Офисы выстояли

Общий объём рынка спекулятивной офисной недвижимости, по данным IPG.Estate, в Петербурге составляет 2,7 млн кв.м. По итогам года новое предложение подрастёт примерно на 55 000 кв.м. При этом в начале 2020-го прогнозировался ввод на уровне 160 000 кв.м. Одна из самых громких офисных премьер года – бизнес-центр «Группы ЛСР» на Невском пр., 1 площадью около 10 000 кв.м. Здание пока пустует, хотя переговоры по нему идут, рассказывает Константин Меркель, директор по развитию IPG.Estate. По данным компании, с 2020-го на более поздние сроки перенесён ввод четвёртой очереди бизнес-центра «Заневский каскад» (30 000 кв.м), второй очереди БЦ «Собрание» на Цветочной улице (около 26 000 кв.м), двух корпусов БЦ Atlas city на ул. Коли Томчака (26 000 кв.м).

Ожидаемый объём поглощения по итогам 2020-го – менее 100 000 кв.м (против расчётных 130 000 кв.м).

«Первый квартал был достаточно сложным, как и второй. Но с начала лета мы увидели, что рынок оживает. Активность проявили небольшие компании, которые быстрее реагируют на внешние раздражители. Крупные структуры в лучшем случае заморозили планы до конца года. В ближайшие кварталы мы ожидаем серьёзное оживление на рынке», – утверждает Константин Меркель. Одним из факторов, повлиявших на устойчивость рынка к коронакризису, он называет значительную нехватку новых качественных офисов, которая наблюдалась в последние годы, и значительный отложенный спрос.

Богатым проще

«Конечно, этот год будет хуже, чем мы рассчитывали, но работа идёт, договоры подписываются. У нас уже было несколько крупных сделок. Понятно, что пришла «вторая волна», впереди ещё какие-то сложности, но во II половине года на рынке появилась активность. Каждый месяц я наблюдаю достаточно неплохой спрос, хотя нельзя сказать, что его так много, как хотелось бы. Многие компании действительно заморозили планы, сидят на «удалёнке». На петербургском рынке был большой дефицит, что помогает нам сегодня быть более-менее в неплохой ситуации, – подтверждает Дмитрий Золин, управляющий сети бизнес-центров "Сенатор". – С начала пандемии мы потеряли 2% загрузки в первые два месяца, потом ещё 2%. Но к ноябрю мы эти 4% отыграли и, более того, даже увеличили заполняемость, если сравнивать с показателями начала года. Кафе, столовые, которые обслуживают объекты, сильно вздрогнули. У них был большой провал. Но по всем помещениям, кроме одного, мы уже переподписали договоры». 
При этом ситуация в бизнес-центрах более скромной категории иная: «У нас есть два объекта с мелкой нарезкой, там ротация существенно больше. У многих коллег, объекты которых расположены не в центре города и позиционируются в классе C, проблем существенно больше. Они «свалились» по загрузке не на 2% и не на 4. Многие из них, к сожалению, ещё не вернулись к исходным параметрам», – констатирует Дмитрий Золин.

«Мы потеряли арендаторов на 6200 кв.м, но к сентябрю уже сдали 7300 кв.м. То есть в итоге у нас тоже всё неплохо. Есть новые клиенты, есть те, кто расширился», – поделился Эзгюр Эйридже, управляющий директор компании «Ренессанс Девелопмент».

«Бизнес-центр Avenue практически не испытывал никаких cложностей: как была вакансия 1–2%, так и осталась. В других комплексах, которыми мы управляем (а это в основном бизнес-центры класса B+, B, отчасти и C), проблемы были очень существенные. В первую волну мы потеряли фактически 15%. Сейчас средневзвешенная вакансия по нашим объектам составляет около 10%. Это много, потому что до пандемии было 3–6% по разным адресам», – рассказал Николай Антонов, генеральный директор УК «МТЛ. Управление недвижимостью» (ГК «БестЪ»).

Скидок нет и не будет

«В «первую волну» мы не давали скидок. У нас 700 арендаторов, они все, кроме одной компании, написали заявления. И это, кстати, была единственная фирма, куда позвонил я и дал дисконт. С одной стороны, это жёсткая позиция, с другой, нужно понимать, что мы не можем отвечать за весь бизнес наших арендаторов. Хочется всем помочь, но мы не благотворительный фонд», – рассуждает Дмитрий Золин. Исключение было сделано для сопутствующих арендаторов: «Они были в плачевном положении из-за невозможности работать, и мы дали на пару месяцев скидку в половину от арендной платы».

С введением новых ограничений (общепиту запретили работу после 23.00) компании вновь просят пересмотреть условия договоров, но пока решение не принято. Наступление «второй волны» управляющие фиксируют по снижению посещаемости бизнес-центров. «До пандемии этот показатель составлял 5200 человек в день (по всем нашим объектам). Весной он упал до 1800 человек, потом подрос до 2200, а сейчас – вновь около 1800», – сообщил Эзгюр Эйридже.

«У нас 70% арендаторов (90 из 140) просили пересмотреть условия. Мы со всеми без исключения сидели и разговаривали. Потери были», – уточняет он. Незадолго до пандемии компания ввела новый объект – бизнес-центр Renaissance Fontanka на Введенском канале, 4 с арендопригодной площадью около 4000 кв.м. Сделка по его аренде готовилась зимой, но в итоге не состоялась.

«Стрит-ритейл, фитнес и общепит, которые арендуют у нас площади, просто не работали. И мы им не начисляли арендную плату за исключением эксплуатационных издержек. Остальным клиентам пошли навстречу, в ручном режиме делали скидки от 10 до 12%, чтобы удержать их. Кстати, общепит до сих пор так полностью и не вышел на прежнюю ставку», – говорит Николай Антонов.

Новые инвесторы

Инвестиционная активность на рынке замерла в начале года. Перед пандемией прошло лишь несколько заметных сделок: «Сенатор» купил креативное пространство «Ткачи» на набережной Обводного канала, а на банкротных торгах был продан бизнес-центр «Лада» рядом с метро «Ладожская», принадлежавший ООО «Стройбаза «Рыбинская».

После затянувшейся паузы в конце октября владельца сменил бизнес-центр «Монблан» в Выборгском районе. Участники рынка называют это позитивным сигналом.

«В 2020 году у нас было шесть кредитных сделок на 8 млрд рублей, из них всего одна – на сумму почти 2 млрд (речь о строительстве нового офисного здания под конкретного арендатора). Сказать, что есть поток обращений от офисных девелоперов, нельзя. В 2019 году была примерно такая же картина: две сделки, связанные со строительством. DSCR (коэффициент покрытия долга) в среднем снизился с 1,55 до 1,4. Мы видим, что офисный сегмент стабилен. У нас было много реструктуризаций, больше 60. Из них в офисной недвижимости всего семь», – отмечает Константин Бачкин, директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк».

«Мы на три месяца приостановили инвестиционную программу, потому что было совершенно непонятно, как будет развиваться ситуация. Строили самые разные сценарии. В основном – негативные и средненегативные. Но такой оптимистичный, как реализуется сейчас, не предполагали. Сейчас мы ведём большое количество переговоров. У нас есть желание и возможность покупать объекты. Надеюсь, в ближайшее время сможем рынок чем-то порадовать, удивить и разозлить», – обещает Дмитрий Золин.

В свою очередь, «Ренессанс Девелопмент» строить новые бизнес-центры в Петербурге пока не планирует, но «идеальный проект» компания готова приобрести.

Не сдать ставку

Заметного увеличения арендных ставок в этом году ждать, само собой, не приходится, но и снижать их управляющие не намерены. «Мы лишь «играем» с индексацией, вот и всё», – комментирует Эзгюр Эйридже.

«Ставки в классе В у нас составляют от 1000–1050 до 1200–1300 руб./кв.м в месяц, в классе В+ – 1300–1350 руб., в классе А – 1700–1900, – поясняет Николай Антонов. – В пандемию мы их снизили, сейчас опять отыграли. Однако это уровень 2019 года. Индексацию, к сожалению, мы делать пока не можем, потому что конкурентное предложение в классе B и C присутствует очень сильное».

«В бизнес-пространстве «Луч» на пр. Металлистов последствия пандемии не ощущаются. Но, например, на другой нашей площадке на пр. Энергетиков, 19, где в основном молодые предприниматели, вакансия выросла на 12%. Правда, освободившиеся площади удалось заполнить. В принципе ситуация в офисном секторе выправляется», – говорит Андрей Безимов, управляющий бизнес-пространства «Луч» (ГК RAUM).

«Мы ставки не роняли, не ведём переговоры об их снижении, но был период, когда мы их заморозили. Сейчас тренд изменился. Видно, что хороших качественных офисов высокого класса мало, поэтому мы возобновили индексацию. С клиентами работаем индивидуально. Инфляция в стране есть, банки не стали нам выдавать кредиты под 3%. В 2019-м мы индексировали ставки на 9–10%. В этом году прирост тоже будет, но не такой большой. Если говорить о крупных офисах площадью более 1000 кв.м, максимальные ставки по нашей сети в этом году составляют 2500–3000 руб./кв.м в месяц. Есть договоры даже по 3200 руб.», – поделился Дмитрий Золин.

Гибкость в тренде

Одним из трендов коронакризисного года участники рынка называют рост спроса на коворкинги и активизацию игроков в этом сегменте. «Корпорации стали к нам обращаться для размещения в коворкинге. Конечно, мы на это рассчитывали, но не думали, что это будут такие крупные системные компании. Мы с ними заключаем оферты, для них готовим коворкинги в удобных локациях», – делится опытом Николай Антонов. В начале пандемии УК «МТЛ. Управление недвижимостью» сдала несколько этажей в своём коворкинге на Аптекарской набережной «Почте России». Ещё одна категория клиентов – айти-компании, которые находятся в процессе расторжения договоров по прежним офисам. По словам г-на Антонова, сейчас под новые коворкинги Page рассматриваются площади в бизнес-центрах класса А.

«Мы тоже смотрим на освобождающиеся площади в бизнес-центрах класса А и B+ как на возможность развернуть там гибкие офисы», – говорит Алексей Мацкевич, руководитель сети коворкингов GrowUp (Becar). Сеть работала в пандемию, несмотря на существенный отток клиентов: «У нас есть арендаторы, которые заключили контракты на срок от года и больше. Они, конечно, выводили своих сотрудников на работу. Сейчас, несмотря на частичную «удалёнку», отток не так ощущается». Дальнейшее развитие Алексей Мацкевич видит в создании федеральной сети и расширении франшизы.

На рынок постоянно выходят новые проекты. «Спрос на гибкие пространства растёт. В данный момент мы планируем открыть коворкинги на своих площадях для наших внутренних клиентов. Мы не забываем про традиционные офисы, но сейчас больше акцентируем внимание на сервисных», – делится Андрей Безимов. Коворкинги общей площадью около 1700 кв.м компания собирается запустить в пер. Лодыгина, 5, в «Луче» и на ул. Куйбышева, 21. Кроме того, сервисный офис на 1200 кв.м будет оборудован непосредственно для Группы компаний RAUM.

Конкуренция среди коворкингов будет увеличиваться, предупреждает Константин Меркель. В частности, столичные компании планируют экспансию на наш рынок. Интерес к формату проявят и крупные девелоперы, работающие с классическими офисами, считают в IPG.Estate.

Так, Дмитрий Золин прямо в ходе трансляции предложил Николаю Антонову обсудить возможный совместный проект. «Если посмотреть на офисы наших арендаторов, они с течением десятилетия сильно изменились. Клиенты создают всё более современные пространства-трансформеры, понимая, что при каждой реорганизации вкладывать деньги в ремонт – это миллионные затраты. Гибкие офисы могут появляться в бизнес-центрах. Это интересная, хорошая мысль, я её обдумаю», – заявил он.

Пора в офис

В целом участники встречи позитивно оценивают перспективы офисного сегмента. «Как показывает наша практика, люди во вторую изоляцию ушли вынужденно. Отсидев какое-то время дома, они поняли, что теряют эффективность. Речь не о выполнении прямолинейных задач, а о креативе, брейнсторминге, новых идеях, развитии. Зум никогда не заменит живое общение», – считает Дмитрий Золин.

«Отказаться от офисов полностью не получится. Небольшие компании могут так поступить, а для крупных это совсем непросто. Они заключают договор аренды на длительный срок, но при этом тоже переводят часть сотрудников на «удалёнку». И таким компаниям приходится сдавать излишки площадей в субаренду, чтобы оптимизировать затраты. Мы помогаем им решить эту задачу, – говорит Дмитрий Ермышев, директор по маркетингу и рекламе Apriori Development. – Немаловажную роль играет подход компании к управлению. У нас пока велик пласт руководителей, которым важно обозревать подчинённых. Поэтому ещё останутся предприятия с большими офисами, где у каждого сотрудника будет рабочее место. Но количество таких компаний сокращается».

«Линейные задачи продолжают выполняться, но даже они – хуже. А эффективность команд падает минимум на 25% на удалённой работе. Это не выход», – уверен Алексей Мацкевич.

«Все уже привыкли к тому, что такое Covid. Переживём и это время. Человек любит комфорт, а это дискомфорт, он не может долго длиться», – согласен Эзгюр Эйридже.

Смотрите видеоролик по итогам состоявшейся дискуссии.