Апартаменты выстояли
Петербургский рынок апартаментов благополучно пережил сложный год. Предварительные итоги внушают оптимизм. Цены и динамика продаж юнитов в строящихся проектах в целом повторяют зигзаги первичного рынка жилья. Однако сдача в аренду готовых апартов сильно просела, хотя и не так катастрофично, как у классических гостиниц.
Объём первичного рынка апартаментов, по данным Colliers International, превышает в Петербурге 700 000 кв.м. Три четверти этого объёма сосредоточено в 19 «сервисных» проектах. Этот формат начинает серьёзно теснить традиционные гостиницы. Если девелоперам удастся реализовать запланированные объекты, уже в 2023 году в Петербурге будет около 24 000 апартаментов – больше, чем номеров в классических отелях уровня «три-четыре звезды».
Рост валютного курса и «бегство от рубля» вызвали ажиотажный спрос не только на квартирном рынке, но и в апарт-проектах.
В результате за год юниты подорожали в среднем на 25%. Особенно заметно подросли цены в проектах комфорт-класса: 145 000 рублей за кв.м против 116 000 годом ранее. По данным Катерины Соболевой, вице-президента Becar Asset Management, цены в действующем отеле We&I by Vertical выросли со 190 000 до 245 000 рублей за кв.м, а на самые маленькие номера – до 260 000 рублей.
По словам Александра Кречетова, директора по маркетингу PLG, с июля в инвест-отеле «Интуит» продажи увеличились на 40%, хотя в апреле-мае сделок практически не было; цены поднялись на 17–26%.
В комплексе «Про.Молодость» темп продаж почти удвоился, лоты подорожали на 12–20%.
Пандемия резко усилила интерес к загородным объектам, включая рекреационные апартаменты. По оценке президента Группы RBI Эдуарда Тиктинского, с апреля спрос на рекреационные проекты компании — Eco City и «Русские сезоны» – вырос на 50–70%. А цены на лаунж-студии за два года (от старта до сдачи) удвоились: от 140 000 до 280 000 рублей за кв.м.
В поисках бренда
Растёт число проектов, к управлению которыми девелоперы привлекают международных операторов.
В марте открылся первый апарт-отель VALO на 750 юнитов; одновременно здесь же начались продажи номеров в строящемся корпусе под брендом Mercure международного оператора Accor.
Компания Becar Asset Management летом запустила апарт-отель We&I by Vertical на Большом Сампсониевском пр. А осенью девелопер начал продажи юнитов в двух корпусах апарт-отеля cOASIS на ул. Орджоникидзе.
В первом – апартаменты под брендом Ramada Encore by Wyndham (актуальные цены – от 191 000 руб./кв.м), во втором – первый в Петербурге коливинг YouCo на 774 юнита (от 165 000 руб./кв.м).
В декабре 2020-го ГК «ФСК» подписала соглашение с Best Western. Под этим брендом будет работать первая очередь строящегося проекта Zoom Apart на наб. Чёрной речки (на 847 номеров). По количеству номеров это будет крупнейший отель BW в России.
В конце года появилась информация, что CК «Монолит» возведёт отель на 932 номера на ул. Крыленко с тремя брендами Wyndham: Days Inn, Super 8 и AmericInn. Гостиничный оператор пока не подтверждает эти сведения – но и сама попытка показательна. CК «Монолит» завершает по соседству второй корпус апарт-отеля Wings.
Другая заметная тенденция – сочетание разных форматов в рамках одного проекта. Так, крупнейший комплекс апарт-отелей VALO объединяет пять различных форматов.
В комплексе Status by Salut! строится комбо-отель, состоящий из классической гостиницы Novotel (4*) и апарт-отеля Adagio Access (3*). У «Бекара» в проекте cOASIS будут апарты Ramada Encore by Wyndham, коливинг YouCo и апарт-отель Vertical. Во второй очереди проекта Docklands заявлены три формата.
Ещё один важный фактор: в этот сегмент пришли корпоративные инвесторы. Столичный фонд коллективных инвестиций «Рентавед» начал реконструировать аварийные дома под сервисные апарт-отели. Сейчас «Рентавед» реализует два проекта на Лиговском проспекте: открыты продажи в апарт-отеле имени Матильды Кшесинской (на 20 юнитов) и в комплексе имени архитектора Василия фон Геккера на 40 номеров.
Проверка на прочность
Менее радужная картина – в действующих апарт-отелях, которые из-за ограничений «пролетели» с высоким сезоном. Небольшой всплеск был в августе и начале сентября – за счёт активизации внутреннего туризма. Долгосрочных арендаторов на всех не хватает. Управляющим приходится снижать цены. В среднем тарифы и заполняемость апарт-отелей за год снизились на 20–40% (в зависимости от уровня объекта и локации).
Но традиционные гостиницы и вовсе балансируют на грани катастрофы. По данным аналитиков Rusland SP Hospitality, по итогам 2020 года общая недополученная выручка петербургских объектов размещения составит 18,45 млрд. Средняя загрузка в 2019 году сократилась с 70 до 35%. Средний ADR составил 2800 рублей против 4500 рублей в 2019 году (минус 38%).
Алексей Мусакин, вице-президент Российской гостиничной ассоциации, считает такую оценку оптимистической. По его данным, загрузка классических отелей Петербурга в этом году упала практически до 10–15%. Вдобавок власти отменили новогоднюю ночь.
Управляющие гостиниц и апарт-отелей надеются, что ситуация начнёт выправляться в высокий сезон 2021 года. Если откроют границы...
Конечно, спад туризма влечёт снижение доходности апартаментов. Инвесторы уверены, что карантин – не навсегда.
Мнения экспертов
«В целом продажи в 2020 году оказались несколько больше, чем в 2019-м. В отдельные месяцы (летом) спрос и объёмы сделок в 1,5–2 раза превышали прошлогодние показатели. Количество ликвидных вариантов на рынке быстро сокращалось, а новые проекты не выходили, это привело к росту цен. В среднем по рынку, по нашим оценкам, они увеличились на 10–20%.
Сейчас в сегменте апартаментов накоплен отложенный спрос. В 2021-м цены будут расти примерно на 4-5% за квартал, в зависимости от экономической ситуации в стране и общей конъюнктуры.
На рынок будут активнее выходить международные отельные операторы. Кроме того, недооценён потенциал загородных апартаментов: думаю, в 2021-м мы увидим новые проекты в этой сфере.
На волне пандемии некоторые компании отказываются от офисов, а коворкинги продолжают набирать популярность. Полагаю, они появятся и во многих апарт-проектах»
«Уходящий 2020 год был абсолютно непредсказуемым, но в целом его итоги для нас оказались положительными. Весной произошёл спад продаж, но спрос в конце года превзошёл все ожидания. В целом продажи увеличились примерно на 30% по сравнению с 2019 годом, цены – на 15–20%. Убеждена, что в дальнейшем цены будут только расти. В нашей локации активно строятся крупные общественно-деловые комплексы («Лахта-центр», торгово-офисные комплексы, гостиницы, яхтенный порт и пр.), а также дороги, мосты и развязки. При этом объектов недвижимости для жизни в продаже остаётся всё меньше.
Во время пандемии больше пользовались спросом апартаменты в комплексе «Лахта Плаза». Однако уже к осени спрос выровнялся, и сегодня примерно одинаково хорошо раскупают апартаменты и в «Лахта Плазе», и в «Лахта Парке».
Мы готовим документацию по новым проектам, подробности объявим чуть позже»
«Мы не пересматривали программы доходности, они декларируются на третий год операционной деятельности отеля, когда его загрузка достигает 60%.
Первая очередь инвест-отеля «Интуит» уже вводится в эксплуатацию, мы разработали поддержку собственников программой «Бизнес – гарантированный доход». По этой опции инвестор в течение года с запуска отеля – вне зависимости от загрузки – получает не менее 20 000 рублей в месяц. Это минимальный фиксированный доход. Всё, что номер заработает выше этой суммы, также перечисляется собственнику.
В других проектах, запуск которых запланирован на 2022-й, мы тоже сохраняем программы гарантированного дохода.
Собственникам юнитов инвест-отеля «Интуит» ключи передадим до 30 июня 2021 года, операционная деятельность начнётся в третьем квартале. На 2021-й мы смотрим реалистично и не ожидаем традиционного высокого сезона во время белых ночей. Скорее всего, не стоит ждать полного открытия границ в ближайшем будущем. Основными приоритетами станут долгосрочная и среднесрочная аренда. Внутренний туризм поможет, но это будет краткосрочная аренда на выходные. Тем не менее мы постоянно ищем решения, которые помогут увеличить доход собственников номеров в наших отелях»
«В этом году высокого сезона в Петербурге не было. С апреля по июнь количество бронирований и средний тариф оказались минимальными. Максимальная загрузка пришлась на август. В среднем тарифы и заполняемость, в зависимости от типа объекта, за год снизились на 20–40% (если сравнивать с 2019-м). Доля долгосрочных бронирований в период локдауна была порядка 70%. С мая 2021-го мы ожидаем увеличения числа бронирований за счёт постепенного открытия границ, снижения напряжения в обществе и активизации внутреннего туризма. При этом, возможно, мы увидим значительное снижение среднего чека по сравнению с 2019-м»
Первый против пандемии
1 марта в комплексе апарт-отелей VALO начались продажи номеров под брендом Mercure международного оператора Accor.
Первые уровни этого корпуса отведены под объекты инфраструктуры, с 4-го по 8-й этаж разместится классический отель Mercure 4* на 160 номеров, выше – 320 юнитов Mercure Residence 4*.
VALO – крупнейший комплекс апарт-отелей в Петербурге. Он рассчитан на 3655 юнитов и расположен напротив метро «Бухарестская». Кстати, VALO уже два года демонстрирует самую высокую динамику продаж среди сервисных апартаментов. Чтобы обеспечить заполняемость и сгладить сезонный фактор, в комплексе предусмотрено пять различных форматов.
Первые две очереди проекта распроданы, на рынок выведена третья. Более 1000 номеров переданы в управление УК VALO Service.
«Вертикальный» запуск
Апарт-отель We&I by Vertical, построенный Becar Asset Management на Большом Сампсониевском пр., победил в ежегодной международной премии «Рекорды рынка недвижимости – 2020» в номинации «Недвижимость для инвестиций №1».
При разработке концепции эксперты Becar опирались на европейский опыт.
Уменьшены размеры номеров (от 12 кв.м), внедрены элементы коливинга: более 1000 кв.м выделено под пространства для общения и работы. В составе отеля есть восемь номеров, схожих с хостелом: каждый – на несколько гостей с отдельными спальнями-«капсулами» и общей зоной. Весь номерной фонд (420 юнитов) выкуплен частными инвесторами, управляет объектом УК Becar.