Надёжная логистика
Сегмент складской недвижимости Петербурга продемонстрировал наибольшую устойчивость в кризисных пертурбациях уходящего года. Заявленные к вводу комплексы (пусть и немногочисленные) успешно сданы. Объём вакантных площадей – на минимальном уровне. Стабильно растёт спрос на услуги built-to-suit, как и в целом внимание инвесторов к покупке качественных складских объектов.
Основной объём ввода по итогам 2020-го пришёлся на объекты, построенные под заказ, то есть по схеме built-to-suit. Тогда как год назад их доля в структуре новых качественных складов составляла лишь 22%. За 2020-й, как предварительно подсчитали в Colliers International, на рынке Петербурга и Ленобласти сдано в эксплуатацию порядка 250 000 кв.м современных складских площадей, что на 89% больше показателя 2019-го. При этом доля объектов built-to-suit составила 68% от общего ввода.
Несмотря на сложную экономическую ситуацию, большинство складских девелоперов не «заморозили» стройку, поскольку изначально выбрали консервативную стратегию. Как правило, в прошлом году в стадию активных работ выходили только проекты, которые уже имели конкретного заказчика либо надёжного якорного арендатора.
На данный момент общий объём качественного складского предложения в Петербурге превысил 3,8 млн кв.м, из них 2,3 млн – это так называемые спекулятивные объекты, то есть предлагающиеся в аренду на открытом рынке (данные Knight Frank St. Petersburg).
Ключевым спекулятивным объектом, пополнившим предложение в 2020-м, стал новый корпус логопарка «Осиновая Роща» (57 000 кв.м).
Крупнейшим объектом, построенным под конкретного заказчика, оказался распределительный центр федеральной торговой сети «Лента» на территории парка «М10» (площадью 69 000 кв.м). Его запуск состоялся в октябре. В роли девелопера выступила столичная ГК «Ориентир».
Кроме того, в первом полугодии на территории индустриального парка «PNK Парк Софийская КАД» были введены в эксплуатацию комплекс «Марвел-Логистика» (62 000 кв.м) и складской корпус логистической компании Maersk (27 000 кв.м). А в третьем квартале на площадке «RAUM Бугры» разместился немецкий производитель тормозных систем для железнодорожного транспорта Knorr-Bremse (15 000 кв.м). В числе последних сделок built-to-suit опять же фигурирует площадка «PNK Парк Софийская КАД». Там будет построен комплекс для логистической компании СДЭК – порядка 18 000 кв.м складских площадей (плюс два офиса 1300 кв.м).
Новые спекулятивные склады заполняются к моменту их ввода в эксплуатацию. Возрастающий дефицит складов, сложившийся за последние годы, привёл к росту числа предварительных договоров аренды в строящихся объектах, так называемых pre-let договорённостей. В октябре-ноябре среднерыночный уровень вакантности в объектах класса А и В не превышал 2% от объёма предложения.
По оценкам Maris | CBRE, наиболее остро в Петербурге ощущается дефицит качественных холодильных, низкотемпературных и мультитемпературных терминалов. Общий объём предложения «морозилок» составляет порядка 700 000 кв.м, однако часть их строилась под нужды крупных торговых операторов и не выставлялась на открытый рынок. При этом более 80% подобного предложения сосредоточено на юге города. Основной спрос ориентирован на помещения 1000-3000 кв.м с услугами ответственного хранения.
Наибольший объём сделок традиционно приходится на логистические, производственные и торговые компании. При этом доля договоров с операторами e-commerce подросла до 18% (на конец 2019-го, по данным JLL, их было всего 3%). Наиболее крупными клиентами built-to-suit выступают федеральные торговые сети и логистические операторы, работающие в сфере ответственного хранения.
За год стоимость аренды качественных объектов практически не изменилась. Средний уровень запрашиваемых ставок, по данным IPG.Estate, составляет для складов класса А 500-580 руб./кв.м, класса В – 420-450 руб./кв.м (с учётом НДС и эксплуатационных расходов, но без КУ). Средняя ставка аренды качественных холодильных камер варьируется в диапазоне 1100-1400 рублей за «квадрат» (включая НДС).
Услуги self-storage горожанам сейчас предоставляют 79 складов, за год их количество почти удвоилось, – отмечают в Maris. Однако сегмент self-storage развивался в основном за счёт неотапливаемых, а потому наиболее дешёвых площадок. Такие склады занимают 72% от объёма предложения в городе (рост – на 14% за год). На сегмент отапливаемых комплексов приходится лишь 22% (минус 10 п.п. за год).
Крупнейшие складские сделки по схеме BTS в 2020 году
- Сеть «Вкусвилл» заказала в «PNK Парк Шушары 3» склад площадью 54 000 кв.м
- Логистическая компания «Эксклюзив» – 37 000 кв.м в ИП «Русич-Шушары»
- Сеть Fix Price – 35 500 кв.м в «PNK Парк Шушары 3»
Крупнейшая инвестиционная транзакция в складском сегменте
Сеть магазинов электроники «Ситилинк» приобрела здание пригородного центра исполнения заказов «Юлмарт» на Пулковском шоссе. Площадь комплекса – около 22 000 кв.м; участка – чуть более 5 га. Объект был выставлен на торги на электронной площадке Сбербанка. Единственным участником аукциона стал «Ситилинк». Стартовая цена лота обозначена в 1,097 млрд рублей.
Крупнейшие сделки по аренде складов в 2020 году
- Компания OZON арендовала 28 700 кв.м в комплексе «Марвэл Логистика» на Софийской улице
- Компания «Петропрофиль Плюс» – 12 000 кв.м в СК «Пактум Холдинг»
- По 10 000 «квадратов» арендовали «Игристые вина» в логистическом терминале Nordway и «Сервис Логистика» – в СК «Рэдмонд» в Шушарах
Мнения экспертов
«Несмотря на то, что год оказался совсем непростым, складская недвижимость получила дополнительный толчок в развитии, в-первую очередь, за счёт e-commerce и ритейлеров. Поскольку абсолютно все подстраивались под новые реалии, каждая компания пыталась сохранить то, что уже имеет, поэтому говорить о повсеместной ротации арендаторов не приходится. Основной тренд, который прослеживается на рынке производственно-складской недвижимости уже пару лет, это высокий спрос на сделки формата BTS – речь и о продаже, и об аренде. В четвёртом квартале основной спрос отмечен на складские блоки класса А площадью от 5000 до 10 000 кв.м»
«Наш индустриальный парк в начале весны был укомплектован арендаторами на 80%. Ситуация с пандемией, пожалуй, ускорила заполнение вакантных площадей, чем замедлила спрос. Конечно, не обошлось без съездов, но к моменту ухода клиента у нас, как правило, уже было несколько арендаторов, претендующих на освободившиеся площади. Связано это в первую очередь с переходом торгового сектора в онлайн. Что касается состава арендаторов, он сильно не поменялся. Это тот же ритейл, только теперь чуть шире представленный сферой e-commerce. Дисконты на аренду качественных складов сейчас явно не в тренде. Ставки под конец года скорее подросли. Можно сказать, что в секторе складской недвижимости мы возвращаемся на позицию «рынка арендодателя». Наибольший спрос сейчас фиксируется на тёплые склады высокого класса и компактных размеров – до 2000 кв.м. Причём на севере Петербурга есть существенный дефицит таких блоков. Кстати, «RAUM Бугры» готов работать с резидентами built-to-suit в том числе и по таким площадям. В нашем парке выделена часть территории именно под объекты формата light Industrial»
«На фоне кризисных явлений значительно увеличилось количество запросов на покупку готовых складских объектов для своих нужд. Предприятиям приходится вкладывать средства в собственные производственно-складские активы. По тем же причинам от конечных пользователей поступало значительно больше запросов на покупку земельных участков площадью от 0,5 до 1 га для строительства производств или складов. По сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости складской сектор продемонстрировал высокий уровень устойчивости, что привлекло внимание инвесторов, готовых покупать комплексы, заполненные арендаторами. В целом спрос на аренду превышает предложение. На рынке свободно лишь 102 700 кв.м качественных площадей»
