26 апреля 2018 время: 10:28
курс $61.75 €75.33
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
«У Петербурга есть шанс помочь стране вырваться вперёд. От «умышленного города» до «умного города» не так далеко, как многим кажется...»
Георгий Полтавченко
губернатор Петербурга
20 ноября 2017
  • Марина Сторожева
    руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй», генерального подрядчика проекта VALO

Будущее за классическими апартаментами, а не за псевдожильем

Рынок апартаментов продолжает активно расти. Но будущее за классическими апартаментами с набором гостиничных функций, которые будут интересовать прежде всего инвесторов, считают аналитики Lemminkainen. Поэтому компания решила продавать не просто апартаменты, а фактически готовый бизнес для рантье. Об этой стратегии рассуждает Марина Сторожева, руководитель отдела продаж Lemminkainen (генерального подрядчика апарт-комплекса VALO).

– Откуда такая уверенность, что рынок апартаментов будет серьезно расти?

– Мы изучали его, смотрели, что и как продают другие. Инвесторы — люди, которые стараются сохранить или приумножить свои накопления, — отказываются от банковских депозитов в рублях и в валюте, акций, вложений в пенсионные фонды. Они понимают, что должны обеспечить стабильный доход, а другие объекты инвестирования не гарантируют ни высокой доходности, ни даже сохранности средств.
Второй важный фактор — огромная потребность Петербурга в качественном и недорогом размещении. Есть серьезный дефицит хороших гостиниц уровня «три звезды», а спрос на них очень высок и растет. В городе проходит множество спортивных, деловых и развлекательных мероприятий, развивается промышленность, приходят иностранные компании, открываются филиалы крупных российских предприятий. Аэропорт Пулково бьет рекорды по пассажиропотоку, а недавно Петербург победил в номинации «Лучшее европейское городское направление-2017». Так что интерес к Северной столице огромный.
Это понимают и инвесторы, рассчитывая на высокую доходность. Но эту доходность могут обеспечить только апартаменты с полноценной гостиничной инфраструктурой, сервисом и хорошей управляющей компанией.

– Но многие комплексы апартаментов — это, по сути, просто жилье?

– Будущее за классическими апартаментами. От «псевдожилья» рынок уходит. Оно появляется только из-за градостроительных ограничений. Застройщик планирует жилой дом, понимает, что это невозможно, и задумывается над апартаментами, а потом и над гостиничными функциями. Но объекты инфраструктуры, которые обеспечивают доходность, необходимо предусматривать уже на стадии разработки концепции и проектирования. Есть кардинальные различия между жилым домом и качественным комплексом апартаментов: по функциональному наполнению последний все же ближе к гостинице.
Кроме того, сокращается и число тех, кто покупает апартаменты для собственного проживания. Сейчас в нашем проекте 70% — это инвесторы, и их доля в будущем еще увеличится. Кстати, оставшиеся 30% тоже формируют некий задел на будущее: для них это, скорее, временное жилье. Например, как первое жилье для ребенка, который когда-нибудь переедет в свою квартиру. А освободившиеся апартаменты будут сдавать в аренду или продадут. Поэтому такие покупатели оценивают ликвидность, рассчитывают возможную будущую цену.
Если сейчас в Петербурге доля апартаментов на первичном рынке составляет 8–10%, то через два-три года она увеличится до 30%.

– Расскажите о вашем проекте.

– Апарт-комплекс VALO — это совместный проект компании «Галс», которая выступает застройщиком, и концерна Lemminkainen, который выполняет функции генподрядчика и эксклюзивного продавца. Комплекс строится на пересечении улиц Салова и Бухарестской. Рядом станция метро «Бухарестская» и крупный торговый комплекс «Континент».
Всего предусмотрено пять 18-этажных корпусов с апартаментами разных планировок — от студий до двухкомнатных. Задуман и подземный паркинг на 270 машин. Первая очередь на 750 апартаментов будет сдана во втором квартале 2019 года, вторая (795 апартаментов) — в начале 2020-го. А полностью завершить проект планируем в 2020-м.
Наш проект относится к «сервисным» апартаментам класса «комфорт». Концепция базируется на европейских стандартах гостиничного сервиса. Уже на этапе проектирования мы заложили все гостиничные технологии и объекты инфраструктуры. Предусмотрена круглосуточная служба reception, уборка номеров, прачечная, ресторан, кафе, магазины, spa и большой спортклуб площадью около 2000 кв.м. Рядом есть cупермаркет, бар, отделение банка, аптека, детский клуб, салон красоты, медицинский центр и т. д.
Около половины первой очереди уже продано. Апартаменты без меблировки в первой очереди стоят от 105 000 рублей за 1 кв.м, во второй с меблировкой — 135 000 рублей за 1 кв.м.
Мы создаем эффективный бизнес — это серьезный вызов. Надо понимать, как этот бизнес будет работать, и объяснять клиентам. Поэтому мы сразу предлагаем покупателям три доходные программы. Они заключают договор с управляющей компанией, которая и займется сдачей апартаментов в аренду.
Первая программа VALO Classic — для тех, кто предпочитает консервативные инструменты, она ориентирована на долгосрочную аренду. Процент загрузки в этом случае выше, издержки оплачивает арендатор, а собственник получает равномерный доход в течение года — от 9% начиная со второго года после запуска отеля.
В программе VALO Progressive доход выше — инвестор фактически становится участником гостиничного бизнеса. Это краткосрочная аренда, поэтому загрузка неравномерна из-за сезонности. Но в целом обеспечивает доходность от 14%, также со второго года после запуска отеля.
Третья программа — VALO Garant. Она для тех, кому важна стабильность. Обеспечивает ежемесячный доход в 29 000 рублей. При этом мы готовы делиться с собственником 10% доходов, полученных сверх этой суммы. Также эта программа подходит для тех, кто приобретает апартаменты с использованием заемных средств.

1 из

– Но все же в комплексе будут и те, кто живет там постоянно. Им не понравится частая смена соседей.

– У нас изначально предусмотрено зонирование: в одной секции расположены апартаменты, предназначенные преимущественно для долгосрочной аренды, другая секция задумана для арендаторов, приезжающих на короткий срок, и т. д. Так что наших покупателей мы спрашиваем, для чего они приобретают недвижимость, и предлагаем варианты в соответствии с этим зонированием. Объясняем, как этот бизнес работает. Апартаменты, предназначенные для сдачи в краткосрочную аренду, дороже — использовать их иначе будет просто невыгодно. Все это мы подробно объясняем, когда клиент выбирает конкретное помещение.

– Сдавая квартиру в аренду самостоятельно, можно заработать больше: не надо делиться с управляющей компанией.

– УК освобождает от многих бытовых проблем, предлагает полноценный гостиничный сервис. Поэтому мы выбрали европейскую компанию с большим опытом — Hospitality Management. Она, работая с туроператорами и корпоративными клиентами, может обеспечить более высокую загрузку по более высокой цене, а значит, и большую доходность.
Если вы сами сдаете квартиру, то на вас поиск клиентов, бронирование, охрана, получение платы, устранение аварий. То есть доходность зависит от того, каким временем и уровнем знаний располагает собственник.
Управляющая компания берет на себя эти заботы. Например, нельзя обеспечить безопасность в отдельно взятой квартире, а в комплексе с контролем прилегающего участка — можно. Правила посещения в апартаментах, конечно, не такие жесткие, как в гостинице, но многое оттуда взято. Или кому звонить, если в воскресенье ночью потекла вода из стиральной машины? А в нашем комплексе технический персонал круглосуточно готов оказать помощь.

– На каких конечных потребителей вы рассчитываете? И почему полагаете, что они выберут апартаменты, а не гостиницу?

– Это развлекательный туризм, деловой туризм (бизнесмены, приехавшие на деловые встречи или мероприятия), люди, прибывшие в более длительные командировки, студенты и молодежь. Один из факторов успеха — это локация, которая сама по себе формирует приток клиентов. Если апарт-комплекс расположен в деловой зоне, то это бизнес-клиенты, если в туристической — туристы. Если у метро, как наш проект, то формируется поток всех типов.
60% арендаторов апартаментов — это корпоративные клиенты. В Петербурге около 7000 компаний арендуют жилье для своих сотрудников. Апартаменты дешевле и комфортнее гостиницы, если вы приехали надолго. Например, средний срок, на который снимают гостиничный номер, — около двух суток. В апартаментах — минимум пять-шесть дней, а обычно неделя-две.
Аренда апартаментов будет стоить от 36 000 рублей в месяц за студию и около 50 000 рублей за «двушку». Это дороже, чем арендовать квартиру, но все же дешевле, чем номер в отеле. А клиент готов платить за качество и услуги, предоставляемые управляющей компанией.
Почему комфортнее? В апартаментах есть кухня и стиральная машина. Это крайне важно, например, для постояльцев с детьми. Да и не все хотят или могут постоянно питаться в ресторанах или кафе.

– В каких локациях апартаменты более интересны?

– Надо ориентироваться на конечных потребителей — арендаторов. Самыми перспективными будут развивающиеся зоны, куда приходят бизнес-центры, торговля, инфраструктура. А они сегодня расположены в так называемом сером поясе. В сложившихся спальных районах апартаментам будет тяжело выжить: сформировавшаяся инфраструктура рассчитана только на жилье, нет деловой и туристической активности, нет особого интереса и со стороны корпоративных клиентов. Так что они должны быть ориентированы на деловую зону. Выгоднее построить апартаменты ближе к Пулково или «Лахта-центру», чем в спальном районе. И даже близость Дворцовой площади даст только туристический поток.

– Как поправки в законодательство, меняющие статус апартаментов, и новые градостроительные ограничения скажутся на этом рынке? Если придется строить детские сады и школы, останутся ли апартаменты рентабельными?

– Это в первую очередь повлияет на их стоимость. Застройщикам придется по-другому работать над концепцией. Апартаменты никуда не денутся. Возможно, будет проще перейти в более высокий класс. Представлять проекты как предназначенные уже для семейного проживания. Но процесс появления классических апартаментов не остановить.