Как изменится строительная отрасль в ближайшем будущем? Где обнаружатся новые точки роста?

Как изменится отрасль в ближайшие годы? 
Где вы видите главные возможности «прорыва», самую острую потребность в радикальных переменах? 
В технологиях, в «цифре», в производстве принципиально новых материалов, в системе подготовки и управления кадрами? 
Станут ли в обозримом будущем главными на рынке крупные корпорации или даже госструктуры (типа Госстроя)? 
Есть ли шанс на лидерство у небольших гибких компаний? 
Будет ли усиливаться контролирующая роль банков; может, вообще строительство станет частью финансовой экосистемы? 
Возможны ли дальнейшие трансформации в схеме долевого строительства – например, возрождение кооперативов, на новом уровне?

Николай Линченко, вице-губернатор Петербурга:
– Возможности для «прорыва» в отрасли, как мне кажется, в оптимизации процедур – это если глобально. Но тут много составляющих: сокращение перечня необходимой разрешительной документации, прозрачные регламенты и процедуры и т. д. Для этой оптимизации надо использовать весь инструментарий: и BIM-технологии, и унифицированные решения, проекты повторного применения, упрощённую привязку таких проектов к другим участкам, контракты жизненного цикла, разрешения на отдельные виды работ, например, подготовительные или нулевого цикла. Сейчас все эти идеи обсуждаются и готовятся изменения в федеральное и региональное законодательство. Всё это приведёт к существенному рывку в части развития отрасли. Надо также увязать переходные положения, чтобы требования не менялись, когда объект уже достроен, и не приходилось что-то переделывать для его эксплуатации.
Примером может быть новый корпус Госпиталя ветеранов войн, который был построен за рекордные 5,5 месяца. На мой взгляд, оптимизируя процедуры, строительство многих объектов можно было бы сократить до года.

Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленинградской области:
– Я не сторонник «прорывов» в строительстве. Сейчас рынок нуждается в равновесии. В равновесии спроса и предложения, в нахождении баланса стоимости стройматериалов, в нормализации притока рабочей силы. Удобства для потребителей в виде «цифры», среды, архитектуры, материалов появятся в результате конкурентной борьбы. Что на самом деле важно – это победить вопросы подготовки 
документов территориального планирования: привести их к единому знаменателю и сократить время ознакомления с ними и получения градпланов, согласования ППТ. Пока всё идёт к тому, что большие компании получают преимущества. Одна из целей реформы ФЗ-214 – оставить на рынке только стабильных (крупных) игроков. А какая компания может быть крупнее и стабильнее государственной? Хорошая новость в том, что спрос смещается в сторону ИЖС, а там могут строить и «малыши». Роль банков в строительной отрасли усиливается. Но им придётся учиться строить. Возможность невыполнения застройщиками своих обязательств при проектном финансировании стала для банков неприятным сюрпризом. У нас есть такой пример в Мурино. Я не скажу, что банк очень рад. Они в целом не хотели бы работать с непрофильными проблемными направлениями, но, видимо, им предстоит наращивать эти компетенции. С учётом всего сказанного выше, нам всё же хотелось бы, чтобы небольшие компании получили доступ к проектному финансированию. Если на рынке останется условный Госстрой и гиганты, то в отдалённых районах не будет нового многоквартирного жилья, которое строят «малыши». Значит, жилой фонд не будет обновляться, а это плохо для развития региона.

Александр Брега, генеральный директор корпорации «Мегалит»:
– Строительство уже становится частью финансовой экосистемы. Девелоперы находятся в зависимом положении от банковского сектора, и это определяет вектор развития отрасли. 
Предполагаю, что крупный государственный застройщик в обозримом будущем займёт лидирующие позиции в сегменте массового жилья. Как мне видится, такая корпорация нужна для того, чтобы заполнить лакуну в возведении домов в регионах и сегментах, которые не могут показать высокую маржинальность и, соответственно, не получают проектное финансирование. При этом у небольших и гибких компаний появляется интересное направление для развития – проекты в классе «комфорт» и выше, для покупателей, которые не просто покупают жильё, а именно улучшают свои жилищные условия. И здесь важно будет уделять большое внимание самому продукту, его качеству и характеристикам. Но это всего лишь предположения, как будет на самом деле, в нашей стране предсказать вряд ли возможно.

Александр Малай, генеральный директор компании «СПб Реновация» (Группа «Самолёт»):
– Сфера строительства постоянно меняется, потому что меняются технологии, предпочтения покупателей, экономические и законодательные реалии. Но строительство – достаточно инертная и консервативная отрасль, поэтому изменения заметны на больших временных отрезках. 
Цифровые технологии легче внедряются в продажах и в управлении проектами, чем непосредственно в строительно-монтажных работах. Тем не менее BIM постепенно будет связывать проектирование, управление и строительство, а это означает более чёткий контроль за процессами, сокращение процедур и их сроков. 
Изменения в самой схеме долевого строительства вряд ли необходимы. В этом пока нет потребности: крупные компании уже адаптировались к проектному финансированию, банки разобрались с нюансами строительства. Трансформация возможна, если появятся объективные причины и предпосылки. 

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге:
– Полагаю, будущее отрасли – за постепенной трансформацией из количества в качество. Разумеется, она уже идёт, но крайне медленно. Почему львиная доля возводимой коммерческой недвижимости в Петербурге и Москве (а по большому счёту – во всей стране) – это высококлассные бизнес-центры, торговые и складские комплексы, отели? А жильё – это по-прежнему в основной массе «бетонометры»? Тренд на качество и здесь явно зародился: есть девелоперы (хотя они и в явном меньшинстве), которые создают «продукт» и «среду для комфортной жизни», причём необязательно в дорогом сегменте. Есть 
у них уже и подражатели. Произошёл переход на эскроу, который, снизив риски и повышая доверие к новому строительству, будет стимулировать покупателей, у которых главная цель – не сэкономить, а приобрести «лучшее» (с учётом индивидуальных критериев). И феноменальный рост цен, который мы наблюдали, и прибыли застройщиков, по крайней мере, в краткосрочной перспективе (пока их полностью не съедят себестоимость строительства и аппетиты землевладельцев) дают шанс инвестировать в продукт. Тем более конкуренция на охлаждающемся рынке будет обостряться по мере выхода новых проектов. 

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
– Практически во всех перечисленных направлениях развития строительной отрасли уже наблюдается «цифровой прорыв». Это, во-первых, BIM-технологии. Как в проектировании и строительстве, так и в продажах и продвижении. Это не просто моделирование зданий, это информационная модель, такая Big-data всего проекта. Главный смысл новых технологий как раз в их системности. Не останется неучтённых направлений, всё будет в комплексе, что гарантирует оптимизацию всех процессов и максимально эффективное взаимодействие отделов стройки. Как результат, на выходе мы должны иметь не только «хорошо пришитые пуговицы», но и в целом «сидящий костюмчик».
Государственные структуры и рынок, на мой взгляд, две вещи несовместные. Подобно этому невозможна и главенствующая роль какой-либо одной компании в процессе, основанном на свободной и честной конкуренции всех участников. Если ситуация будет развиваться по такому сценарию, на рынке будет господствовать Госстрой.
Там, где не действуют рыночные законы, всегда увеличивается контроль, это естественно. Банки – это априори структуры, где контроль и отчётность лежат в основе всех процессов. Они лучше и быстрее других регулируются и управляются. Поэтому через них контроль осуществлять удобнее.
Нет уже в стране никакого долевого строительства. Равно как и оснований для его возрождения.

Алексей Белоусов, генеральный директор СРО Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:
– Сейчас в какую сторону ни посмотри, профильный вице-премьер и Минстрой ведут очень разноплановую работу, о необходимости которой мы говорили много лет, но при прежних чиновниках ничего не делалось. Здорово, что нынешние – реальные профессионалы, которые понимают стройку от начала и до конца. Это серьёзно помогает нам жить. Очень большой объём работы касается регуляторной гильотины: сокращаются число процедур и сроки их прохождения, очень много сделано для цифровизации процессов, в том числе согласований документов в электронном виде. С каждым годом цифровых услуг становится всё больше, что положительно сказывается на сроках подготовки документов и реализации проектов. Это также избавляет от административных барьеров и коррупции. Наверное, прорывом будет результат скорейшего перехода отрасли на цифровую платформу.
Наконец-то принято решение, позволяющее корректировать цену государственных контрактов на 30%. Это нужно из-за роста цен на стройматериалы, и преодолеть эту проблему, от которой страдали подрядчики по госзаказам, было невозможно.

Дмитрий Некрестьянов, адвокат, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:
– Строительство можно охарактеризовать старой присказкой: быстро, дёшево, качественно – выберите любые два элемента из трёх. Настоящим прорывом будет момент, когда выбирать станет не нужно, и все три элемента будут присутствовать.
В целом жду качественного изменения в используемых проектных решениях. Хотелось бы видеть более запоминающиеся новостройки, а не достаточно типовые «коробки».

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
– Насколько могу сделать выводы по диалогам с друзьями, партнёрами и другими девелоперами – участники рынка активно сейчас инвестируют в высокотехнологичное, современное оборудование для производства строительных материалов, МАФов, мебели, окон, фасадных материалов, конструкций. Современное и главное качественное жильё может быть доступным для большинства только при условии конвейерного производства. А это площадка для крупных игроков. Их доля рынка будет расти, не только у нас – во всём мире. 
Второе важное направление – вложения в человеческий капитал, кадровый голод – реальная проблема рынка. Если на самом «умном» и современном оборудовании некому работать, прорыва ждать не приходится. А в области специального профессионального образования у нас многолетний провал. Нужна адаптация перечня профессий к новому цифровому миру, не исключая и прикладные специальности. Пока вузы десятками тысяч выпускают маркетологов и юристов. Стадию «кадрового дефицита» мы уже прошли, сейчас наступил кадровый голод. И завозом гастарбайтеров проблему не решить, нужны ещё те, кто ими будет руководить, планировать процессы, нести персональную ответственность за результат. Нужна системная реформа среднего и высшего образования. Думаю, стоит вернуть лучшее из советских наработок (например, школьную производственную практику и т. д.). Главное – дать надёжную прикладную базу и научить навыкам быстрой трансформации, мир меняется невероятно стремительно: технологии, стандарты, потребности в навыках и компетенциях... Прежде были извозчики, после – водители, на подходе беспилотный транспорт, роботизация производств. Для успешного развития человеческого потенциала необходимо очень качественное образование.

Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Я бы особенно выделил подготовку высококвалифицированных кадров. Хотя в долгосрочной перспективе строительная отрасль больше всего нуждается в стабильных и предсказуемых «правилах игры». На мой взгляд, прорывов никто не хочет, ведь они мешают планировать строительные процессы. Надо, чтобы отрасль развивалась устойчиво.
В Петербурге на её работу наибольшее влияние окажут новая Градостроительная комиссия и изменения градостроительного законодательства, включая Генплан города. 
В отрасли всегда будут крупные федеральные игроки с большой долей рынка, но хочется верить, что места хватит и локальному бизнесу. Чем выше конкуренция – тем динамичнее и гибче отрасль в целом, что в конечном счёте лучше для потребителя. Если на рынке останутся лишь несколько строительных компаний, проиграют все.
Тенденция к монополизации (или, точнее, олигополизации) существует. Главное – не поддерживать её искусственно, не создавать условия для недобросовестной конкуренции. Усиление роли банков возможно. Тем более сейчас – после перехода на проектное финансирование, когда крупные банки с государственным участием выстраивают всё более широкие экосистемы, наращивают строительные блоки.
Правда, попытки банков выйти в сферу девелопмента уже были, но не стали успешными. В конечном счёте у них накопились непрофильные активы, от которых пришлось избавляться. К сожалению, на практике мы мало учимся на ошибках.
Первый страх перед проектным финансированием прошёл. Оно оказалось не столь дорогим, как на первый взгляд. Конечно, сильно прибавилось бюрократии, но рынок адаптируется и привыкает. Запроса на дальнейшие трансформации законов сейчас нет.
Если смотреть с позиции покупателя, нынешняя схема финансирования подталкивает идти простым путём, перекладывать риски. В этих условиях масштабные советские кооперативы (фактически государственные) или кооперативы из «дикого капитализма» 1990-х – просто нежизнеспособны. Они не соответствуют современному формату развития рынка жилищного строительства.

Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management:
– Я искренне надеюсь, что в ближайшие годы отрасль будет выходить на принципиально новый качественный уровень – и в стройке, и в сервисах, и в управлении, и в маркетинге и продажах. Главные возможности «прорыва» я вижу, во-первых, в самом продукте – надеюсь, однотипных «коробок» строить будут меньше и даже в эконом-классе появятся продукты класса affordable luxury. Больше комфорта, заботы, ориентированности на ежедневные нужды и меньше этажей. Во-вторых, конечно, серьёзное развитие ждёт «цифру». Не перечислить, сколько каждый день появляется новых цифровых продуктов для любой сферы жилищного строительства и всех её участников: девелоперов, конечных покупателей, жильцов. Платформы, приложения, хард & софт решения, «умные» дома и другие проекты.
Хочется, чтобы в обозримом будущем лидирующие позиции на рынке занимали не только крупные корпорации и госструктуры. Важно, чтобы средние и небольшие компании развивали как раз те самые крутые комфортные продукты, заточенные под потребности целевой аудитории. Но реалии таковы, что пока главные – именно крупные застройщики. Контролирующая роль банков со временем будет только усиливаться. А дальнейшие трансформации в схеме долевого строительства возможны лишь в сторону ещё бОльшего закручивания гаек. 

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»:
– Если составлять прогноз на обозримое будущее, то в первую очередь строительную отрасль ждут технологические изменения: подорожание классических стройматериалов приведёт к использованию нанотехнологий по переработке строительных отходов (например, бетона), превосходящих по своим характеристикам традиционные способы утилизации. Следующее изменение уже частично начинает воплощаться в современных новостройках. Речь об автоматизации внутридомовых процессов. Например, автоматической регуляции освещения, температуры и других показателей в квартире и общедомовых помещениях с помощью инструментов «умного дома». Цифровые технологии будут активнее интегрироваться во все сферы жизнедеятельности – от предоставления услуг (онлайн-показ объекта, онлайн-сделки, коммуникация с УК через приложение) до оптимизации ресурсов. Получат развитие и тренды экономики совместного потребления: новое поколение потребителей будет создавать спрос на коливинги и коворкинги.
Девелоперам стоит учесть популярность шеринговых сервисов и в других сферах. Например, предусматривать парковки для каршеринга и кикшеринга.
Перспективы встраивания девелопмента в более глобальную экосистему сейчас выглядят реалистичнее, чем когда-либо. Активную экспансию проводит, например, «ДОМ.РФ». На рынке наблюдаются и другие предпосылки к этому: девелоперские компании работают в тесной связке с банками, в дальнейшем эта связь будет усиливаться, появится больше совместных продуктов и инициатив. В конечном итоге состав участников рынка трансформируется, на нём будут присутствовать экосистемы (банк плюс девелопер) и несколько монополистов. Небольшим гибким компаниям, возможно, будет выгоднее встроиться в экосистему.

Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед»:
– Серьёзных перемен и прорыва в будущем можно ожидать в сегменте индивидуального строительства. Над программой развития ИЖС начал активно работать Минстрой. В ближайшее время должна появиться льготная ипотека. Как итог – на рынок загородного жилья выйдут крупные застройщики, которые начнут продавать дома через эскроу-счета, как это сейчас происходит в многоквартирных новостройках. 
На мой взгляд, главными игроками станут госкорпорации и госкомпании. А средние и малые строительные компании будут уходить в небольшие региональные города, а также выполнять субподрядные работы для крупных игроков. Шанс у маленьких и гибких фирм отвоевать свою долю на рынке есть только за счёт инновационных решений. Например, внедрения технологий строительства с помощью 3D-принтеров; создания домов из новых материалов – конопли или переработанного сырья или применения самовосстанавливающегося бетона. Роль банков на рынке недвижимости и строительства продолжит расти. Строительные компании постепенно превращаются в своеобразных «подрядчиков» банков, а отрасль становится частью финансовой экосистемы. Ещё я вижу огромные перспективы у коллективных инвестиций в недвижимость через паевые фонды. Через подобные схемы в будущем можно будет не только строить единичные жилые дома, но и развивать целые территории, реализовывать крупные инфраструктурные проекты.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg:
– Как показал опыт последних десятилетий, многие изменения в сфере жилищного строительства и на рынке новостроек – это, в первую очередь, ответ на внешнее воздействие. За эти годы основные участники рынка показали себя как компании, готовые сохранять эффективность в разных условиях. 
Что касается качества и потребительских характеристик рыночного продукта, частные девелоперы обычно решают эти вопросы лучше крупных государственных застройщиков. То же можно сказать и об общей экономической эффективности процесса создания нового жилья. Поэтому, если государство заинтересовано в увеличении своей доли на рынке строительства, стоит рассматривать и опосредованные варианты – через полное или частичное владение коммерческими структурами. А вот полноценного включения строительства в экосистему крупных финансово-технических корпораций вряд ли стоит ожидать в ближайшем будущем. Хотя банки и могут иметь собственные девелоперские структуры.
 
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– «Прорывы» в нашей отрасли случились в разных областях. Например, переход на онлайн, который ускорился из-за пандемии: онлайн-показы квартир, заключение и регистрация договоров, не выходя из дома, и т. п. Происходит и дальнейшее развитие квартирографии. На рынке всё больше вариантов с объединёнными кухнями-гостиными, просторными балконами-кабинетами и компактными спальнями. В самих технологиях строительства, думаю, мало что кардинально изменится. А вот в отделке и облицовке зданий мы видим больше стекла. Кирпичные фасады уже практически полностью вытеснены навесными. И этот тренд продолжится. 
Что касается банков, они и так уже отслеживают работу застройщика с подрядчиками, маркетинговые бюджеты и пр. Некоторые финансовые организации уже создали собственные подразделения по девелопменту.

Вадим Парадник, генеральный директор компании «Глобал ЭМ»:
– Отрасль будет совершенствоваться. Я вижу две основные точки для прорыва. Во-первых, я поддерживаю правительственные инициативы в области цифровизации строительных процессов, особенно в использовании технологий информационного моделирования. Мы видим дефицит проектировщиков инженерных систем в BIM-пространстве, поэтому готовимся к увеличению спроса на данные решения и активно наращиваем компетенции наших специалистов. Радует то, что человека из этих процессов, по крайней мере, в нашей отрасли, исключить не получится. Во-вторых, будущее – за новыми строительными материалами. Наша лаборатория несколько лет занимается научными изысканиями, уже получены патенты на разработки. В планах – вывод на рынок инновационных керамических блоков.

Пётр Кузнецов, директор компании «Конфидент»:
– Большие перемены ждут не только строительную отрасль, но экономику в целом. При всех наших чаяниях, связанных с цифровизацией процессов, «умные» технологии и решения, основные изменения пойдут совсем в другом направлении. Роль государства в регулировании отрасли будет только усиливаться, но не в части поддержки и внедрения инноваций, а в части администрирования и контроля. Приоритетные стройки поделят между собой большие корпорации с госучастием и банковским софинансированием. Рынок начнут принудительно менять под этих игроков. Малым и средним частным компаниям останутся небольшие контракты в сфере эксплуатации зданий. Инновации станут занавесом для имитации бурной деятельности. В общем, ближайшие перспективы выглядят как настоящая антиутопия. Мне искренне жаль, что время больших изменений может создать на рынке именно такую ситуацию – вместо реального прорыва.