Ипотека выдыхается?
Число сделок по покупке жилья в Петербурге и области сокращается, а ипотечных договоров при этом становится больше.
В первом полугодии 2017-го Росреестр зарегистрировал в Петербурге 21 676 договоров ипотеки. Это на 21,3% больше, чем за тот же период год назад. Отметим, что объем сделок на первичном рынке за те же шесть месяцев сократился на 8,4%. (В 2016-м с января по июнь было зарегистрировано 28 095 договоров долевого участия, в 2017-м — 25 611.) На вторичном рынке типового жилья в какой-то момент цены на готовые квартиры почти сравнялись со стоимостью будущих квартир в новостройках, и «вторичка» показала прирост, но небольшой — 3,3%. Как ни крути, а получается, что клиентов с «живыми» деньгами на рынке жилья все меньше.
Примерно треть всех операций с жилыми помещениями проходит с использованием ипотечных кредитов. В новостройках доля ипотеки, по экспертным оценкам, достигает 50–60% (у отдельных застройщиков — до 70%).
В Ленинградской области — похожая картина. Граждане взяли в банках на приобретение жилья 10 704 кредита. Год назад — 8728. Плюс 22,6%! А по продажам в новостройках — минус 7,3% за полугодие (в 2016-м — 19 385 новых договоров «долевки»,
в 2017-м — 17 958). Данных по сделкам купли-продажи на вторичном рынке Ленобласти, к сожалению, в Росреестре пока нет. Но никакого бурного роста спроса на областные квартиры ни один из серьезных риэлторов не отмечает. Значит, и здесь, как в Петербурге: растет доля покупок в кредит на фоне общего спада.
Популярность ипотеки, конечно, обусловлена снижением кредитных ставок (Сбербанк, например, уменьшил их сначала с 1 июня 2017-го, а потом — с 10 августа) и широким распространением партнерских программ. По ним можно найти кредит и под 8–9% годовых.
Несомненно, коммерческие банки, хотят они этого или нет, вынуждены следовать в кильватере лидера. Или терять долю рынка. Или увеличивать риски, подбирая тех клиентов, от которых «Сбер» по каким-то причинам отказался.
Но эффективность «ипотечного рычага» не беспредельна. Он никак не поможет решить главные проблемы регионального рынка жилья: неуклонное снижение доходов населения (см. колонку обозревателя на стр. 6) и существенное преобладание предложения над спросом. В начале 2015 года в Петербурге и пригородах в новостройках продавалось 4,37 млн кв.м квартир, общий объем рынка — 10,11 млн кв.м. К концу первого полугодия 2017-го — 5,39 млн и 11,24 млн кв.м соответственно.
Дальнейшее смягчение условий ипотеки (если оно будет продолжаться) не позволит рынку рухнуть. Но вряд ли сможет обеспечить его рост. (В Москве это уже поняли. И придумали «реновацию» — если верить «Медузе», еще в 2014 году, переводя стройку и финансовые потоки под тяжелую руку государства.)
Мы не располагаем инсайдерской информацией о том, какими мотивами руководствовался Сбербанк, опуская ставки: экономическими (чтобы увеличить свою долю рынка) или же политическими (допустим, попросил кто-то из облеченных властью). Но с учетом прогнозируемого ослабления рубля это уже, наверное, предел. Дальше начинается область высоких рисков. Не случайно практически одновременно со снижением стоимости кредитов финансовый регулятор объявил о консолидации кредитных историй. Это означает новый уровень проверки заемщиков (см. материал на этой странице). Деньги-то в банках есть, да хорошие заемщики кончаются.
За весь 2016 год в Петербурге граждане получили 43 194 ипотечных жилищных кредита, в области — 19 394. Если второе полугодие окажется не хуже первого, а на ипотечном рынке в отсутствие форс-мажорных факторов обычно так и бывает, можно ожидать итоговых показателей немного выше уровня прошлого года.
Пока жители двух соседних регионов предпочитают сберегать, а не тратить. За год рублевые депозиты петербуржцев увеличились с 1,172 трлн до 1,343 трлн. Валютные депозиты «похудели», но не сильно — с 561 млрд до 527,5 млрд в рублевом эквиваленте. В Ленинградской области накопления в рублях тоже выросли с 119,65 млрд до 135,84 млрд а валютные немного уменьшились — с 11,6 млрд до 10 млрд рублей.
Застройщики, конечно, мечтают о том, чтобы депозитные накопления граждан пошли в жилищное строительство. Но на практике так не бывает: ипотеку берут одни люди, держат крупные суммы в банках, как правило, совсем другие…
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
– Когда крупнейшие банки снижают ставки, кредитные средства становятся доступными для более широкого круга потенциальных покупателей. В частности, в нашей компании в этом году около 70% сделок — ипотечные (в прошлом — примерно 50%). У нас есть и совместные программы с несколькими банками, которые позволяют сделать ипотечный продукт еще более интересным. Ставка от 6,2% годовых, конечно, привлекает покупателей.
Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «Лиговский канал»:
– Доля сделок с привлечением ипотеки в нашем проекте за последний год практически не изменилась — около 60%. Наши покупатели обычно берут в кредит от 800 000 до 1,5 млн руб. Полагаю, в ближайшее время благодаря курсу на снижение ставок может повыситься доля инвестиционных сделок.
Николай Урусов, генеральный директор СК «Красная стрела»:
– В нашем ЖК «Неоклассика» доля ипотеки за год выросла практически вдвое: с 20 до 45–50%. Сейчас работают два основных драйвера. Первый — снижение ставок, второй — ипотека с нулевым взносом. Оба фактора стимулируют спрос. Я не думаю, что возможное ослабление рубля существенно повлияет на рынок жилья. Люди привыкли к скачкам валютных курсов.
Сергей Кравцов, генеральный директор компании «Элемент-Бетон»:
– У нас за год доля ипотечных сделок выросла с 60 до 90%. «Живых» денег на рынке мало, и даже те, у кого они есть, предпочитают использовать кредитные средства — это выгоднее. Кроме того, если снижение ставок будет продолжаться, появится возможность реструктуризации кредитов. Многие уже и этот фактор учитывают. Тревожно, что доходы населения продолжают снижаться, и что с этим делать — непонятно.