Дачная амнистия: инструкция по применению

Новых садоводств на сельхозземлях не будет – пока чиновники не разберутся, где угодья, а где просто земля.

Дачная амнистия действует, однако порядок её применения продолжает вызывать вопросы. Некоторые из них мы переадресовали в областное Управление Росреестра. Публикуем разъяснения специалистов.

В частности, мы просили уточнить: действительно ли «упрощённый уведомительный порядок» регистрации построек (уведомление только на ввод) распространяется лишь на объекты в черте населённых пунктов?

Росреестр ответил: да, «возможность предоставления только уведомления об окончании строительства объекта недвижимости предусмотрена законодательством только в отношении объектов ИЖС, располагающихся в составе земель населённых пунктов». И при условии, что разрешение на строительство выдано до 4 августа 2019 года. В этом случае не нужно и разрешение на ввод в эксплуатацию. Частный застройщик, завершив работу, должен направить уведомление в орган, выдавший разрешение. И приложить к нему техплан. Претензии о несоответствии построенного требованиям и нормам возможны только в одном случае: если параметры постройки не совпадают с указанными в разрешении.

Амнистия не только для бесправных

Дачная амнистия предполагает применение упрощённого порядка регистрации лишь к тем участкам, право на которых не зарегистрировано в ЕГРН. К ним также не применяются требования закона о садоводствах – о том, что строить на садовых участках можно только в рамках требований ПЗЗ и градрегламентов. И мы попросили уточнить: а как быть тем, у кого право на садовый участок зарегистрировано, а постройка – нет.

Официальный ответ утешил. «В обоих случаях (при наличии записи на земельный участок в ЕГРН или при её отсутствии) соблюдение требований, установленных частью 2 статьи 23 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…», не требуется. Для регистрации постройки понадобится правоустанавливающий документ на участок и техплан или декларация».

И ещё: «Статья 3 217-ФЗ закрепляет, что садовый участок предназначен для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. Согласно части 11 статьи 23 садовые участки могут быть образованы из земель населённых пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения. Следовательно, расположение садовых домов на садовых участках либо приравненных к ним и отнесённых к категории земель сельскохозяйственного назначения, не препятствует их госрегистрации в упрощённом порядке».

Набор документов для регистрации домов на садовых участках: заявление, удостоверение личности, техплан или декларация, документы на участок. В ответе из Росреестра специально подчеркнули: «В целях государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на  садовом участке, предоставление документации по планировке территории (проекта организации застройки и проекта межевания) не требуется».

Туманный регламент

Но окончательной ясности всё же нет. И вот почему: «Частью 2 статьи 23 217-ФЗ установлено, что строительство объектов капитального строительства на садовых участках допускается только в случае, если такие участки включены в предусмотренные ПЗЗ территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства. Частью 6 статьи 36 Градостроительного кодекса закреплено, что градрегламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельхозназначения. Вместе с тем запрет на установление градрегламентов в отношении всех участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, в ГрК РФ отсутствует. 

Согласно статье 77 ЗК РФ к землям сельскохозяйственного назначения, кроме сельскохозяйственных угодий (пашен, сенокосов, пастбищ, залежей, земель, занятых многолетними насаждениями), также относятся земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции».

Вот опять непонятно. На угодьях, стало быть, строить нельзя? Только на «внутрихозяйственных дорогах»? А как определить – относится конкретный участок к угодьям или нет? Есть ли где-нибудь в обиходе такая карта или реестр земель, на которые можно опираться в суде? (По прежнему опыту общения редакции с самыми разными инстанциями осмелимся утверждать: в Ленобласти такого документа нет. Зато есть тысячи садоводств и дачных посёлков, исторически и давно расположившихся именно на угодьях.)

Напоследок мы спросили: а будет ли Росреестр регистрировать новые садоводства на сельхозземлях вне границ населённых пунктов – например, учреждённые решением местного совета или района? Или фиксировать изменение границ таких садоводств (с включением новых участков)?

И опять получили несколько уклончивый ответ: «В соответствии с 217-ФЗ товарищество может быть создано: гражданами с последующим предоставлением товариществу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; гражданами, являющимися собственниками садовых или огородных участков. Отнесение таких участков к категории земель сельскохозяйственного назначения допускается нормами №217-ФЗ, за исключением сельскохозяйственных угодий, которые в силу прямого указания части 6 статьи 79 ЗК РФ не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке».

Осталось понять, на какие источники будут опираться специалисты Росреестра, разбираясь, относится конкретная территория к угодьям или нет…

NSP будет внимательно следить за формированием практики, в том числе – анализировать причины отказов в регистрации. Если у вас есть истории по этой теме – присылайте.

Рисунок: https://legal-freedom.ru