Можно ли считать практику переноса сроков строительства жилья нормальной в нынешних условиях?

Кирилл Сиволобов, 
основатель ГК Bau City Development: 
— Не думаю, что перенос сроков можно назвать полноценной помощью застройщикам. Скорее это следствие отсутствия поддержки как таковой. Просрочка ввода приведет к массовым судебным разбирательствам и банкротствам девелоперов, к чему не готовы ни банки, ни власть, поэтому проще официально перенести сроки ввода, чтобы снизить градус накала у населения. В моем понимании качественная помощь — это увеличение объема субсидированной ипотеки с небольшим первоначальным взносом, снижение инфраструктурной нагрузки для застройщиков, снижение налогов, предоставление условий подключения к городским сетям по льготному тарифу. Эти меры были бы хорошей помощью девелоперам. 
А подобные заявления действительно могут вызвать ненужную нервозность у граждан. Если бы правила игры на строительном рынке не менялись хотя бы лет двадцать, тогда и покупатели были бы спокойны. А в состоянии неопределенности на сделку выходят только или рисковые люди, или те, кто очень нуждается в новой квартире, у кого просто нет другого выхода. 

Дмитрий Некрестьянов, 
партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»: 
— Любой мораторий — это аномалия, так как он грубо искажает регулирование. В него легко «входить» (просто озвучил, и все) и тяжело «выходить»: уже появляется привычка, что норма не действует. Я считаю, надо использовать не авральное регулирование в форме «мораториев», а принимать более сбалансированные нормы, чтобы никто не мог злоупотреблять. На практике это означает, что застройщики должны отвечать за сроки, так как стройка — всегда риск, и застройщики (как профессиональные игроки) должны учитывать этот риск и нести за него ответственность. А дольщики должны иметь право на компенсацию, которая будет экономически разумной и не позволяющей злоупотреблять. При проектном финансировании экономика проста: банк даст финансирование для достройки, но если оно не будет обеспечено деньгами на эскроу, это обойдется застройщику дороже и в итоге может съесть всю прибыль. Все это звучит как обычный предпринимательский риск. Пока есть мораторий — нет необходимости и стараться ускоряться, он сейчас работает просто как заморозка ответственности. Я думаю, что было бы разумно сделать мораторий под условием: если ввелся до такого-то срока, то просрочка до условных 6 месяцев или года не влечет оплаты неустоек. Тогда есть стимул у обеих сторон. Застройщику интересно ускориться, чтобы не попасть на штрафы, а дольщику — выгоднее немного подождать, в уверенности, что проект не станет долгостроем. Пока у нас решение вопроса напоминает перекидывание горячей печеной картошки («проблемы») из рук в руки. 

Светлана Денисова, 
руководитель отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент»: 
— С тех пор, как долевое строительство стало оплачиваться посредством эскроу-счетов, поводов для стресса у дольщиков стало меньше. Правда, сначала пандемия, а затем СВО снова таких поводов добавили. Но ко всему человек адаптируется, а те, кто не может, вымирают…  
Перенос срока ввода — это крупная неприятность для дольщика, но не катастрофа. Честно говоря, ведь и без помощи правительства к такому варианту можно было прибегнуть в крайнем случае. Сейчас, когда отрасль испытывает понятные трудности, продление моратория — это способ ее поддержать не за счет бюджета. 
Не думаю, что застройщики Петербурга станут злоупотреблять такой возможностью. Ведь «сдвиг вправо» означает дополнительные издержки по обслуживанию кредитной линии, из которой финансируется стройка. По нынешним ставкам затраты немалые, да и репутация страдает. Наша компания строго придерживается заявленных сроков; надеюсь, что и на рынке в целом масштабных просрочек не будет. 
У нас в сентябре отмечен прирост обращений, бронирований и сделок примерно 15% к предыдущему месяцу. Спрос на новостройки оживает с началом снижения «ключа». Думается, этот сигнал важнее, чем возможность задержки ввода. 

Ольга Трошева, 
директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group): 
— На рынке петербургской агломерации мы не отмечаем массовых и значительных переносов сроков сдачи. Как правило, такие корректировки не превышают трех месяцев, при этом ключи дольщикам передаются в заявленные договорами даты. Более длительные задержки могут негативно сказаться на доверии покупателей и устойчивости рынка. Застройщики финансово заинтересованы в соблюдении сроков строительства, так как раскрытие эскроу-счетов происходит только после ввода объекта в эксплуатацию. Отмечу, что все объекты Setl Group реализуются в соответствии с планами. Мы выполняем обязательства перед дольщиками в полном объеме и в установленные договором сроки. Поэтому заявления о возможных переносах не отражают нашей практики и не оказывают влияния на спрос: покупатели уверены в надежности девелопера и защищенности своих вложений. 

Николай Гражданкин, 
начальник отдела продаж компании «Отделстрой»: 
— В ДДУ прописывается срок передачи ключей дольщикам. Именно при его нарушении в законе предусмотрены существенные неустойки за каждый день просрочки. Чтобы себя обезопасить и успеть всех заселить, застройщики обычно прописывают срок передачи квартиры — через полгода, год, а то и полтора после ввода в эксплуатацию. Поэтому, даже если возникнет задержка при вводе дома, у застройщика все равно останется время для передачи ключей в срок.  
Как правило, задержка ввода дома на несколько месяцев ни у кого не вызывает паники, особенно если он уже построен и, как говорится, «предъявлен» Госкомиссии. Каждый случай переноса сроков — всегда индивидуальный. Бывает, что он связан с пакетом предоставляемых документов, с особенностями работы с монополистами по подключению инженерных коммуникаций. Случается даже, что дом не вводят в конце года, потому что план по вводу жилья в текущем году уже выполнен и сдачу решают перенести на первый квартал. 
В любом случае дольщикам ничего не грозит. И никто, в том числе застройщик и контролирующие органы, не заинтересованы в создании социальной напряженности, особенно если в составе жилого комплекса сдаются еще и социальные объекты. 

Евгений Бескровный, 
коммерческий директор ГК «Запстрой»: 
— Мы видим, что каждый второй дом в нынешнем году сдается с задержкой. Главными факторами сбоев стали завершение льготной ипотеки, высокая ключевая ставка, рост себестоимости строительства, кадровый голод, снижение объема продаж и массовый переход на рассрочки, которые не пополняют в необходимом объеме эскроу-счета. Все это вынуждает многих застройщиков притормаживать темпы строительства, балансируя на грани рентабельности.  
Мы считаем, что мораторий на неустойки, продленный властями до конца 2025 года, лишь усугубил ситуацию. Такая антикризисная мера, с одной стороны, поддерживает финансово неустойчивых застройщиков, а с другой — снижает их дисциплину и оставляет дольщиков без действенных рычагов влияния. 
На этом фоне часть игроков строительного рынка демонстрирует иной подход. Их тактика — не растягивание сроков, а их сокращение за счет жесткого контроля над издержками и логистикой. Мы, например, изначально строим графики с запасом прочности, сотрудничаем с проверенными партнерами и используем современные технологии для минимизации ошибок. И не прекращаем активно инвестировать в цифровизацию процессов, чтобы мониторить каждый этап в реальном времени и оперативно корректировать планы. В текущих условиях это позволяет не просто снижать риски, но и сохранять лояльность покупателей. Например, в ЖК «Ново-Антропшино» мы практически все корпуса сдаем раньше заявленных сроков. И планируем придерживаться той же тактики в дальнейшем. 

Анастасия Жаркова, 
руководитель отдела маркетинга ГК «Технополис»: 
— Антикризисной мерой в отношении застройщиков разрешение переносить сроки ввода назвать сложно. Абсолютное большинство застройщиков находятся на проектном финансировании, а значит, финансирование стройки обходится дороже с каждым месяцем незапланированных расходов. Возможно, что для части компаний это будет поддержкой, если срок строительства замедлился в связи с ситуацией, когда ипотека подорожала и, как следствие, снизились спрос и темпы строительства. 
ГК «Технополис» взяла на себя повышенные обязательства в самом начале строительства ЖК «Новикола» в Красном Селе — сдать объект досрочно. И задача эта выполнена, жилой комплекс введен на полгода раньше срока. 24 сентября получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а это значит, что совсем скоро ключи от квартир получат дольщики. 

Игнатий Найда, 
соучредитель  Kronung Group: 
— В нынешних условиях перенос сроков нельзя назвать аномалией, это скорее инструмент, который позволяет девелоперам адаптироваться к высокой стоимости финансирования и падению спроса. Но нормальной такая практика не должна становиться. Если речь идет о сдвиге на несколько месяцев из-за корректировки финансирования или бюрократических процедур, рынок это воспринимает спокойно.  
А вот задержки больше года — это уже прямой риск как для дольщиков, так и для репутации компании. 
Что касается проектов Kronung, мы стараемся работать «с опережением», чтобы не допускать затяжных переносов. У нас принципиальная позиция: социальные объекты и жилые корпуса должны быть реализованы в срок. Пример — введенный в этом году детский сад в Пушкине: он был построен раньше самого ЖК и стал частью экосистемы квартала. Такой подход дает уверенность нашим покупателям, что обещания выполняются. 
Заявления властей, безусловно, могут вызвать тревогу у части дольщиков, особенно на фоне статистики о 19% объектов с переносами.  
Но здесь многое зависит от самого застройщика. Те компании, которые поддерживают открытый диалог, регулярно информируют о ходе стройки и демонстрируют реальный прогресс, сохраняют доверие и интерес покупателей даже в непростой экономической ситуации. 
В ряде случаев перенос сроков способен сыграть и положительную роль: дополнительное время позволяет застройщикам улучшить проектные решения, доработать инженерные системы или расширить инфраструктуру. 

Виталий Голубев, 
коммерческий директор ЖК «Охтинские высоты»:  
— Для некоторых застройщиков решение о возможности переноса сроков ввода жилья действительно было необходимым в текущих экономических условиях. Оно позволяет гарантировать достройку объектов в ситуации с высокой стоимостью финансирования и сохранить стабильность отрасли. 
Что касается компании «Новое Измерение», мы продолжаем работать в установленные договорные сроки. По нашим проектам, включая ЖК «Охтинские высоты», все обязательства перед дольщиками будут выполнены в полном объеме и в запланированные даты. 
Для нас это вопрос репутации и ответственности. Мы выстраивали свою производственную и финансовую политику с учетом возможных рисков, что позволяет сегодня уверенно говорить о соблюдении сроков сдачи объектов. 

Алина Радова,  
юрист консалтинговой группы VERSUS: 
— Строительство в ус­ловиях экономической турбулентности неизбежно сталкивает интересы застройщиков и дольщиков. Чтобы сбалансировать рынок жилья, государство вводит адресное регулирование. Сейчас в приоритете интересы застройщиков: им разрешено без штрафов продлевать сроки строительства до конца года, чтобы избежать банкротств и недостроев. Насколько эта мера окажется экономически эффективной, покажет время. 
Однако ограничение ответственности застройщиков дестабилизирует гражданский оборот. Дольщики рассчитывают на конкретные сроки ввода дома, а в реальности вынуждены платить ипотеку за непостроенное жилье и параллельно тратиться на аренду. Продление сроков ухудшает их финансовое положение. В отличие от девелоперов, физические лица не являются профессиональными участниками рынка и не имеют доступа к крупным кредитным ресурсам. При этом формируется дисбаланс: ответственность застройщика перед дольщиками фактически меньше, чем перед его контрагентами-коммерсантами, где действует повышенный стандарт ответственности (п. 3 ст. 401 ГК РФ — освобождение лишь при форс-мажоре).  
Если высокие ипотечные ставки сохранятся, дальнейшее продление моратория и легализация недостроя неизбежно подорвут доверие к ДДУ. Поведение покупателей уже меняется: часть из них уходит на вторичный рынок, покупая жилье пусть и по более высокой ставке, но с немедленным получением ключей (иногда достаточно докредитоваться на 1–2 млн руб.); часть продолжает накапливать средства, размещая их на депозитах; кто-то откладывает или вовсе отказывается от переезда в Петербург, оставаясь в своем городе. В результате спрос на первичное жилье сокращается, что в долгосрочной перспективе бьет по продажам девелоперов и замедляет развитие отрасли. 
Задача регулятора — найти баланс: поддержка должна предотвращать недострои, но не за счет дольщиков. Иначе краткосрочная «подушка» для девелоперов обернется долговременными потерями для рынка жилья в целом. 

Сергей Терентьев,  
директор департамента недвижимости Группы ЦДС: 
— Нам как застройщику не близка практика переноса сроков. Мы придерживаемся противоположного принципа — вводить объекты досрочно. Это позволяет застройщику раньше раскрыть эскроу-счета, получить размещенные на них средства, погасить кредит и зафиксировать прибыль. За последние месяцы мы ввели в эксплуатацию три корпуса в разных проектах, и каждый из них был сдан минимум на полгода раньше заявленного срока. 
Инициативы по переносу срока ввода могут провоцировать застройщиков на запуск не совсем продуманных и просчитанных с экономической точки зрения проектов в надежде на то, что если что-то пойдет не так, они смогут сдвинуть сроки. Это расслабляет. Зачем изыскивать внутренние резервы, искать возможности активнее строить, когда можно просто перенести сдачу? Очевидно, что эта мера направлена на защиту застройщиков, но она несет в себе больше рисков, чем пользы. 
Если покупатели будут знать, что застройщик имеет право перенести ввод, у них может пропасть желание приобретать жилье на начальной стадии строительства. Как минимум это может заставить людей переключиться на объекты в высокой стадии готовности, а как максимум — задуматься, стоит ли вообще приобретать квартиру на первичном рынке. Так что стремление обезопасить застройщиков рискует спровоцировать покупателей на более осторожное отношение к покупке. По совокупности факторов это может больше навредить отрасли, чем принести пользы. 
Возможно, точечно эта инициатива была бы полезна для поддержки отдельных застройщиков, но не в таком «веерном» виде. В каждом конкретном случае нужно разбираться, что перед нами — ошибка проекта или объективные причины, на которые застройщик не мог повлиять.