«Надо меньше говорить и больше делать»

Участники дискуссии:

Сергей Дубровский:
– В 2007 году на объект пришла компания Олега Дерипаски. Было принято решение о присвоении инвестиционному проекту статуса стратегического. В отсутствие историко-культурной экспертизы предполагалось, что объект может быть сильно увеличен по площади. В соглашении стояла цифра до 350 000 кв.м. Эта предельная цифра и попала в самые оптимистические прогнозы. Но в 2011 году появилась экспертиза, которая однозначно определила, что никаких 350 000 кв.м быть не может, а за основу можно взять цифру в 170 000 кв.м. Это текущая площадь объектов Апраксина двора – она может разниться в зависимости от того, как считают, учитываются ли площади Лениздата, который не входит в состав объекта культурного наследия. С его учётом – порядка 200 000 кв.м.

Оказалось, что проект совершенно не такой, каким его видел инвестор. И вся работа фактически прекратилась. По условиям соглашения, «Главстрой СПб» брал на себя обязанность решить вопросы с частными собственниками, то есть либо купить у них объекты, либо интегрировать их в проект. Компания выкупила 2300 кв.м, и всё замерло. К 2016 году, к моменту истечения договора, стало понятно, что, к сожалению, проект не движется. Почему? В проекты приспособления объектов культурного наследия – Апраксина двора и многих других – инвесторы идти не так и хотят. Чтобы начать с ними работать, нужно быть правообладателем, нужна историко-культурная экспертиза, чтобы понимать предметы охраны и иметь возможность проектировать. 

На территории Апраксина двора есть корпуса с различными формами собственности. В городской собственности – 25, четыре из них до сих пор находятся под действием инвестиционных договоров, заключённых с «Главстроем» и перешедших в режим неопределённого срока действия. Это корпуса 50, 51, 11 и 12. 

Ещё 13 корпусов находятся в смешанной собственности, оставшиеся 16 – в частной. Получается такой имущественно-правовой микст, при этом задача преобразования комплекса должна быть решена в целом. По заказу АО «Апраксин Двор» «Студией 44» Никиты Явейна был разработан эскизный проект, который охватывает все корпуса, независимо от типа собственности. Советом по сохранению культурного наследия в октябре 2017 года он был рекомендован к дальнейшему проектированию. Это очень важный этап – многие проекты разваливались из-за того, что на первом этапе их делали тайно, а потом готовое решение выносилось на суд общественности. А общественность у нас достаточно сильна, в том числе градозащитная. Проект по Апраксину двору был одобрен единогласно, даже градозащитники признали, что это высококачественная работа и придраться не к чему. Проект максимально сохраняет внешний облик Апраксина двора, не содержит никакой архитектурной ереси, а прирост полезной площади по нему практически нулевой – не более 10%. Площадь увеличивается кое-где за счёт атриумных перекрытий, но никакой глобальной прибавки нет. 

После этого одна из дочерних структур концерна «Питер» подала заявку на присвоение статуса стратегического инвестора по этому проекту. Статус был получен в июле 2018 года. Он означает, по сути, признание квалификации компании, наличие средств, опыта реализации соответствующих проектов, кадров и т. д. С этим статусом компания может претендовать на целевое предоставление земельного участка. Но такой нормы, которая позволяла бы получать объекты целевым образом, в законодательстве Петербурга нет. При этом законом о защите конкуренции установлено, что объекты культурного наследия могут передавать "целёвкой" для проведения работ по их сохранению при наличии согласования федерального антимонопольного органа. То есть федеральный законодатель ясно даёт нам понять, что в деле сохранения объектов культурного наследия конкуренция находится на втором месте. Поэтому правительством Петербурга в Законодательное собрание был внесён законопроект, который приводил нормы регионального законодательства в соответствие с федеральным. К сожалению, этот законопроект до сих принят только во втором чтении, что делает невозможным предоставление объектов стратегическому инвестору. Вторым механизмом приспособления является заключение соглашения с частными собственниками, которым принадлежат площади в объекте. По шести корпусам Апраксина двора такие заявки поданы. К сожалению, ответа по ним пока нет.

Евгения Иванова:
– Что происходит сейчас с городскими площадями, которыми вы управляли по договору доверительного управления? И что будет с арендаторами, с которыми вы заключили договоры?

Сергей Дубровский:
– Поданная в этом году заявка на предоставление преференции Федеральной антимонопольной службой не удовлетворена. Сначала договор был переведён в режим неопределённого срока действия. В июле мы получили отказ Комитета имущественных отношений от договора и транслировали его нашим арендаторам. Договоры аренды действуют, пока действует договор доверительного управления. Все арендаторы получили уведомления о необходимости освободить объекты до 30 сентября текущего года. После чего мы передадим их Санкт-Петербургу. Количество договоров – 66, общая площадь арендуемых помещений составляет 20 000 кв.м без мелочи. 

Евгения Иванова:
– Город, в свою очередь, передаст площади ГБУ «Агентство по развитию имущественного комплекса». Получат ли ваши арендаторы преимущественное право по заключению договоров с АРИК?

Сергей Дубровский:
– Такого права законом не предусмотрено.

Иван Беркольцев:
– Наша компания возникла в 1992 году, возникла именно на территории Апраксина двора. Первый проект концерна «Питер», реализованный на инвестусловиях, – 9-й корпус. С 1999-го по 2007 год по этой схеме мы реализовали четыре корпуса. Два из них, 25-й и 63-й, были воссозданы. На момент прихода «Главстроя» у компании было порядка 10 000 кв.м в собственности и достаточно большое количество помещений, которые мы арендовали у города. После 2007-го мы все их вернули. За прошедшее с тех пор время наш имущественный пул увеличился с 10 000 до 62 000 кв.м. С городом работать было тяжело – мы работали с частными собственниками. Сейчас мы продолжаем переговоры с несколькими собственниками. Компания обладает большим опытом работы именно на территории Апраксина двора, имеет ресурсы и желание этим заниматься, имеет команду профессионалов. 

Приведу пример. По корпусам 37 и 38 мы как собственники помещений в здании имеем преимущественное право войти на инвестусловиях в этот проект. Мы начали его разработку примерно пять лет назад. В Управлении инвестиций нам сказали сделать проект, его историческую экспертизу – тогда нам его отдадут. Обычно по процедуре сначала предоставляется здание, даётся время на проектирование, потом – на строительство. Но нам сказали, что всё точно будет. Мы вложили в проект 27 млн рублей собственных средств, разработали проект, провели экспертизу – нам ничего не предоставили. В конце 2019 года мы уже вышли на рассмотрение правительством, была даже сделана и проведена оценка. Но с 2019 года ничего не происходит – нет ни отрицательного ответа, ни положительного. В этот корпус по состоянию на конец 2019 года наша компания планировала вложить 693 млн рублей, без учёта выкупа участка. За эти годы стоимость работ и материалов существенно подорожала. Сейчас проект выходит примерно к 1 млрд рублей. Общая площадь этих корпусов 5515 кв.м, по факту там отсутствует пассаж – он горел несколько раз. Экономическая целесообразность с учётом падения ставок уже на грани. Но мы всё равно смотрим на проект с оптимизмом, без оптимизма не выжить. Постоянно Комитету по инвестициям напоминаем, что мы готовы. Надеюсь, город положительно на это смотрит, и мы хотя бы частично начнём движение в плане реконструкции. Нельзя сделать всех счастливыми сразу, но мы должны хотя бы постепенно, пошагово двигаться вперёд – от корпуса к корпусу. 

Евгения Иванова:
– Вы не оспаривали бездействие?

Иван Беркольцев:
– Нет. Мы мирные люди.

Сергей Дубровский:
– Стоимость строительства с 2019 года выросла примерно в полтора раза. Это ведёт нас к стоимости приспособления 1 кв.м почти в 200 000 рублей.

Евгения Иванова:
– Сейчас, конечно, "самое время" тратить в коммерческую недвижимость, в торговый сегмент, по 200 000 рублей на метр. К тому же Садовая улица сейчас занимает лидирующие позиции по вакансии среди торговых коридоров города. 

Юрий Козлов: 
– Я представитель собственника помещений в корпусе 49, он не выходит на Садовую, а располагается ближе к Фонтанке. Часть корпуса приведена в порядок, по части работы приостановлены. Мы бы сделали больше, но не разрешают. Бизнес не улучшить с тем состоянием зданий и инфраструктуры, которая здесь имеется, этого не сделать. Не хватает электричества, банально канализация не работает. Благоустройства нет.

В целом, у нас есть прекрасный эскизный проект, есть стратегический инвестор – из числа наших, собственников. Есть собственники, которые, если инвестор начнёт действовать, поддержат и начнут преобразование площадей. Что нам мешает? Ничего, кроме того, что нужно, чтобы власти решили и тронули эту тележку. На самом деле терпение когда-нибудь кончится. Если что-то наши власти не придумают, наверное, мы можем когда-нибудь и в федеральный центр обратиться.

Александр Кузнецов:
– Полностью поддерживаю. Я на Апраксином дворе работаю с 1999 года. То, что сейчас происходит, уже утомило. Хотелось бы какого-то развития, потому что конкуренция в части торговли сейчас очень высокая. А в таком состоянии объекты неконкурентоспособны.

Вадим Лакшин:
– Я на Апраксином дворе нахожусь 32 года, видел взлёты и падения. Пиком роста – с хорошими арендаторами, ставками, которые по 15-му корпусу доходили до уровня ставок по Невскому, – было время, когда «Питер» управлял данной территорией согласно решению Ленгорсовета о выделении им участка с палаточным городком на Яблочной площади, это был блошиный рынок. В любом крупном городе мира есть такие площади, как Апраксин двор, торговля там ведётся практически круглосуточно. Клуб Money Honey посещает достаточно большое количество туристов, но нынешняя ситуация на Апраксином дворе мешает развитию бизнеса. Уличная торговля практически неконтролируема, через вход под арку невозможно пройти, территория заброшена – ямы, колдобины. Здесь постоянно проводятся рейды милиции, перекрываются въезды. Поток народа к нам идёт, но в связи с неблагополучной обстановкой сказывается на всём отрицательно. 
У нашей компании при приходе инвестора было отобрано два проекта. Мы потеряли достаточно много времени и денег.

Евгения Иванова:
– Что происходит сейчас с объектами, над которым вы работали? Вы следите за их судьбой?

Вадим Лакшин:
– Они разрушены. Это соседние здания, мы судились порядка восьми лет с «Главстроем СПб». К сожалению, получили только компенсацию ущерба. 
У нас также отобрали порядка 2000 кв.м, отремонтированных за наш счёт, за колоссальные деньги, в первом корпусе, остановили все виды бизнеса.
По нашим подсчётам, с момента прихода сюда инвестора город потерял порядка 40 млрд рублей. 

Евгения Иванова:
– Позволяет ли федеральное законодательство работать с Апраксиным двором уже сейчас? 

Дмитрий Некрестьянов:
– Естественно, сейчас есть возможность реконструкции Апраксина двора, вопрос – как к этому относиться. У города позиция очень простая – он говорит, что это единый объект. Этот гигантизм является основной проблемой. Это надо было делать в 1989-м, когда всё было городское. 

Слона надо есть по частям – сейчас невозможно этот проект  реализовать через всю территорию. Есть конкретные инвестиционные проекты и заявки от сособственников, есть стратегический инвестор в лице концерна «Питер» с заявкой на определённое количество корпусов, есть текущие собственники, которые пока ничего не планируют делать. В концепции города они все должны единым строем зайти, подать на все корпуса заявки, и тогда только это заработает. Но так не будет.

Самым эффективным механизмом является рассмотрение вопросов, которые позволяют запустить обновление этой территории. Так обычно и развиваются большие территории: берётся стартовая площадка, меняется её среда, и к ней начинают все остальные подтягиваться. Город, как мне кажется, исходя из существующих механизмом, мог бы прямо сейчас это запустить.

Через единый механизм должно быть реализовано благоустройство и создана инфраструктура внутри площадки. Вот тут требуется объединяющий механизм.

Отдельно хотелось бы сказать про вариант с комплексным развитием территории – это долго и громко обсуждалось. В Санкт-Петербурге комплексное развитие используется как идеальный вариант замораживания площадки. Ни одна не развилась! Это просто ещё раз способ отложить проблему и сказать, что она в стадии обсуждения. Сейчас опять поменялось законодательство, может быть, правительство получит полномочия по комплексному развитию нежилой застройки и незастроенных территорий. Но у Апраксина двора есть одна особенность – три или четыре корпуса имеют в составе жилые помещения, это корпуса в центре. Формально это многоквартирные жилые дома. То есть здесь мы имеем прекрасный микст – жилые и нежилые, государственные и частные. 

Я не понимаю, в чём смысл затягивания рассмотрения заявок инвесторов. Даже если потом будет принято решение о комплексном развитии в отношении этих объектов, ничего принципиально не поменяется. А мы уже получим какую-то часть территории облагороженной. Если бы город действительно хотел бороться за состояние объекта, здесь были бы рейды не правоохранительных органов, а КГИОП – тут есть к чему придраться.

Данил Подшивалов:
– Полностью согласен. Город всегда хотел в ответ на множественные проблемы – имущественно-правовые, инженерные, по объектам культурного наследия и социальные – найти одно-единственное решение. Противопоставить этому единство инвестора и способа. Примером такой логики была попытка проекта компании «Главстрой». Мне кажется, этот подход глубоко ошибочный. Найти единичный способ и единственного инвестора, который сможет объять необъятное, невозможно. Необходима множественность. 

Уже сейчас есть возможность приводить Апраксин двор в порядок. Есть правовые основания предоставлять здания в долевой собственности там, где государственные и частные помещения. С другой стороны, есть возможность предоставлять свободные городские здания – речь про закон, который инициировало правительство Петербурга. Проект предполагал возможность предоставления зданий стратегическому инвестору, к сожалению, он пока не принят. В действительности, предоставление зданий может осуществляться уже сейчас, и без этого закона. В федеральном законодательстве  предусмотрено предоставление преференций – для сохранения и популяризации объектов культурного наследия. Что может быть лучше, чем привести в порядок один из знаковых, центральных ансамблей города? Федеральный закон имеет прямое действие и уже сейчас, если бы было желание, можно было бы начать процедуру предоставления этих зданий. Безусловно, гармонизация регионального законодательства с федеральным сделает этот процесс чище. 

Сейчас основная проблема – это воля и желание. Во-первых, это воля со стороны инвестора, мы слышим, что она есть. Значит, необходима воля со стороны публичного субъекта решиться на реализацию проекта. Возможно, получится не так комплексно и красиво, как этого хотелось бы, – одним пакетом, с большими красивыми цифрами по объёму инвестиций и пр. Но эту мечту нужно поставить на второй план и начать действовать.

Григорий Иванов:
– Наш проект не имеет каких-то сроков – концепция выверена по функционалу, по смыслам и модели сохранения культурного наследия. Весь проект выполнен как некий справочник для собственников – по мотивам проекта была выпущена книга, каждый собственник может в неё заглянуть, найти свой объект и понять, как интегрироваться в общую модель преобразования. 

Функции выстроены так: на верхних этажах апартаменты, чтобы сделать работу этой территории в режиме 24/7 – без жилой функции это невозможно. "Якорная" торговля оставлена и приведена в более цивилизованный для центра города вид. Конечно, при приспособлении по принципу step by step желательно соблюдать функционал из концепции, потому что там много взаимосвязанных элементов – плавное перетекание от торговли к жилью, от жилья – к публичной, культурной функции. В Генплане это всё прослеживается, там нет случайных элементов. 

Есть одна проблема – на территории Апраксина двора есть парные корпуса. Например, 5–6, 7–8. Если посмотреть по эскизу, они должны работать в паре, без этого никак. И вот возникла ситуация: 5-й корпус принадлежит концерну «Питер», 6-й – городу. Велись разговоры, чтобы подключить к проекту 6-й корпус, чтобы остаться в поле этого эскиза, чтобы сделать всё осмысленно и показать пример реализации этой концепции. И опять возникли проблемы. Но почему бы не дать? Если инвестору не дать 6-й корпус, то он не сможет приспособить в рамках эскиза и 5-й. Это будет невозможно. Устраивая механические сложности, мы лишаем людей, которые готовы тратиться, возможности реализовать проект. Немного странная политика.

Мы часто говорим, что культурное наследия – ценность города. Безусловно. Но эта ценность не вечная. Пока мы будем обсуждать, мы, вполне вероятно, получим для половины корпусов Апраксина двора судьбу Китайского театра в Пушкине. Посмотрите на корпуса 37 и 38 – мы уже имеем Китайский театр в центре Апраксина двора. Состояние у объектов разное – где-то хорошее, где-то не очень, где-то плохое. У Апраксина двора есть ещё время, но небольшое. Как специалист, который знает практически каждый корпус, замечу: надо меньше говорить и больше делать.

Игорь Кокорев:
– Мы занимались проектом в 2007 году для компании "Главстрой". С тех пор, конечно, рынок поменялся, но есть вещи, которые остались неизменными. Действительно, для Апраксина двора целесообразно многофункциональное использование. Те функции, которые были заложены в том проекте, – торговля, офисы, гостиницы, жильё – остаются актуальными. Другое дело, что поменялись форматы, механизмы реализации, рыночные условия могли скорректироваться. Здесь возможны различные решения, можно сделать хороший проект с качественной средой, привлекательной для горожан и гостей города. Самая большая проблема – неудовлетворительное состояние инженерной инфраструктуры и правовые сложности. 

Алексей Фёдоров:
– Я посмотрел историю реализации комплексных проектов в других городах – Кэнэри-Уорф в Лондоне, Дефанс в Париже, Квартал 22 в Барселоне, Челси в Нью-Йорке. Успех этих проектов зиждется на  политической воле. Власти принимали решение о реализации проекта, понимая, что на его пути будут сложности – как правовые, так и историко-культурные. И решение этих вопросов брали на себя. Только благодаря этому проекты получились. В России тоже есть такие примеры – Олимпиада в Сочи, реновация в Москве. В Апраксином дворе политической воли, очевидно, нет. И никаких надежд на её появление пока не видно. Уже прозвучало: если не помогаете, то хотя бы не мешайте. Для этого, видимо, нужно либо существующим инвесторам приобрести компетенции, либо появится какой-то новый, который сможет достучаться до властей нужного уровня – городского или даже федерального. Либо всё будет продолжаться примерно так, как было в последние годы, и большинство принадлежащих городу корпусов придут в аварийное состояние. Только тогда, возможно, что-то сдвинется с мёртвой точки.

Юрий Козлов:
– Вопрос к юристам: обращение в федеральный центр нам может помочь?

Данил Подшивалов:
– Это не правовой вопрос, а политический. Если в Петербурге начнут использовать опыт Москвы, опыт Сочи, то, скорее всего, это будет совсем другая история. И, скорее всего, это будут совершенно другие механизмы и, возможно, другие собственники. Я бы на вашем месте опасался такого развития событий.

Дмитрий Некрестьянов:
– Во-первых, здесь нет федеральной собственности, соответственно, здесь нет правовых вопросов, по которым федеральный центр может что-то сделать. Федеральный центр может дать "магический пинок", но не все магические пинки дают магическое воздействие. Что можно сделать? Попытаться искать федеральное софинансирование в рамках госпрограмм на сети, развитие дорог и т. д. Но это не та территория – если бы вы находились на дороге Москва – Казань, можно было бы говорить о федеральном финансировании и искать проектные решения. Здесь не тот уровень. Это локальная городская проблема, а в идеале – локальная городская победа. Всегда калька одна: территорию нужно развивать едино, давайте возьмём кого-то одного, будем говорить ему, что делать, а он будет перед нами отвечать. Но этот поезд ушёл. К сожалению, город просто не может это признать. Единство территории возможно в будущем, через управляющую компанию, попытка бороться за единство с точки зрения инвестиционного развития сейчас – бессмысленна, мы просто потеряем время.

Данил Подшивалов:
– Мне видится, что, помимо всех озвученных предложений, ключик к решению – в возможно более широком привлечении внимания к проблеме Апрашки, к проблеме объектов культурного наследия в целом.

NSP продолжит следить за развитием ситуации по Апраксину двору.