НАШ ЦИТАТНИК: «В третьем квартале заметно сокращение объема сделок с новостройками. Но, полагаю, по итогам года девелоперы окажутся в плюсе – за счет активных продаж в I полугодии. А вот «запаса» для снижения цен практически нет из-за возросшей себестоимости...» Максим Жабин

26 октября, 05:12

«Красиво жить не запретишь?»

Сегодня в 08:50
1 305

«Красиво жить не запретишь?»

Обладателям дорогой недвижимости стоит быть начеку. Оказавшись под следствием или в роли должников, они рискуют потерять то, за сохранность чего ещё недавно можно было не переживать. Прежде владельцы домов и квартир премиум-класса ни при каких обстоятельствах не лишались своего единственного, пусть и довольно дорогого жилья. Но сейчас судебная практика меняется. Об этом рассуждает Татьяна Грушко, директор по развитию бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS.

Грушко Татьяна
директор по развитию бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS

Отныне суд каждый случай рассматривает индивидуально. Так, недавно в деле о банкротстве гражданина Аркадия Поторочина был создан прецедент, когда суд узаконил решение кредиторов о предоставлении должнику «бюджетной» жилплощади. Его «элитную» квартиру, в исключении которой из конкурсной массы отказал судом, продали на торгах.

Как лишиться имущества?

В России гражданин может лишиться имущества в трёх случаях: при исполнительном производстве, конфискации в рамках уголовного дела и при проведении процедуры банкротства. В уголовном праве конфискация предусматривает под собой изъятие в собственность государства имущества, полученного преступным способом. Планируемый Минфином к внесению в Госдуму законопроект «О внесении изменения в статью 1151 Гражданского кодекса РФ» определит механизм продажи жилых помещений, конфискованных и обращённых на основании судебного решения в собственность РФ. Поскольку Минфин прямо указывает на термин «роскошное жильё», в законопроекте можно ожидать его определения.

Пока же положения статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ и статьи 213.25 закона о банкротстве указывают на недопустимость обращения взыскания на жилое помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания. При банкротстве должника механизм обращения взыскания на единственное жильё, не отвечающее критериям разумности, законодателем не разработан. Но из-за того, что современные реалии требуют иного подхода, последние годы судебная практика находится в поиске баланса интересов должника и кредиторов при реализации жилья, которое одновременно является единственным и обладает характеристиками, превышающими разумно достаточные для удовлетворения потребности в жилище.

Шаг на пути к решению вопроса о пределах исполнительного иммунитета в отношении таких объектов сделал Конституционный суд (см. Постановление от 14.05.2012 №11-П). КС указал на необходимость законодательного регулирования исполнительского иммунитета исходя из задачи гарантировать гражданину-должнику и членам его семьи уровень обеспеченности жильём, необходимый для нормального существования, а не  для сохранения принадлежащего ему актива.  

В Постановлении от 26.04.2021 №15-П в развитие Постановления №11-П суд допустил возможность ухудшения жилищных условий, особенно для случаев несостоятельности (банкротства), когда права кредиторов нарушает множественное и неоднократное (систематическое) неисполнение должником обязательств при общих размерах долга, явно несоразмерных имущественному положению гражданина. Но в любом случае судам надлежит выяснить совокупность обстоятельств дела, в том числе соотнести рыночную стоимость жилого помещения с величиной долга. То есть ответить на вопрос: позволит ли продажа «роскошной» квартиры или дома погасить долг или его часть. 

Жильё с иммунитетом

Судебная практика до последнего момента в основном была довольно лояльна к должникам. Верховный суд высказывал позицию, по которой нельзя лишить единственного жилья в случае, если его площадь разумно позволяет удовлетворить соответствующую потребность. Это нашло отражение в практике: Арбитражный суд Дальневосточного округа в Постановлении от 01.10.2020 по делу А51-22122/2019 указал, что из конкурсной массы должника правомерно исключена квартира площадью 63 кв.м, принадлежащая ему и являющаяся единственным пригодным для постоянного проживания объектом. В материалах дела не были представлены доказательства того, что кредиторы инициировали вопрос о возможности предоставления должнику помещения меньшего размера. 

В деле №А60-31393/2018 Арбитражный суд Уральского округа поддержал выводы судов нижестоящих инстанций относительно того, что помещение площадью 34,6 кв.м обеспечивает нормальный средний уровень комфортного проживания. 

В деле №А65-3078/2017 дому общей площадью 336,2 кв.м (жилая – 125,4 кв.м) и земельному участку под ним суды также придали статус единственного жилья исходя из того, что совместно с должником проживают супруга и несовершеннолетние дети (всего 5 человек). Злоупотреблений со стороны должника установлено не было.

После принятия Конституционным судом Постановления №15-П суды стали более внимательны к нюансам. 

Например, 27 июля 2021-го Арбитражный суд Северо-Западного округа в деле №А56-42535/2019 направил на новое рассмотрение спор об исключении из конкурсной массы жилого дома и земельного участка площадью 1200 кв.м, указав, что нижестоящие суды не исследовали причины возникновения у должника признаков несостоятельности, период и основания приобретения жилых помещений, а также наличие (отсутствие) иной пригодной для проживания площади. 

Кредиторы «скинутся» 

Анализ судебной практики позволяет сделать вывод, что максимальная площадь, при которой единственное жильё, скорее всего, не будет лишено исполнительского иммунитета, составляет 48-55 кв.м (на одного человека), если отсутствуют установленные судом злоупотребления со стороны должника. К примеру, они стали препятствием для распространения исполнительского иммунитета на четырёхкомнатную квартиру в Петербурге (А56-7844/2017).  

Рассматривая кассационную жалобу Россельхозбанка по делу №А73-12816/2019, Верховный суд в июле 2021-го применил сформированные Конституционным судом правовые позиции и указал на необходимость повышенного уровня доказывания обстоятельств, на которые ссылается как должник (обосновывая довод о том, что спорное жилое помещение является для него единственным), так и кредиторы – в обоснование доводов о злоупотреблении со стороны должника.

ВС указал: вопрос об ограничении исполнительского иммунитета связан с решением кредиторов о предоставлении должнику замещающего жилья. При этом перед собранием кредиторов должны ставиться вопросы об условиях, на которых кредитор либо финансовый управляющий готовы предоставить (приобрести) замещающее жильё, а также о требованиях, которым оно должно соответствовать. Крайне важно определить сальдо – сумму, на которую пополнится конкурсная масса в результате замены: реальная цена сделок купли-продажи может отличаться от рыночной цены, определённой при предварительной оценке. 

В целом, подход арбитражных судов к данному вопросу стал намного ближе к правовой позиции Конституционного суда, дополняя её и устанавливая порядок реализации на практике.

Критерии роскоши

В отсутствие законодательного закрепления, с учётом сложившейся судебной практики, а также позиций КС и ВС, в качестве критериев, позволяющих определить, является ли жилое помещение единственным или оно относится к категории роскошного, можно выделить несколько важных моментов. Прежде всего, площадь жилого помещения и количество лиц, для которых оно является единственным. Также стоит обратить внимание на добросовестность или недобросовестность поведения должника (к примеру, обстоятельства и сроки приобретения спорного объекта, обстоятельства и сроки выбытия иных жилых помещений). Важна и финансовая составляющая:  определение рыночной стоимости объекта, её соотношение с размерами обязательств перед кредиторами; готовность кредиторов за свой счёт или за счёт выручки от продажи выделить замещающее помещение, пригодное для проживания должника и членов его семьи по площади (по крайней мере, не меньше норм социального найма) и в пределах того же поселения.