По одному контракту выполняется преимущественно оценка объектов, подлежащих приватизации в рамках 159-ФЗ. В первом полугодии нам поступило порядка 90 заявок, выполнено 80 отчётов. Это на 25-30% больше, чем в прошлом году.

Валерий Калугин:

Нагрузка возрастает. Мы расширяем штат оценщиков ГУИОН, чтобы справиться с объёмом работы.

Дмитрий Иванен:

Стоимость этих 80 объектов превышает 2 млрд рублей. Самый крупный актив, который мы оценивали в этом году, – Гостиный двор в Кронштадте. Цена здания площадью 6700 кв.м с участком составила 315 млн. 
Второй городской контракт  касается так называемых управленческих решений. Здесь оценка требуется для сделок аренды и мены. В прошлом году было порядка 25 заявок, а сейчас только за месяц поступило 50. У нас действительно жёсткие сроки по контракту – порядка 20 календарных дней. Мы стараемся выполнить работу в течение двух-трёх дней.
Наверное, показатель того, насколько потенциальных покупателей устраивают городские цены, – судебные споры. В прошлом году по 159-ФЗ были выполнены 133 отчёта. У нас десять судебных дел, то есть 7,5%. Это вполне приемлемая цифра.

Анастасия Ясинская: 

Город уже выбрал электронную площадку РАД для проведения торгов по приватизации. Вероятность того, что вы станете специализированной организацией, которую привлекут для продажи, высока. По вашему опыту, что интересует рынок?

Динара Усеинова: 

На нашей площадке в рамках эксперимента проводились торги по объектам приватизации Петербурга ещё в 2011-2012 годах. Мы тогда с некоторым волнением ожидали результатов. Но на самом деле ничего страшного в электронных торгах нет. Показатели по количеству участников и по превышению стартовых цен у нас были такие же, как при обычных торгах в зале. С тех пор прошло много лет, участники торгов рынок освоили, у большинства есть электронная подпись. Всё вполне ясно и прозрачно.
Конечно, проще всего сказать, что все хотят встройку с витринами на Невском. Но на самом деле в Петербурге и в России растёт число сделок с разными активами. Так или иначе, на падающем рынке всё равно продажи совершаются, бизнес развивается, пусть и не в таких крупных форматах. Есть профессиональные участники аукционов, которые привлекают пул инвесторов. И есть участники, ориентированные именно на объекты приватизации. 

Елена Церетели: 

Так сложилось, что последние семь лет город был настроен на то, чтобы максимально вывести из оборота государственную недвижимость. КИО сейчас буквально совершает чудеса. По 159-ФЗ всё равно нужно обсуждать методику оценки. У нас есть чёткое понимание, что в определённых локациях определённые объекты обсчитывают некорректно. Мы готовы это обсуждать, приводить примеры. Но самое главное, что повернулось мышление, появился настрой вовлечь всё в оборот. У нас предложение-эксперимент. Есть Фонд содействия кредитованию малого и среднего бизнеса, который выдаёт микрозаймы. Мы в своё время обсуждали с руководителем фонда такой продукт, как заём на первый платёж по договору выкупа в рамках 159-ФЗ. Потом всё это стало бессмысленным, потому что процесс практически остановился. Сегодня я предлагаю к этому вопросу вернуться. 

Валерий Калугин:

Мы тоже об этом думаем не первый месяц. Хочется дать людям возможность купить, одновременно заработать денег в бюджет и предоставить рассрочку не на кабальных условиях, а основанную на принципах разумности. 

Дмитрий Некрестьянов:

Хотелось бы понять, цель – продать то, что не нужно городу, или то, что нужно бизнесу? 

Валерий Калугин:

Конечно, мы хотим продавать более дорогие объекты. Но, как я уже сказал, есть задача оставить часть имущества в казне, чтобы получать доход от аренды. Мы не стремимся что-то себе придержать, нужно ежегодно собирать определённую арендную плату и иметь площади для различных социальных функций. Всё остальное будем продавать. С моей точки зрения, городу дворцы не нужны. 

Дмитрий Некрестьянов:

Будет ли город широко использовать концессионную схему?

Валерий Калугин: 

Я убеждённый сторонник популяризации концессионной идеи. Конечно, надо исходить из перечня объектов, определённых 115-ФЗ «О концессиях...». Может быть, мы будем вносить предложения по его дополнению. Весь мир живёт на концессиях, это взаимовыгодная схема, очень интересная.

Дмитрий Некрестьянов:

Мы очень много судимся с КИО, в основном по вопросам инвестиционной аренды, есть споры по оценке в рамках 159-ФЗ. По стоимости выкупа расхождения на самом деле весьма существенные, около 25%. Почти всегда по результатам судебных споров выявляется превышение. 
Но сейчас всех волнует информационное письмо Верховного суда с запретом на приватизацию в зданиях-памятниках.

Валерий Калугин: 

Мне не очень понятно, чем руководствовался Верховный суд. Это решение касалось региона, где не так много памятников, и принимали его люди, которые не очень в этой теме разбираются. Сейчас мы через депутатов Госдумы готовим законодательные изменения, чтобы эту проблему снять. Объекту культурного наследия всё равно, по какой процедуре он стал собственностью – на торгах или без них.
Несмотря на то что, на мой взгляд, позиция ВС неправильная, мы должны применять документ. Поэтому приостановили сейчас приватизацию объектов культурного наследия. 

Дмитрий Некрестьянов:

Многие споры по приватизации касаются соразмерности участков, необходимых для эксплуатации выкупаемого здания. Особенно это актуально для всяких производственных и складских зон, где есть крупные разворотные площадки, эстакады и т.п.

Валерий Калугин: 

Мы ещё не сформировали свою позицию, потому что вопрос дискуссионный. С моей точки зрения, границы участка, которые были определены решением Горисполкома либо правительством в 1990-е, утверждены пару раз распоряжением КГА и КЗР, очевидны. Трактовать соразмерность очень сложно, потому что, например, если это автопредприятие, то там один гараж и огромный участок под автобусную площадку. Здесь большой элемент субъективизма, но мы намерены разобраться в проблеме. Этот процесс связан не только с КИО, но в конечном счёте мы придём к пониманию.

Дмитрий Некрестьянов:

Всё равно ведь эти участки продают по 100%-й кадастровой стоимости.

Валерий Калугин:

Такие отношения регулирует Земельный кодекс. Отношения, касающиеся застройки территории, – Градостроительный. И когда мы смешиваем две отрасли, получается неразбериха. Мы пытаемся Земельным кодексом прикрыть недостатки или хотелки градостроительной области. 

Сергей Игонин: 

Как представитель бизнеса я скажу, что, возможно, не стоит всё продавать. Петербург в своё время был пионером передачи имущества в доверительное управление частным компаниям. Была надежда, что процесс примет массовый характер, но этого не случилось. Тем не менее такие примеры до сих пор есть. Осталось всего три договора, из них два – у нашей компании.  
В лучшие годы только «АйБи-Траст» перечислял  по договорам доверительного управления в бюджет Петербурга 100 млн рублей ежегодно. Это не считая денег, которые уходили на содержание объектов, на ремонт, на все вопросы жизнедеятельности. В общей сложности мы принесли бюджету практически миллиард. Представители КИО были на наших объектах, видели, как ведётся работа. Кстати, доверительное управление – это ещё и форма, которая позволяет использовать объект в период его предпродажной подготовки, извлекая из него доход. Максимальная выручка получается за счёт того, что подавляющее число арендаторов – маленькие компании, которым сдаётся максимальное количество площадей размером до 15-20 кв.м. КИО никогда не сможет работать с такими компактными арендаторами, причём, когда решение нужно принимать быстро, почти одномоментно. Передав объект в доверительное управление, комитет снимает с себя эти проблемы, а мы гарантируем перечисление денег. 

Юрий Борисов:

При правильно составленных документах, при полном контроле города и при едином целеполагании эта модель безальтернативна, особенно с учётом состояния нашего исторического центра, серьёзного износа зданий. Нам уже пора создавать общество зелёных сеток. А мы свои фасады держим в исправном состоянии. Да, мы согласовываем с городом расходы, но власти относятся с пониманием, потому что видят эти объекты. 

Александр Якушев:

Мы считаем, что распоряжение городским имуществом через доверительное управление очень эффективно. Объект не выбывает из собственности Петербурга, содержится в хорошем состоянии. Мы сейчас рассматриваем возможность передать несколько зданий в доверительное управление. Это перспектива нынешнего года.
Ещё мы планируем в ближайшее время реализовать семь объектов по программе «Памятники за рубль». Скоро будут объявлены торги по дому на Вознесенском пр., 36, павильону «Императорский вокзал» в Пушкине, особняку конторы лесопильного производства Колобовых на Большой Зелениной, Александровским воротам Охтинских пороховых заводов на ул. Химиков. Заявлены ещё два объекта в Сестрорецке и оранжерея Петергофе. Аренда оформляется на 49 лет, инвестору дают семь лет на то, чтобы провести реконструкцию. После завершения работ плату пересчитают исходя из ставки 1 рубль за квадратный метр. Посмотрим, как будет работать этот механизм.

Дмитрий Некрестьянов:

Сейчас ситуация немного поменялась, но долгое время она была тупиковой для инвесторов. Как город гарантирует арендаторам, что сам не будет им мешать? Что не возникнет ситуация, как с объектом на Сытнинской улице, который приобрела компания «УНИСТО Петросталь», но не смогла инвестировать в него из-за многочисленных ограничений? Здесь не КИО мешает. Город – это многоголовая гидра, и другие госорганы предъявляют требования или осуществляют действия, которые фактически препятствуют реализации проектов.

Александр Якушев:

Мы очень аккуратно относимся к программе «Памятники за рубль». Считаем, что, скорее всего, у инвесторов проблем быть не должно. Плюс эта программа поддерживается на федеральном уровне. 

Николай Пашков:

Ни один девелопер в здравом уме не будет связываться с инвестконтрактом, потому что это непредсказуемые проекты с точки зрения реализации. Мой скепсис в отношении программы «Памятники за рубль» связан с тем, что это аренда. А в нашем государстве аренда сегодня есть, а завтра – нет. И сначала нужно выплачивать полную рыночную ставку за объект, нести затраты на реконструкцию, а потом через семь лет, может быть, ты получишь аренду за рубль. Инвесторов интересует право собственности, всё остальное – разговоры в пользу бедных.
Что касается приватизации, сейчас очень высокий спрос на помещения стрит-ритейла. С точки зрения порога входа для инвесторов помещения гораздо более подъёмные, чем отдельно стоящие здания, и гораздо более доходные. У зданий есть своя специфика. Наиболее ликвидная локация – центр города. Однако здесь ситуацию осложняют согласования, даже если здание не является памятником. Потому есть инвесторы, которые категорически не хотят выходить в центр. Практика показывает, что покупать здания в центральной части Петербурга дороже 40 000-50 000 руб./кв.м экономически нецелесообразно. 

Андрей Кугий:

Хотелось бы подробнее узнать о концепции управления городским имуществом, которую разрабатывает КИО. На что она будет нацелена? Какие механизмы в ней будут прописаны? Мы в проектах редевелопмента сталкиваемся с мешаниной из частного, государственного и федерального имущества. Не всегда понятно, как вовлекать его в оборот, чтобы территория развивалась комплексно. Поэтому хотелось бы понять видение города.

Александр Герман:

Конечно, такая проблема есть. Мы хотим наделить полномочиями по развитию территорий Агентство развития имущественного комплекса (АРИК). На следующий год специально закладываем в бюджет средства для этого. 

Артём Гудченко:

На рынке встроенных помещений практически полный паралич во всём, что касается нормальной эксплуатации объектов. Причина – очередные изменения в федеральном законодательстве. Любому владельцу встройки нужно теперь получать согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на любую перепланировку, установку кондиционера и пр. Это серьёзно сказывается на потенциале спроса в стрит-ритейле. Инвесторы понимают, что получение доходов сопряжено с существенными рисками. Этот вопрос необходимо выносить на федеральный уровень в короткие сроки. Каждый предприниматель сталкивается с этими проблемами, легитимно решить их сейчас невозможно.

Елена Церетели:

Эта история усугубилась из-за депутата Госдумы Галины Хованской. Такое ощущение, что человек занимается диверсией. У неё была задача закрыть малые средства размещения в жилом фонде, в итоге проблемы у всего остального бизнеса. Мы работаем с СовФедом. И Александр Беглов на последнем заседании Общественного совета услышал просьбу бизнеса инициировать поправки в законодательство. 

Александр Герман:

Мы как крупный собственник нежилого фонда сталкиваемся с такой же проблемой. Мы тоже поддержим внесение изменений в Жилищный кодекс. Нужно снизить требуемое число голосов хотя бы до двух третей в случаях, когда необходимы согласования с соседями по дому.

Иванова Евгения