На Васильевском острове выводят на рынок новый апарт-отель
Несостоявшийся лабораторный корпус на углу Малого проспекта и 17-й линии на Васильевском острове вместе с участком выкупила компания «Петрополь». В нем обустраивают апарт-отель GLER, который выведут на рынок после майских праздников. Стоимость сделки превышает 500 млн рублей, считают эксперты.
Десятиэтажное (с учетом подземного уровня) здание на 17-й линии, 52 общей площадью 7,2 тыс. кв.м сдано в эксплуатацию в феврале 2023 года. Как утверждает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер, его компания вместе с соинвестором купила в августе 2023-го это здание.
«Это был многолетний недострой - лабораторный корпус Института проблем машиноведения академии наук СССР. Три года назад какие-то смелые ребята купили и ввели в эксплуатацию. В здании - открытые планировки, его можно приспособить под офисы или апарт-отель», - рассказал г-н Лернер на деловом завтраке BestBreakfast, организованном ГК «Бестъ».
В нем девелопер обустраивает сервисный апарт-отель GLER на 111 юнитов от 20 до 63 кв. м. Все апартаменты будут реализовывать с условием обязательной передачи в управление УК. Исключение составят номера на последнем уровне, где видовые пентхаусы с террасами могут быть использованы и под самостоятельное проживание. На первом этаже будет коммерческая инфраструктура, включая концептуальный гастробар, а также коворкинг.
«Мы реализуем в GLER концепцию mixed-use development. Используя объекты разного формата и назначения проживающим будет удобно получать все необходимые услуги в одном здании. Живи, работай, отдыхай, не покидая территорию апарт-отеля - главная идея нашего проекта», - поясняет Марк Лернер.
Объект собираются классифицировать на 4 «звезды», запустить
его планируют уже до конца лета 2024-го. Для управления апарт-отелем привлечена УК «Станция», которая
с 2013-го управляет сетью отелей в Петербурге на 450 номеров под собственным
брендом Station Hotels.
На старте продаж инвесторам предложат программу с
гарантированным доходом сроком на два года.
Конкурирующих проектов в этой локации довольно много. В 2022-м сдан в эксплуатацию «Avenue-Apart на Малом», рядом запланирована реализации второго апарт-отеля Next. Чуть дальше, на 7-й линии Orange Group преобразовала бывшую штаб-квартиру одного из застройщику в апарт-отель сети IZZZI. И почти во всех сданных проектах еще остаются непроданные номера.
Мнения экспертов:
Александр Кравцов,
управляющий партнер ГК Fizika Development:
- Около года назад мы рассматривали данный объект для
покупки. В то время речь шла о сумме в районе 550-600 млн рублей, однако мы
отказались, так как у нас не складывалась экономика. Было необходимо
согласовывать и делать перепланировку, инженерные сети, достроить незаконченную
пристройку – это все стоит денег. Если
же у уважаемых коллег получится – это будет замечательно!
Локация востребована, но нужно помнить, что по соседству уже
существует действующий отель Avenue apart на Малом, где готовые лоты стоят
дешевле. А с ценами от 10 млн рублей на старте, даже с учетом премиального
наполнения, это дорого.
Однако, данная история может успешно работать с учетом
предоставления разнообразных рассрочек, востребованных сегодня у покупателей
апартаментов и коммерческой недвижимости.
Яна Лепёшина,
руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management:
- Проект расположен, на мой взгляд, в спорной локации. Да,
Смоленское кладбище давно выглядит, как сквер, но несколько общежитий рядом,
скопление еще не расселенных коммунальных квартир и промышленная зона добавляют
нюансов локации. Для местных жителей это понятная и привычная локация, а вот
для гостей она может показаться спорной.
Невозможно оценить хорошая это доходность или нет, не зная всех
затрат на реализацию проекта. Так как девелопер заявляет, что стоимость юнитов
- от 10 млн рублей, а доходность до 120 тысяч рублей в месяц, то можно сделать
вывод что номер, который приносит 120 тысяч рублей стоит гораздо больше. Чтобы
оценить реальную доходность нужно понимать соотношение стоимости покупки номера
и стоимость аренды.
Хорошей доходностью сейчас на рынке в среднем можно считать
9% годовых от вложенных средств. Это тот
процент, который могут выдержать УК и устраивает клиента.
Что касается цен продаж, то при стоимости номера от 10 млн рублей за 20
кв м цена «квадрата» получается порядка 500 тысяч рублей. Рядом есть готовый
отель AVENUE на Малом проспекте, со средней ценой квадратного метра порядка 345
тысяч рублей. Также есть готовый отель NEXT в схожей в локации с ценой около 300
тыс. рублей.
Коллегам важно выдержать концепцию и иметь очень качественный навык управления
объектом именно в кондо-формате.