Экономика все равно выдавит всю «промку» с Петровского

Компания «Ховард» завершает строительство элитного комплекса Hovard Palace на Фонтанке. В ближайшее время собственники квартир начнут получать ключи. А инвестор приступает к реализации двух премиальных проектов на Петровском острове. С подробностями — заместитель генерального директора Дмитрий Лебедев.

– Вы получили разрешение на строительство сразу двух объектов на Петровском. Будете возводить их одновременно?

– У нас там четыре довольно крупных участка, практически прилегающих друг к другу. Они образуют небольшой квартал. Три надела отведены под жилье, а четвертый (размером 2,7 га) — под строительство школы на 1100 учеников. Помимо этого во встроенных помещениях предусмотрены два детских сада — на 60 и 190 мест, каждый — со своей прогулочной зоной. В наш квартал также попадает историческое здание солодовни, которое собирается реконструировать компания «Леонтьевский Мыс».
В рамках первой очереди мы будем осваивать два участка. Предполагаем застраивать их с некоторой «разбежкой», хотим посмотреть на реакцию рынка. Если спрос будет достаточно высоким, сможем быстро нарастить темпы и по второму наделу. Пока планируем начать с территории вдоль набережной.

– Каковы размеры наделов, отведенных под жилье, кому они принадлежат?

– Площади первых двух участков, по которым получены разрешения на строительство, — 1 и 2,5 га. Третий — 2,7 га — под перспективное развитие.
Что касается прав, то в результате эти земли будут принадлежать компании «Ховард проект».

– Садики будут частными или муниципальными?

– Все три социальных объекта мы передадим городу. Школа будет с двумя бассейнами и обширной спортивной инфраструктурой. Для исторической части города это прецедент, нам неизвестны другие проекты в пределах центра, в которых такой большой участок предоставлялся бы под школу.

– Сколько будет жилья в этом проекте, планируете ли вы дополнительную инфраструктуру, какие «фишки» предусмотрены?

– Локация весьма привлекательная: с одной стороны — река Ждановка, с другой — Малая Невка, с третьей — Дом ветеранов сцены. Квартал будет полностью свободен от транспорта. Для этого под всей территорией «Ховард парка» запланировали паркинг на 795 мест, это в два раза больше, чем требуется по нормативам. Внутриквартальные проезды, конечно, будут, но — пожарные, а не для машин жильцов. Заезды в подземный паркинг мы организуем по краям квартала. Между жилыми домами появится рекреационная зона.
Также мы будем благоустраивать набережную Малой Невки, где есть техническая возможность оборудовать стоянку для маломерных судов неглубокой осадки.
На нашей территории находится объект культурного наследия — трехэтажное кирпичное здание XIX века (бывшее заводоуправление). Его мы отреставрируем.
В рамках первой очереди предусмотрены два жилых комплекса на 276 и 411 квартир общей площадью 75 000 кв.м. Размеры квартир — от 50 до 185 кв.м, высота потолков — 3 м. В квартирах предусмотрены кладовые, гардеробные и достаточное количество санузлов. Большая часть вариантов будет иметь виды на воду.
Начнем работу с участка, выходящего на набережную Малой Невки. Здания (от десяти до семи этажей) спроектированы так, что они будут террасами снижаться к воде. Здесь появятся пять корпусов, три из них — одноподъездные.
Весь квартал, включая школу, решен в единой стилистике. Здания будут строиться только из кирпича (без утеплителей), внешние стены толщиной 640 мм будут несущими. Можно считать, что это некий реверанс в сторону исторического наследия Петровского острова. Кирпич будет светлых тонов с темными вставками, используем также фигурный кирпич и декоративные элементы из металла.

– Кто проектировал комплекс?

– Традиционно у нас работает смешанная бригада: архитектор — Михаил Белов из Москвы (он проектировал Hovard Palace на Фонтанке), а за детальную проработку отвечают АБ «М4» и «ИТР».

– Что будет в историческом здании заводоуправления?

– Пока не определились.

– Что кроме детсада предусмотрено во встроенных помещениях?

– В зданиях, выходящих на Петровский проспект, довольно много помещений отведено под торговлю. В других корпусах мы предложим также «нарезку» из блоков примерно по 100 кв.м, которые можно выкупить или арендовать под предприятия сферы обслуживания: стоматологию, прачечную, детский клуб, аптеку и пр. В основном они будут ориентированы на потребности жильцов. Также предполагаем фитнес-центр.

– Фитнес-центр будет только для жильцов «Ховард парка»? И предусмотрен ли там бассейн?

– Вопрос с бассейном пока открыт. Формат спортивного клуба еще не обсуждался. Если рентабельность позволит сделать его закрытым — прекрасно. Если нет, будем определяться с оператором. Интерес есть.

– Когда планируете начать стройку? И почем будете продавать квартиры на начальном этапе?

– Строительство начнем в третьем квартале. Цены в среднем будут в диапазоне 150 000–200 000 рублей за 1 кв.м.

– В какую сумму обойдутся эти проекты? Будете привлекать банковские кредиты?

– Информацию об инвестициях раскроем чуть позже.

– Будут ли в проекте предложения «под ключ», как в Hovard Palace?

– Сейчас мы это обсуждаем. Скорее всего, в одном-двух корпусах будем предлагать полностью готовые к проживанию квартиры. Это положительная тенденция на рынке, но неразумно выводить на рынок весь большой объем с отделкой «под ключ». И конечно, отделка в этом проекте будет немного проще, чем в доме на Фонтанке.

– С руководителем «Леонтьевского Мыса» Игорем Оноковым вы согласовывали действия? Будете делать что-то общее?

– От г-на Онокова предложений не поступало. Мы понимаем, что здание солодовни требует серьезной реконструкции и что внешне оно практически не изменится. Оно прекрасно вписывается в нашу концепцию. И чем быстрее этот объект будет реконструирован, тем лучше и для нас.

– Вы разрабатывали концепцию развития Петровского острова и знаете его потенциал. Сколько всего жилья будет здесь? Рассматриваете ли покупку других участков на этой территории?

– На Петровском планируется свыше 0,5 млн кв.м нового жилья.
Покупать другие участки мы здесь не планируем. Нам есть чем заняться, к тому же цены на землю сейчас в силу разных обстоятельств сильно завышены. Хотя здесь все еще работает оборонный завод «Алмаз» и еще несколько предприятий, экономика все равно выдавит отсюда всю «промку».
На сегодня не выкуплены меньше половины предприятий, и все они готовы продать активы либо самостоятельно начать редевелопмент.
Активное жилищное строительство в ближайшее десятилетие превратит остров с тремя набережными в качественный район европейского уровня.

– Теперь о сданном комплексе Hovard Palace. К августу у вас была запланирована передача ключей собственникам. Успеваете?

– Возможно, передадим даже раньше. Мы сдали объект в сентябре прошлого года и сразу приступили к отделочным работам. Напомню, что в доме все квартиры сдаются «под ключ». В целом все готово, в июне начнем пуско-наладочные работы по внутриквартирным инженерным сетям. И уже в июле, надеюсь, будем передавать ключи собственникам.

– Сколько квартир остается в продаже? Сколько они стоят?

– Порядка 30%. Цены начинаются с 420 000 рублей за 1 кв.м.

– В каком из трех стилей будет оформлено оставшееся жилье? Можно ведь и не угадать…

– Отделка всего дома распланирована в шахматном порядке: на разных этажах разные секции и разные квартиры уже имеют готовое проектное решение по отделке. Каждый стиль — в темных или светлых тонах. Поэтому в непроданных квартирах отделка уже выполнена. Клиенты, которые приобрели жилье на поздней стадии, могли выбирать из того, что было готово.
Почти 95% покупателей внесли в проект либо незначительные изменения (попросили добавить одну-две розетки или перенести их в другое место, заказали другое кухонное оборудование и т. п.), либо вообще ничего не меняли.

– Какой из трех стилей оказался более востребованным?

– Как мы и предполагали, запросы примерно поровну разделились между ар-деко и неоклассикой. Первый выбрали те, кто хочет иметь более модный, эффектный и интересный стиль. Остальные остановились на спокойной классике. Несколько клиентов заказали имперскую классику, как мы и полагали, это штучные пожелания. Она и дороже, и выглядит своеобразно.

– Полную меблировку кто-нибудь заказывал?

– Интересуются все, некоторые уже заказали, но это следующая стадия.

– Благоустройство общественных зон закончено?

– Да, все укомплектовано, и можно полюбоваться своим отражением в зеркале бассейна.

– Обычно парковочные места в доме не покупают сразу, а как у вас?

– У нас, покупая квартиру, клиент сразу берет себе два-три места в паркинге. Нам пришлось серьезно попотеть, чтобы в центре города углубиться на три этажа (технический этаж и два уровня паркинга), но решение было абсолютно верным.

– Управлять Hovard Palace будете сами или пригласите стороннюю фирму?

– Мы создали компанию «Ховард Сервис», которая и будет управлять комплексом.

– Это ваш первый проект в Петербурге. Какие выводы сделали?

– Подождите немного, остались последние штрихи, потом подведем итоги.

– В кризис некоторые компании признаются в снижении продаж, хотя большинство уверяет, что объемы остались на прежнем уровне. А вы почувствовали отток покупателей?

– Мы видим какие-то волнообразные всплески, которые трудно объяснить. Бывает двух-трехмесячная активность, затем затишье на месяц, потом все повторяется. С чем это связано — непонятно, но точно не с кризисом. В целом интерес к объекту растет, так как его можно не только посмотреть, но и пощупать.

– Как будет развиваться в ближайшие год-два рынок недвижимости в целом и элитный сегмент в частности? Особенно учитывая ужесточившиеся градостроительные ограничения (согласование внешнего облика зданий, рост нагрузки по социальной инфраструктуре и т. п.).

– В целом мы воспринимаем их адекватно. Эти решения можно и нужно было принять уже давно. Власть должна быть властью, а не сопутствующим инструментом. Девелоперы всегда говорили: «Дайте правила игры и не меняйте их. Они могут быть хорошие или плохие, но по правилам мы можем рассчитывать экономику проектов. И чем четче они вырисованы, тем лучше».
Но общие правила зачастую невыполнимы в исторических кварталах. Если мы хотим, чтобы центр восстановили и сохранили, нужно очень внимательно и разумно подойти к правилам. Если «запрещать и не пущать», уже через несколько лет город начнет разрушаться.
Рынок однозначно не умрет, к тому же федеральная власть уделяет пристальное внимание строительной отрасли. Инструменты финансовой поддержки рынка в ближайшее время тоже найдутся. Полагаю, если и не будет заметного развития, то, по крайней мере, сохранятся существующие объемы.