Надо ли переписывать Градостроительный кодекс? И какие законы стоит, на ваш взгляд, переделать заново?

«Градостроительный кодекс перестаёт регулировать рынок, – заявил на днях замминистра строительства Дмитрий Волков. – Более того, его перестают читать, потому что он нечитаем». В Минстрое склоняются к мысли, что после многочисленных поправок исправить этот важный для строителей и горожан документ уже нельзя. Его придётся писать заново.

А что вас больше всего не устраивает в Градкодексе? Какие проблемы, связанные с ним, надо решить в первую очередь? Какие ещё законы и правила, на ваш взгляд, стоило бы переписать – или написать заново?

Дмитрий Некрестьянов, партнёр АБ «Качкин и Партнёры»:
– Мы постоянно говорим, что основная проблема даже не в некачественности законов, а в том, что поправки вносятся ещё до того как правоприменительная практика выявит, в чём проблема. Дело не в кодексе, а в скоропалительных, постоянных и бессистемных поправках. Я слабо верю, что эту проблему может решить новая редакция, так как в неё тоже будут вносить поправки, и мы пойдём на новый виток спирали законотворчества.
В нынешнем Градостроительном кодексе есть целый ряд моментов, с которыми нельзя согласиться. Например, лицемерный «уведомительный» порядок сноса и получения права на ИЖС, когда по факту он такой же разрешительный. Произвольность действий госорганов в жизненно важных сроках утверждения проекта планировки территории. Или реальное ограничение возможных требований к застройке. Очевиден и «неформат» главы о деятельности саморегулируемых организаций, которая должна быть в ином законе. Ну и многое другое.
Я не верю, что сейчас мы сможем получить качественный новый документ, который разом устранит все проблемы. А значит, он будет обречён на продолжение гонки за поправками. Для девелоперских проектов, имеющих длительные сроки реализации (во многом из-за постоянных изменений законодательства), это крайне негативно.

Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ:
– Документ действительно превратился в набор поправок. Дочитываешь одну и понимаешь, что надо читать следующую, а пока её читаешь, появляется следующая, ещё более новая. Документ, призванный регулировать градостроительную деятельность, превращается в поле вечного сражения юристов, которые в этих поправках пытаются найти свою финансовую выгоду. В нынешней редакции кодекс в основном регулирует земельные отношения и не решает задачи градостроительной государственной политики. А вообще у нас очень много взаимоисключающих правил, и они настолько разные, что их надо не переписывать, а все отменить, а потом разбираться, что вернуть обратно. Использовать «регуляторную гильотину» по полному! Причём таких документов должно быть как можно меньше, а то мы уже начинаем администрацию администрировать. Смешно, на самом деле, становится.
К примеру, в сфере жилищного строительства за полтора года принимается уже 26 поправка. При том что дом в среднем строится около трёх лет. То есть за половину этого срока правила поменялись больше двадцати (!) раз. Землю девелопер купил при одном законе, проектировал при другом, рабочую документацию разработал при третьем, начал строить при четвёртом, а как 
заканчивать будет – вообще непонятно.

Алина Плетцер, генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»:
– Не проблема, что в документе очень много правок. У нас в принципе сложности в написании документов, а не в поправках.
Большинство законодательных актов создаются без понимания их предмета. Документ, принятый несколько десятилетий назад, приводится в какое-то соответствие с современностью без всесторонней оценки последствий. Нужно вносить 
изменения, перечитывая документ насквозь, потому что его главы и статьи не стыкуются между собой. Поправки должны появляться одновременно с разработкой и принятием подзаконных актов, на которые они ссылаются. Или лучше не вносить их вообще. Существующий подход создаёт хаос.
Например, появилась в Градкодексе BIM-модель. Но что с этим дальше делать – никто не понимает. Подзаконных актов нет. Та же ситуация с экспертным сопровождением, которое даёт возможность застройщикам не проходить повторную экспертизу. Как его организовать и что конкретно под этим подразумевается, какой документ должен быть на выходе – неизвестно. Вакуум остаётся. Та же история была с экспертизой объектов в зонах с особыми условиями использования: норма в законе появилась, а подзаконные акты так и не приняли. И через год вышло ещё одно изменение Градкодекса, отменившее первоначальное.
Прорабатывать документ нужно принципиально иным способом. Сейчас он есть, а работать по нему невозможно. Разработчики не учитывают практику строительства и мнение профессионалов. Градкодекс должен стать не теоретическим, а практическим.

Борис Вишневский, депутат Законодательного собрания Петербурга:
– Меня не устраивают две вещи. Первая: рекомендательный (а не обязательный с точки зрения отклонения документации) характер публичных слушаний, невозможность для граждан «заблокировать» то, что им категорически не нравится. И второе: 
коррупционный механизм «отклонения от предельных параметров», чего вообще не должно быть, как не должно быть «отклонений» от нормы закона.

Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП компании «Дювернуа Лигал»:
– Менять кодифицированный законодательный акт каждые десять лет – не самая блестящая идея.
Да, Градостроительный кодекс воспринимается тяжело из-за огромного количества изменений, которые он претерпел за последнее время. Однако указанные изменения были во многом оправданны и необходимы. Взять хотя бы включение в кодекс комплексных проектов устойчивого развития, решение вопросов, связанных с корректировкой проектной документации.
Безусловно, регулирование указанных вопросов в Градкодексе нельзя назвать идеальными. Например, механизм реализации проектов КРТ по инициативе правообладателей на сегодня не решает всех вопросов, стоящих перед инвестором. В частности, не позволяет приобрести права на смежные участки, находящиеся в публичной собственности, для целей, не связанных со строительством или реконструкцией объектов социальной, коммунальной или транспортной инфраструктуры. Это влечёт потерю интереса для большинства инвесторов.
Вместе с тем градостроительство тоже нуждается в некоторой устойчивости, стабильности, понимании постоянных правил игры, к чему не ведут бесконечные изменения кодифицированных актов. При этом идеи усовершенствовать те или иные механизмы будут всегда, потому что нормотворчество часто не поспевает за меняющимися правоотношениями.

Дмитрий Михалёв, руководитель службы по работе с госорганами компании «СПб Реновация»:
– Градостроительный кодекс – правовая основа строительной отрасли. А повседневную работу строителей в основном всё же регулируют другие акты.
Конечно, законы в нашей сфере далеко не идеальны. Стоит вспомнить, сколько раз меняли и дополняли 214-ФЗ. Поэтому и возникают нестыковки, несоответствия. Эскроу-счета ввели, а в госзакупках квартир это не предусмотрели. Городской 820-й закон об охране памятников «задел» и некоторые наши кварталы.
В Петербурге остаются исторические объекты в не самом лучшем состоянии, но вокруг них в радиусе ста метров ничего строить нельзя.

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:
– Нам приходилось сталкиваться с тем, что отдельные положения Градкодекса не соответствуют, например, нормам Земельного кодекса. Такие неувязки становились предметом дискуссий: на что опираться, как будут трактовать эти пункты чиновники? Именно несоответствия становятся предметом бюрократических проволочек, затягивают получение согласований.
Кроме того, нормативная среда меняется: вводятся новые стандарты жилья, возникают новые рыночные реалии, появляются форматы, которых раньше не было. Их надо как-то учитывать.
Градостроительный кодекс должен быть фундаментальным в основе и гибким в конкретных ситуациях, чтобы устаревшие правила не тормозили развитие.

Ирина Топталова, заместитель генерального директора по правовым вопросам АО «Специализированный застройщик «Строительный трест»:
– Градостроительный ко­­­­декс – не самый нечитаемый документ в нашем законодательстве. Да, после последних правок он стал очень громоздким и содержит много отсылок на другие статьи. Но эти отсылки в большей степени касаются этого же нормативного акта, что даёт возможность профессионалам его трактовать. В отличие, например, от законодательства, регулирующего долевое участие. Здесь одновременно действуют несколько нормативных актов, применять которые нужно в зависимости от текущей ситуации по каждому объекту (получение градостроительной или разрешительной документации). Это невероятно усложняет деятельность застройщика, особенно если он возводит одновременно несколько объектов. Актуальные нормативные акты в этой сфере однозначно должны быть отменены, а взамен подготовлен целиком новый документ.
 
Дмитрий Полунин, девелопер проекта «Ломоносовская усадьба»:
– Самое главное: закон должен быть понятен непрофессионалам и не допускать «двойных толкований». В первую очередь его должны однозначно читать и трактовать правоприменители, то есть чиновники. Особенно много недопониманий возникает там, где есть ссылки на другие нормативные акты – на земельное законодательство, на правила кадастра.
Например, если участок делили, то при продлении разрешения на строительство нужен новый градплан. А если увеличили – градплан не нужен. На то, чтобы объяснить это чиновникам, уходит много времени.

Владимир Мечтаев, управляющий партнёр АБ «ФРЕММ»:
– Частые и бессистемные изменения в законах – это проблема не только Градостроительного кодекса. И Налоговый кодекс часто меняют, и Гражданский кодекс в последнее время это тоже не обошло. Причём поправки вносят незаметно. Например, называется федеральный закон вроде бы безобидно – «О внесении изменений в федеральный закон «О защите диких пчёл» и другие законодательные акты». А начинаешь читать – там и налоги повысили, и порядок регистрации сделок с недвижимостью изменили, и содержание градпланов скорректировали… Сколько ни говорили, что так нельзя делать, но Госдуму не остановить.
Поэтому говорить только о Градостроительном кодексе нет смысла – не самый плохой нормативный акт.

Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management:
– Больше всего в Градостроительном кодексе не устраивает частота его изменений. Инвестиционно-строительные проекты – это очень долгосрочные истории, предполагающие планирование на несколько лет вперёд. А делать это можно только понимая, в какой законодательной среде мы работам. Соответственно, чем меньше ясности в этой среде, чем меньше понятен её формат, тем меньше будет доверие со стороны инвесторов и тем меньше инвестиций будет привлекать сфера недвижимости. В конечном итоге это отражается и на количестве рабочих мест, и на налоговых отчислениях.

Некрасов Андрей Синочкин Дмитрий Юрьевич Михеева Юлия