НАШ ЦИТАТНИК: «Буду отстаивать право и буду доказывать, что льготную ипотеку надо продлевать и дальше. Без этого развитие страны и реализация нацпроектов невозможны…» Марат Хуснуллин

30 ноября, 14:28

Элита все время ищет лучшее, новое и современное

17 сентября 2012 в 06:00
4 557

Элита все время ищет лучшее, новое и современное

Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» расширяет ассортимент своей продукции за счет дорогих проектов. В конце года начнется строительство жилого комплекса на Смольном проспекте, где предусмотрены квартиры категорий «бизнес», «элита» и «люкс». Намерен ли девелопер закрепиться в этих сегментах, как изменились потребности клиентов сегодня, в чем особенность скандинавского домостроения — на эти и другие темы мы беседуем с генеральным директором компании Михаилом Возияновым.

Возиянов Михаил Владимирович
старший вице-президент по инвестициям концерна ЮИТ
ЮИТ Санкт-Петербург

Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» расширяет ассортимент своей продукции за счет дорогих проектов. В конце года начнется строительство жилого комплекса на Смольном проспекте, где предусмотрены квартиры категорий «бизнес», «элита» и «люкс». Намерен ли девелопер закрепиться в этих сегментах, как изменились потребности клиентов сегодня, в чем особенность скандинавского домостроения — на эти и другие темы мы беседуем с генеральным директором компании Михаилом Возияновым.

— В вашем портфеле растет количество проектов бизнес-класса и высокой категории. Зачем структуре консервативного скандинавского холдинга дорогие проекты, где рисков значительно больше?

— Одно из положений стратегии концерна — строительство качественного жилья во всех регионах своего присутствия. И проекты в сегментах «комфорт», «бизнес» и «элита» четко укладываются в рамки этой директивы. «Эконом-класс» мы не строим. В Хельсинки компания строит и реконструирует в том числе и элитное жилье стоимостью порядка 10 000 евро за «квадрат».

В Северо-Западном регионе приоритет для нас — Петербург, где мы рассматриваем все перечисленные сегменты. В каком из них работать, особой разницы нет, кроме локации.

Очевидно, что элитные объекты возводятся в центре, который сегодня испытывает некую неопределенность в плане стратегии развития, а также в связи с судебными решениями по правилам застройки и высказываниями руководства города. В этом смысле риски сейчас действительно выше, но это градостроительные риски. Конечно, существуют и коммерческие, скажем, требуется больше капиталовложений, надо понимать и знать продукт. Но с финансированием мы не испытываем сложностей, у нашей команды есть опыт, а высокие риски компенсируются большей рентабельностью.

— В дальнейшем планируете развивать эти направления?

— Зависит от политики администрации. Если она заинтересована в развитии исторического центра и создаст четкие правила игры, то мы продолжим. А если придется работать в неопределенной среде, то мы будем больше концентрироваться на объектах комфорт-класса.

— Строит ли концерн дорогое жилье в других странах (кроме Финляндии)?

— ЮИТ строит в трех странах Прибалтики, а также в Чехии и Словакии, где по сути нет ярко выраженного сегмента элитного жилья. Возможно, Прага близка к этому. Поэтому пока только Хельсинки и Петербург.

— Включение в состав единого комплекса квартир разных ценовых категорий — достаточно новое явление. Почему в ЖК Suomi вы решились на такой эксперимент?

— С точки зрения здравого смысла это абсолютно оправданно. В прошлом веке в Петербурге были примеры, когда в рамках даже одного дома сочеталось жилье разного уровня. Сегодня в один объект невозможно «впихнуть» «элиту» и «эконом». Хотя такие прецеденты есть в Великобритании — в рамках квартальной застройки девелопера могут попросить возвести бюджетный дом (для учителей, врачей, пожарных и пр.).

В своем проекте мы не испытываем такого давления, но считаем, что квартиры близких ценовых категорий («комфорт» и «бизнес», «бизнес» и «элита») вполне могут сочетаться в одном комплексе. В любом крупном проекте всегда есть видовая, статусная часть и менее престижная. И не стоит делать из последней дорогой продукт. Покупатели элитного жилья ожидают хотя бы другого вида из окна.

— Динамика продаж оправдывает ваши ожидания?

— Да, продажи идут довольно активно, мы даже были удивлены. Возможно, сыграл свою роль тот факт, что рядом уже есть дом, построенный нами ранее. Когда в рамках одного квартала реализуешь несколько проектов, это помогает.

— Есть ли у вас данные по повторным покупкам?

— Мы не ведем такую статистику, но таких сделок довольно много, около 20%.

— В каком состоянии проект на Смольном проспекте, где также предусмотрено жилье разных ценовых категорий?

— Завершена концепция, учтены все рекомендации Градсовета, сейчас идет согласование проекта планировки. Логически стройка разбита на две части: реконструкция трех исторических зданий и новое строительство. Первый этап планируем начать в конце этого года, второй — в следующем. Часть жилья в корпусах, выходящих на Смольный проспект, будет элитной.

— Можете назвать параметры?

— Совокупно там будет порядка 50 000 кв.м, из них около 30% — верхней категории. Общая площадь реконструируемых домов — около 6000 «квадратов», на первых этажах будут офисы, выше — жилье.

— Почем собираетесь продавать жилье?

— Пока не знаю, как правило, цены мы определяем примерно за месяц до начала продаж.

— Вам придется конкурировать со «Смольным парком» корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга». Чем собираетесь привлечь покупателей?

— К тому времени он окажется уже почти реализован и  не будет напрямую пересекаться с нашим проектом. С другой стороны, у нашей компании есть своя клиентура, ориентированная на качество жилья. Мы это видим и по реализованному комплексу «Ориенталь» на Карповке. Спрос достаточно высокий, думаю, что многие клиенты будут заинтересованы в покупке наших квартир.

У нас нет установки на то, что наш проект должен отличаться от конкурентных, мы не сравниваем их, а делаем такой продукт, который — с нашей точки зрения — соответствует потребностям наших покупателей. Важно ориентироваться на клиента. В комплексе на Смольном будет красивая архитектура от Рикардо Бофилла, современная инженерия, достаточное число парковочных мест, продуманные планировки и пр. Ну и, конечно, локация, возможно, более привлекательная. Поэтому я не вижу сложностей с реализацией. Сегодня в центре не так много новостроек, а в перспективе их станет еще меньше.

— По рекомендации Градсовета вам пришлось переработать концепцию. Насколько это увеличило стоимость проекта?

— Нам пришлось лишь немного отодвинуть линию застройки от мостовой по Тульской улице, но экономику не пересчитывали. Общая площадь сократилась примерно на 8%, наверное, и прибыли уменьшатся также, может на 10–12%.

— В какую сумму обойдется реализация проекта?

— Пока не могу сказать, это станет известно после того, как мы обсчитаем параметры по мастер-плану. Мы делали расчеты при покупке участка, но они сейчас изменились.

— Какие параметры, кроме локации, будут определять элитную часть комплекса?

— В первую очередь, это иные планировочные решения и размеры жилья. Если средние площади квартир бизнес-класса — порядка 100 кв.м, то в элитой части — 150, высота потолков в первом случае 3 м, во втором — от 3,3 до 3,6 м, коэффициент парковочных мест в два раза больше (по два места на квартиру). Дорогие варианты будут отличаться также более качественными (и разнообразными) инженерными системами, отделочными материалами и т. д.

Мне кажется, сегодня уже уходит в прошлое представление о том, что элитный объект должен быть «напичкан» всевозможной инфраструктурой — бассейн, фонтаны, скульптуры. Мы больше подходим к европейскому пониманию — добротные и просторные квартиры в хорошем месте с достаточным числом мест в паркинге.

— В Европе и квартиры передают с отделкой…

— В бизнес-классе мы планируем небольшую часть, но в элитной части эта услуга не востребована, равно как и окончательные виды планировок. В сегменте «комфорт» с отделкой у нас продается около 30% квартир, но не больше.

— Что у вас планируется на Приморском проспекте, рядом с вашим офисом?

— Жилой комплекс с квартирами двух типов — «комфорт» и бизнес-класс. Сейчас идет проектирование, на стройплощадку выйдем в начале следующего года. Там у нас один гектар, где собираемся построить около 18 000 кв.м жилья, из которых порядка 6000 — бизнес-класса.

— В чем принципиальное отличие технологии финского домостроения от российского и петербургского в частности?

— Важно знать цели застройщика. Если стоит задача построить как можно дешевле, то это один подход. Но вряд ли можно получить качественный продукт, экономя на всем. Мне кажется, подобная тактика во многом связана с ментальностью наших застройщиков, смещением баланса интересов в сторону владельцев фирм. В Финляндии бизнес ведет себя более ответственно по отношению к обществу, больше думает о клиентах, о репутации, о перспективе. У нас же это похоже на краткосрочное предпринимательство. Мало тех, кто перешел этот психологический порог, хотя они есть, в том числе и в Петербурге.

С другой стороны, в России достаточно критичны вопросы финансирования: если хочешь построить более качественный дом, нужно потратить больше денег. Почти все наши компании испытывают недостаток средств. Иногда у них нет даже альтернативы, они все время строят на последние деньги. Эта экономия отражается на качестве.

В России сложно получить банковское финансирование, оно дорогое, а в случае кризиса сразу возникают проблемы. Как это отражается на операционной деятельности в нормальные времена, мы знаем — фирмы стараются вложить побольше в развитие (в покупку земли) и меньше — в строительство. Хотя это относится не ко всем.

— У вас достаточно большой опыт работы с дорогими объектами. Какие серьезные изменения произошли за кризис? Чего, на ваш взгляд, не хватает сегодня?

— Элитный сегмент в начале нулевых представлял собой просто нетиповые дома. По качеству не все из них сегодня можно отнести даже к бизнес-классу. Тогда элиты было больше в расселенных коммуналках. Потом был следующий этап, когда застройщики начали предлагать свободную планировку, высокие потолки, паркинги, системы безопасности. В определенный период шла борьба — кто больше предложит опций, отличающих проект.

Мне кажется, многие уже «наигрались» и поняли, что дом — это не бизнес-центр или торговый комплекс и здесь не нужны лишние «навороты». В мире существует определенный уровень сложности жилых домов, который не надо перепрыгивать. В перенасыщенном инфраструктурой и сложными системами доме стоимость обслуживания становится обременительной.

Например, еще до кризиса в Москве жильцы элитного дома на Остоженке отказались от построенного бассейна и сдали площади под мебельный магазин. У богатых — другое отношение к деньгам. Поэтому и застройщики начали меняться. Они поняли, что для клиентов важна локация и качество дома, а лишние опции и площади приводят к неоправданным издержкам.

Мне кажется, не хватает качественно построенных объектов с хорошей архитектурой.

— Значит, сегодня маловероятно появление второй «Новой Звезды», где половина дома отдана под инфраструктуру?

— Здесь мы имеем противоречие с закрытостью объектов для посторонних. Подобные проекты могут появиться, только нужно искать механизмы окупаемости инфраструктуры. Например, застройщик мог бы отдать какие-то помещения ТСЖ, которое будет сдавать их в аренду и компенсировать затраты. Но это надо же отдать, а не продать…

Думаю, что такие девелоперы появятся. Девелопер — творческая профессия, он должен искать нетривиальные решения.

— Дорогие проекты постепенно выходят за пределы центра. Какие районы или кварталы, на ваш взгляд, перспективны для данного сегмента?

— В первую очередь — набережные, начиная от моста Александра Невского и заканчивая Лахтой. Пока они застраиваются больше офисами, но и дома там вполне могут быть. Определенный потенциал для многоквартирного дорогого жилья есть и в Курортном районе, в Сестрорецке и Зеленогорске. Может быть — Пушкин.

— ЮИТ не планирует выходить на загородный рынок?

— Мы рассматриваем возможность строительства малоэтажных многоквартирных домов (но не коттеджей и таун-хаузов) в пределах административных границ города.

— Как вы оцениваете перспективы дорогих новостроек?

— Я общался с коллегами, развивающими коттеджные поселки. Рынок восстановился только частично. В определенном смысле это нехороший симптом и для рынка квартир. В кризис объем предложения резко возрос, была большая доля инвесторских квартир, этот объем сегодня едва «перемололся». Тем не менее я считаю, спрос на квартиры восстановился.

Элита все время ищет лучшее, новое и современное. Поэтому застройщики, которые предлагают хорошие варианты, находят покупателей. Но это уже другой рынок! Сегодня покупатели более взвешенно и осторожно подходят к покупке, учитывая в том числе политическую и экономическую конъюнктуру.

Мне кажется, люди переосмыслили свои приоритеты в отношении вложений в недвижимость, произошло некоторое оздоровление.