Апарты ловят ветер

Дмитрий Синочкин:
– Опять звучат заявления о запрете апартаментов. Понятно, что власти пытаются «разрулить» московскую (и отчасти сочинскую) проблему с "псевдожильём". Давайте попробуем разобраться, выяснить, какие последствия ждут сегмент апартаментов в Петербурге.

Константин Сторожев:
– Минстрой находится в сложной ситуации. Два года там пытаются провести поправки, чтобы легитимизировать весь объём построенных в Москве апартаментов и приравнять их к жилью. Пока юридически у них не получается. Велико количество нормативных и подзаконных актов, которые придётся править. Кроме того, возникает проблема ухода объектов туризма из зоны регулирования, проблема классификации и т.д. Слишком много противоречий, и обычным правовым путём их не решить. Но что нельзя сделать на законном основании, можно решить политически. Стукнуть кулаком и сказать: «Запрещаем!» А вы дальше в регионах разбирайтесь, как сумеете. Возможно, все уберут из названий проектов «апарт-отели», как многие уже убрали из планировок кухни. В Петербурге, например, довольно много объектов, в которых кухонь как бы нет. Но при желании, разумеется, всё можно обустроить. Не исключаю, что нас ждёт соревнование запретительных мер и ухода из-под них. Возможно, какую-то часть комплексов действительно разрешат переводить в жилой фонд. Надеюсь, однако, такой перевод не доверят собственникам каждого отдельного апартамента. Иначе мы получим полный хаос. Можно запасаться попкорном...

Дмитрий Синочкин:
– Перевести апартаменты в категорию жилья невозможно без перевода участка. В Москве с этим проще: заплати, и тебе в середине промзоны выделят кусок жилья. Кроме того, в столице суд может признать жилыми помещения в нежилом здании. В других городах такой практики нет. Так что распространение столичного гибрида на всю страну – шаг весьма неаккуратный, хотя и вполне вероятный.

Лилия Биткулова:
– Я придерживаюсь самого простого определения апартаментов в рамках постановления Правительства РФ №158, по которому мы занимаемся классификацией гостиниц. В нём предусмотрены апарт-отель и комплекс апартаментов. Апарт-отель определяется как гостиница с номерами исключительно из апартаментов и студий. А комплекс апартаментов – это вид гостиницы, в которой есть номера различных категорий, но в каждом имеется кухонная зона.
В Петербурге много разумных застройщиков, и ещё на стадии строительства таких комплексов создаются управляющие компании, которые готовятся к прохождению классификации. Так что у нас всё в порядке. 

Дмитрий Синочкин:
– То есть особых причин для паники нет? Московская специфика останется в Москве, а у нас продолжат строить гостиницы, продавать их по долевой схеме и регистрировать как апарт-отели или комплексы апартаментов...

Николай Антонов:
– Нельзя запретить то, чего нет. Наши власти пока не знают, как определить предмет запрета. Я бы посоветовал всем, кто сейчас занимается стратегическим планированием и разработкой собственных проектов, запасаться не попкорном, а валерьянкой, чтобы спокойно пережить очередной кризис и двигаться дальше. Пока есть такая возможность, мы будем строить кондо-отели и гостиницы, рассчитанные на многих собственников, продавать их по ДДУ, а также профессионально управлять сервисными апарт-отелями. Возможно, власти попытаются ставить палки в колёса на стадии реализации девелоперских проектов. Пока это выглядит абсурдно, и главная стратегическая угроза всё же иная. Как только кто-то из владельцев сможет перевести свои «квадраты» в жильё, такие апартаменты сразу попадут под действие закона о запрете на оказание гостиничных услуг в жилом фонде. Тогда для бизнеса действительно начнутся большие проблемы. 

Екатерина Запорожченко:
– Собственники апартов по отношению к заявлениям Минстроя поделились на две группы. Те, кто проживает постоянно, потирает ладошки и готов хоть прямо сейчас нести заявление в МФЦ о переводе в жильё. Но их немного. А инвесторам такая недвижимость интересна именно как апарт-отель, и они выступают против. Если такой закон всё же примут, он предоставит возможность поменять назначение здания. Но возможность – ещё не значит обязанность! Процедура перевода потребует единогласного решения общего собрания собственников. И большинство владельцев сервисных апартаментов в Петербурге проголосует против. Хотя я не исключаю возможность запрета строительства гостиниц с привлечением ДДУ, чтобы отдать этот бизнес на откуп олигархам. Как юрист, если разрешат перевод отдельных помещений, я не представляю, как собственники апартов и жилых помещений смогут решить вопросы тарификации коммунальных платежей, обслуживания общедолевого имущества и прочее. Такой вариант развития событий – как страшный сон. 

Дмитрий Синочкин:
– В каком состоянии сейчас рынок? На какие показатели будем ориентироваться? 

Елизавета Конвей:
– Главный тренд – значительный прирост площадей. Сейчас объём первичного рынка апартаментов в Петербурге составляет 32 проекта, более 700 000 кв.м. Три четверти этого объёма сосредоточено в 19 проектах сервисного формата.
За десять месяцев введено 76 000 кв.м. И до конца года запланировано к сдаче ещё порядка 120 000 кв.м. Среди них – корпуса в составе проектов ArtLine (девелопер – Setl City), Docklands (Docklands Development), IN2IT (PLG), а также комплексы Next («Еврострой») и М-97 («Полис Групп»).
За этот год на рынок вышли всего четыре новых проекта: это «Начало» («Весна»), cOASIS Vertical (Becar), VALO («Галс») и впервые с 2017-го появился элитный комплекс – «Дом Балле» от компании «МегаХаус».
За первые три месяца было продано 26 700 кв.м апартаментов. В марте–июне – резкое снижение: всего около 11 000 «квадратов» реализовано. В третьем квартале спрос начал восстанавливаться: объём реализованных площадей составил 27 000 кв.м.
Структура спроса изменилась. В последние месяцы клиенты чаще покупали более крупные юниты, и в количественном выражении сделок меньше: 700 – в третьем квартале против 1000 – в первом. Повышенный интерес – к несервисным апартаментам для собственного проживания. В этом сегменте преимущественным спросом пользовались проекты бизнес- и элит-классов – на них пришлось 66% сделок. Например, только в нашем проекте Royal Park было продано 37 лотов площадью свыше 3000 кв.м.
Смещение ориентиров вполне логично. Покупатели не испытывают иллюзий в отношении доходности и в основном рассчитывают на надёжное вложение средств. Кроме того, апартаменты бизнес- и элит-классов расположены в таких локациях, где цена квадратного метра с большей степенью вероятности будет расти.
Цены на апартаменты увеличились благодаря сокращению объёма нового предложения и повышению готовности объектов. Сыграло роль и увеличение себестоимости строительства. Заметнее всего подорожали апартаменты комфорт-класса – 145 000 рублей за кв.м против 116 000 год назад. Кроме того, девелоперы активнее привлекают международных операторов, что тоже сказывается на стоимости.
Из новых трендов стоит отметить реализацию разных форматов в рамках одного проекта (VALO, Docklands, Vertical, Novotel и Status!by Salut).
Нас реально потрясла динамика потенциального прироста доли сервисных апарт-отелей на рынке гостиничных услуг. Согласно заявленным планам, уже в 2023 году количество апартаментов составит порядка 24 000 юнитов и превысит количество номеров в классических гостиницах уровня "три-четыре звезды". Несмотря на паузу с туризмом, сила апартаментов растёт, это уже мощная альтернатива гостиницам и аренде квартир, хотя доходность и снизилась.

Анна Прозорова:
– Для нас очевидно, что пандемия выявила скрытый потенциал рекреационных апартаментов. Именно в период карантина жители нашего комплекса ощутили преимущества: жить на территории 17 га, где можно свободно гулять, дышать свежим воздухом и соблюдать дистанцию. Для них самоизоляция не стала проблемой.
После первой волны пандемии продажи выросли в два раза. И спрос увеличивается не только у нас. По данным аналитиков Knight Frank SPb, в прошлом году было реализовано 584 рекреационных апартамента, в первом полугодии 2020-го – 264; скорее всего, по итогам года спада в этом сегменте не будет.
Обсуждение нового закона о переводе апартаментов в статус жилых помещений добавляет популярности этому формату. Все понимают, что цены после перевода могут вырасти. И это добавляет к комфортному проживанию возможность выгодных инвестиций. 

Алексей Мусакин:
– Загрузка классических отелей в этом году упала практически до 10–15%. Небольшой всплеск был во второй половине июля – сентябре. Новогоднюю ночь у нас отменили, для городских отелей это критичная ситуация. По загородному рынку картина иная: несмотря на пустые апрель и май, загрузка в загородных отелях региона примерно на уровне прошлого года – в среднем 65–67% по итогам девяти месяцев. Думаю, итоги года в целом будут не хуже, за городом с празднованием Нового года проще. Средняя стоимость номера в городских гостиницах тоже снижается. Что касается апарт-отелей, здесь можно говорить о перспективной клиентской группе. Из-за пандемии туризм меняет направленность: крах турагентств повлечёт ускоренную переориентацию на индивидуальный туризм и более длительное проживание в каком-либо городе или регионе. Необходимость оптимизации затрат также повысит интерес к апартам, особенно если поездка планируется с семьёй. Не уверен, впрочем, как долго продержатся сами апарт-отели. Одно дело, когда у тебя один-два инвестора, а когда их полторы тысячи, договориться об отсрочках и пересмотре дивидендов сложнее. Я пока не понимаю, как можно много лет подряд формировать ту доходность (8–12%), какую обещают проекты апартаментов. На старте это ещё возможно, но через три-четыре года она всё равно объективно снизится. А если ещё учесть капремонт номерного фонда через семь-восемь лет, который пока в расчётах нигде не фигурирует... Думаю, через некоторое время нас ждёт новый передел рынка и пересмотр гостиничных моделей: уменьшение площадей номеров, смешение форматов (например, появление кухонных зон в номерах классических отелей) и т.д.
Что касается туризма, то, как показала стопроцентная загрузка загородных гостиниц и пансионатов в июне, народ всё равно будет ездить, хоть куда-нибудь. А если ещё государство поддержит внутренние перелёты, будет развивать субсидирование программ детского и пенсионного отдыха, у нас вообще всё будет хорошо.

 Екатерина Лисовская:
– Строить сейчас долгосрочные прогнозы было бы неправильно. Заявления чиновников о запрете апартаментов, разумеется, нервируют инвесторов и дискредитируют отрасль. Каких-либо перемен в следующем году я не жду. Хотелось бы ошибаться, но всё пока говорит о том, что никто нам границы в 2021 году не откроет. Будем жить за счёт внутреннего туризма, будем снижать цены на номера, особенно в межсезонье. Будем бороться за клиента и надеемся на рост интереса к средне- и долгосрочному проживанию. К сожалению, равномерной загрузки, как в Лондоне и Барселоне, у нас не будет ещё долго. 

Владимир Фёдоров:
– Апартаменты есть в портфеле каждого уважающего себя гостиничного оператора, и даже не по одному бренду. Но вряд ли апарты всерьёз переформатируют гостиничную недвижимость. Бояться этого не стоит. Что же касается запрета апартаментов и их перевода в жильё – это явно история не ближайшего будущего. Слишком много законодательных трудностей. Действительно, прежде всего, необходимо будет определить, что запрещать. Кстати, для апартаментов 158-е постановление – это точка уязвимости. Немногие объекты в Петербурге могут быть классифицированы как апарт-отель – с площадью номера не менее 25 кв.м. Большинству в таком случае прямая дорога в комплексы апартаментов, но и там свой жёсткий набор параметров (рекреационные площади и т.д.). Проблема в том, что, когда на рынке появляется что-то новое, мы пытаемся не встроиться в ситуацию, а её обойти. Посмотрите, например, как поступают французы. Accor уже запустил в рамках реализации своих апарт-проектов программы страхования и медицинского обслуживания... 

Дмитрий Синочкин:
– Европейский опыт, безусловно интересен, но вряд ли применим в российских реалиях... 

 Владимир Фёдоров:
– Гостиничный рынок – общий, и те операторы, что у нас работают, транслируют мировые тренды. Кроме того, внутренний туризм для наших апарт-отелей просто идеален. Сюда же можно отнести и студенческие программы проживания. Да, минусы пока превалируют, но плюсы тоже есть. Хотя апартаменты – это не самый консервативный способ инвестирования в нынешних условиях. Но давайте смотреть правде в глаза: если уж строишь апартаменты, пройди классификацию и живи спокойно. Если же в итоге речь о "псевдожилье", стоит сразу оценивать все риски. 

Дмитрий Синочкин:
– Коллеги, хочу процитировать недавнее выступление замглавы Минстроя Никиты Стасишина: «Мы не меняем правила игры, поскольку этих правил и нет. Сейчас апартаменты – это по факту нежилые здания. Наша задача – внести ясность по нескольким принципиальным позициям. Например, по возможности учитывать апартаменты в объёме ввода жилых помещений. По сути, люди улучшают свои жилищные условия, но это нигде не фиксируется».
Примерно в рамках наших прогнозов, не так ли? Тут вам и жилое помещение в нежилом здании, и продолжение начатых проектов... И глубокое, а главное – искреннее желание обитателей апартаментов в «Москва-Сити» платить за коммуналку по жилищным тарифам. Люди решают свои проблемы, у них единственный доступный инструмент – федеральное законодательство.
Что ж, вернёмся к нашей теме и поговорим о тонкостях управления и привлечения инвестиций в сегмент апартаментов. 

Карина Шальнова:
– Группа RBI строит апартаменты как гостиницы, они проходят классификацию, обеспокоенности у инвесторов пока не возникает. Кроме того, мы стараемся выстроить прозрачные отношения между управляющей компанией и собственниками апартов. Наша задача – разработать, в частности для нашего нового проекта «Московский, 103», универсальную программу управления апартаментами. Совместно с компанией «Квадо.ру» мы создали автоматизированную систему отчётности. И по результатам работы «Личного кабинета инвестора» в течение шести месяцев количество обращений сократилось в пять раз. Собственник в режиме онлайн ежедневно может смотреть загрузку номера и аналитику, прогнозировать доходность. Это повышает лояльность к бренду и шансы на повторные покупки у девелопера. Апартаменты – бизнес с низкой маржой, поэтому нам важно создать комфортную и открытую среду для инвестора. И IT-технологии помогают в этом. Сегодня загрузка в нашем апарт-отеле – 60%. Это очень хороший показатель.

Константин Сторожев:
– На мой взгляд, информации должно быть столько, сколько необходимо. Информация бывает и избыточной. Возможно, количество звонков действительно сократится. Но как в принцип я в этот метод не верю, хотя и готов его изучить. Я убеждён, что принцип «котла», когда аккумулируются все доходы и затем распределяются, снимает этот аспект. Потому что управлять гостиницей надо в целом, тогда проблема доходности конкретного номера уйдёт как атавизм. 

Марина Сторожева:
– Всё возможное мы используем и надеемся на лучшее. В нашей команде, кстати, мы не обсуждаем, будут ли открыты границы и состоится ли высокий летний сезон. Работаем в нынешних реалиях. Главная задача – загрузить отель. Каждый день с утра у нас новый квест: какие решения мы должны принять, чтобы завтра у нас был новый гость. Что бы ни происходило, мы подстроимся. 

Дмитрий Синочкин:
– Итак. У нас есть объективное удорожание юнитов в разных категориях, снижение доходов населения, определённые инициативы власти, которые дополнительно ввергнут рынок в состояние турбулентности, и переформатирование туризма. Одновременно идёт бурный рост предложения. Это предкризисная ситуация. Приведут ли эти факторы к задержкам сроков ввода? Есть ли в перспективе риски банкротства застройщиков или проектов, которые негативно могли бы сказаться на отрасли? И риски невыполнения обещаний по гарантированной доходности?

 Константин Сторожев:
– Я не вижу сейчас рисков по задержкам и срокам. Есть опасность другого толка. Целый ряд проектов может не удержаться в рамках сервисных апарт-отелей и спуститься до уровня "псевдожилья". Доля несервисных апартаментов, как показывает статистика, сильно увеличилась, в том числе и в категории комфорт-класса. Что касается гарантий: у нас было ограниченное количество таких программ, компания выдержит. Гарантии в основном давали те, кто имеет амбиции и планы развиваться дальше. Потрясений не будет. Скорее грядут структурные изменения в сегменте классических гостиниц.

Лилия Биткулова:
– За апартаментами и апарт-отелями – будущее. Появляется возможность обучения персонала: как продавать и управлять. Нужны профессиональные компетентные кадры, от этого (в том числе) будет зависеть успешное управление различными видами услуг, которые предоставляют апарт-отели.  

Алексей Мусакин:
– Будущее не за каким-то конкретным типом размещения, а за теми, кто сможет найти своего клиента за минимальную себестоимость. Для семей на отдыхе, наверное, апарт-отель удобен, но если ты командировочный, он уже вряд ли подойдёт. Будущая проблема апарт-отелей – чтобы собственники получали соответствующий их ожиданиям уровень доходности.

Екатерина Лисовская:
– Риски задержки ввода реальны. Я не верю, что все проекты будут сданы в срок и достроены действительно как апарт-отели. Гарантированный доход будет выплачиваться, потому что операционно он был рассчитан, тут подводных камней нет. Весь сегмент нужно приводить в какое-то цивилизованное нормативное состояние. Нужно объяснить нашим законодателям, что апартаменты – не только Москва и Сочи, есть и другие регионы, развивающиеся по собственной схеме, и всех нужно привести к какому-то общему знаменателю.

Екатерина Запорожченко:
– Задержки по вводам на рынке будут однозначно, в том числе и по вине пандемии – задерживаются поставки материалов, закрываются на карантин бригады строителей. Но такие задержки некритичны – от месяца до трёх, и собственники в таких случаях готовы ждать. Банкротств в ближайшее время не предвидится.

Николай Антонов:
– Управление апарт-отелем – это доверие. Если у вас с собственниками оно выстроено, любые системные проблемы, которые мы сегодня обсуждали, обойдут проект стороной. Мы никогда гарантированный доход не декларировали, работаем по агентской схеме. «Котлового» метода тоже нет. Задержек по нашим проектам не будет. Риски банкротств, на мой взгляд, обсуждать тоже пока преждевременно.

Елизавета Конвей:
– Слабые стороны – это законодательство и экспертиза. Риски по вводу и банкротства есть всегда. Слишком много «слепых» зон в этом процессе. Всем желаю наращивания профессиональных компетенций.

Владимир Фёдоров:
– Риски банкротств увеличиваются, но ничего неординарного здесь не вижу, как и в случае с задержками по вводу – квартал-другой, такое случалось и раньше. Риски по уменьшению доходности более серьёзны. В моём понимании гарантированные программы – это основа рынка, но тут есть свои проблемы, и всё будет зависеть от того, насколько компания планирует своё будущее. Самые уязвимые проекты – это «тысячники». Но разбивание на очереди позволяет минимизировать риски и по таким крупным объектам. 

Карина Шальнова:
– У нас рисков задержки нет, мы вводимся на год раньше. Наоборот, всем застройщикам стоит ускорить темпы работ. Но есть проблемы с подбором материалов и заменой запланированных на существующие. Это тоже может удлинить сроки. Мы не отказались от гарантированной доходности. Опасность в таких случаях – это срок в три года. Никто не ожидал, что мы получим загрузку в июне на уровне 28%. Не знаю, кто как строит бюджет по загрузке на 2021 год, но мы уже не планируем 90% заполняемости в белые ночи...

Марина Сторожева:
– Мелкие застройщики могут с рынка уйти. Рост банкротств в гостиничной сфере тоже возможен. Риски по строительству может нивелировать проектное финансирование: это позволяет работать по графику и в срок. 

Будем рады видеть всех в гостях в Дискуссионном клубе «НП». 
Следите за анонсами будущих встреч на сайте NSP.RU.

Видеоролик состоявшейся дискуссии: