Виктория Цытрина: «Незаконная перепланировка может понизить стоимость недвижимости»
Недвижимость остается популярным инвестиционным активом для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Один из возможных вариантов – переформатирование жилого помещения в коммерческое и наоборот. В такой ситуации перед покупкой особенно важно провести юридическую оценку, изучив риски существующей или запланированной перепланировки, уверена Виктория Цытрина, основатель юридического сервиса «Бизнес Вправе», независимый директор.
Цытрина Виктория Владимировна
Понятие «перепланировка» регламентировано статьей 25 Жилищного кодекса РФ. Это изменение границ и (или) площади помещения, и (или) образование новых помещений, изменение внутренней планировки и т. д.
Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
При этом аналогичные работы, выполненные в помещениях свободной планировки, тоже являются незаконными. Отдельный раздел правового регулирования касается порядка выполнения работ на объектах культурного наследия.
В Петербурге согласованием перепланировки в многоквартирных домах занимаются межведомственные комиссии (МВК) при районных администрациях. Административный регламент по согласованию перепланировки утвержден распоряжением Жилищного комитета Петербурга от 12 августа 2021 года № 735-р.
Таким образом, принимая решение о приобретении объекта, нужно определить, не вносились ли в него изменения, которые не были согласованы. Информация об этом содержится в техническом плане: таковой является частью выписки Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписку может сделать собственник (продавец) через сайт Росреестра или МФЦ. Если же план в полученном документе плохо читается, можно заказать технический паспорт в районном БТИ.
Незаконная перепланировка ведет к ряду рисков. Например, банк может отказать в выдаче ипотеки для покупки квартиры с незаконной перепланировкой. Банк также вправе заставить заемщика привести все в первоначальный вид, если перепланировка была сделана после заключения сделки.
Анализируя судебную практику, стоит отметить, что чаще всего встречаются иски об узаконивании уже сделанной перепланировки, когда собственник обращается в суд, получив отказ МВК в согласовании проекта. Если планировка выполнена в соответствии с нормами и правилами, суд встанет на сторону владельца объекта.
Истцами выступают также управляющие компании, жилищная инспекция или прокуратура, требуя привести помещение в первоначальное состояние. Обычно этому предшествует жалоба от соседей или деятельность УК по мониторингу состояния дома. Такие споры собственники нередко проигрывают. Если же они не исполняют решение суда, помещение может быть продано с торгов уже приставами. В такой ситуации бывший владелец получает сумму за вычетом расходов на устранение перепланировки, а также издержек, связанных с торгами.
В 2023 году Верховный суд выпустил обзор по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме. В документе указано, что обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому владельцу помещения.
Большой раздел (пункт 19) упомянутого обзора посвящен процедуре продажи с торгов недвижимости с незаконной перепланировкой. Верховный суд указывает, что реализация с публичных торгов принадлежащего собственнику помещения в многоквартирном доме является исключительной мерой ответственности за самовольные переустройство и (или) перепланирование.
В целом последовательность согласования перепланировки довольно проста, но в некоторых случаях процедура может растянуться во времени, например, если требуется согласие других собственников. В ряде же ситуаций перепланировка может и вовсе оказаться нецелесообразной, особенно если инвестор рассчитывает на быструю перепродажу объекта.
Итак, упрощенно:
- Вы обращаетесь к проектировщику, который готовит проект перепланировки.
- Этот проект подлежит согласованию в местной администрации.
- Необходимо получить разрешение на перепланировку и выполнить работы.
- Комиссия принимает выполненные работы и составляет соответствующий акт.
- Соответствующие изменения вносятся в технический паспорт, в кадастр и государственный реестр недвижимости.
Если же в помещении уже есть перепланировка, процедуру придется пройти дважды: сначала узаконить сделанные изменения, затем – получить разрешение на задуманную перепланировку.
Другой вариант – привести помещение в соответствие с последним планом из ЕГРН, а потом согласовывать свой проект по процедуре выше.
Некоторые застройщики предоставляют услугу по перепланировке квартир на этапе строительства. Как правило, это касается жилья высокого ценового сегмента. Вопрос об изменении проекта в определенной его части рассматривает проектное бюро. И если перепланировка возможна, бюро выпускает индивидуальный проект для конкретной квартиры. В дальнейшем на этапе составления техпаспорта и кадастрового учета учитывается уже новая планировка.