Петербуржцы не закусывают
За последний год в стрит-ритейле произошли серьёзные изменения. Некоторые бизнесы практически исчезли из центра города. Общепит, как один из наиболее пострадавших сегментов, недосчитался многих заведений, в том числе и от крупнейших игроков.
Суммарный объём площадей формата street retail по итогам 2020-го составил в городе 614 900 кв.м, подсчитали в Knight Frank St. Petersburg. На конец года общий объём вакансии в торговых помещениях стрит-ритейла достиг 74 200 кв.м (12,1%), что на 80% выше показателя 2019-го. За прошлый год дополнительно освободилось около 50 000 кв.м, ранее занятых арендаторами. Уровень ротации сохранился в пределах значений, сопоставимых с 2019 годом, и составил 13,8%.
Наиболее востребованы встройки площадью менее 100 кв.м (63% всех площадей на рынке). 26% предложения составляют помещения от 100 до 200 «квадратов». Остальные 11% приходятся на варианты больших размеров – от 500 кв.м. Наименьшее снижение запрашиваемых ставок аренды зафиксировано в спальных районах, а также на улице Рубинштейна и 1-й Советской, наибольшее – на Невском проспекте и на Садовой улице.
В целом, по данным Knight Frank St. Petersburg, за 2020 год было открыто на 23% меньше объектов стрит-ритейла, чем закрыто. При этом существенно расширялись службы доставки и интернет-магазины. Так, Ozon, СДЭК и Wildberries увеличили арендованные площади во встроенных коммерческих помещениях более чем вдвое за год. Пункты выдачи открываются не только в отдельных помещениях стрит-ритейла, но и на площадях в аптеках и продуктовых магазинах, взятых в субаренду. На фоне неустойчивой эпидемиологической обстановки активно развивались аптеки: за минувший год они на 15% расширили занимаемые площади. Сегмент банков и микрофинансовых организаций, напротив, ужался на 13,9% (5% в общей структуре арендаторов по городу).
Как отмечают в Colliers, по итогам первого квартала 2021-го доля свободных помещений в основных торговых локациях Петербурга снизилась на 3,4 п.п. и составила 12,3% – это наименьший показатель со времени начала пандемии. Наибольшим спросом пользовались свободные «встройки» на Большом проспекте П.С., где за первые три месяца года доля вакансий снизилась на 6,2 п.п. – до 9,5%. На Невском проспекте уровень опустевших площадей сократился с 15 до 13,6%. Меньше всего пустующих помещений по-прежнему на улице Рубинштейна.
На фоне туманных перспектив по восстановлению иностранного туристического потока главная торговая магистраль города в начале года активно пополнялась несетевыми заведениями общепита эконом-класса, рассчитанными на соотечественников, добавляют в JLL.
По данным Colliers, с начала года стрит-ритейл пополнили более 60 новых арендаторов. Больше всего традиционно приходится на сегмент общественного питания – 18 точек.
Среди значимых открытий в категории «одежда и обувь» – магазин обуви ECCO на Невском пр., 22 и флагманский магазин одежды Elisabetta на Невском, 63. В то же время в основных торговых коридорах закрылись около сорока предприятий, включая 15 заведений общепита. Среди них ресторан «Нихао» на Невском, 112, кондитерская «Север-Метрополь» и ресторан Porto Maltese на Старо-Невском проспекте.
Мнения экспертов
Мы расспросили наших ньюсмейкеров о том, как они относятся к «ковидной» ротации в стрит-ритейле.
Стоит ли считать закрытие некоторых точек потерей для города?
А может, чей-то уход, напротив, стал благом?
«Кроме исчезнувших магазинов сувениров и янтаря, лично я обратил внимание на закрытие пары кофеен Starbucks и нескольких ресторанов, в том числе Biblioteka рядом с нашим офисом. Но ротация
в стрит-ритейле вполне закономерна. При этом потенциальный спрос на товары и услуги существует, он конвертируется в интерес соответствующих операторов. Какие-то концепции, которые сейчас воспользовались окном возможностей, связанным с большим выбором помещений и более лояльными ставками аренды, должны будут либо развиться и окрепнуть, либо со временем уступить место более рентабельным точкам в таких локациях (тем же сувенирам, например)»
«Основные закрытия происходили в центре города и новостройках, где инфраструктура формировалась стихийно. Рынок был «перегрет» общепитом, который сильнее всего почувствовал на себе последствия пандемии. Мы для встроенных помещений в ЖК «Новый Оккервиль» тщательно подбирали именно те бизнесы, которые будут необходимы жителям квартала. Более того, у нас правило, чтобы в пределах одного дома не было однотипных бизнесов, чтобы наши арендаторы не конкурировали друг с другом. Поэтому во время «карантина» у нас не было ротации, почти никто не закрылся. Наоборот, из-за того, что люди никуда не выезжали, они стали активнее пользоваться инфраструктурой возле дома. Многие наши арендаторы перестроились – организовали доставку, выдачу товаров на вынос, проводили онлайн-курсы. В это же время в квартал пришли пункты выдачи товаров от СДЭК и Ozon»
«Безусловно, пандемия и связанные с ней ограничения оказали серьёзное давление на развитие стрит-ритейла и привели к ротации арендаторов. Фактически многие направления бизнеса: ресторанная сфера, индустрия красоты, fashion-ритейл и др. – были поставлены на паузу. При этом стоит отметить, что многим компаниям, у которых были выстроены долгосрочные партнёрские отношения с арендодателями, всё же удалось найти компромиссы и договориться о скидках и отсрочках арендных платежей, что позволило сохранить за собой помещения. Рост трафика в основных торговых коридорах постепенно увеличился, что способствует снижению доли вакансии на рынке стрит-ритейла. При этом ставки пока сохраняются на уровне второй половины 2020-го. Если говорить о необычных решениях оптимизации, то в нашем доме бизнес-класса «Монополист» на Кирочной улице, например, предлагаются несколько универсальных коммерческих помещений с высокими потолками (5,4 метра). Этой возможностью уже воспользовалась студия фитнеса, выкупившая 100 кв.м и получившая в итоге 180 «квадратов» полезной площади за счёт второго уровня»
«Не только общепит пострадал, но и сфера офлайн-обучения, которая не смогла пережить длительное отсутствие потока клиентов. Это и языковые курсы, и различные негосударственные образовательные учреждения, детские развивающие центры.
Исходя из сегодняшней картины, их место заняли кофейни, пекарни и пункты выдачи. Тот же Ozon теперь в каждом втором жилом доме. СДЭК и «Яндекс.Маркет» тоже активно открывают свои пункты по всему городу. Пандемия, несомненно, повлияла на бешеный рост онлайн-торговли, и, кажется, запущенный процесс не остановить. Поэтому небольшие магазины одежды и бытовых товаров в стрит-ритейле пропали. Исчезли с улиц города сувенирные лавки для туристов, что вполне резонно в отсутствие заграничных гостей. При этом продолжают агрессивно захватывать освободившиеся площади алкомаркеты. Любопытно наблюдать за трансформацией: ранее они арендовали помещения от 60 до 80 кв.м, теперь – от 120 до 200 кв.м. А это по размеру уже как полноценный продуктовый магазин шаговой доступности. Такое расширение нельзя назвать благом для города. Как ни странно, несмотря на печальные прогнозы, многие салоны красоты, барбершопы и маникюрные благополучно пережили кризисные времена и не закрылись»
«Наибольшей ротации традиционно подвержены кафе и рестораны, но в целом рынок продемонстрировал гибкость, а также устойчивость к внешним воздействиям. В структуре арендаторов лидерами остаются общепит, ритейлеры продуктов и одежды. Хотя за минувший год объём занимаемых ими площадей уменьшился в среднем на 7-10%. А наибольшее сокращение зафиксировано у магазинов, реализующих предметы «интима», детские товары, ювелирные изделия и обувь. В наименьшей степени снижение арендных ставок затронуло торговые коридоры в спальных районах. Там трафик генерируют жители, которые в том числе были переведены на удалённую работу. Сильнее в этом смысле пострадали центральные локации из-за уменьшения количества офисных работников и туристов. Текущая ситуация даёт основания предполагать, что к концу года ставки постепенно начнут расти, однако вряд ли вернутся полностью на допандемийный уровень»
«За последний год новых точек в стрит-ритейле оказалось меньше почти на 25%, чем закрытых. Этим всё сказано. Однако я уверен, что ничего критичного не произошло. Если одни направления бизнеса ощутили только негативное влияние, то другие, наоборот, получили стимул к росту. Можно сказать, что 2020-й стал годом аптек, продуктового ритейла и интернет-магазинов. Аптеки расширили своё присутствие и увеличили арендованные площади на 15%. Интернет-магазины, пункты доставки и самовывоза, офисы онлайн-доставки динамично развивались и открывали новые точки по всему городу.
Сложности возникли у банков, магазинов детских товаров, фэшн-индустрии, ювелирных и интим-магазинов. Им пришлось сокращать площади, переезжать в более доступные по цене районы и даже закрывать точки, освобождая помещения. Очень сложно было и заведениям общепита. Введённые ограничения многие не пережили.
Из центральных локаций больше всего пострадали улица Некрасова и Владимирский проспект, где уровень пустующих торговых площадей доходил до 25 и 20% соответственно. Однако на ул. Рубинштейна, главной ресторанной улице города, при всех потрясениях наблюдается минимальная вакансия – порядка 5%. И новые заведения здесь быстро занимают места тех, кто с пандемией не справился. Недавно здесь открылись ресторан-бар «Гучи», Monkey Bar, Noir и Flor.
На мой взгляд, на рынке стрит-ритейла Петербурга сейчас наблюдается период здоровой ротации. Из знаковых открытий последнего времени я выделил бы появление на Невском проспекте первого магазина IKEA и приход в город нового сетевого продуктового ритейлера Eurospar»
«За этот сложный период пострадали многие виды бизнеса. Из собственных наблюдений: на пр. Добролюбова перестал работать ресторан «Макаронники». Закрылись многие фитнес-клубы, офисы продаж турагентств и магазины, специализирующиеся на финской продукции. Сократились такие сети, как «Евразия» и «Шоколадница». Под удар попали книжные магазины, например, сеть магазинов книг и подарков «Республика». В сложившейся ситуации у большинства вижу только потери. Но в то же время очень активно начала развиваться сфера доставки, склады онлайн-магазинов и пункты выдачи, за счёт чего в крупных «спальных» районах ротация арендаторов происходила быстрее. На фоне пандемии началась активная экспансия алкомаркетов и пивных лавок. Открываются новые аптеки. Запросы по аренде из этих сфер бизнеса поступают довольно часто»
«На опыте Setl Group можем сказать, что заполняемость коммерческих помещений на высоком уровне. На конец апреля арендаторами занято в новостройках порядка 78% площадей, спрос продолжает расти. За минувший год ротация на наших объектах наблюдалась умеренная: около полусотни предпринимателей ликвидировали магазины или переехали. Но при этом пустыми осталось всего девять помещений, остальные уже заняты новыми арендаторами. Всего за год состоялось 220 новых открытий. Основная часть закрытий (36%) пришлась на предприятия общепита – кафе, пекарни, булочные и т. д. Пострадали также несетевые продуктовые магазины площадью 100-120 кв.м – примерно 10% от всех закрытий.
Рынок остаётся достаточно активным. По сравнению с мартом 2020-го уровень заполняемости даже увеличился на 4%. Традиционно наиболее востребованы в «спальниках» заведения общепита и продуктовые магазины. Они занимают 35% от общего количества арендаторов. По итогам года до 11% увеличилась доля медицинского сегмента (клиники, центры забора анализов, аптеки и пр.). В домах Setl Group открылось 19 таких точек. На третьем месте – алкомаркеты, их доля в общей структуре арендаторов достигла у нас 10%. Благо ли это для города – сложный вопрос, но спрос рождает предложение. Отдельно стоит отметить крайне активное развитие пунктов выдачи интернет-заказов и магазинов формата dark store (например, «Самокат»). За 2020-й у нас добавилось таких 12 точек. И это несомненный плюс: развитие сервисов доставки продолжится и после окончания пандемии, люди оценили их удобство»
«Из-за экономического кризиса и сокращения реальных доходов населения ожидаемо снизился спрос на товары, не относящиеся к повседневному спросу, пострадали представители туристического бизнеса. Рост среднего чека отразил стремление населения закупаться впрок и со значительными скидками. В ответ крупные торговые сети открыли свои дискаунтеры: «Моя цена» от «Магнита», «Первым делом» от «Дикси» и другие. Многие ритейлеры начали активно сотрудничать с агрегаторами по доставке еды или запускать аналогичные сервисы. Сегодня и одежду, и продукты потребители стремятся заказывать по интернету или покупать в небольших магазинах в шаговой доступности от дома. Повысился интерес покупателей к продуктам с пометками «эко» или «органик». Спрос на алкогольную продукцию на радость продавцам тоже вырос. Хотя это уже сложно назвать позитивным трендом. Наша компания отмечает увеличение продаж небольших встроенных помещений на первых этажах жилых домов. Такие лоты бронируют ещё до начала реализации»
«Ротация арендаторов в сфере стрит-ритейла не выходит за обычные рамки. Как и до пандемии, так и сейчас на Невском проспекте, например, пертурбации наиболее остро ощущаются в сегменте общепита. Хотя появилось больше несетевых и неизвестных ранее заведений. Надолго ли они на Невском, покажет время. Из обнадёживающих знаков – в кафе и ресторанах много народа даже без иностранных туристов»
«Ковидная» ротация в Петербурге, безусловно, продолжается. Есть несколько секторов рынка (IT, производство, курьерская доставка и хранение), которые увеличили обороты за пандемию, но среди традиционных арендаторов встроенных помещений таких мало. Наоборот, у большинства компаний потери: от 30% у тех, кто работает в туризме или с недвижимостью, до 45-50% – у ресторанов, гостиниц, фитнес-клубов и т. п. С рынка ушли некоторые сети, в том числе SPAR, который оставил после себя около 400 свободных точек. Рынок общепита за 2020-й просел примерно на 7%. Закрылись 480 заведений, а на их месте открылись только 160 новых. В первом квартале 2021-го общепит тоже был очень уязвимым: перестали работать не меньше полусотни точек. Сейчас, впрочем, ситуация выравнивается. «Лента» начала функционировать в формате магазинов «у дома», арендуя помещения от 250 до 500 кв.м. На рынок вышли новые сети – Eurospar и Green. Растёт количество точек у «Семишагофф» и «РеалЪ». Относительно много запросов от сетей «Верный» и «Магнит».
Акционеры компании «Цех 85» запускают новую сеть натуральных продуктов типа «Азбуки вкуса». Однако все действуют очень осторожно, избегая высокой кредитной нагрузки, рассчитывая собственные силы.
Пустующих помещений в основных торговых коридорах стало чуть меньше, чем было осенью и в начале зимы. Но, конечно, никакого ажиотажа мы не наблюдаем. Если пару лет назад арендные ставки для продуктового ритейла могли доходить до 2000-2500 рублей за «квадрат» в месяц, то сейчас они упали примерно на 15%. Платёжеспособный спрос восстанавливается крайне медленно. Кроме того, предоставленные государством каникулы закончились, и сейчас малый бизнес начинает платить по долгам. Так что, возможно, до конца 2021-го мы увидим ещё одну волну закрытий. При плохом сценарии с рынка могут уйти 20-30% малых и микропредприятий. И в этом трудно увидеть что-то хорошее.
Впрочем, плюсы тоже есть. Первый: застройщики жилья стали внимательнее относиться к торговой составляющей в новых микрорайонах. Второй: инвесторы тщательнее оценивают риски новых приобретений в стрит-ритейле. При этом у них снижаются ожидания по доходности и окупаемости. Думаю, через три-пять лет для инвестиций в стрит-ритейл нормой станет окупаемость 11-12 лет»
«Ограничительные меры коснулись многих сфер бизнеса, но наиболее восприимчивым к последствиям пандемии стал общепит. С момента объявления полного «локдауна» мы пошли навстречу арендаторам коммерческих помещений в жилых комплексах компании и снизили арендные ставки. Такая мера позволила предпринимателям продолжить деятельность в том объёме, который был разрешён. К концу года все выплаты уже шли в полном объёме. Стоимость продажи коммерческих помещений в наших объектах оставалась без изменений и держалась на уровне 2019-го»
«В 2020-м ротация арендаторов в стрит-ритейле была вызвана преимущественно внешним фактором. Бизнес впервые столкнулся с кризисом, вызванным вирусной инфекцией. Большинство пострадавших арендаторов – это рестораны, магазины непродовольственных товаров и сфера услуг. Наиболее востребованными в период пандемии стали аптеки, сервисы доставки еды, или dark kitchen, а также пункты выдачи товаров. Уход в онлайн в принципе одна из главных тенденций пандемии. Полагаю, этот тренд будет набирать всё большую популярность. Наиболее устойчивыми оказались коммерсанты в новых жилых районах. Многие потребители шли в те магазины, которые предлагали наиболее доступные цены»
