Загородный рынок недвижимости Петербурга вернулся к стабилизации

В целом на загородном рынке за минувший год былой ажиотаж сменился стабилизацией, а основные показатели вернулись к допандемийному уровню. Элитные проекты, как и в любой кризис, чувствовали себя хорошо. Появились три новых небольших поселка, но в целом объем предложения снижается. 

В комплексах с интересной локацией за год реализовано от 20 до 36 лотов в ценовом диапазоне 20-55 млн рублей; несколько сделок прошло с домами стоимостью от 150 млн и выше. В бизнес-классе ситуация не такая благостная, объем предложения за год вырос практически втрое, а спрос остался на уровне 2024-го. В обоих сегментах в приоритете у покупателя были участки без подряда (практически 2/3 всех сделок).  

Опрошенные эксперты считают, что следующим этапом развития рынка загородного домостроения станут организованные поселки с таунхаусми и дуплексами (особенно в среднеценовом сегменте), которые набирают популярность. Для девелоперов – это сокращение себестоимости строительства, включая покупку земель и инженерную подготовку. Для покупателя – готовый дом с небольшим наделом за приемлемую цену.

Но тенденция не затронет элиту, камерные поселки с отдельными коттеджами, как и прежде, будут востребованы, может чуть в меньших объемах.   

Предложение на рынке дорогого загородного жилья сократилось 

По итогам 2025 года объем предложения на первичном рынке элитной загородной недвижимости сократился с 307 до 232 лотов, в бизнес-классе наоборот, вырос более чем втрое – со 144 до 522 лотов. 

«Отличительная особенность новых стартов 2025 года - рост доли проектов централизованной застройки бизнес- и элит-классов: два новых поселка и четыре новые очереди, чуть более 300 премиальных лотов. Это демонстрирует тренд на рост спроса на постоянное проживание за городом, так как все новые проекты расположены в приближенных к городу локациях», - говорит заместитель директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко.

У аналитиков NF Group итоговые цифры несколько отличаются: предложение в элите оставалось на уровне 2024 года (188 лотов в 12 поселках) и не пополнялось новыми проектами за последние три года. В бизнес-классе объем увеличился на 28% (до 828 лотов в 30 поселках), в основном за счет вывода новых проектов. 

В 2025-м их было запущено четыре: в двух продаются участки («Образ жизни. Парковая деревня» и «Крылья Подгорного»), таунхаусы предлагают в поселке «Образ жизни. Береговая деревня», а коттеджи – в «Сакура Сад». Кроме того, стартовали продажи второй очереди строящегося поселка бизнес-класса Forest Village.

Кстати, в прошлом году в основном предлагались участки без подряда: в элите – 67%, в бизнес-классе – 43%. Это связано с запуском новых проектов, изначально ориентированных на данный формат.

По объему предложения в дорогих сегментах лидировал Выборгский район Ленобласти (78% в элите и 41% – в бизнес-классе). На второй позиции - Всеволожский (15% и 27%), на третьем месте – Курортный район (7% в элите), на Ломоносовский район Ленобласти приходится 10% лотов бизнес-класса.

Почему-то эксперты обошли вниманием старт продаж в коттеджном проекте «Северное сияние» во Всеволожске, который начала в прошлом году корпорация «Мегалит». Территория 56,5 га поделена на 424 участка, из которых сейчас реализуется первая очередь на 188 лотов. 

Возможно, участники рынка относят его к классу «комфорт». Но по локации и инженерии (вода, газ, а главное – электричество второй категории надежности), да и по ценам, проект вполне вписывается в среднеценовую категорию. Плюс надежность застройщика, который более 30 лет успешно строит жилье в Петербурге, Ленобласти и Подмосковье.  

Спрос и цены на премиальную "загородку" 

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за прошлый год реализовано 58 лотов в элитном сегменте (на 4 единицы меньше); в бизнес-классе – 233 лота (годом ранее – 198), включая таунхаусы. Средние цены во всех сегментах за год немного подросли (подробнее – см. таб. 2)

Схожие показатели и у аналитиков NF Group: за год продано 68 элитных и 239 лотов бизнес-класса. В элите 60% сделок пришлось на участки без подряда. В бизнес-классе: 44% - на участки, 38% – на коттеджи и 18% – на таунхаусы. 

Спрос отражает структуру предложения, которая в 2025 году сместилась в сторону участков без подряда. Однако если в бизнес-классе увеличение участков в предложении обусловлено в большей степени выходом новых проектов в продажу, то в элитном, где старты проектов отсутствуют уже третий год подряд, – изменением «нарезки» в нескольких поселках. 

Цены росли понемногу: в среднем элитные коттеджи предлагаются за 111 млн рублей (+14% за год), лоты бизнес-класса – за 40,4 млн рублей (+6%). 

«Отдельно стоит выделить сегмент таунхаусов высокого класса, который последние два года переживает возрождение из-за активизации девелопмента в привлекательных локациях. Бюджет с 2023 года вырос на 57%. Этому способствовал выход в продажу новых интересных проектов в Выборгском, Всеволожском и Приморском районах», – поясняет Светлана Московченко.  

Мнения экспертов  

Марина Шкурко, управляющий партнер Puzzle Realty: 
– Прошлый год был достаточно непростой, полярный. Эксклюзивные объекты, например, КП на первой линии Суходольского озера, практически распроданы, средняя стоимость участка – 20 млн рублей. Мы реализовали несколько домов по цене от 150 млн и выше. У наших коллег примерно такая же картина. В КП «Оберег» за год продали 20 домов (без отделки) по цене от 55 млн рублей. В поселке «Антара» (стартовал в 2025-м) на первой линии Лемболовского озера из 26 участков осталось 10. В КП «Ар деко» за год продано 36 участков по цене от 20 млн рублей. 
В среднеценовом сегменте (от 5 до 40 млн) дела шли сложно. Ипотеки не стало, семейная не всем подходит, поэтому в этом классе был провал. Единственный рабочий инструмент – рассрочки, благодаря которым загородные застройщики, в том числе и в премиальном сегменте, хорошо отработали 2025 год. 
По-прежнему превалирует спрос на участки без подряда, на них приходится 2/3 всех сделок. Некоторые покупают готовые дома с отделкой, на круг получается дешевле, чем строить с нуля. Предпочтения по размеру участков и домов не сильно изменились. Для постоянного проживания - от 12 до 20 соток, если как дача - от 20-25 соток; оптимальный размер коттеджей - 250-350 кв. м.  
В 2026 году ожидается минимальный объем вывода новых проектов в сегменте бизнес и выше. Рынок все равно будет расти, хотя и не так, как в пандемию. В этом году планируются пока два дорогих проекта: один - в поселке Громово, на первой линии Суходольского озера, второй – недалеко от аэропорта Пулково. Девелоперы боятся идти в дорогой сегмент, там важна локация, а сейчас участков под застройку не так много. 
Будут развиваться малоэтажные проекты с таунхаусами и дуплексами, которые закроют сегмент комфорт+ и выше. Это следующий шаг в развитии коттеджных поселков, и те, кто запускает их, смотрят в будущее. Земля дорожает, как и подключение к коммуникациям, для среднего бюджета – это единственная возможность иметь свой дом за городом. Ключевая ставка постепенно снижается, поэтому граждане будут закрывать депозиты, а вариантов выгодных вложений совсем немного, поэтому многие станут вкладывать в недвижимость, в том числе и в загородную. Думаю, спрос будет развиваться в двух направлениях: МЖК с социальной инфраструктурой и камерные КП по индивидуальным проектам. А количество средних поселков с большими участками и без подряда будет сокращаться. 
Кстати, мы совместно с Торгово-промышленной палатой начали разрабатывать сертификацию КП, чтобы привести к единому знаменателю понятия «комфорт», «бизнес», «элита».  

Михаил Голубев,  инвестор и девелопер проекта «Прибрежный квартал»: 
– Прошедший год был полон неопределенности, обусловленной высокой ставкой ЦБ, большими инфляционными ожиданиями и трансформацией спроса. Эти изменения мы ощущали еще два года назад, поэтому готовили новый продукт во второй очереди «Прибрежного квартала», – дома небольшой площади от 60 до 110 кв. м с улучшенной комплектацией. 
За 2025 год цены в нашем проекте выросли на 10-20%, так как в продаже остались уникальные дома первой очереди с большими метражами (до 350 кв. м и без отделки). План продаж закрыт частично, на 65 % от показателей 2024-го. Средняя стоимость дома – 150 тыс. руб./кв. м (без отделки), во второй очереди цены будут в диапазоне 170-250 тыс. рублей (в улучшенной комплектации). 
Есть клиенты, готовые платить за уникальные коттеджи, но их становится меньше. Многие предпочитают дома с участками, но оптимизируют бюджеты, им не нужны большие площади. У нас актуальный диапазон в новой очереди 15-20 млн рублей за объект.  
В этом году планируем запустить вторую очередь «Прибрежного квартала», хотим презентовать новый продукт, сделать разные варианты комплектации.  

Игорь Ахальцев, директор по продажам MG Development: 
– 2025-й оказался более взвешенным и зрелым, че предшествующие годы: стало меньше импульсивных покупок и больше рационального выбора. Клиенты научились считать, сравнивать, глубже вникать в продукт. В итоге они покупают там, где видят понятную ценность: локация, инфраструктура, прозрачность девелопера и сценарий развития поселка. 
По спросу для нас год был хорошим. Мы существенно усилили позицию на рынке: запустили три новых проекта, закрепились в топ-3 среди девелоперов загородного рынка. Для покупателей это важные маркеры. Рост в 2025 году определяли не общие ожидания рынка, а реальный прогресс на площадках и спрос на качественный продукт. В проектах, где есть инфраструктура, коммуникации и понятные правила застройки, цена держалась увереннее и росла быстрее. По ощущениям, покупатели готовы платить за «готовность» и за девелоперский контроль — то, что снижает риски. Основной спрос был на участки без подряда. Клиенту важно самому выбрать материал для строительства и подрядчика, которому можно доверять. И это не случайность, большинство покупателей не хочет «типовой дом», даже качественный. Людям важно «настроить» проект под свою семью: планировки, метраж, террасы, сауны/кабинеты, гостевые комнаты, гараж/мастерская, приватность, расположение. 
Важно уточнить, что единый архитектурный стиль в наших поселках не означает унификацию. Это скорее про гармонию среды и правила, которые поддерживают внешний облик и ликвидность, чтобы через 5 лет поселок выглядел цельно, а не превращался в сборную солянку. 
Рынок все больше разделяется на два сегмента. Первый - просто земля, когда покупатель берет на себя все риски (дороги, коммуникации, сервис). Второй — девелоперский продукт, где ценность не в гектарах, а в среде, инфраструктуре, правилах, сервисе и управлении. И второй сегмент растет, люди готовы платить за спокойствие и понятный результат. 
В этом году мы планируем запуск двух новых проектов (в Ломоносовском и Всеволожском районах) в более высоком сегменте (премиум) и выход новых форматов, включая таунхаусы. Это расширит продуктовую линейку и охватит разные сценарии жизни/инвестиций.  
Продолжаем подбирать новые площадки и локации. Сегодня больше, чем раньше, ценится не просто направление, а конкретное место: окружение, подъезд, природные достопримечательности, потенциал развития территории. 
Кроме того, мы усиливаем автоматизацию процессов внутри компании: сделки, коммуникации, сервис, аналитика. Это поможет команде меньше тратить время на ручные операции и больше - на качество продукта, стратегию и работу с клиентом.